1.アパート経営（賃貸経営）とは

アパート経営とは、自分の所有している土地に建てたアパートや投資目的で購入したアパートの部屋を貸し付け、その家賃を収入として得る不動産事業のことです。

経営にあたっては、修繕や点検、共用部分の清掃などの建物管理、入居者募集、トラブル対応、家賃回収などを行う必要があります。しかし、これらは意外と手間のかかるものです。入居者間のトラブルなどは昼夜関係なく起こりますし、設備の故障などは夜中や休日に問い合わせが入ることもあります。

家賃の滞納が発生した場合は、滞納者の部屋に訪れたり、電話やメールで催促したりすることもあります。

しかし、そこまでしても家賃が回収できず、精神的に参ってしまうオーナー様もいらっしゃるようです。

そういった面から、“管理は自分で”というよりは、経験値が高く、ノウハウが蓄積されている管理会社にアパートの管理業務を委託するケースが多くなっています。

2.アパート経営（賃貸経営）のメリット

ここでは、アパート経営の主なメリットである以下の4点について具体的に解説していきます。

なお、アパート経営には、所有されている土地に建てたアパートを経営するのと、投資目的で購入したアパートを経営するといったパターンがありますが、ここでは主に、所有されている土地に建てたアパート経営について見ていくことにします。

マンション建築よりは安い価格で始められ、安定した不労所得が得られる

アパート経営は１棟まるごと所有しているというのが特徴です。

ここでポイントになるのが、複数の部屋を同時に貸し付けているということです。

どこかの部屋が空室になっても、入居中の部屋があれば家賃収入がゼロになることはありません。ある程度安定した不労所得が得られるというのはメリットと言えるでしょう。

同じ賃貸経営でもリスクヘッジができないのは、区分所有のマンションです。これは、マンション１棟ではなく、その一室を所有し貸し付けるという方法となり、空室になったら家賃収入はゼロとなります。

もし、入ってくる家賃で取得費の返済を計画していたら、空室になった途端、次の入居者が決まるまでは貯金を切り崩して返済に充てなければならない･･･ということにもなりかねません。

アパート経営での収入を老後の生活資金に、と考える方も多いと思いますので、リスクヘッジができるというのは特筆すべき点です。

マンションを建築するよりも、費用面のハードルが低いという点も魅力でしょう。

また、アパート経営は、空室をいかに少なくするかという点に焦点を当てて、管理会社と相談しながら進めていけば、ある程度の安定は期待できます。

節税につながる

“アパート経営をすると節税につながる”という言葉をお聞きになったことがあるという方も多いのではないでしょうか。これは、所有する土地に課税される相続税が軽減されるというものです。

上物のない土地のみを相続するよりも、建物が建っていると相続税課税評価額が下がります。

所有する土地に建築したアパートを貸し付けている場合は、さらに評価額が減額されます。

固定資産税などが経費にできる

不動産を所有していると毎年固定資産税がかってきますが、アパート経営をしている場合はその土地にかかる固定資産税は経費として処理することができます。

つまり、アパート経営の収入に対する課税額を減らすことができるというわけです。

他にもアパート経営に関連して発生する都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税なども経費として処理することが認められています。

長期的に安定収入が得られる

ローンを完済したら出費も少なくなり、長期的に安定収入が得られるというのも賃貸経営のメリットです。ただし安定収入が得られるのは入居者がいる場合となります。

空室が多いと経営にも影響が出てきますので、日々のメンテナンスや計画的な修繕、適切なリフォームなどはしっかりしておくようにしましょう。

満室経営が続けば、安定した収入源となりゆとりある生活が送れるでしょう。

マンションに比べると、工期が短い

賃貸経営を始めたい場合、その時期が重要になってくるケースもあります。

早めにスタートさせたい場合は、マンションよりも工期の短いアパ―トのほうが向いています。

ただし、周辺のニーズや相場、設備などはしっかりと検討した上で進めるようにしましょう。

3.アパート経営（賃貸経営）のリスクと対応策

メリットがある一方でリスクもあることは認識しておく必要があります。ここでは、リスクとその対応策ついて考えてみたいと思います。

空室リスク

空室リスクとは、空室になり賃料が入らなくなるリスクのことです。アパート経営における収入源は賃料によるものですので、空室が発生すればその分収入減となってしまいます。

