アパート経営は儲かる!?失敗する理由とリスクを踏まえた対策を知る

アパート経営は儲かる!?失敗する理由とリスクを踏まえた対策を知る
メリット・デメリットについてもご紹介

土地活用や不動産投資としてアパート経営を行う場合、失敗しないためにはどのようなことに配慮すれば良いのでしょうか。

アパート経営の具体的な内容とマンション経営との違い、アパート経営のメリットとデメリット、失敗してしまう場合に見られる共通点をまとめてみました。

また、デメリットを考慮した失敗しないための対策に関してもお伝えしますので、アパート経営をご検討の方は、ぜひ参考になさってください。

本記事のポイント
  • メリットとしては長期的な収入を得ることができ、資産として家族に引き継ぐことができる
  • デメリットとしては建物自体の老朽化や自然災害等などのリスクが存在する
  • 資産運用のためにはメリット・デメリットを正しく把握してから、アパート・マンション経営を始めるべき

アパート経営の基礎知識

アパート経営は、基本的にアパートを1棟丸ごと所有する賃貸経営となります。1棟丸ごとになると、土地・建物建設の資金調達や、空室が出ないようにするための管理が大変なのではないかと思われる方も多いでしょう。

しかしながら、アパート経営には多様なプランが用意されていますので、オーナー様の資金状況や投資規模の希望などに応じた選択が可能です。

従って、選択次第で土地活用が初心者の方でも、比較的容易に取り組める場合もあります。

実際、小規模なアパート1棟からスタートして徐々に棟数を増やし、結果として億単位の賃貸経営をされている方もいらっしゃるのが現状です。

それでは、アパート経営とよく対比されるマンション経営は、どのようなものでしょうか。
マンション経営は、1部屋または1棟を購入し、貸し出すことによって収入を得る賃貸経営です。

ワンルームマンション1部屋を購入して行う賃貸経営をワンルームマンション投資と言い、こちらも、部屋数を増やして資産運用の規模を大きくすることも可能です。
マンションのワンルームマンション投資は、建物を1棟所有するより手軽で資金的に制約がある方にも可能なため、幅広い層に人気があります。

アパート経営で得られるメリット

アパート経営やマンション経営などの賃貸経営には非常に多くのメリットがあります。

まずはこのメリットを把握して、初めてのアパート・マンション経営に踏み切れるかどうか、判断してみましょう。

メリット1 長期的な収入

アパート経営やマンション経営などの賃貸経営は、大家として健全な経営ができれば、毎月安定した家賃収入を長期にわたって得ることができるというメリットがあります。

私的年金として、老後の生活資金の確保を目的にアパート経営やマンション経営を利用する方も少なくありません。

メリット2 生命保険の代わりにもなる

不動産は、万一の場合に資産として家族に残る大切なものです。

アパートやマンションの住宅ローン契約時に「団体信用生命保険」に加入をすることで、万が一、住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になってしまった場合、住宅ローンが保険で支払われる仕組みとなっています。

保険会社が住宅ローンの残高を支払うことになるので、家族にローンが残りません。

そして、遺族が賃貸を継続する場合には家賃収入が得られ、売却した場合にはその資金が得られることとなります。

このように将来の安心を考え、生命保険の観点からアパート経営を選択する方も多いです。

メリット3 経済変動に強い

物価が上昇すると、貨幣価値が下がってしまいますが、不動産はこのようなインフレに合わせて価値が変動する「現物資産」となります。

変動に強い不動産を所有することは、インフレ対策として有効であると言えるでしょう。

メリット4 手軽に始めることができる

アパートやマンションは、一般的に金融機関の融資を受けて購入することができるため、一気に多額の現金を準備する必要がなく、初期投資額が少なくても始めることができるというメリットがあります。

購入後は賃貸オーナー自身が家賃収入からローンを返済できるため、購入後も少ない資金で運用していけるという強みがあります。

メリット5 節税対策に役立つ

賃貸住宅の場合、駐車場や遊休地などの「非住宅用地」を所有している場合と比較して、固定資産税が1/6、都市計画税が1戸200平方メートルまで1/3になるなど、税金が軽減されるというメリットがあります。

