アパート経営・マンション経営による相続税対策

アパート経営・マンション経営はしっかり対策を講じることで高い相続税対策の効果が得られます。近い将来に土地の相続を予定している人にとっては、アパート経営・マンション経営を行うことで相続税対策になることは、知っていて損のない話ではないでしょうか。
そこで今回は、アパート経営・マンション経営による相続税対策について、仕組みやなぜ相続税効果が得られるのかを解説します。

相続税評価額の仕組み

相続税評価額の仕組みについて説明します。仮に1億円の預貯金もしくは路線評価額が1億円の更地を相続する場合、相続税評価額はそのままの1億円となります。しかし路線価1億円の土地にマンションを建築すると、土地は約2割、建物は3割の割合で評価額が減額され、大きな節税効果が得られるというわけです。同様に建築する建物の評価額は借家権割合により減額されます。

〇マンションを建設した場合の評価額

土地と建物の評価額を分けて計算します。まず、評価額を計算する上で必要となる借地権割合と借家権割合の考え方を説明しておきます。少々難しい用語が出てきますが、ご了承ください。

・借地権割合とは
借地権は土地を使用する権利の分だけ財産的価値があります。所有する土地の価額に一定の割合を乗じた価額が借地権の評価額となります。

・借家権割合とは
建物の借家権の割合のことです。相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって、一律30パーセントと定められており、貸家や貸家建付地を相続する際の評価額を計算するのに使われます。

それぞれベースとなる借地権割合と借家権割合は、下記となります。
※借地権割合は60〜70%（地域によって異なります）
※借家権割合は30%（全国一律）

1．マンションを建設した土地の評価額の計算方法
【土地の評価額＝更地の評価額×（1−借地権割合×借家権割合）】

仮に路線価1億円の土地にマンションを建築すると
【土地の評価額＝1億円×（1−70%×30%）＝7900万】
※借地権割合を70%として計算

マンションを建てることで、評価額が2100万円も減額されるということになります。
土地の評価は、公示されている路線価格により計算し、固定資産税評価額に基づいて算出されます。

2．建設した建物の評価額の計算方法
【建物（貸家）の評価額＝建物の評価額 ×（１－借家権割合）】
賃貸マンションの場合、固定資産税評価額に基づき借家権割合として30％の評価減が設けられています。

仮に2億円の賃貸マンションを建築すると、
【建物（貸家）の評価額＝2億円×（1−30%）＝1億4000万円】
※借家権割合は30%（全国一律）

上記の計算のように、相続税評価額は6000万円減額されることになります。つまり、建築費用と比較して建物の相続評価額が減額されることがわかります。

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土地と建物の相続税評価額

土地と建物の相続税評価額は、以下の通り時価により減額されます。

・土地の評価減

土地の相続税評価額は「路線価方式」と「倍率方式」で評価されます。「路線価方式」と言うのは、国税庁が示す土地の価格で、全国の主要な市街地で定められています。路線価が定められていない地域に置ける評価方法が「倍率方式」です。「倍率方式」は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。どちらも、時価のおよそ8割が目安とされています。また、土地の大きさによって小規模宅地の特例による条件が合えば、節税も見込むことができます。

・建物の評価減

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」で評価されます。建物の「固定資産税評価額」は時価のおよそ7割が目安とされています。また、建物を購入・建築する際に金融機関から借り入れした場合、相続税の計算は正味財産（プラスの財産から借入金をマイナス資産にできる）で課税されるため、借入金が残っていれば正味財産が目減りした分、相続税負担も減り節税を見込むことができます。

アパート経営・マンション経営は相続税対策としては、有効な方法のひとつと言えます。しかし、建物を建築するために金融機関から借り入れた資金の返済や、アパートやマンションを経営する実務が発生することを忘れてはいけません。経営がうまくいかなくなると、借入金の返済が滞り、節税どころではなくなってしまうというリスクもあります。そのようなデメリットもあることをしっかり理解した上で相続税対策に取り組んではいかがでしょうか。