家賃収入にかかる税金とは。その種類と計算方法を解説|家賃収入と不動産所得の違いについてもご紹介

賃貸経営の収支計画を立てる際には、支出に税金も含めて考慮する必要があります。

今回は、不動産投資として行う賃貸経営での家賃収入にかかる税金の種類と、対象となる家賃収入の内訳をしっかりと説明します。
また、不動産所得の算出や不動産所得にかかる税金の計算方法も解説しますので、賃貸経営をご検討中の方は、はぜひご一読ください。

家賃収入にかかる税金の種類

家賃収入には、以下の税金がかかります。

所得税・住民税

個人オーナー様が不動産物件を取得・建築し、取得した物件から家賃収入を得るようになると、その収入に対して所得税がかかります。また住民税は、所得額をベースに計算されます。

消費税

居住用以外の家賃収入がある場合、課税売上が1,000万円を超えると、その翌々年から課税されます。ただし、居住用の賃貸物件のみの場合は1,000万円を超えても非課税です。

関連ページ：家賃収入には消費税がかかるのか？賃貸物件の課税と非課税の違いとは

関連ページ：アパート経営・マンション経営にかかる消費税とは

固定資産税

これは家賃収入にかかる税金ではありませんが、不動産を所有している間は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税がかかります。

また、家賃収入にかかる税金以外に、法人の場合は、法人税、法人住民税がかかります。

会社を設立して不動産所得を事業所得にするケースもありますが、今回は個人オーナー様を前提とした内容を紹介していきます。

家賃収入に含まれるのは家賃だけではない

家賃収入には入居者が支払う家賃だけではなく、以下のものも含まれます。

礼金

最近は礼金なし物件が増加していますが、礼金はオーナー様に対して、お礼の意味で借主が支払うお金です。家賃1ヶ月分が目安金額となり、敷金と違って退去時に返金されることはありません。

敷金・保証金のうち、入居者に返還しないお金

退去時の原状回復費用として、借主が入居前に支払うお金です。
礼金同様に家賃1ヶ月分が目安金額となり、基本的には原状回復にかかった費用を差し引いて借主に返金されます。

更新料

賃貸物件の契約更新を行う際に、契約書に記載の内容に基づいて借主が支払います。2年ごとに、家賃1ヶ月分の更新料を支払うのが一般的です。

管理費・共益費

管理費・共益費は、家賃と合わせて借主が毎月支払うお金です。管理費・共益費も家賃収入の一部ではありますが、共用部分の維持管理費用として、共用電気料や水道料、エントランスや共用廊下の電球交換費用、エレベーターなどの保守点検費用、物件の清掃費用などで使われます。

駐車場代

駐車場代も、もちろん家賃収入の一部です。

また、家賃の滞納がある場合、入金がなくても家賃収入に含めて計算する必要があります。

家賃収入にかかる税金を知るために不動産所得の算出が必要

家賃収入にかかる税金を知るためには、不動産所得の算出が必要です。ここで気を付けなければいけないのは、家賃収入と不動産所得の違いです。

家賃収入と不動産所得の違い

家賃収入と不動産所得は、一見すると混同してしまうかもしれませんが、全く異なるものとなります。

まず家賃収入とは、借主が支払う家賃だけではなく、前述の礼金、敷金などを含めた賃貸経営で得る売り上げです。
対して、不動産所得とは、その家賃収入から必要経費を差し引いたものを指します。

不動産所得の計算式

前述のように、不動産所得は以下の計算式で算出します。
不動産所得＝家賃収入－経費

そして、所得税などの税金を計算するためには、以下の計算式で課税所得を算出します。
不動産所得は、会社員としての給与所得など、他の所得と合算して損益通算が可能ですので、副業として賃貸経営なさっているオーナー様は、他の所得を抜け漏れがないように注意が必要です。

