アパート経営とマンション経営の仕組みの違い～メリットやリスク対策とは？～

初めてアパート経営・マンション経営を考えるに当たって、まず知っておきたいことは「この2つがどのように違っているのか」ということではないでしょうか。

アパート経営とマンション経営は、不動産投資には変わりありませんので、似たようなものと認識される方も少なくありませんが、この2つには大きな違いがあります。

まずこの2つの基本を把握することで、違いを確認してみましょう。

アパート経営とは

アパート経営は、基本的に建物1棟を取り扱う経営の仕方となります。これを知ると「一般の人ではなかなか難しいのではないか」という印象があるかもしれません。

しかしその内容にも様々なケースやプランがありますので、一概に「難しいものである」とは限りません。
方法によっては、不動産投資を検討している人であれば、誰でも視野に入れて考えることのできる不動産投資方法であるとも言えるでしょう。

日本国内でも、1棟のみならず、複数棟のアパートを所有し、億単位の不動産を資産として保有している方もいます。

初めは簡単な方法から始め、十分な収入や資金が得られるようになってきたら、アパート経営を考えてみる、というのも1つの方法です。

マンション経営とは

不動産運用や投資で以前よりも人気を得ているのが「ワンルームマンション投資」と呼ばれるものです。よく耳にする方も多いのではないでしょうか。

マンション経営は基本的に、いきなり1棟を取り扱うのでなく、1部屋を購入し、それを賃貸することで収入を得る方法となります。

余裕があれば部屋数を増やすことも可能ですので、自由度も高くなります。建物1棟を所有するよりも手軽に投資できるため、非常に人気のある不動産投資の方法の1つであると言われています。

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アパート経営のリスクと対応策について

ワンルームマンション経営との引き合いによく出されるのがアパート経営ですが、どのようなリスクがあるか気になるところです。

土地活用でアパート経営する場合のリスクと、失敗を防ぐための対応策についてご紹介します。

災害リスク

築年数の古い木造や鉄骨造のアパートの場合は火災が発生すると、RC造のマンションと比べて全焼する可能性が高くなります。そのため対策として以下のことに注意しましょう。

火災
火災保険の加入は忘れずに行いましょう。ただ、新築物件や建築後日が浅い物件に関しては、厳しくなった防火基準を通っており、火が一気に回らない構造となっています。
そのため避難するまでに十分な時間はできるでしょう。

地震
1981年以前に建築された物件は現在の耐震基準とは違う、古い耐震基準で造られています。そのため、万が一の事態に備えて避難方法・避難経路などは普段からしっかり準備しておきましょう。

1981年以降の改正された耐震基準で建てられた物件は地震にも強いと言われています。特に、2×4工法を採用した建物は建物全体で揺れを受け止めて分散させるので、地震に強い構造となっています。

マンションと比べると空室率が高い点

アパートは一般的にマンションと比べると空室率が高いと言われています。というのも、マンションとアパートの立地の違いが大きく、マンションは建材的に高層化が可能なので、駅前などの利便性の高い土地に建築される傾向があり、立地が理由で空室が発生しにくいのです。

一方アパートは低層建築、ローコストで作れるので、郊外でも採算が合います。そのため、駅近くの交通至便な物件に比較すると立地的な面で空室が出てしまいやすくなるのです。

アパート経営を成功させるためには、事前に周辺をしっかりリサーチして、ターゲットのニーズをきちんと見極めることが重要となります。また、周辺状況に応じて、臨機応変に家賃を見直すことも大切です。

関連記事はこちら：「アパート経営・マンション経営のリスクまとめ」

アパート経営のメリットについて

物件が管理しやすいかどうかは、その物件の戸数によって変わります。一棟を自己管理するのであれば戸数の違いから、マンション経営よりアパート経営のほうが負担は少ないです。

アパートの戸数はおおよそ10～20戸程度に対し、マンションは一棟当たり50～100戸以上の物件も珍しくないため、物量的な負担を考えると自己管理は実質的に不可能です。管理会社に委託すれば、アパートもマンションもそれほど手間は変わらなくなりますが、代わりに管理費がかかってきます。

また、マンション経営には「一棟所有」と「区分所有」の2つがあり、「一棟所有」ではマンションを一棟保有するのに対し、「区分所有」では、1室など部分的に所有することになります。
管理の手間で比較すると、「区分所有」は運営などを管理組合に一任できるので、管理会社の選定や大規模修繕などの対応が少なくて済むといった特徴があります。

