適切な相続税対策がわからない…

子どもに相続させる土地があります。相続税対策とはどういったものあるのか？何からはじめれば良いのでしょうか？賃貸マンションが相続税対策になるとは？

相談したい内容

相続税対策は何からはじめれば良いのか？
賃貸マンションが相続税対策になるとは？

相続税対策と言っても、ご家族、財産のご状況により必要な対策はそれぞれ違ってきます。まずは財産の総額から内訳を把握するところからはじめる人が多いです。
土地は、現金や証券などよりも相続する財産の中で割合が高いので、相続税算出の基準となる評価額が適切かどうかをチェックする必要があります。賃貸物件建設などの土地活用は、資産評価を下げることで節税ができます。土地が法人所有の場合や、すでにアパートや賃貸マンションを所有する場合など、専門的な知識が必要なケースもあります。

相続税対策は何からはじめれば良いのか？

顧客

単独で相続した350㎡の土地を子に相続させるつもりですが、土地の面積が大きいため、高額な相続税を支払うために土地を切り売りするような事態になるのではないかと心配です
営業

土地は相続財産の約4割を占めるほど、多くの人が土地の相続で悩まれます。さらに土地が過大に評価され、相続税を払い過ぎているケースがあります。例えば長方形や正方形でない不整形地や無道路地などは、不動産鑑定評価により評価減になることがあります。なお、広大地*の場合は、大幅な評価減となる可能性があります。
*広大地の基準は三大都市圏では500㎡以上、その他では1000㎡以上
顧客

土地に関する知識も特にないので、何から始めたらよいか、見当がつきません。
営業

まずはお客様の財産を把握し、財産の状況、内訳を知る頃からはじめることをおすすめします。相続税対策と言っても、財産のご状況でお客様、それぞれで必要な対策が違ってきます。

土地の評価のマイナス要因

現地誕査でのチェック事項

(1) 現況地目及び利用状況
(2) 現況地積
(3) 開口距離及び真行距離
(4) 道路幅員
(5) がけの有無、その地積、及び斜面の方位
(6) 整地、土盛り、土止めなどの造成の必要性
(7) 土壌汚染の可能性
(8) 高圧線の有無
(9) 近隣の開発状況
(10) その他

評価減の対象となるケース

(1) 貸地や貸家の敷地などになっている
(2) 縄縮みしている(実測面積公簿面積)
(3) 間口が狭小。奥行きが長大
(4) セットバックが必要
(5) がけ地である
(6) 造成が必要である
(7) 土讓汚染が判明
(8) 高圧線下である
(9) マンション建設に滴しない広大地
(10) 騒音。日照条件が悪い
近隣に墓地やゴミ焼却場などがある

賃貸マンションが相続税対策になるとは？

顧客

そういえば、賃貸マンションを建てると相続税対策になると聞きました。
営業

賃貸住宅を建てると、その土地は貸家建付地（かしやたてつけち）となり、更地のまま相続するよりも約2割の評価減になります。さらに小規模宅地の特例措置を適用するか否かで、相続税評価額は最大8割減となります。所有する土地を利用していなかったり、空き地のまま放置していたりすると、土地に対する税金の優遇処置は受けられないので注意が必要です。
顧客

そのほかに、相続税対策として留意する点はあるでしょうか？
営業

先ほどご紹介した小規模宅地の特例には、様々な適用条件が定められていますので確認しておきましょう。

営業

不動産の生前贈与を節税対策として活用する例も増えていますが、先の税制改正で生前贈与制度の一部が改正されていますので確認が必要です。
顧客

財産の状況以外で確認すべきことはありますか？
営業

土地が法人所有の場合、子が複数の場合、すでにアパートや賃貸マンションを所有している場合、資産を組み換えた場合など、状況によって相続税対策は変わります。個人ですべてを把握することは困難ですので、私どもにご相談いただければ専門家を交えて、財産診断してみるところからお手伝いさせてください。