課税所得＝不動産所得＋他の所得－所得控除

不動産所得の経費

家賃収入で認められている必要経費は、家事上の経費と明確に区分します。
必要経費として主なものは以下の通りです。

・修繕費
・管理委託費
・ローン金利
・減価償却費
・広告費
・不動産取得税
・固定資産税

計上する際に、必要経費になるかどうか不安な部分がある場合は、税理士などに確認してから進めるようにしましょう。

不動産所得にかかる税金の計算方法

不動産所得にかかる税金の計算方法をご紹介します。

所得税

課税所得ごとの所得税率

所得税の税率は、所得が多い人ほど税の負担が重くなる累進税率が採用されています。課税所得金額が増えるごとに、税率は5％から45％まで7段階に分かれます。

この計算をするときに気を付けなければいけないのは、「課税所得金額×税率」ではないことです。
たとえば、課税所得金額を600万円とした場合、所得税の税率は20％となりますが、所得税額は「600万円×20％＝120万円」ではありません。
税率は、各段階の所定金額を超えた部分に対して、それぞれ適用されます。

600万円の場合を例に、いくらになるか計算してみましょう。
195万円までに対しては税率5％、195万円～330万円までは税率10％、330万円～600万円までは税率20％の課税となり、これを式にすると以下のようになります。

195万円×5％＋（330万円－195万円）×10％＋（600万円－330万円）×20％
＝9万7,500円＋13万5,000円＋54万円＝77万2,500円

したがって、77万2,500円が所得税額となります。

関連ページ：家賃収入の所得税はどのくらいかかるのか？税金の計算方法を説明　家賃収入でも経費計上ができる！？

住民税

住民税の税率は、自治体によって多少差がありますが、基本的に所得金額の10％程度です。
600万円の所得であれば、以下の計算式となり60万円を住民税として納付します。

600万円×10％＝60万円

各税金の計算方法は、このようになります。
なお、賃貸物件を子供に贈与すると所得の分散効果があり、子供より親の所得が高い場合、賃貸収入の一部を子供に移すことで、所得税の節税効果を得られます。ただし、贈与を行った場合は、贈与税が別途発生します。
所得税の節税を検討されている場合は、こちらを考慮してみるのもよいでしょう。

インボイス制度による家賃収入への影響は？

2023年10月1日から始まったインボイス制度（適格請求書等保存方式）とは、複数税率に対応した消費税の仕入税額控除に関する新たな制度です。しかし、アパート・マンション経営の家賃収入に関しては、インボイス制度による影響はありません。

インボイス制度では、消費税課税事業者が一定の要件を満たしたインボイス（適格請求書）を発行し、売り手と買い手の双方が保管することで、仕入税額控除を受けることができます。しかし、アパート・マンションの家賃は非課税であるため、この制度の影響を受けません。
一方、事務所や店舗、倉庫などの賃料に関しては消費税の課税対象です。そのため、賃借人が消費税課税事業者で、賃貸人が非課税事業者の場合は、賃貸人がインボイスを発行することができず、賃借人が仕入税控除を受けられない可能性があります。
なお、駐車場代は基本的に消費税の課税対象ですが、家賃に含まれるなど一定の条件を満たす場合は、非課税扱いになることもあります。

関連リンク：インボイス制度とは？マンション・アパート経営への影響ととるべき対策を徹底解

各種税金や必要経費について不安があれば、まず専門家に相談を

家賃収入には所得税・住民税がかかります。課税対象は家賃収入そのものではなく、家賃収入から経費を引いた「不動産所得」です。他にも不動産を所有している限りは、毎年固定資産税もかかります。

今回説明した各種税金を納付し、また納めすぎてしまった税金の還付を受けるにためには、確定申告をする必要があります。
オーナー様が会社員の給与所得もある場合には、家賃収入が赤字になったとしても、確定申告によって給与所得の税金を減らすことができるというメリットもありますので、申告は非常に重要です。

そして、不動産投資の収支計画は、収入・経費・税金を含む支出・損益通算、以上をすべて考慮したうえでシミュレーションを行う必要があります。個人の知識だけでは判断が難しいこともありますので、不安がある場合は税理士などの専門家に相談しましょう。