管理費は会社や業務内容によって変わりますが、家賃の数％を徴収されることが多いので、オーナー様の利益は減少します。空室があっても管理費を支払わなければならないケースもあるため、注意が必要です。

マンション経営のリスクと対応策について

では、土地活用でマンション経営する場合はどのようなリスクが考えられるでしょうか。
一棟所有ではなく区分所有の場合、入居者がいれば家賃収入がありますが、空室になってしまうと収入が一気にゼロになってしまいます。

そして収入がない一方で、所有者として共益費や管理費を支払う必要があるため、損失がどんどん拡大してしまう恐れがあります。

このような状況を避けるためには、前提として、十分な調査をして空室が出てもすぐに次の入居者が出るような良物件を購入することです。

そして複数物件を経営すれば、仮に空室が出てもリスクの分散が図れます。
このようなデメリットがあっても、限られた資金で低リスクにマンション経営を行える点は区分所有の大きなメリットと言えるでしょう。

スタートは小規模でも成功を積み重ねて事業規模を拡大していけば、区分所有のストレスも徐々に減っていくでしょう。事業拡大に伴い確定申告を白色から青色申告に変更すれば、個人事業主としてのメリットも増えます。

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マンション経営のメリットについて

まず、マンションはRC造や鉄骨造など耐久性の高い構造のものが多く、木造アパートなどと比べると経年劣化しにくい点が挙げられます。

次に、アパート経営のリスクで挙げたように、マンションは利便性の高い所に建設される傾向があるため、郊外のアパートと比べると空室が出にくい点もメリットと言えるでしょう。

アパート経営とマンション経営は利回りとリスクにも違いがある

アパート経営とマンション経営では、不動産投資で想定できる利回りが大きく異なります。マンション経営の場合、基本的には投資先は1部屋になりますので、その1部屋が空室になった場合、家賃収入はなくなり、収支においては苦しい状態になってしまう可能性があるでしょう。

それと比較すると、複数の部屋を保有して賃貸に出しているアパート経営は、リスクを分散することのできる不動産投資の方法となります。

しかし、アパート1棟を経営するとなると、投資が大きいだけでなく、立地条件や家賃、設備などが適切でないと、入居者がなかなか現れず、経営が苦しくなるという可能性もあります。

違いをまとめてみると、アパート経営は、投資は大きくなりますが、建物1棟を所有し、リスクを分散させることができる方法、そして、マンション経営は、投資を少なくマンションの1部屋を所有して手軽に収入を得ることができる方法。ということができます。

それでは、ここからアパート経営とマンション経営の利回りの違いについて詳細に説明していきます。以下の具体的な利回りの計算式を見てみましょう。以下は一般的な計算例となります。

表面利回り＝年間収入／購入価格

・アパートの購入金額が5,000万円で年間家賃収入が480万円の場合、480／5,000＝0.096で表面利回りは9.6％となります。

・マンションの区分所有購入金額が2,000万円で年間家賃収入が96万円の場合、96／2,000＝0.048で表面利回りは4.8％となります。

実質利回り＝（年間収入-年間支出）／購入価格

実質利回りでは、家賃収入から税金・管理費・修繕積立費・保険料・管理会社に支払う手数料などの諸経費を引きます。

・アパートの購入金額が5,000万円で年間家賃収入が480万円、年間支出が120万円の場合、（480-120）／5,000＝0.072で実質利回りは7.2％となります。

・マンションの区分所有購入金額が2,000万円で年間家賃収入が96万円、年間支出が36万円の場合、（96-36）／2,000＝0.03で実質利回りは3.0％となります。

アパート・マンション経営のリスク

似ているようで異なるアパート経営とマンション経営ですが、広義で捉えると同じ集合住宅を取り扱うことになるため、共通するリスクも多いです。ここでは、アパート・マンション経営をするうえで避けられないリスクと、その対策について詳しく解説します。

建物の老朽化

アパート・マンションともに時間が経てば経つほど、建物は老朽化します。構造や建材によって耐用年数は変わりますが、老朽化という現象自体は止めることも避けることもできません。

