マンション建築と接道義務の関係性について

接道義務とは?マンション建築との関係性と気を付ける点とは

マンションを建築する際に、建ぺい率や容積率だけを意識して、土地を最大限に活用した建築物を建てることができるわけではありません。
大勢が暮らす共同住宅であるマンションの場合、救急車や消防車などの緊急車両の経路、避難の際の経路を確保する必要があります。
特に道路に接した土地の間口が狭い場合など、マンション建築には建築基準法で決められた接道(隣接する道路)を確保する義務が定義されています。

ここでは、マンションを建築する際に関係する接道義務と要件について解説します。

そもそも接道義務とは?

そもそも接道義務とはどういったものなのでしょうか?

これは建築基準法第四十三条の規定により、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められている義務のことです。

この義務の目的は災害時の避難経路の確保、及び、緊急車両(消防車・救急車)などが接近する経路の確保を法律で規定することです。
また建築基準法において、道路はその上空が空間であるという前提があるため、敷地と道路が接しているということは、同時に敷地の一部が開放された空間と接していることです。
これは通風・排水などの面で大変重要となります。

この義務の存在によって、建物は道路から自由に出入りすることが可能で、建物の敷地は最低でも1箇所以上の出入口が確保されていることになります。

前述したように、一般的には2メートル以上道路に接していれば建築物を建築することが可能です。ただし例外があり、建物の種類や規模によっては上記基準より厳しい規定が設けられます。例えば大規模建築物の敷地に関しては、建築基準法第四条2項に基づき地方公共団体の条例で必要とされる接道の長さなどの制限を加えることができます。

大規模建築物とは、建築基準法第六条1項で定める一定の大規模な建築物を指し、特殊建築物や三階建以上の建築物、延床面積が1,000㎡超の建築物などです。
特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する病院やデパートなどの建築物や、火葬場や汚物処理場などの特殊な用途を持つ建築物のことで、多数の人が利用するマンションもこれに該当します。

マンション建築と接道義務

マンションを建築する場合、建築基準法第四十三条によって敷地等と道路との関係が以下のように定められています。

『建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。』(建築基準法第三章第四十三条 )

ただし、管轄する地方自治体によって基準が異なります。また接道義務があるのは、都市計画区域と準都市計画区域のみなので、対象外の区域では適用されません。また、地方公共団体が必要に応じて条例によって定められるように規定されています。

都市計画区域・準都市計画区域内にマンションを建築する場合、接道を設けることは義務であり、道路に接する間口も自治体で決められた規定値をクリアしないと、建築許可が下りないので充分注意しましょう。

マンション(特殊建築物)と接道要件

上記の通り建築基準法上は、(建築基準法上の)道路に2メートル以上敷地が接していればマンション(特殊建築物)を建築することができますが、実際には建築基準法第四十三条の二にある通り、地方公共団体が独自に条例を定めています。たとえば東京都の場合、特殊建築物における接道の長さ及び幅員は、東京都建築安全条例第十条の三で以下のように定められています。

東京都の特殊建築物における延べ床面積と接道の長さ及び幅員規定

・500㎡以下 → 接道の長さ4m以上
・500㎡超え1,000㎡以下 → 接道の長さ6m以上
・1,000㎡超え2,000㎡以下 → 接道の長さ8m以上
・2,000㎡超え → 接道の長さ10m以上

また、東京都内の延べ床面積が1,000㎡を超えるマンション(特殊建築物)の場合は、大規模建築物にも該当するため、特殊建物の敷地と建築物の高さを定めた建築安全条例の第十条の三と第四条の二をすべて遵守する必要があります。この場合、延べ床面積が3,000㎡超え、かつ建物の高さが15mを超える建築物の敷地は、幅員6m以上の道路に、10m以上接していなければならないと規定されています。

上記では、東京都の特殊建築物における接道の長さと幅員の一例としてあげましたが、各地方公共団体が必要に応じて定められるため、都道府県だけでなく市区町村によっても独自の基準が設けられている可能性があります。そのため、接道義務に関する正確な情報は、必ず専門家や自治体の担当者に確認することが重要です。

接道義務では幅員4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接していなければならないのですが、古くからある市街地域などには幅が4メートルに満たない道路がまだまだ存在します。
建築基準法施行以前、または都市計画区域に編入される以前から存在したこのような道路で、その道路に沿って建物が立つ幅員4メートル未満道路の場合、特定行政庁の指定を受けて道路とみなすことになっています。

このような道路は「四十二条2項道路」と呼ばれ、略して「2項道路」とも言います。「2項道路」は建築基準法上道路とみなされているので建物の建築は可能ですが、当該道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させなければなりません。そして道路両側でこの後退が行われると将来的に道路幅員4メートルが確保できます。
こういった敷地境界線の後退は「セットバック」と呼ばれています。

建築不可な土地や再建築不可物件とは?

