アパート経営・賃貸マンション経営の利回りとは

アパート経営・賃貸マンション経営における「利回り」とは、投資額に対してどれくらいのリターン・利益があるのかを数値化したものです。例えば、2000万円の物件で年間家賃収入が200万円の場合、利回りは10%ということになります。同じ物件で年間家賃収入が400万円の場合、利回りは20%ということになります。

上記のような単純計算で考えると、物件の購入（建築）価格を家賃収入で回収するには、家賃収入が購入（建築）価格の10%であれば10年ほどかかり、20％になれば5年ほどで回収できる計算になります。しかし、実際には税金や修繕費用の積み立て、手数料、保険費用等の支出を考慮する必要がありますので、上記の物件の購入（建築）価格を回収するまでにはもう少し時間がかかります。物件にどれほどの収益力があるのかを見る指標として「表面利回り」と呼ばれるものがあり、実際に経費などを差し引いたものは「実質利回り」と呼ばれています。

表面利回りとは

「表面利回り」は、アパート経営・賃貸マンション経営において一般的によく使用される数値です。年間の家賃収入を、物件の購入（建築）価格で割ったものが、この「表面利回り」と呼ばれるものになります。購入（建築）時にかかる費用やアパート経営・賃貸マンション経営に必要な諸経費を考慮に入れていない数値ですが、物件ごと比較する際や、融資を受ける際の計画書に記入する目安として分かりやすいという特徴があります。

また、表面利回りは、予想利回り、想定利回り、単純利回りとも呼ばれています。

実質利回りとは

「実質利回り」は、年間の家賃収入から、固定資産税や火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの必要経費を引いた実質的な収入を、購入（建築）時にかかった諸費用と物件の購入価格を合計した総額で割ったものになります。数値については表面利回りよりも現実的ですが、空室による収入減やリフォームやリノベーション費、修繕費など将来必要と思われる費用をすべて盛り込む必要があるため、実際に運用が始まるまでは、あくまで想定値として考えておく必要があります。

利回りが高ければ儲かるのか

基本的に利回りが高い物件の方が儲かると考えられます。しかし、表面利回りはあくまで「満室」が前提の計算となります。実際の空室率などは運用してみなければわからない部分もあり、空室が増えれば家賃の値下げなどを検討する必要が出るため、年間の家賃収入も変わってくる可能性があります。そのため、想定される利回りが本当に実現可能か、事前検証が必要となってきます。

また、利回りが高いということは物件の価格が安いということが考えられるため、その物件の不動産としての価値が低い可能性があります。例えば、再建築不可物件は、既存の建物を解体して新たな建物に建て替えができない、借地物件は土地の権利を所有できないなどのデメリットがあります。そのため、物件価格が安く設定されていることがあります。ただし、再建築不可物件や借地物件などは、不動産としての価値は低い場合がありますが、利回りが高いお得な物件と言い換えることもできます。物件の価格が安いという背景には、上記のような何らかの理由があることも考えられるため、低価格の理由を知らずに購入するにはリスクがある場合もあります。

そのため、物件の購入や建築は、土地の状況やユーザーニーズを考慮したうえで比較検討することが重要であり、しっかりと利益を得るには、入居者様を集める為のオーナー様の努力も必要不可欠です。単純に利回りの数字を追うだけでなく正しい知識をつけて、利益を最大化しましょう。