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土地を活用したい

事業計画について

1.事業資金について事業投資額の大半は建設費が占めます。

賃貸事業を始める場合、建設費など最初に必要な費用の総額を『初期投資額』と言います。
個人オーナー様の場合、所有地に賃貸住宅を建設することがほとんどのため、建設費が初期投資額の大部分を占めることになります。
また、古い建物の解体が必要な場合には解体費用や賃借人の立ち退き料なども必要となります。
この他にも事業開始までにかかる創業費用や金利なども重要となります。
生和コーポレーションでは、事業の準備段階から投資額と収益とのバランスを考え、オーナー様のご要望にあった
事業のご計画を組み立てていきます。

所要事業資金=工事費等+消費税+創業費

創業費について
上下水道負担金各行政の指導要綱にもとづく納付金
保存登記費保存登記時に納める登録免許税です。※登記面積x基準単価(構造用途により異なる)x0.4%
抵当権設定費抵当権設定時に納める登録免許税です。※設定額x0.4%(借入先により免除される場合があります。)
登記手数料表示登記時の土地家屋調査士及び、保存登記・担保設定登記時の司法書士への手数料の概算金額です。
期間中金利工事期間中の借入金利で概算金額です。
火災保険料損害保険の一つで、建物や建物内に収容された物品(住宅内の家財用具など)の火災や風水害による損害を補填する保険です。
その他(印紙代など)

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資金調達について自己資金と借入金のバランスを考える。

資金調達には自己資金と借入金の2つがあります。
まず、自己資金ですが、一般的な賃貸事業を行う場合、初期投資の10%は用意しておくことをお勧めします。
これは自己資金比率が低すぎると、経済情勢の変化や金利の上昇などで事業の収益性が著しく低下し、資金がショートしたり借入金の返済が難しくなるためです。
また、建設工事以外の諸費用(例えば、建物解体費、補償料(賃借人がいる場合)、測量費、地質調査、設計変更、追加工事)をオーナー様がご用意いただくことも『自己資金10%程度』の理由になっております。
また一方で、資金調達の大部分を占めるのが金融機関からの借入れです。
事業のための借入金の利子は税務上、必要経費として扱うことができ、損益通算で所得税などを軽減できます。
また、相続時の評価は現金が高く建物などは評価が低いので相続税が節税出来ます。

※借入金に関しましては、当社の融資担当者が状況に応じて個別にご対応させて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

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収支・利回り条件毎年の収支。利回りをチェックします。

収支条件を検討する場合、事業収支計画で設定された賃料と建築にかかる総工事費から割り出される利回りから
事業性があるのか、ないのかを判断する必要があります。

利回り(%)=賃料収入/消費税込工事費等

また、年間の家賃収入から支出(固定資産税、都市計画税などの経費)と借入金の返済を差し引いた金額がオーナー様の剰余金となります。

剰余金=年間収入-年間支出-借入金返済等

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支出条件建物や設備管理状況などで支出条件が変わります。

支出条件には修繕積立金や固定資産税、都市計画税、減価償却費などがあります。
特に減価償却費は、実際に支払われるものではなく、会計上の費用として収益から控除されます。
つまり減価償却費の計算しだいで、賃貸事業の節税効果が大きく変化することになります。
また、修繕維持管理費や固定資産税などと同様に、建物や設備の内容で大きく異なります。

オーナー様に代わり生和グループが経営代行致します。入居募集・クレーム対応・マンション管理を生和グループ、生和不動産保証に委託される場合は、FG35(一括借上げシステム)にて最大35年間、家賃の90%を保証いたします。残りの10%は、業務管理料5%と空室保証料5%となっており、敷金や礼金・更新料・共益費なども生和不動産保証が徴収・保管するシステムとなっております。

入居不安も一気に解消。 安定した家賃収入が得られ、経営管理の負担からも開放。 オーナー様のリスクを最小限に抑える生和のサポートシステムです。
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収支計算について 事業全体の採算性をシュミレーションします。

事業収支計算書では、毎年、オーナー様の手元にどれだけの余剰金が残るのかを試算した計算書となっています。
賃料収入から税金などの支出を差し引き、借入返済金を差し引いた分が、オーナー様が手にする剰余金となります。
そこから所得税や住民税などを差し引いた税引き後の金額がオーナー様には毎年残ります。
住宅賃料は、ご計画地周辺の賃料相場を間取りタイプ別に調査し、その平均賃料に面積や最寄の駅までの距離、築年数などの条件を加味して算出します。
ご計画地の敷地面積、用途地域など諸条件をクリアし、間取りタイプ数、総戸数、階数などを計画することによって事業全体の概算費用を割り出します。
総事業費用が算出されると、その事業に対しての資金調達が必要となります。自己資金の配分、公的もしくは民間からの借入れ金の融資の取り付け毎年の返済金額を算出し、適正な事業計画を立案します。
また、年数が経過しても高い入居率を保つためには、建物を定期的に管理、メンテナンスし、維持する必要があります。
そして、修繕積立費用は十数年に一度大規模なリフォーム修繕工事をするために必要な積立費用となります。