外観・壁紙など見た目でわかる部分はもちろん、キッチン・お風呂場・トイレといった水回りの設備、コンセントといった電気系統の設備も含めて、経年劣化します。

建物を守るためには、設備点検やメンテナンス、補修工事を定期的にしっかり行わなければなりません。また、数十年おきに大規模修繕工事も実施する必要があります。

大規模修繕工事の場合、数千万円もの費用がかかることも珍しくないため、あらかじめ家賃収入から修繕積立金を積み立てるなど、日頃から考慮しておくことが大切です。

また、建物の老朽化で見た目が悪くなっていたり、設備が古くなっていたりすると、入居希望者も集めづらくなり、空室を招く原因となるので、事前に計画を立てたうえできちんと管理・修繕しましょう。

入居者トラブル

アパートやマンションといった集合住宅において、入居者トラブルはできるだけ円満に解決しなければならないため、特に憂慮すべきリスクです。入居者トラブルと一口に言っても内容は様々ですが、特に以下のようなトラブルがよく起こっています。

・騒音
・上階からの水漏れ
・共用部分での喫煙
・ゴミの出し方
・汚部屋・ゴミ屋敷
・禁止されているペットの飼育

入居者トラブルが発生すると、他の入居者からクレームが出たり、入居者同士で裁判沙汰を起こしたりするなど、さらなるトラブルへと発展する可能性があります。最悪の場合、入居者が退去してしまうことも考えられるため、オーナー様にとって大きな痛手となるでしょう。

入居者トラブルを防ぐためには、事前に入居審査をしっかり行う必要がありますが、それでも入居者トラブルが起きる可能性はゼロになりません。そのため、万が一を考慮して事前に対策することが大切です。

入居者トラブルには迅速な対応が求められます。管理を管理会社に委託する場合には、できるだけ実績豊富な管理会社を選びましょう。実績のある管理会社に任せることで、入居者トラブルをスムーズに解決に導き、被害を最小限に抑ええてくれる可能性が高くなります。

家賃滞納

アパート・マンション経営において、家賃滞納はオーナー様の収入に直結するリスクです。入居者から家賃を滞納された場合、実質的に空室ができたことと変わらないので、その分だけ収入が減ってしまいます。

さらに厄介な問題は、家賃を滞納されたからといって、オーナー様（貸主）は入居者（借主）にすぐに退去してもらえないということです。入居者（借主）の権利は「借地借家法」によって保護されているため、原則として家賃滞納が3ヵ月以上続いたり、内容証明を送っても支払いがない場合、賃貸借契約を解除することはできません。

入居者を簡単に退去させることができない以上、家賃滞納のリスクを抑えるためには、入居審査の段階からしっかり見極めることが大切です。また、万が一、家賃滞納が発生したときに、家賃の立て替えや家賃滞納者へ連絡や交渉を行ってくれる、家賃保証サービスを活用するのも対策として有効です。

家賃下落のリスク

空室が続いている場合、周囲の環境変化や競合している物件の家賃を踏まえながら、家賃を下げる必要が出てきます。ここで問題となるのが、他の部屋に住んでいる入居者です。空室の入居募集をしているとき、他の入居者がインターネットなどで家賃を調べる可能性もあります。

その入居者が払っている家賃より空室の家賃のほうが安くて、なおかつ部屋の条件が変わらない場合、入居者から「自分の部屋の家賃も下げて欲しい」と要求されるかもしれません。もし断って出て行かれたら、また新たに募集をかける必要が出てくるので、家賃を下げざるを得ない状況に陥るでしょう。

一度家賃を下げると、さらに別の入居者から同じ要求が来ることも考えられます。安易に家賃を下げるのではなく、まずは空室期間を短くすることから考えましょう。

空室リスクを減らすためには、敷金・礼金を0にするなど募集条件を変えることで空室期間を短くしたり、人気設備の導入することで入居希望者を増やすなどの方法があります。課題に合わせて、適切なやり方を模索していくとよいでしょう。

金利上昇のリスク

アパート・マンション経営を始める場合、ほとんどの人はローンを組むことになります。元金はもちろん、金利も返済しなければなりませんが、ここで注意すべきリスクが金利上昇です。

ローンには、金利が固定されている「固定金利」と、景気によって金利が上下する「変動金利」の2種類があります。固定金利なら景気の影響は受けませんが、変動金利はいつどれくらい金利が上昇するかわからないため、返済分が想像以上に増える可能性もあるのです。金利の返済に追われて、元金が減らないという状況にも陥りかねません。