空室リスクを軽減させためには、高い入居率をキープすることが重要です。入居率の高低に関わらず毎月ランニングコストがかかってきますので、空室が増加すればするほど支出の負担が増えて赤字になる可能性が高まってしまいます。

空室対策として、家賃を下げて入居しやすくし、空室を埋めるという方法がありますが、安易な値下げは利回りが悪化するだけといった結果になる場合もあります。

収入だけでなく借り入れの返済にも影響がでることもあるので、値下げを考えた際には、長期的な試算をしっかりするなど、先を見た検討が必要です。

空室リスクを軽減するには、建築前にしっかりと市場調査をするようにしましょう。

まずは、その地域ではどういった属性の人がお部屋探しをしているのかなどの調査が必要になります。

例えば、ファミリー層が多いのに、単身向けのアパートを建築してしまったら本末転倒です。いくら設備が整っていても、入居者を見つけるのは困難と言えます。

属性を把握したら、属性に合った物件（間取り・仕様・設備など）を適正な賃料で提供することが重要です。最近はインターネットで条件を入力してお部屋探しをするというのが主流となっています。相場よりも高い賃料を設定してしまうと検索結果から外れてしまって、検討さえしてもらえなくなるので注意しましょう。

設備に関しては、トレンドの設備を不動産会社に聞くなどし、属性のニーズに沿ったものを導入するのがポイントです。

その中でもファミリー向けの物件は水回りが重要視される傾向にあるので、キッチン・浴室・トイレなどは細心の注意を払って備えるようにしましょう。

建物の老朽化リスク

アパートは、何年か経過すると経年劣化などによって老朽化が進み、修理・修繕が必要になります。老朽化したままの物件や設備が陳腐化した物件は、入居者がなかなか決まりにくいというのが実情です。

外壁・屋根・配管などの大規模修繕であれば10〜15年周期で実施する必要がありますし、専有・共用部分の設備などは日常的にチェックし、何かあれば都度対応する必要があります。

建物の維持管理をしっかりすることは、入居促進・退去防止につながるだけでなく、安心・安全な居住空間を提供するという意味でも重要です。しっかりと対策を講じておくようにしましょう。

建物の老朽化リスクへの対応策は、先手の対応を心がけるということに尽きます。定期的な保守点検・修繕を欠かさずに行い、大掛かりな修理・補修が必要になる状態になってしまうことを未然に防ぐようにしましょう。

入居者に快適な住環境を提供することは、満足度の維持・向上にもつながります。これらをスムーズに進めるためにも、点検や修繕用の費用は積み立てておくようにしましょう。

また、修繕費用が多くかかる場合は、メンテナンスだけでなく、建て替えという選択肢も検討するといいかもしれません。

地震や火事などの災害リスク

アパート経営に限ったことではありませんが、地震や火事などの災害リスクは、住宅の管理を考える上で避けて通れません。日本は地震大国ですし、近年は台風やゲリラ豪雨、それらに伴う水害などの被害が深刻化しています。

こういった災害による建物の損壊・倒壊によって資産を失う、入居者に被害が出るといったことがアパート経営のリスクの一つと言えるでしょう。

自然災害はいつ発生するか分からないので、「災害が起こったらどうするか」「被害を受けた際の対応は？」など備えておくことが重要です。

自然災害が発生した場合、賃貸物件は災害者生活再建支援法の対象外となりますので、オーナー様は支援金などを受け取ることができません。国や自治体の力に頼らずに再建していく必要がありますので、事前の備えとして各種保険に加入しておくことをおすすめします。

