土地活用や不動産投資としてアパート経営を行なう場合、失敗しないためにはどのようなことに配慮すれば良いのでしょうか。

アパート経営の具体的な内容とマンション経営との違い、アパート・マンション経営のメリットとデメリット、失敗してしまう場合に見られる共通点をまとめてみました。

また、デメリットを考慮した失敗しないための対策に関してもお伝えしますので、アパート経営をご検討の方は、ぜひ参考になさってください。

アパート・マンション経営の基礎知識

アパート経営は、基本的にアパートを1棟丸ごと所有する賃貸経営となります。1棟丸ごとになると、土地・建物建設の資金調達や、空室が出ないようにするための管理が大変なのではないかと思われる方も多いでしょう。

しかしながら、アパート経営には多様なプランが用意されていますので、オーナー様の資金状況や投資規模の希望などに応じた選択が可能です。

したがって、選択次第で土地活用が初心者の方でも、比較的容易に取り組める場合もあります。

実際、小規模なアパート1棟からスタートして徐々に棟数を増やし、結果として億単位の賃貸経営をされている方もいらっしゃるのが現状です。

それでは、アパート経営とよく対比されるマンション経営は、どのようなものでしょうか。
マンション経営は、1部屋または1棟を購入し、貸し出すことによって収入を得る賃貸経営です。

ワンルームマンション1部屋を購入して行なう賃貸経営をワンルームマンション投資と言い、こちらも、部屋数を増やして資産運用の規模を大きくすることも可能です。

マンションのワンルームマンション投資は、建物を1棟所有するより手軽で資金的に制約がある方にも可能なため、幅広い層に人気があります。

関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案について解説～ 生和コーポレーション

アパート・マンション経営で得られるメリット

・長期的に収入を得られる
・生命保険の代わりにもなる
・経済変動の影響を受けにくい
・土地があれば少ない初期投資額ですむ
・節税対策に役立つ

メリット1　長期的な収入

アパート経営やマンション経営などの賃貸経営は、大家として健全な経営ができれば、毎月安定した家賃収入を長期にわたって得ることができるというメリットがあります。
私的年金として、老後の生活資金の確保を目的にアパート経営やマンション経営を利用する方も少なくありません。

メリット2　生命保険の代わりにもなる

不動産は、万一の場合に資産として家族に残る大切なものです。
アパートやマンションの住宅ローン契約時に「団体信用生命保険」に加入をすることで、万が一、住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になってしまった場合、住宅ローンが保険で支払われる仕組みとなっています。保険会社が住宅ローンの残高を支払うことになるので、家族にローンが残りません。

そして、遺族が賃貸を継続する場合には家賃収入が得られ、売却した場合にはその資金が得られることとなります。このように将来の安心を考え、生命保険の観点からアパート経営を選択する方も多いです。

メリット3　経済変動に強い

物価が上昇すると、貨幣価値が下がってしまいますが、不動産はこのようなインフレに合わせて価値が変動する「現物資産」となります。変動に強い不動産を所有することは、インフレ対策として有効であるといえるでしょう。

メリット4　手軽に始めることができる

アパートやマンションは、一般的に金融機関の融資を受けて購入することができるため、一気に多額の現金を準備する必要がなく、初期投資額が少なくても始めることができるというメリットがあります。

購入後は賃貸オーナー自身が家賃収入からローンを返済できるため、購入後も少ない資金で運用していけるという強みがあります。

メリット5　節税対策に役立つ

賃貸住宅の場合、駐車場や遊休地などの「非住宅用地」を所有している場合と比較して、固定資産税が1/6、都市計画税が1戸200平方メートルまで1/3になるなど、税金が軽減されるというメリットがあります。

また、相続人から土地を受け継いだ場合、その土地内にアパート・マンションが建築されていて、なおかつ第三者に賃貸物件として貸している場合、相続税が大幅に軽減されます。

賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」となりますが、これは更地に比べると相続税課税評価額が8割程度まで減るため、土地だけ相続するより数十％ほど節税ができます。

さらに、アパート経営・マンション経営によって家賃収入を得ている場合、その家賃収入から経費を差し引いて、全体として不動産所得が赤字であれば、赤字部分を給与所得から差し引くことができます。

その結果、給与に対する課税評価額が減るため、所得税や住民税も減らせるのです。青色確定申告をするなど一定の条件を満たせば、年末調整で所得税が最大で65万円還付される可能性もあります。

アパート・マンション経営を行なう上でのデメリット

・空室で収入が減るリスクがある
・老朽化に対してランニングコストがかかる
・災害の被害を受ける可能性
・金利変動の影響を受ける可能性がある
・すぐに現金化出来ない

