アパート経営とマンション経営の違い～リスクや対応策とは？～

初めてアパート経営・マンション経営を考えるに当たって、まず知っておきたいことは「この2つがどのように違っているのか」ということではないでしょうか。

アパート経営とマンション経営は、不動産投資には変わりありませんので、似たようなものと認識される方も少なくありませんが、この2つには大きな違いがあります。

まずこの2つの基本を把握することで、違いを確認してみましょう。

アパート経営とは

アパート経営は、基本的に建物1棟を取り扱う経営の仕方となります。これを知ると「一般の人ではなかなか難しいのではないか」という印象があるかもしれません。

しかしその内容にも様々なケースやプランがありますので、一概に「難しいものである」とは限りません。

方法によっては、不動産投資を検討している人であれば、誰でも視野に入れて考えることのできる不動産投資方法であるとも言えるでしょう。

日本国内でも、1棟のみならず、複数棟のアパートを所有し、億単位の不動産を資産として保有している方もいます。

初めは簡単な方法から始め、十分な収入や資金が得られるようになってきたら、アパート経営を考えてみる、というのも1つの方法です。

マンション経営とは

不動産運用や投資で以前よりも人気を得ているのが「ワンルームマンション投資」と呼ばれるものです。よく耳にする方も多いのではないでしょうか。

マンション経営は基本的に、いきなり1棟を取り扱うのでなく、1部屋を購入し、それを賃貸することで収入を得る方法となります。

余裕があれば部屋数を増やすことも可能ですので、自由度も高くなります。

建物1棟を所有するよりも手軽に投資できるため、非常に人気のある不動産投資の方法の1つであると言われています。

関連記事はこちら：「アパート・マンション経営の始め方まとめ」

アパート経営のリスクと対応策について

ワンルームマンション経営との引き合いによく出されるのがアパート経営ですが、アパート経営にはどのようなリスクがあるのでしょうか？
土地活用でアパート経営する場合のリスクと、失敗しないための対応策についてまとめてみます。

災害リスクとその対策

築年数の古い木造や鉄骨造のアパートの場合は火災が発生すると、RC造のマンションと比べて全焼する可能性が高くなります。そのため対策として以下のことに注意しましょう。

火災

火災保険の加入は忘れずに行いましょう。ただ、新築物件や建築後日が浅い物件に関しては、厳しくなった防火基準を通っており、火が一気に回らない構造となっています。
そのため避難するまでに十分な時間はできるでしょう。

地震

1981年以前に建築された物件は現在の耐震基準とは違う、古い耐震基準で造られています。そのため、万が一の事態に備えて避難方法・避難経路などは普段からしっかり準備しておきましょう。
1981年以降の改正された耐震基準で建てられた物件は地震にも強いと言われています。特に、2×4工法を採用した建物は建物全体で揺れを受け止めて分散させるので、地震に強い構造となっています。

マンションと比べると空室率が高い点

アパートは一般的にマンションと比べると空室率が高いと言われています。

というのも、マンションとアパートの立地の違いが大きく、マンションは建材的に高層化が可能なので、駅前などの利便性の高い土地に建築される傾向があり、立地が理由で空室が発生しにくいのです。
一方アパートは低層建築、ローコストで作れるので、郊外でも採算が合います。そのため、駅近くの交通至便な物件に比較すると立地的な面で空室が出てしまいやすくなるのです。

関連記事はこちら：「アパート経営・マンション経営のリスクまとめ」

アパート経営のメリットについて

土地活用でアパート経営をする場合のメリットについて、検証しましょう。

アパート経営のメリットとして、例えば木造アパートを所有している場合、建替えなどで取り壊しが必要な際に、他の工法と比較して少ない費用や短い期間で行うことが可能な点が挙げられます。