建物の被害に対しては火災保険、水漏れ・盗難・風災などの災害の被害を受けた場合は家財保険が適応の対象となりますので、自身だけでなく入居者の加入も促すようにしましょう。

各種保険商品については管理会社にノウハウがありますので相談するのはもちろんのこと、委託するということも含めて検討が必要です。

入居者トラブルによるリスク

賃貸物件のオーナー様にとって入居者トラブルは頭の痛い問題です。例えば、夜中に掃除機をかける音がうるさい、１階下の部屋のベランダに放置されたゴミが臭いなどといったトラブルが少なくありません。解決に至らない場合は一方が退去してしまうなど、空室が増えてしまうことになりかねません。

また、家賃滞納者への対応も難しい問題の一つです。自主管理をしている場合は、オーナー様自身で長期滞納者もしくはその保証人に催促する必要があります。

入居者トラブルは対応を誤ると、空室発生・賃料収入減といった事態に陥りますので、慎重な対応が求められます。

騒音や悪臭など、ある程度想定できるトラブルであればルールを決め、入居者への告知を徹底するようにしましょう。家賃滞納に関しては、遅延損害金を設定する、滞納期間の上限を設定し、それを超えたら退去を請求できるなどのルールを入居時に明示しましょう。

また、連帯保証人を立てさせる、保証会社を利用するなどの家賃滞納リスクへの対策も有効です。

対策というわけではありませんが、オーナー様と入居者とのコミュニケーションも意外と重要です。お互いの顔を知っておく、あいさつを交わすなど話をしやすい環境づくりを心がけるようにしましょう。こういった点は、大規模なマンションより戸数が少ないアパートの方がやりやすいかもしれません。

入居者対応に関しても、ノウハウがある管理会社や入居者募集やクレーム対応まで全ての作業を代行してくれるサブリース会社に委託するというのも一つの手です。最適な方法を選択し、安定経営につなげましょう。

4.アパート経営（賃貸経営）に必要な基礎知識

アパート経営をする際、管理は管理会社にお任せというオーナー様でも知っておくべき基礎知識はあります。ここでは、利回り・費用・税金などについて解説していきます。

利回り

利回りとは、投資した金額に対してどの程度の利益があるかを示す割合のことです。高利回りであればあるほど多くの利益を得られるということになります。

アパート経営における利回りの計算方法は以下の3つの方法があります。

・表面利回り：年間収入÷建築価格×100
⇒表面利回りは、年間家賃収入を物件の建築費用で割って算出。不動産物件情報などに記載されているものの多くは表面利回りとなりますが、経費は加味されていません。

・想定利回り：年間収入（満室想定）÷建築価格×100
⇒1年間満室だった想定での利回り。

・実質利回り：（年間収入−年間支出）÷（建築価格+建築経費）×100
⇒実際の利益を把握するためには、実質利回りで考えるようにしましょう。経費（税金・各種費用・手数料など）を引いた額をベースに計算しています。

不動産物件情報の多くは、経費が加味されていない表面利回りが掲載されているとお伝えしました。

指標としては利活用できるものですが、実際に物件を所有した場合は経費も加味して経営の方向性などを検討していく必要があります。

よって、ご自身で利回りの計算をし、常に意識しておくことは重要です。上記の計算方法を把握して役立てていただきたいと思います。

サブリース

サブリースとは、建築会社や管理会社などがアパートなどの賃貸住宅を一括で借り上げ、転貸するという仕組みのことです。契約期間中は空室の有無にかかわらず、一定額が家賃収入として入ってきます。

通常の賃貸借契約はオーナー様と入居者が締結しますが、サブリースの場合はサブリース会社がオーナー様・入居者双方と契約を結びます。

貸主であるサブリース会社は、オーナー様の利益をできるだけ多くすることが目的なので、オーナー様の立場に立って空室対策を考えます。“常にオーナー様目線”という点が大きなメリットと言えるでしょう。

