愛知県で土地活用を検討しているオーナー様のなかには、「愛知県でおすすめの土地活用法は？」「土地活用する際に気をつけるポイントは？」などの疑問を持つ方もいるかもしれません。

愛知県で土地活用をするなら、安定した収入を得るために、オーナー様の土地の特徴や立地条件を見極め、信頼できる会社に依頼することが大切です。

この記事では、愛知県の基礎知識やおすすめの土地活用4選、土地活用する際の注意点などについて解説します。

併せて、生和コーポレーションが手がけた愛知県の土地活用事例も紹介するので、愛知県で土地活用を検討しているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

愛知県の土地活用で知っておきたい5つの基礎知識

冒頭でも触れたように、愛知県で土地活用をするには、土地の特徴を把握することが大切です。土地の特徴を知らなければ、そのエリアに合わない土地活用を選択してしまい、収入が不安定になりかねません。

愛知県で土地活用をする際に知っておきたい5つの基礎知識は、以下のとおりです。

・愛知県の人口は全国第4位
・1人あたりの県民所得は全国第2位
・産業が活発であり経済基盤が強い
・地価公示は名古屋市が最も高い
・リニア中央新幹線の開業で経済活性化が期待できる

5つの基礎知識について、それぞれ解説します。

愛知県の人口は全国第4位

愛知県の人口は、2023年（令和5年）3月1日現在、約748万人です。2020年（令和2年）の国勢調査においては、東京都・神奈川県・大阪府に次いで、全国第4位となりました。

なお、愛知県の市町村別人口トップ5は、次のとおりです。

順位	市町村名	人口
1	名古屋市	232万2,598人
2	豊田市	41万5,895人
3	岡崎市	38万2,515人
4	一宮市	37万5,504人
5	豊橋市	36万6,643人

参考：
愛知県県民文化局統計課「あいちの人口」

1人あたりの県民所得は全国第2位

内閣府「県民経済計算」（2019年度・令和元年度）によると、愛知県民1人あたりの所得は366万1,000円で、東京都に次ぎ全国第2位でした。また、内閣府「国民経済計算」（2019年度・令和元年度）で発表されている、全国における1人あたりの国民所得は318万1,000円のため、愛知県は高い値を示しています。

参考：
内閣府「県民経済計算（平成23年度 – 令和元年度）（2008SNA、平成27年基準計数）＜47都道府県、16政令指定都市分＞ 」
内閣府「2019年度（令和元年度）国民経済計算年次推計 （2015年（平成27年）基準改定値）」

産業が活発であり経済基盤が強い

愛知県は産業が活発なため、経済基盤が強い特徴があります。愛知県の産業構造を見てみましょう。

県内総生産	40兆9,107億円	全国3位	2019年度（令和元年度）
製造品出荷額等	43兆9,880億円	全国1位	2021年（令和3年）
年間商品販売額	32兆6,284億円	全国3位	2020年（令和2年）
農業産出額	2,922億円	全国8位	2021年（令和3年）

製造品出荷額等については44年連続1位、農業産出額のなかでも「花き産出額」は59年連続1位です。

参考：
愛知県産業立地通商課「あいちの概要・産業構造」
愛知県総務局「愛知の住みやすさ発信サイト」

地価公示は名古屋市が最も高い

2023年（令和5年）における、愛知県の市町村別地価公示の平均価格上位5位は、以下のとおりです。愛知県の地価公示は、住宅地・商業地ともに名古屋市が最も高く、名古屋市の地価公示は、2022年（令和4年）よりも上昇しています。

愛知県「住宅地」市町村別平均価格上位5位

順位	市町村名	2023年（令和5年）公示　平均価格（円／平方メートル）
1	名古屋市	20万1,300
2	長久手市	15万7,300
3	刈谷市	15万6,400
4	安城市	14万3,200
5	日進市	13万7,500

愛知県「商業地」市町村別平均価格上位5位

順位	市町村名	2023年（令和5年）公示　平均価格（円／平方メートル）
1	名古屋市	102万3,600
2	刈谷市	19万2,000
2	知立市	19万2,000
4	長久手市	18万8,500
5	豊田市	18万3,200

参考：
愛知県都市計画課「愛知県地価情報（地価調査・地価公示）6　価格」

リニア中央新幹線の開業で経済活性化が期待できる

愛知県では、2027年（令和9年）にリニア中央新幹線が開業する予定です。そのため、名古屋市では都市再開発が活発に行なわれています。

リニア中央新幹線の開業により、東京―大阪間のアクセスの利便性が向上することで、愛知県への人口の流入や、経済・産業の活発化が期待できるでしょう。

また、愛知県の既存の交通機関としては、中部国際空港セントレアをはじめ、東海旅客鉄道（JR東海）・近畿日本鉄道（近鉄）・名古屋鉄道（名鉄）・名古屋臨海高速鉄道（あおなみ線）・名古屋市営地下鉄・バスなどがあり、県内での移動や他県への交通アクセスに優れる特徴もあります。