事業収支計画書の条件例
敷地面積200㎡
建築面積150㎡(45坪)
延床面積1300㎡(390坪)
所要事業資金
工事費等¥250,000,000
消費税¥20,000,000
創業費※¥37,500,000
合計¥307,500,000
※創業費
事業が開始するまでの費用を創業費といいます。工事期間中の金利や登記手数料などが必要に応じて掛かってきます。
資金調達
自己資金¥17,500,000 ※1
公的資金借入¥290,000,000 ※2
民間資金借入
合計¥307,500,000
  • ※1 自己資金は初期投資の10%は用意しておくことをお勧めしております。
  • ※2 公的ローンは、35年または15年の固定金利が選べます。敷地面積165㎡以上、住宅面積の延べ床面積が200㎡以上などの条件があります。
利回り

\30,600,000/\300,000,000=10.20% 利回りは、地域によって大きく変わります。都心や郊外など立地や敷地面積、周辺の家賃相場など様々な条件により変動があります。

収支

年間収入30,600(千円)-年間支出5,110(千円)-借入金返済等13,390(千円)=初年度剰余金12,090(千円)

用途・タイプ別収入予定表
用途タイプ面積基準月額賃料保証月額賃料 ※1戸数月額賃料合計
住宅Aタイプ40㎡(12坪)¥110,000¥99,00010¥990,000
Bタイプ35㎡(10.5坪)¥90,000¥81,00010¥810,000
合計 ¥200,000¥180,00020¥1,800,000
店舗・事務所 ※21F店舗100㎡(30坪)¥450,000 1¥450,000
2F店舗130㎡(39坪)¥300,000 1¥300,000
合計   2¥750,000
駐車場屋内     
屋外     
合計     
年間収入
賃料(月間)賃料(年間)
住宅¥1,800,000¥21,600,000
店舗事務所¥750,000¥9,000,000
駐車場  
合計¥2,550,000¥30,600,000
※1 保証月額賃料
生和不動産保証が35年間一括借上げしておりますので家賃の90%を保証致します。
※2 店舗・事務所
店舗・事務所及び駐車場は一括借上げには含まれておりません。
収支計算書
  1年目2年目3年目10年目20年目30年目35年目
(1)収入住宅賃料収入¥21,600,000¥21,600,000¥21,600,000¥21,600,000¥21,600,000¥21,600,000¥21,600,000
その他賃料収入¥9,000,000¥9,000,000¥9,000,000¥9,000,000¥9,000,000¥9,000,000¥9,000,000
駐車場賃料収入       
(1)合計¥30,600,000¥30,600,000¥30,600,000¥30,600,000¥30,600,000¥30,600,000¥30,600,000
(2)支出固定資産税
(土地)※1
¥2,100,000¥350,000¥350,000¥380,000¥380,000¥380,000¥380,000
固定資産税
(建物)
 ¥1,800,000¥1,800,000¥2,300,000¥1,900,000¥1,400,000¥1,228,000
都市計画税
(土地)※2
¥510,000¥170,000¥170,000¥173,000¥173,000¥173,000¥173,000
都市計画税
(建物)
 ¥600,000¥600,000¥470,000¥376,000¥300,000¥240,000
業務管理費※3       
維持管理費※3       
運営管理費※3       
光熱水道費※3       
機械保守点検費※3       
浄化槽管理費※3       
修繕積立費※4¥2,000,000¥2,000,000¥2,000,000¥2,000,000¥2,000,000¥2,000,000¥2,000,000
入退去時費用¥500,000¥500,000¥500,000¥500,000¥500,000¥500,000¥500,000
(2)合計¥5,110,000¥5,420,000¥5,420,000¥5,823,000¥5,329,000¥4,753,000¥4,521,000
(3)借入れ返済金公的資金返済¥13,392,780¥13,392,780¥13,392,780¥13,392,780¥13,392,780¥13,392,780¥13,392,780
民間資金返済       
手元剰余金(1)-{(2)+(3)}¥12,097,220¥11,787,220¥11,787,220¥11,384,220¥11,878,220¥12,454,220¥12,686,220
※1 固定資産税(土地)
新しく賃貸マンションを建てますので、土地に掛かる固定資産税が1/6になります。
※2 都市計画税(土地)
新しくマンションを建てると、土地に掛かる都市計画税が1/3になります。
※3 業務管理費、維持管理費、運営管理費、光熱水道費、機械保守点検費、浄化槽管理費
マンション経営に関わる運営費は生和不動産保証がオーナー様に代行して保守・管理します。
※4 修繕積立費
十数年に一度、大規模なリフォーム修繕工事をするために必要な積み立て費用となります。

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