サブリースは収入が安定する点もポイントで、家賃滞納リスクはサブリース会社が追うので安心でしょう。

また、建物の維持管理や入居者からの問い合わせ対応、入居者募集もやってもらえるので、オーナー様の手間や時間的な拘束、精神的な苦痛が軽減できます。

賃借人は借上会社に限定されるので、確定申告がしやすい点も特徴となります。

一方、中にはこの仕組みを悪用する業者が出てきたことで家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しているという側面もあります。

これを受けて国土交通省は、『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』の法案を成立しました。2020年12月15日にはサブリース部分のみ、2021年6月15日には登録制度部分が施行されています。

これにより、メリットばかりでなく、オーナー様に不利なことや不利になるかもしれないことを伝えることが必須とされました(2020年12月15日施行)。

また、賃貸住宅管理業としての登録や業務管理者の配置が義務付けられました(2021年6月15日施行)。

このように、サブリースはどのような仕組みなのか、ということはしっかり認識しておく必要があります。

また、サブリース契約をする場合に限ったことではありませんが、高い入居率が保てるような物件を建築しておくと安心でしょう。

収入と経費

アパート経営で得られる収入は以下のようなものがあります。

・家賃
・共益費
・礼金
・更新料

家賃や共益費は毎月発生しますが、礼金は契約時、更新料は契約を更新するタイミングでの収入となります。共益費は共用部分（廊下・駐車場など）の維持を目的として集められるもので、家賃の一部として毎月徴収することが一般的です。

礼金は、賃貸借契約を結んだ際に入居者が初期費用の一部として支払うもので、家賃の１〜2カ月分相当額が一般的な金額です。入居時には、礼金のほか敷金が発生するケースがありますが、これは収入にはあたりません。

敷金は、借主が貸主に事前に預ける保証金であり、万が一家賃の滞納があった場合や退去時に修繕や補修があった場合などに充当させます。また、使わなかった分は借主に返還します。

減価償却費

減価償却費は、時間が経過することで価値が下がる建物などの資産に対して、その取得費用を耐用年数に応じて経費として計上するものです。

単年の経費として計上してしまうと、それまで黒字が続いていたものが、一気に赤字になってしまうことになりかねません。そのことで正確な経営状態を把握できなくなってしまうといったことを避けるために設けられたもので、高額品を購入した際は、年度ごとに分割して経費として計上することができます。

資産によって耐用年数や償却率が決められており、木造のアパートであれば、法定耐用年数は22年、償却率は0.046となっています。１億円でアパートを建てたとしたら、１億円×0.046＝460万円が年間(＝単年)の減価償却費となります。

ちなみに、１億円は取得費ではありますが、経年により価値が下がらない土地の値段は含みませんのでその点は認識しておきましょう。また、構造物である塀やアスファルト舗装などにも耐用年数や償却率が決められています。

固定資産税、印紙税、都市計画税などの税金

アパートを所有することで支払いが必要になった固定資産税や印紙税、都市計画税なども、必要経費として計上することができます。

その場合、アパート経営に関連するもののみが対象となりますので認識しておきましょう。

例えば、自宅から離れた場所にある所有アパートの管理をするために使っている自動車とプライベートで使用している自動車が同じの場合、自動車税が100％経費として認められる可能性は低くなります。

このようなケースでは、事業としての利用とプライベートでの利用を案分して申告することが必要です。案分の割合は走行距離とされることが多いので、走行距離と使用用途は併記して残しておくようにしましょう。税金でも所得税や住民税などは対象外ですので、経費として計上することはできません。

保険料

アパート経営において発生した保険料も経費として計上することが可能です。その場合、経費としての計上は当該年度分の保険料のみが対象となります。長期の契約で保険料を支払った場合は、保険料を年数で割り、単年度分の支払いをその年度の経費として計上します。

