マンション経営は、管理会社に任せてしまえば、素人でも簡単にできる不動産投資です。
しかし、管理会社など第三者に経営を“丸投げ”では、相手が思うとおりに何でも言いくるめられてしまいますし、何か問題が起きた時に“あの時こう言いましたよね”“あなたが指示したんですよ”と言われてしまうと、何も言い返せなくなってしまいます。
“知らなかった”と、無責任に責任を放棄してしまうようなオーナーになってしまわないよう、マンション建築の際の建築基準法について、知識を持ちましょう。
建築基準法とは
日本で建築されるすべての建造物に対して適応される基本的な基準を定めた法律です。
建築基準法第1条には、
“この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。”
と記されています。
1950年の制定以来、何度も改正がおこなわれており、特に、1981年(昭和56年)の新耐震基準において、現在の厳しい耐震基準になったため、それ以前の建物については、耐震工事をおこなう必要があるとされています。
建築基準でマンションは「特殊建築物」
マンションやアパートなどの共同住宅は、いろんな世帯が入居する建物ですから、一戸建て住宅などより厳しい規制があります。
それが建築基準法第2条で定められる「特殊建築物」です。
「特殊建築物」は、マンションなどの共用住宅の他、学校や病院・百貨店・劇場・病院・市場・ダンスホール・体育館など、安全性の確保が重要視される建物に適用されます。
「特殊建築物」であるマンションは定期的な点検と報告が必要
≪1年に1回≫
建築基準法第12条では、特殊建築物の「法定建築設備点検」を義務付けています。
都道府県によって規定はさまざまですが、東京都では、階数5階以上かつ床面積の合計が1,000㎡を超える共同住宅の場合、定期的な検査(年1回)をして、その結果を所轄の特定行政庁に報告しなければいけません。
点検は、専門的な知識を持った検査資格者(※1)が、建造物の設備(※2)や昇降機(エレベーター)を点検します。
検査の結果が良好である場合は、「報告済証マーク」が配布されるのでマンションに提示しましょう。
※1：1級・2級建築士及び、建築基準法第12条3項及び同施行規則第4条の20の規定に基づく建築設備検査資格者
※2：換気設備(区分所有の室内は免除)・排煙設備・非常用の照明設備・給水設備・排水設備
≪3年に1回≫
法定建築設備点検と同様に、3年に1回「特殊建築物定期調査報告」が義務付けられています。
この調査は、法定建築設備点検と同じ対象建築物に対し、防火区画の適切な設定・避難階段・避難器具の設備などの安全対策が問題なくなされているかや、建築物の躯体や外部設備機器・塀などの劣化状況を、3年に1回、調査資格者(※3)による調査を実施して、特定行政庁へ報告します。
検査の結果が良好と確認できた場合、「報告済証マーク」が配布されるので、マンションに提示しましょう。
※3：1級・2級建築士または国土交通大臣が定める資格を有する者(特殊建築物等調査資格者)
点検・報告をしないと罰金に
建築基準法第101条の規定により、100万円以下の罰金が科せられますので、“知らなかった”では済まされません。
人命に係わることですので、きちんと点検・報告はおこないましょう。
マンション建築で必要な法律
マンションの建築で知っておくべき法律は、「建築基準法」の他には、「都市計画法」と「消防法」です。
「都市計画法」とは、地方自治体が、都市の健全な発展と秩序ある整備を進めていくための法律です。
土地の利用や建築物の規制に関するルールなど、“まちづくりのための基本計画”が規定されています。
「消防法」では、いざという時に、消化用設備(消化設備・警報設備・避難設備・消防防水・消火活動上必要な設備)の機能が正常に発揮できるよう、年に2回有資格者による消防設備機器の点検をするように定めています。
さらに、年に1回、実際に作動させる総合的なテストを実施し、その結果を消防署へ届け出ることを義務付けています(消防法第17条3の3)。