金利上昇のリスクを回避するためには、借入金をできるだけ抑えたり、固定金利型のローンを利用するようにしましょう。

関連ページ：アパート・マンション経営で失敗する8つの理由 | 失敗例から学ぶ賃貸経営成功のためのポイント

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アパート・マンション経営のメリット

アパート経営もマンション経営は共通するリスクと同様に、共通するメリットも存在します。
ここでは、アパート経営・マンション経営に共通するメリットについて解説します。

景気の影響を受けにくい

住まいは人が健康に生きるうえで欠かせない生活の基盤であり、景気の影響を受けにくい資産でもあります。景気の良し悪しに関係なく、住まいは必要とされるため、アパート・マンション経営もビジネスとして成立しやすいのです。

また、入居者は正当な理由なく家賃の支払いをすぐ止められず、もし家賃の減額交渉があったとしても、家賃自体はしっかり入ってくるので、いきなり収入がゼロになってしまうことはありません。

実際、80年代後半～90年代前半のバブル景気や、リーマンショックによる不景気でも家賃の大幅下落はなかったため、景気に左右されにくい点はメリットといえるでしょう。

長期的な収入を得られる

アパートやマンションに入居者がいる限り、オーナー様は長期的かつ安定した収入を毎月得ることが可能です。

ローンを組んでいる場合、家賃からローン返済分を捻出し、残った差額を利益として確保したり、修繕費用や税金へあてたりすることになります。ローン返済が完了すれば、家賃は、経費以外すべて手元に入ってくるため、利益として確保できる金額も大きく増えるでしょう。

家賃収入があれば、怪我や病気で働けないときの生活資金、老後のための私的年金など、給料や公的年金以外の収入になるでしょう。

また、管理会社に物件管理を委託すれば、面倒な手続きやクレーム対応を任せながら、収入を得ることができます。手数料など支払う必要はありますが、物件管理の手間が省ける分、他の仕事に就きながらでもアパート・マンションを経営できます。

生命保険の代わりになる

アパートローンを組む場合、保険会社や金融機関によっては「団体信用生命保険」へ加入します。契約したオーナー様に万が一の事態（死亡・重度の障がいなど）が起こった場合、オーナー様に代わって保険会社が金融機関にローン返済を行います。

残された家族はローン返済が免除されるうえ、オーナー様が所有していた物件も無償で受け取ることができます。家族がアパート・マンション経営を引き継ぐなら毎月の家賃収入が、物件を売却するなら売却金が手元に入ってくるため、生命保険のような役割を果たしてくれるのです。

もちろん、オーナー様が問題なく経営することが一番ですが、万が一の事態はいつでも起こり得るので、いざというときの備えとして役立つでしょう。

節税対策になる

オーナー様が所有している土地にアパート・マンションを建てた場合、固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで安くなります。

さらに、そのアパート・マンションを賃貸物件として第三者に貸している場合、土地・建物ともに相続税評価額が数十％ほど下がるため、更地や持ち家に比べて相続税が安くなることもメリットです。

また、アパート・マンション経営を行う場合、確定申告が必要となります。この際、家賃収入から経費を差し引いて赤字になったら、赤字分を給与所得から差し引けるため、結果として所得税や住民税を安くできるのです。節税対策に取り組むなら、こちらも見逃せないポイントと言えるでしょう。

レバレッジ効果が高い

アパート・マンション経営を始める場合、土地があれば土地を担保に金融機関から融資を受けられるため、オーナー様の自己資金が少なくても大きな利益を得ることが可能です。このように小さな資金から大きな投資効果を生み出すことを「レバレッジ効果」と言います。

関連ページ：アパート・マンション経営のメリット・デメリットとは？失敗しやすい理由と対策もご紹介

ご自身のビジョンと照らし合わせてより良い選択をしましょう

アパート経営とマンション経営はそれぞれにメリット・デメリットがあります。アパートにはアパートの良さ、マンションにはマンションの良さがあります。

どちらを経営するかは、中期・長期の将来ビジョン、資金計画に合わせて選択をされることをおすすめします。

関連記事はこちら：「アパート経営・マンション経営の税金についてまとめ」

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関連ページ：アパート経営・マンション経営に必要な経費（維持費・管理費）