対象となるのは、火災保険・地震保険などの保険料です。自室として使っている部屋の保険料などは経費として計上することができません。

建物や付帯設備、室内設備などの維持管理費や修繕費用

アパートの建物や付帯設備、室内設備などの維持管理費や修繕費用は経費として計上することができます。

対象となるのは、原状回復費用（壁紙の交換、室内クリーニング費用など）や共用部分の修理費用（階段の手すりや電球の交換費用など）、大規模修繕の積立金などです。

なお、使用可能期間の延長や機能・価値を高めるための支出は「資本的支出」に該当し、修繕費として計上することはできません。

例えば、キッチンをシステムキッチンに変更する、部屋数を減らしてリビングを広くするといった工事は資本的支出に該当するので、その場合は減価償却によって経費化します。

管理費用

管理会社に管理を委託する場合の管理費用も経費として計上できます。

この場合の管理費用としては、建物全体の管理を委託する管理委託費用と、入居者や居室単位での管理を委託する賃貸管理代行手数料があります。

前者は電気・水道設備や建物の保守管理、共用部分の管理・清掃、消防設備の法定点検などです。後者は入居者トラブルの対応、入居者募集、各種契約業務、家賃の徴収などが該当します。

アパート経営に関連する通信費や接待交際費

その他の経費として、アパート経営に関連する通信費や接待交際費などが挙げられます。

前者は管理会社や税理士、入居者などとの電話代・インターネット通信費など、後者は管理会社や税理士などとの打ち合わせにかかる飲食代などが該当します。

他にも、アパート経営に関連する打ち合わせのための交通費、情報収集のための不動産業界紙の購読費用、物件撮影のために購入したカメラ代などの消耗品は必要経費として計上することが可能です。

ただし、これらの費用はプライベートの支出との線引きが難しいところもあります。交通費や交際費の頻度があまりにも高い場合などは税務署のチェックが入りますので、注意しましょう。

アパート経営を行った場合、基本的には確定申告が必要

アパート経営を行った場合、基本的には確定申告が必要になります。

対象外になるのは副業で得た不動産所得が20万円以下のケースです。赤字の場合も対象外と考えがちですが、申告をすることで損益通算※というメリットを得られるので申告はしておくようにしましょう。

確定申告では、アパート経営で得た収入からアパート経営の経費を差し引き、その利益が課税対象となります。

確定申告の期間は、基本的に毎年2月16日〜3月15日までです。税理士などに相談しながら、遅延や書類の不備などがないように気を付けましょう。

※赤字所得をほかの所得から差し引くこと

5.アパート経営（賃貸経営）に向けての準備

アパート経営の目的や入居者のターゲット、予算などがまとまったら、不動産会社を選定し、計画の具体化に向けて進めていくことになります。

選定においては、複数企業から提案を受け、どのような仕様・設備の建物を建築し、どの程度の収益が想定されるかなどのポイントを吟味して一社に絞り込んでいきます。

各社それぞれに特徴や強みは異なりますので、自身のアパート経営に合った不動産会社を選定することが重要です。

例えば土地活用をしたいのであれば、その分野を得意とした会社にお願いすると安心です。

まずはどういった目的でどういった経営をしたいのかということから相談し、その実現のためのプランを提案してもらいましょう。

管理を管理会社に委託しようとしている場合は、建築と管理を一括してお願いできる会社がおすすめです。社内で連携がとれるため、話がスムーズに進みやすくなります。

6.アパート経営（賃貸経営）を始めるまでの流れ

①資金計画〜契約

依頼する不動産会社が決まったら、まずは土地資産の有効活用、税務について相談します。その後、土地診断や市場調査を経て、資金計画・建築プランニング・事業計画などが不動産会社から提案されます。契約を締結したらアパートローンの事前審査のための手続きを開始します。

不動産会社からアパートローンに関する金融機関の紹介を受けた場合は、必要な手続きや折衝などは代行してもらえます。ローンの審査確認が完了し、管理もお願いすることにしたら、請負工事契約と併せて管理契約も締結します。