デメリット1　空室が出てしまう

アパート経営・マンション経営で最も心配なのは「空室」です。空室があると、収入の減少や、さらには、まったく収入がなくなる可能性もあります。

立地や賃料設定が原因で空室のリスクが高まる可能性がありますので、こういったことに留意して経営をする必要があるでしょう。設備などを充実させることも、大切になります。

また、最近ではコロナウイルスなどの感染症から逃れようと、都心から地方に住居を移す人も出ているため、ウイルス等の感染症から空室リスクが発生する可能性があることも覚えておきましょう。

デメリット2　建物の老朽化

建物の経年劣化は、避けることのできないものです。
老朽化した物件では入居者の確保が困難になり、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。
収支計画を立てる際には、管理費や修繕費などの「ランニングコスト」がかかることも予測したうえで試算することが大切です。

デメリット3　災害のリスク

アパートやマンションを経営するにあたり、災害は避けることができないリスクです。特に火災・地震・洪水による被害を受けると、不動産の価値が目減りして、大きな損失が発生してしまいます。

火災保険に入っていれば、火災・落雷・爆発・破裂風災・ひょう災・雪災・水濡れ・盗難・水災による損害はカバーできます。一方で、地震による建物や家財の損害は、火災保険の補償範囲外です。地震保険は火災保険に付帯する契約なので、単独契約はできません。

また、保険金だけでは建て直せなかったり、入居者の火災保険更新漏れによって入居者側の過失で起きた火災でも、オーナー側の保険を使わなければならなかったりするなど、火災保険に入っていても問題が起こる可能性はあります。契約内容によって補償範囲は変わるので、あらかじめ保険会社にしっかり確認しましょう。

デメリット4　金利の上昇

変動金利や、固定期間選択型変動金利のローンを利用してアパート経営・マンション経営を始めた場合、金利が上昇すると、ローンの返済額も上がってしまい、十分な収入にならない可能性が出てきます。

このような可能性も考慮したうえで、余裕のある資産計画を立て、金利上昇が予想される場合は、固定金利期間を長くする、固定金利での融資を受けるなどの対策を行なう必要があるでしょう。

デメリット5　売却のリスク

アパート経営やマンション経営の場合は、急遽売却して現金化しようとしても、すぐに売却できるとは限りません。買い手が見つかった場合も、必ずしも希望する価格で売却できないことも考えられます。

自分の資産の運用方法はきちんと明確化して、視野を長期的に持って計画を立てていくことも大切になります。

アパート経営・マンション経営では上記のメリットとデメリットを理解し、上手な経営・資産運用をできるようにしておきましょう。

なぜアパート・マンション経営を失敗してしまうのか

アパート・マンション経営で失敗してしまう理由・原因を、キャッシュフロー、立地、リサーチの観点から検証してみましょう。

キャッシュフローは堅実か

収支の予測が甘いと、アパート・マンション経営は簡単に赤字になってしまいます。空室が発生してしまっても、すぐに収支が赤字にならないような資金計画を立てておくことが大切です。

例えば、空室が発生した場合にも安定した賃貸経営を行なう方法として、サブリースを選択することも一案でしょう。

サブリースによる賃貸経営は、不動産管理会社がアパート・マンションをまとめてオーナー様から借上げ、不動産管理会社が貸主として入居者の募集業務から契約業務・家賃などの集金業務・物件の管理業務まで、すべて行ないます。

この場合、オーナー様は不動産管理会社に管理料を支払うことになりますが、空室が発生してもオーナー様には家賃が支払われるため、オーナー様から見れば賃貸経営のリスクが軽減するといえるでしょう。

どのような経営形態をとるにしても、日頃から空室が出ないような対策をとっておくこと、空室が発生した場合に頼りになる不動産仲介会社としっかりした関係を築いておくことなどが大切です。

立地に問題はないか

安定した家賃収入を得るには、物件の立地はなにより重要です。賃貸物件への入居希望者が多いエリアであることは基本ですし、その立地に合わせた間取り・設備のアパートである必要があります。

リサーチ（知識）不足ではないか

上記のように、物件の立地に関してしっかりリサーチしておくことは、空室を出さないためにもとても重要です。その他にも、不動産仲介会社の選び方・税金・ローンなどに関しても、しっかり調べて知識を身につけておいたほうが安心です。

失敗しないためにはデメリットを考慮した対策が必要

次に、アパート経営・マンション経営を失敗しないために、先述の5つのデメリットを考慮した対策を具体的にまとめてみます。

空室が出てしまうことへの対策

まず、空室が出にくいよう、建設予定地にどのような賃貸物件のニーズがあるか調査します。立地に関して周辺のマーケティングを行ない、多くの人が働く都心部の通勤圏か、学校の通学圏かなど、しっかり確認することが大切です。

