老朽化した賃貸物件の
入居者・テナントが
退去してくれない｜
ビル建替え時の
「立ち退き交渉」の進め方

契約期間が満了しても「強制退去」はできない

日本の法律では借りる側に強い権利が認められており、たとえ賃貸借契約の期間が満了したとしても、オーナー様が一方的に退去を強制することはできません。交渉がまとまらずに契約期間が終了したとしても、引き続き居住を認める必要が出てくるケースもあります。

解約の申し入れは「6カ月前からの通知」と「正当事由」が必要

入居者に退去をお願いする場合、6カ月前までに通知を行う必要があります。また、解約の申し入れには必ず「正当事由」が必要と定められています。実際には、余裕を持って1年以上前から交渉を開始することが推奨されます。

老朽化による危険性は「正当事由」のひとつ

「建物が古く、大きな地震が来た際に倒壊の恐れがある」という防災面での心配は、建物からの退去を求める正当事由となる可能性があります。首都直下地震等の被害想定では、東京だけでも建物被害は30万棟強と予測されており、強固な建物への刷新はリスク回避の基本です。

立ち退き料の提示と交渉のポイント

法的に必須ではありませんが、スムーズな解決のために立ち退き料を提示するのが一般的です。転居先の紹介や引越し費用の負担など、誠実な交渉が求められます。特にテナントや会社の場合は、移転によって「事実上失う利益」の補償も必要になるため、住宅よりも立ち退き料が高額になる傾向があります。

一般的な費用（家賃◦カ月分など）や、テナントにおける立ち退き料に付随して補償が求められる項目（休業することによる営業補償や移転に伴う費用になにがあるなど）には以下のような内容があります

• ・新店舗の契約費用（敷金・礼金・保証金、仲介手数料など）
• ・引越し費用（機材、什器、在庫などの運搬費）
• ・新店舗の内装工事費（移転先で同等の営業を行うための費用）
• ・移転や準備のために営業できない期間の利益（営業利益）の補償
• ・休業中も発生する固定費（従業員の給与、リース料など）の補償
• ・移転によって従来の顧客が離れてしまうことによる、一時的な売上減少・将来の利益喪失に対する補償

また、現在のテナントの原状回復義務を免除し、造作をそのまま買い取る（またはオーナー側で処分する）ことで、実費補償の一部に代える交渉が行われることもあります。

弁護士への依頼とプロのネットワーク

契約期間満了の時点でも退去していただけない場合は、再度通知しますが、どうしても交渉がまとまらない場合、最終的には明渡請求の訴訟を検討することになります。その際は弁護士への依頼が必要です。建替えや賃貸マンションの運営実績が豊富な生和コーポレーションでは、信頼できる弁護士と共に、建替えに向けた法的対応を進めることが可能です。

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