アパートやマンションが建築されている場合は、相続税も大幅に軽減されます。

アパート経営を行う上でのデメリット

しかしアパート経営・マンション経営にはいくつかのデメリットもあります。

このデメリットを把握しておくことも、健全な経営のためには非常に重要なこととなりますので、こちらも把握しておくと後々困ることがなく、安心です。

デメリット1 空室が出てしまう

アパート経営・マンション経営で最も心配なのは「空室」です。
空室があると、収入の減少や、更には、全く収入が無くなる可能性もあります。

立地や賃料設定が原因で空室のリスクが高まる可能性がありますので、こういったことに留意して経営をする必要があるでしょう。

設備などを充実させることも、大切になります。

デメリット2 建物の老朽化

建物の経年劣化は、避けることのできないものです。

老朽化した物件では入居者の確保が困難になり、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。

収支計画を立てる際には、管理費や修繕費などの「ランニングコスト」がかかることも予測した上で試算することが大切です。

デメリット3 災害への備え

建物も、火災や地震などの自然災害には抗えないものです。

建物が倒壊したり、消失してしまったりする可能性がありますので、火災保険など、検討の上各種保険に加入しておく必要があります。

デメリット4 金利の上昇

変動金利や、固定期間選択型変動金利のローンを利用してアパート経営・マンション経営を始めた場合、金利が上昇すると、ローンの返済額も上がってしまい、十分な収入にならない可能性が出てきます。

このような可能性も考慮した上で、余裕のある資産計画を立て、金利上昇が予想される場合は、固定金利期間を長くする、固定金利での融資を受けるなどの対策を行う必要があるでしょう。

デメリット5 売却のリスク

アパート経営やマンション経営の場合は、急遽売却して現金化しようとしても、すぐに売却できるとは限りません。買い手が見つかった場合も、必ずしも希望する価格で売却できないことも考えられます。

自分の資産の運用方法はきちんと明確化して、視野を長期的に持って計画を立てていくことも大切になります。

アパート経営・マンション経営では上記のメリットとデメリットを理解し、上手な経営・資産運用をできるようにしておきましょう。

失敗しないためにはデメリットを考慮した対策が必要

アパート経営を失敗しないために、先述の5つのデメリットを考慮した対策を具体的にまとめてみます。

空室が出てしまうことへの対策

まず、空室が出にくいよう、建設予定地にどのような賃貸物件のニーズがあるか調査します。立地に関して周辺のマーケティングを行い、多くの人が働く都心部の通勤圏か、学校の通学圏かなど、しっかり確認することが大切です。