愛知県でおすすめの土地活用4選

愛知県で土地活用をする際に知っておきたい基礎知識を押さえたところで、次に愛知県でのおすすめの土地活用法を紹介します。愛知県でおすすめの土地活用法は、次の4つです。

・マンション経営・アパート経営
・賃貸併用住宅
・商業施設経営
・介護施設経営

ここからは、各土地活用法の特徴やメリット・デメリットなどを紹介します。

マンション経営・アパート経営

マンションとアパートは、それぞれの定義に明確な違いはないものの、一般的には以下のような建築構造で区別されます。

・マンション：鉄筋コンクリート造（RC造）または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
・アパート：木造（W造）または軽量鉄骨造（S造）

マンション経営・アパート経営を安定させるには、立地条件・賃貸需要・ニーズを見極め、空室リスク・家賃下落リスク・災害リスクなどを考慮することが大切です。

オーナー様のマンション経営・アパート経営が安定すれば、長期的な一定収入を得られるほか、固定資産税・所得税・住民税の節税効果、相続税対策などのメリットがあります。

なお、総務省統計局「住宅・土地統計調査（2018年・平成30年）」による愛知県の家賃相場は、5万2,492円でした。

参考：
総務省統計局「平成 30 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概 要」

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、オーナー様の住宅の一部に賃貸物件をプラスした建物です。

賃貸併用住宅のメリットには、賃貸物件の家賃収入で融資の返済が可能になることや、長期的な家賃収入が得られることなどがあります。

また、賃貸物件を家族や親族のために使用することも可能なため、ライフスタイルに合わせて、二世帯住宅や三世帯住宅としても活用できるでしょう。

ただし、賃貸併用住宅は賃貸物件の戸数が少なくなるため、マンション経営・アパート経営よりも収入は少ない傾向にあります。さらに、オーナー様と入居者との距離が近いことから、入居者が気を遣わずに過ごせるようにするなどの配慮も必要になるでしょう。

したがって賃貸併用住宅は、自分の住居を確保しつつ収入を得たい人や、家族構成やテレワークなどによる働き方の変化に柔軟に対応できる住居を得たい人などに向いています。

賃貸併用住宅でなくとも、マンションやアパートの一部（おもに最上階）に、オーナー様の住宅を建てるケースはよく見られます。

商業施設経営

商業施設による土地活用は、事業を継続するために、集客が見込まれる立地であることが重要です。交通の利便性が高く人通りの多い駅付近や、車が入りやすい幹線道路沿い、住宅の多い郊外などがよいでしょう。

また、周辺の競合施設や地域のニーズの把握も、事業に継続に影響するため重要です。オーナー様の建物に長期間入居するテナントの存在があれば、安定収入が期待できます。

介護施設経営

内閣府「高齢社会白書（2022年・令和4年版）」によると、2021年（令和3年）の愛知県の総人口のうち、65歳以上が占める割合は25.5％で、約4人に1人とされています。

また、2045年（令和27年）には、65歳以上の占める割合が33.1％になるとの予測もされています。

そのため、愛知県の介護施設はさらなる高齢化社会に向けて、今後も需要が高まると考えられるでしょう。

介護施設経営のメリットには、以下が挙げられます。

・地域に貢献できる
・一棟貸しのため、介護事業者が撤退しない限り空室リスクを避けられる
・貸家建付地と見なされるため、オーナー様の相続発生時に節税効果が得られる

なお、有料老人ホームのような広い敷地面積を必要とする場合は、建築費などの初期費用が高額になることを覚えておきましょう。

参考：
内閣府「令和4年版高齢社会白書（全体版） 第1節　高齢化の状況（4） 4　地域別に見た高齢化」

愛知県で土地活用する際の2つのポイント

愛知県で土地活用する際は、以下の2つのポイントに注意しましょう。

・土地の特徴を理解する
・立地の需要を見極める

希望の土地活用方法を実現して安定収入を得るためには、これらのポイントを押さえなければなりません。

ここからは、2つのポイントそれぞれについて詳しく解説します。

土地の特徴を理解する

土地活用には、法規制や条例による制限があります。どのような制限があるかを事前に確認しておかなければ、いざ計画を進めようとしても、希望の建物を建てられないといったことになりかねません。

土地活用に関係する都市計画法や建築基準法では、おもに以下のような制限があります。

・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・高さ制限
・接道義務
・防火地域制限

また、愛知県の土地活用では、愛知県建築基準条例をはじめ、市または町が定める条例もチェックしておきましょう。

立地の需要を見極める

土地がある地域の需要を考慮せずに活用しても、オーナー様が安定した収入を得るのは難しいでしょう。土地活用を成功させるには、立地条件や地域のニーズを見極めることが重要です。

例えば、大学や専門学校が多い地域ならワンルーム賃貸、幹線道路沿いで広大な土地があるなら商業施設やロードサイド店舗などが適しています。

特に、賃貸経営での土地活用は長期的な事業になるため、事前に収支計画を立てておきましょう。周辺地域の家賃相場・ターゲット層・間取りはもちろん、人気設備・将来の動向予測なども押さえておいてください。