建設物の敷地が、幅員4 メートル以上の道路に2メートル以上接することができない場合は、そもそも接道義務を果たしていないので新たな建築は不可です。

ほかにも、建物を取り壊しても建替えができない土地もあります。接道する道路の幅員が4メートル未満で、特定行政庁の4メートル未満道路の指定もない場合、その土地は建築基準法上の道路に面していないので、再建築不可の土地となります。

また、道路が4メートル以上あるか、特定行政庁が指定した道路に接していた場合でも、その土地の間口が該当道路に2メートル以上接していないと原則建替えをできません。
接道義務と再建築不可は密接に結びついており、接道義務を果たしている土地は基本的に再建築ができることになります。

上記の条件を満たさない敷地に再建築を行うためには、間口2メートルを確保する手段・方法を考えるほか、建築基準法上道路として認定してもらうなどの解決策が必要です。

見た目は「道路」でも「道路」ではない但し書き道路とは?

これまでに述べた建築基準法上の道路とは異なる性格の道路も存在します。
原則として増改築や再建築は不可ですが、各自治体の許可を受ければ建築を認められることがある道のことを「四十三条但し書き道路(正確には通路)」と呼びます。
この許可は建築のたびに必要となり、判断はあくまでも各自治体の建築審査会に委ねられます。接道要件を満たす建築基準法上の道路に面していなくても、建築審査会の判断により安全を確保できれば建築を許可するという特例です。

具体的には
・道路はないが、その敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空き地がある
・敷地は道路のような役割の土地(共有を含めた私道など)に接しているが、その土地は建築基準法上の道路ではない
・敷地と道路の間に水路が存在する
といった事例があります。

接道義務を果たせない土地は一般的に相応に安くなりますが、「但し書き道路」と判断される可能性が高ければ、周辺相場から1~2割減程度になることもあります。反対に、適用の可能性がない敷地の場合は、周辺の通常土地価格の何分の1以下程度の価値となってしまうケースもあります。

接道しているかどうかの確認方法とは?

該当物件の隣接する道路が建築基準法上の道路であるかどうかを確認するためには、その物件が所在する市町村役場の建築指導課(建築指導を行なっているセクション)を訪ね、道路に関する図面を閲覧・取得します。

現在、役所によって対応にはかなりの差があり、コンピューター画面で確認できるところもあれば、建築基準法上の道路を住宅地図内の色で確認する場合もあります。どのような形で確認できるかは、訪問する自治体のHPや電話で事前に確認すると良いでしょう。

市町村役場では建築基準法上の道路の確認以外にも、建築計画概要書(建築確認がおりた物件の概要)・検査済証(検査が行われた建築物であるかの証明)などが取得できますので、何度も足を運ばずに済むよう、事前にしっかり下調べしてから訪問しましょう。

また、公道を管理している道路管理課では該当道路の管理状況も確認することができます。
道路だけに限定しても「道路法上の道路」「建築基準法上の道路」が存在し、担当するセクションも違ってくるのです。
接道の調査・確認の際は、「建築物の建設は可能か否か」の観点でしっかりと確かめることが大切です。

建物の建築前には接道要件の確認を

都市計画区域と準都市計画区域内では、建設物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接することが必要な「接道義務」があります。また、マンションのような特殊建築物の場合、地方公共団体の条例でさらに厳しい制限を加えられることもあります。

もし、これから新しく建築する場合や現在の建物を取り壊して再建築することを検討している場合は、その敷地が必要な接道要件を満たしているかどうかを確認してから行う事をおすすめします。

※写真はイメージです
※本記事は、2018年9月以前時点の情報をもとに執筆しています。 マーケットの変化や、法律・制度の変更により状況が異なる場合があります
※記事中では一般的な事例や試算を取り上げています。個別の案件については、お気軽にお問い合わせください。

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