その上で、その地域で賃貸物件を探す人たちが魅力を感じる間取り・設備の建物であることに留意しましょう。

また、空室が出た場合も、その期間が出来るだけ短く済むよう、空室対策を得意とする不動産仲介会社との信頼関係もしっかり築いておく必要があります。

不動産管理会社とサブリース契約を結び、空室対策も含めて管理を任せてしまうという選択肢もあるでしょう。

建物の老朽化対策

建物の経年劣化は、物件の魅力を下げてしまいます。場合によっては賃料の値下げが必要となり、収支計画が予定通りに行かなくなるでしょう。

しっかりとした管理やメンテナンスと清掃で、日頃からできるだけ劣化を遅らせられるようにする必要があります。

また、将来的な修繕費を組み込んだ資金計画を立てておくことも大切です。

災害対策

火災保険・地震保険に加入し、保険料も収支にしっかり組み込んで万が一の事態に備えます。

金利上昇対策

現在のような低金利時代がいつまで続くのかは不確定です。ローンを組む際は、起こりうる事態をいくつか予測し、簡単に収支が赤字にならない手堅い資金計画を立てましょう。

売却時のリスク対策

建物を建ててしまうと、なんらかの事情で売却の必要が生じた場合、なかなか買い手が見つからない、売却価格が予想外に低いというケースも考えられます。

アパート経営のように棟で所有する不動産投資は、短期ではなく、ある程度の長期的な視野を持って運用しましょう。

なぜアパート経営を失敗してしまうのか

アパート経営を失敗しないための対策はご理解いただけましたか。次に、失敗してしまう理由・原因を、以下の観点から検証してみましょう。

キャッシュフローは堅実か

収支の予測が甘いと、アパート経営は簡単に赤字になってしまいます。空室が発生してしまっても、すぐに収支が赤字にならないような資金計画を立てておくことが大切です。

例えば、空室が発生した場合にも安定した賃貸経営を行う方法として、サブリースを選択することも一案でしょう。サブリースによる賃貸経営は、不動産管理会社がアパートをまとめてオーナー様から借上げ、不動産管理会社が貸主として入居者の募集業務から契約業務・家賃などの集金業務・物件の管理業務まで、すべて行います。

この場合、オーナー様は不動産管理会社に管理料を支払うことになりますが、空室が発生してもオーナー様には家賃が支払われるため、オーナー様から見れば賃貸経営のリスクが軽減すると言えるでしょう。

どのような経営形態をとるにしても、日頃から空室が出ないような対策をとっておくこと、空室が発生した場合に頼りになる不動産仲介会社としっかりした関係を築いておくことなどが大切です。

立地に問題はないか

安定した家賃収入を得るには、物件の立地はなにより重要です。賃貸物件への入居希望者が多いエリアであることは基本ですし、その立地に合わせた間取り・設備のアパートである必要があります。

リサーチ(知識)不足ではないか

上記のように、物件の立地に関してしっかりリサーチしておくことは、空室を出さないためにもとても重要です。

その他にも、不動産仲介会社の選び方・税金・ローンなどに関しても、しっかり調べて知識を身につけておいたほうが安心です。

安定したアパート経営を行うには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大切

アパート経営で安定した収入を得るためには、デメリットを考慮した対策をしっかり行い、失敗する要因を可能な限り減らす必要があります。
そのためには、パートナーとなる不動産会社選びがとても大切です。

例えば、オーナー様の物件の管理を行う管理会社は、物件の劣化と入居率の低下を防ぎます。そして不動産仲介会社は、賃貸物件アパートを探している人と、入居者を見つけたいオーナー様との間に入り、物件を紹介して契約に結び付ける会社です。

いつでも相談できて、信頼できる不動産仲介会社を選ぶためには、空室対策をしっかり行ってくれるかどうかを見る必要があります。
不動産の仲介には、賃貸だけだはなく売買もありますので、できれば賃貸物件の仲介会社としてしっかりとした実績のあるところがよいでしょう。実績があれば、経験に基づいたスキル・ノウハウと業界内のネットワークで、オーナー様にとって力強い空室対策を行ってくれるはずです。

また、不動産仲介会社の中には、仲介・管理ともに行う会社もあります。アパート経営に関する業務をまとめて任せたい場合は、そういった会社を選ぶこともおすすめです。

アパート経営を成功させるカギはリサーチと不動産会社選び

投資である以上、アパート経営にはリスクが伴いますし、メリットもあればデメリットもあります。
しかしながら、しっかりとしたリサーチと、信頼できる不動産仲介会社や管理会社を選ぶことができれば、アパート経営はかなり堅実な不動産投資であることも事実です。

賃貸経営を成功に導くためには、立地・間取り・設備・管理・空室・災害・ローン金利・売却時のリスクなどの対策が必要となり、専門会社・専門家の力が不可欠です。専門家の力があれば、自分だけでは限界のある資金計画にも、新たな展開が見えてくることもあるでしょう。

なんでも相談できて頼りになる不動産仲介会社、管理会社のサポートは、アパート経営が成功する可能性を高めてくれるはずです。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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会社名
生和コーポレーション株式会社
所在地

西日本本社
大阪府大阪市福島区福島5丁目8番1号

東日本本社
東京都千代田区神田淡路町1丁目3番

会社設立
1971年(昭和46年)4月16日
お問い合わせ・ご連絡先
0120-800-312

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