愛知県の土地活用事例3選をご紹介

最後に、生和コーポレーションが手がけた愛知県の土地活用事例として、「老朽化した木造長屋の建替え」「老朽化したマンションの建替え」「築85年の蔵の建替え」の3つを紹介します。

【GRAND COSMOS】老朽化した木造長屋を賃貸マンションに建替え

愛知県名古屋市に建築された鉄筋コンクリート造（RC造）10階建てのマンションです。

元の土地には、戦前に建てられた木造長屋や閉店したコンビニエンスストア、火災によりそのままになっていた建物があり、オーナー様は、鬱蒼とした雰囲気と防犯上の懸念を払拭するため、建替えを決意しました。

生和コーポレーションの提案により、マンションの外観をアシンメトリーなデザインにして目を惹くようにし、エントランスは、さまざまなこだわりの材質を組み合わせた高級感漂う雰囲気に仕上げています。また、オーナー様の要望により、玄関のスロープと宅配ボックスを設置しました。

家賃は入念なリサーチを踏まえて設定し、マンションの下層部は単身者用、上層部はDINKS用にした結果、完成後1ヵ月でほぼ満室となりました。

【基本情報】
・所在地／愛知県名古屋市
・敷地面積／666.93平方メートル（201.75坪）
・建ぺい率／80％
・容積率／500％
・用途地域／商業地域
・建築面積／287.63平方メートル（87.01坪）
・構造／鉄筋コンクリート造10階建て
・施工延床面積／1979.49平方メートル（598.80坪）
・戸数／全54戸

GRAND COSMOS（グランドコスモス）

【REGALIA】老朽化したマンションを購入し建替え

名古屋市東区にある鉄筋コンクリート造（RC造）10階建てのマンション「REGALIA」は、7階までは1Kや1DK、上階住戸は2LDKとし、さまざまなライフスタイルに対応できるように設計されています。

元の土地には駐車場と築40年以上の賃貸マンションがあり、オーナー様が賃貸マンションを購入しましたが、建物の老朽化により建替えとなりました。

この土地は20年以上前から土地区画整理事業地区となっていたため、建替え計画が進まずにいましたが、オーナー様のご協力のもと、生和コーポレーションと区画整理組合との綿密な打ち合わせや調整により、計画の前倒しに成功しています。

「REGALIA」は、オーナー様のこだわりにより、ミラーガラスやスリットをアクセントに使ったシンメトリーな白い外観が特徴です。

また、エントランスホールを広く取り、ソファーセットを設置することで、分譲マンションにも負けない高級感あふれるラウンジのような空間を実現しています。

【基本情報】
・所在地／名古屋市東区
・敷地面積／629.00平方メートル（190.27坪）
・建ぺい率／80％
・容積率／300％
・用途地域／近隣商業地域
・建築面積／293.33平方メートル（88.73坪）
・構造／鉄筋コンクリート造10階建て
・施工延床面積／1,967.97平方メートル（595.31坪）
・戸数／全48戸（賃貸部分×48戸）

REGALIA（レガリア）

【CASA MITSUKURA】築85年の蔵をデザイナーズ賃貸マンションに建替え

名古屋市中区の「CASA MITSUKURA」は、オーナー様のご主人が商売に使用していた築85年の蔵を、デザイナーズ賃貸マンションへ建替えしたものです。

この土地は、オーナー様のご主人が商売を畳んだあと、30年ほどの月日が経過していました。

オーナー様は、お母様が亡くなったことにより、相続税や固定資産税が思いのほか高額であることを知り、また「次世代にも受け継ぐことができる資産を……」との想いもあり、土地活用として賃貸マンションへの建替えを決意しました。

「CASA MITSUKURA」の外観は、和を感じさせる都会的かつ高級感あふれるデザインです。室内は白を基調とし、天井や壁の一部にダークな差し色を配してシックで落ち着きのある空間に仕上げました。

さらに、立地が繁華街のため、防犯カメラやオートロックなど分譲マンション並の防犯対策を講じ、住民の方が安心して暮らせる環境を提供しています。

【基本情報】
・所在地／名古屋市中区
・敷地面積／300.51平方メートル（90.9坪）
・建ぺい率／80％
・容積率／600％
・用途地域／商業地域
・建築面積／246.11平方メートル（74.44坪）
・構造／鉄筋コンクリート造6階建て
・施工延床面積／1463.41平方メートル（442.68坪）
・戸数／22戸（すべて賃貸部分）

CASA MITSUKURA（カーサ・ミツクラ）

まとめ

愛知県は、人口の多さや経済基盤の強さなどの理由により、土地活用での収入が期待できるエリアといえるでしょう。愛知県で土地活用をするなら、マンション経営・アパート経営のほか、賃貸併用住宅・商業施設経営・介護施設経営もおすすめです。

土地活用一筋52年の生和コーポレーションは、事業転換・事業承継・建替え・遊休地の活用など、オーナー様に最適な土地活用のプランをご提案します。

愛知県を中心とする東海地域での土地活用事例も豊富ですので、愛知県で土地活用をご検討中のオーナー様は、ぜひ生和コーポレーションへご相談ください。