また、維持費のかかるエレベーターのような設備がないため、共益費も抑えることができます。

このように建築時にはマンションよりも安価な資金で建設できるので、投資効率にも優れている点もメリットと言えるでしょう。

マンション経営のリスクと対応策について

では、土地活用でマンション経営する場合はどのようなリスクが考えられるでしょうか。

一棟所有ではなく区分所有の場合、入居者がいれば家賃収入がありますが、空室になってしまうと収入が一気にゼロになってしまいます。
そして収入がない一方で、所有者として共益費や管理費を支払う必要があるため、損失がどんどん拡大してしまう恐れがあります。

このような状況を避けるためには、前提として、十分な調査をして空室が出てもすぐに次の入居者が出るような良物件を購入することです。
そして複数物件を経営すれば、仮に空室が出てもリスクの分散が図れます。
このようなデメリットがあっても、限られた資金で低リスクにマンション経営を行える点は区分所有の大きなメリットと言えるでしょう。

スタートは小規模でも成功を積み重ねて事業規模を拡大していけば、区分所有のストレスも徐々に減っていくでしょう。事業拡大に伴い確定申告を白色から青色申告に変更すれば、個人事業主としてのメリットも増えます。

マンション経営のメリットについて

土地活用でマンション経営する場合のメリットを見ていきましょう。

まず、マンションはRC造や鉄骨造など耐久性の高い構造のものが多く、木造アパートなどと比べると経年劣化しにくい点が挙げられます。

次に、アパート経営のリスクで挙げたように、マンションは利便性の高い所に建設される傾向があるため、郊外のアパートと比べると空室が出にくい点もメリットと言えるでしょう。

また、アパート経営の場合は1棟所有が基本となっていますが、マンション経営の場合は1部屋からの区分所有も可能なため、経営方法を選択する際の選択肢が多い事もマンション経営のメリットの一つでしょう。

利回りとリスクにも違いがある

アパート経営とマンション経営では、不動産投資で想定できる利回りが大きく異なります。

マンション経営の場合、基本的には投資先は1部屋になりますので、その1部屋が空室になった場合、家賃収入はなくなり、収支においては苦しい状態になってしまう可能性があるでしょう。

それと比較すると、複数の部屋を保有して賃貸に出しているアパート経営は、リスクを分散することのできる不動産投資の方法となります。

しかし、アパート1棟を経営するとなると、投資が大きいだけでなく、立地条件や家賃、設備などが適切でないと、入居者がなかなか現れず、経営が苦しくなるという可能性もあります。

違いをまとめてみると、アパート経営は、投資は大きくなりますが、建物1棟を所有し、リスクを分散させることができる方法、そして、マンション経営は、投資を少なくマンションの1部屋を所有して手軽に収入を得ることができる方法。ということができます。

それでは、ここからアパート経営とマンション経営の利回りの違いについて詳細に説明していきます。以下の具体的な利回りの計算式を見てみましょう。以下は一般的な計算例となります。

表面利回り＝年間収入／購入価格

・アパートの購入金額が5,000万円で年間家賃収入が480万円の場合、480／5,000＝0.096で表面利回りは9.6％となります。

・マンションの区分所有購入金額が2,000万円で年間家賃収入が96万円の場合、96／2,000＝0.048で表面利回りは4.8％となります。

実質利回り＝（年間収入-年間支出）／購入価格

実質利回りでは、家賃収入から税金・管理費・修繕積立費・保険料・管理会社に支払う手数料などの諸経費を引きます。

・アパートの購入金額が5,000万円で年間家賃収入が480万円、年間支出が120万円の場合、（480-120）／5,000＝0.072で実質利回りは7.2％となります。

・マンションの区分所有購入金額が2,000万円で年間家賃収入が96万円、年間支出が36万円の場合、（96-36）／2,000＝0.03で実質利回りは3.0％となります。

ご自身のビジョンと照らし合わせてより良い選択をしましょう

アパート経営とマンション経営はそれぞれにメリット・デメリットがあります。アパートにはアパートの良さ、マンションにはマンションの良さがあります。
どちらを経営するかは、中期・長期の将来ビジョン、資金計画に合わせて選択をされることをおすすめします。

関連記事はこちら：「アパート経営・マンション経営の税金についてまとめ」