そのうえで、その地域で賃貸物件を探す人たちが魅力を感じる間取り・設備の建物であることに留意しましょう。

また、空室が出た場合も、その期間ができるだけ短く済むよう、空室対策を得意とする不動産仲介会社との信頼関係もしっかり築いておく必要があります。

不動産管理会社とサブリース契約を結び、空室対策も含めて管理を任せてしまうという選択肢もあるでしょう。

建物の老朽化対策

建物の経年劣化は、物件の魅力を下げてしまいます。場合によっては賃料の値下げが必要となり、収支計画が予定通りに行かなくなるでしょう。

しっかりとした管理やメンテナンスと清掃で、日頃からできるだけ劣化を遅らせられるようにする必要があります。また、将来的な修繕費を組み込んだ資金計画を立てておくことも大切です。

災害対策

災害リスクを踏まえれば、火災保険・地震保険には加入したいところです。火災保険の場合、家賃補償特約や家賃補償保険にも加入しておけば、部屋が貸出不能になってしまったとき、何らかの救済を得られる可能性があります。

また、地震保険は、地震・噴火・津波による建物の火災や損壊、埋没といった損害をカバーしてくれます。火災保険では地震によって発生した火災などの補償がないため、地震保険への加入が望まれます。なお、地震等により、門・塀・垣・エレベーター・給排水設備のみに発生した損害に対しては、補償範囲外となっていることもあります。契約内容によって補償内容が変わるので、地震保険に加入する際には事前によく確認しましょう。

地震対策をする場合、建物の耐震基準を知ることが重要となります。震度5程度の地震で倒壊しないレベルである旧耐震基準で建てられた建物と、震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊しないレベルである新耐震基準で建てられた建物とでは、倒壊・崩壊のリスクが違ってきます。なお、建物の耐震基準については、建築確認証や検査済証に書かれている「建築確認申請日」を見れば確認できます。この日付が「1981年6月1日」以降なら、新耐震基準をクリアしているということです。現在ご所有の建物が旧耐震基準に沿って建てられているなら、耐震補強工事や新耐震基準の建物の建替えを検討しましょう。

金利上昇対策

現在のような低金利時代がいつまで続くのかは不確定です。ローンを組む際は、起こりうる事態をいくつか予測し、簡単に収支が赤字にならない手堅い資金計画を立てましょう。

例えば、固定金利での融資の場合、金利変動リスクを考慮しなくて済むため、資金計画も立てやすくなります。また、自己資金に余裕を持たせて、一括返済や繰り上げ返済を実施することもおすすめです。

売却時のリスク対策

建物を建ててしまうと、何らかの事情で売却の必要が生じた場合、なかなか買い手が見つからない、売却価格が予想外に低いというケースも考えられます。
アパート経営・マンション経営のように棟で所有する不動産投資は、短期ではなく、ある程度の長期的な視野を持って運用しましょう。

安定したアパート・マンション経営を行なうには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことも大切

アパート経営・マンション経営で安定した収入を得るためには、デメリットを考慮した対策をしっかり行ない、失敗する要因を可能な限り減らす必要があります。

そのためには、パートナーとなる不動産会社選びがとても大切です。例えば、オーナー様の物件の管理を行なう管理会社は、物件の劣化と入居率の低下を防ぎます。

そして不動産仲介会社は、賃貸物件アパート・マンションを探している人と、入居者を見つけたいオーナー様との間に入り、物件を紹介して契約に結び付ける会社です。

いつでも相談できて、信頼できる不動産仲介会社を選ぶためには、空室対策をしっかり行なってくれるかどうかを見る必要があります。

不動産の仲介には、賃貸だけではなく売買もありますので、できれば賃貸物件の仲介会社としてしっかりとした実績のあるところがよいでしょう。実績があれば、経験に基づいたスキル・ノウハウと業界内のネットワークで、オーナー様にとって力強い空室対策を行なってくれるはずです。

また、不動産仲介会社のなかには、仲介・管理ともに行なう会社もあります。アパート経営・マンション経営に関する業務をまとめて任せたい場合は、そういった会社を選ぶこともおすすめです。

アパート・マンション経営を成功させるカギはリサーチと不動産会社選び

投資である以上、アパート経営・マンション経営にはリスクがともないますし、メリットもあればデメリットもあります。
しかしながら、しっかりとしたリサーチと、信頼できる不動産仲介会社や管理会社を選ぶことができれば、アパート経営・マンション経営はかなり堅実な不動産投資であることも事実です。

賃貸経営を成功に導くためには、立地・間取り・設備・管理・空室・災害・ローン金利・売却時のリスクなどの対策が必要となり、専門会社・専門家の力が不可欠です。

専門家の力があれば、自分だけでは限界のある資金計画にも、新たな展開が見えてくることもあるでしょう。

なんでも相談できて頼りになる不動産仲介会社、管理会社のサポートは、アパート経営・マンション経営が成功する可能性を高めてくれるはずです。