②着工〜竣工

工事請負契約の締結が完了すると着工となりますが、近隣には工期や建物の階数、用途などを伝えておきましょう。

地鎮祭を終えたら着工です。アパートの工期は建物の規模や天候などによって異なります。

③建物の登記

建物が竣工すると、確認検査機構検査などの建物審査などを経て、建物の登記を行います。

登記が完了したら融資が実行され、決済・建物の引き渡しとなります。

④入居者募集

引き渡しのタイミングと前後して入居者募集を開始します。満室になるまでは時間がかかる場合がありますので、焦らず地道に募集活動を行っていきましょう。

不動産会社に賃貸管理代行をお願いしている場合は、担当者と連絡をとり、進行状況を把握しておくことが重要です。

また、なかなか決まらない場合は担当者から条件変更の提案を受けることがあります。すべてを受け入れる必要はありませんが、提案内容にはしっかりと耳を傾け、正しい判断をするようにしましょう。

管理契約を締結した場合は、日々の建物管理、経営サポート、アフターフォローなどで関わっていくことになります。

7.アパート経営（賃貸経営）する際の注意点

アパートの竣工まででかなりの労力を使うため、建物の引き渡しが終わった時点で一息ついてしまうオーナー様もいるようです。しかし、アパート経営の目的は建物を作ることではありません。

また、建てれば何もしないで儲かるというわけでもありません。

ここでは、いくつか注意点をまとめてみましたのでぜひ参考になさってください。

利回りだけで判断しない

高利回りというだけでアパート経営の計画を組み立てていくことは、長期的に見るとリスクを含んだ判断となるかもしれません。利回りは一定の入居者がいる前提で計算されています。

市況や競合物件の動向次第では、想定通り入居者が集まらないという可能性があります。入居者が集まらなければ家賃収入が得られませんので、高利回りを実現することはできません。

物件所在地の賃貸市況、入居者のターゲット選定、競合物件との差別化など踏まえて入居者を集めていかなければなりませんので、事前の市場調査をしっかり把握して判断するようにしましょう。

また、高利回りだけをうたってくる不動産会社だった場合は、その理由や根拠もきちんと確認するようにしましょう

資金計画・把握はしっかりと

オーナー様の状況によっては、金利の高いアパートローンで融資を受けるケースもあるかと思います。

その場合の金利も含んだ支払総額と実質利回り、収入額を加味して長期の資金計画をシミュレーションして先の見通しを常に意識しておくことが大切です。

ちなみに、審査が厳しい都市銀行などのアパートローンは金利が比較的低いですが、地方銀行や信用金庫もしくはノンバンクなどは、審査が比較的緩いものの金利が高くなる傾向があります。

また、計画を立てることだけではなく、毎月の収支はリアルタイムでチェックすることも重要になります。月々の固定費はどのくらいかかっているのか、家賃収入はどのくらいかなどは常に意識し、経営状況を把握しておくようにしましょう。

メリットやリスク・注意点を把握するのがポイント。信頼できる不動産会社をパートナーに

アパート経営は、アパートを貸し付けることで賃料収入を得るビジネスです。

主なメリットは、本文でもお伝えした通り、安定した不労所得が得られる、節税対策になるなどですが、一方でリスクもあります。

リスクを少しでも軽減するためには、目的・目標や資金計画などを事前に明確にしておくことがポイントです。ただし、初めての場合はこれらをスムーズに進めるというのは難しいものです。

まずは、知識や経験、ノウハウのある不動産会社に相談し、さまざまなアドバイスを受けながら進めていくようにしましょう。

パートナーとなる不動産会社の選定は非常に重要です。アパート建設や経営に関する提案をしっかりと吟味し、信頼できる不動産会社を見極めることがアパート経営の成功に向けた第一歩とも言えるでしょう。