マンション建築で消費税還付を受けることはできるのか

マンション建築で消費税還付を受けることはできるのか

消費税の税率引き上げが間近に迫っている状況の中、不動産経営で収益を維持していくためには、税制についての理解を深め、納めるべき税金はきちんと納め、特例措置による減免や還付など、節税できるものは確実に利用していくことが大切です。
そこで今回は、マンションを建築した際の消費税還付の仕組みや還付金を受け取る方法について解説します。

マンション建築における消費税還付の仕組み

まず、消費税の還付の仕組みについて簡単に説明します。消費税の還付とは預かった消費税(課税売上高に対する消費税)より、支払った消費税の方が上回った場合に還付手続きを行う事で、差額が還付(戻る)仕組みです。具体的には個人のオーナー様が経営する賃貸マンションの家賃には消費税(非課税)はかかりません。それに対して賃貸マンションを建築した場合、建築費用に対して多額な消費税がかかります。そのため、以下のような工夫をすることによって賃貸マンション建築にかかった消費税の還付を受けることが可能となります。

・居住用マンションと店舗、オフィスを併設する

マンションをすべて非課税の賃貸住宅にするのではなく、1階を店舗に、2・3階をオフィスに、そしてそれより上を居住用マンションというように、居住用マンションと店舗、オフィスを併設します。店舗とオフィスの賃料は課税収入となるため、その割合によっては還付が受けられるようになります。そのためには、建築設計段階から不動産会社と綿密に打ち合わせをした上で、立地条件を含め慎重に検討する必要があります。

・マンション賃貸経営以外の事業を並行して行う

他の事業を行うことで課税売上の割合を高めれば、消費税還付金を受けられる可能性が高くなります。しかしながら、賃貸マンション経営とは直接的には無関係なので、副業や専業に関わらず、現実性の低い漠然としたパターンとも言えます。

・マンション建築を法人名義で行う

個人名義ではなく、法人名義(課税事業者)でマンションを建築することで、消費税の還付を受けることは可能です。


いずれにしても、消費税の還付は短期的な資金繰りにメリットも多く、魅力的な一面がありますが、消費税分の減価償却費が少なくなるため、長期的にはそれほどメリットはないかもしれません。

不動産投資の消費税還付への税制改正による影響

不動産投資に影響する消費税の税制改正の流れをみていきましょう。大規模なものとしては平成22年度と平成28年度の改正があります。
税制改正の背景として、以前よりマンションを建設してもすぐには非課税の家賃収入を発生させず、自販機を設置して課税収入を得るなど、簡単に消費税の還付を受けるマンションオーナー様が増加したことがあげられます。そのため、どちらの改正も大きな目的として、マンションの建設費用にかかる消費税の還付を封じ込めることにありました。

まず平成22年度の税制改正では、消費税課税事業者となってから2年以内に不動産(調整対象固定資産)を購入・新築した場合には、その後3年間は免税事業者・簡易課税へ変更することができないという措置をとりました。この改正によってマンションオーナー様は消費税の還付を受けても、課税売上割合が著しく変動したときの調整という制度の適用を受けることになり、還付された消費税を3年後には調整金として納めなければならなくなり、還付金を受けるメリットが減少してしまいました。ところが、この平成22年度の税制改正後も法の解釈を巡り、相変わらず消費税の還付金を受け取るマンションオーナー様は数多くいました。そこで平成22年度の税制改正をより厳しくして、消費税還付金を受けにくくしたのが平成28年度の税制改正というわけです。

平成28年度の税制改正によって、安易な消費税還付は不可能となりました。しかし、上記で説明したように税法をきちんと理解して、事前にプランを立てて実行すれば消費税還付金は、現在も受け取ることができます。
しかし、還付金を受け取ることが必ずメリットになるとは限らないため、専門的知識を持った不動産会社や税理士などと相談して、メリットとデメリットの両面から検討するようにしてください。あまり強引に消費税還付金を推し進めると、場合によっては税務署や取引銀行との関係が乱れ、後々の賃貸マンション経営に支障が出る可能性があるため、事業を継続していく上で慎重に検討すべきテーマと言えるでしょう。

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