専任媒介契約とは？一般・専属専任との違いを比較

不動産売却にあたって不動産会社と専任媒介契約の締結を検討しているものの、具体的な内容や手続きがわからずに不安を感じるオーナー様もいるのではないでしょうか。

専任媒介契約は、不動産の売却を不動産会社へ依頼する際に結ぶ媒介契約の一つです。契約条件や特徴を事前に理解しておけば、大切な資産の売却を安心して不動産会社に任せられるようになるでしょう。

この記事では、不動産の売買・仲介実績が豊富な生和コーポレーションが、専任媒介契約の基本を解説します。

ほかの契約形態との違いやメリット・デメリットなど、専任媒介契約について知っておくべきポイントをご紹介しているので、安心して不動産売却を進めるためのヒントとして、ぜひお役立てください。

不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類

不動産売却を検討する際に不動産会社との間で結ぶ媒介契約には、専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。契約形態によって特徴が異なるため、ご自身の売却スタイルや希望に合ったものを選ぶことが不動産売却を成功に導く鍵となります。

各契約形態の特徴は以下のとおりです。

専任媒介契約の仕組みと特徴

前出の表を踏まえて、まずは専任媒介契約の定義や仕組み、特徴を解説します。

専任媒介契約の定義

「依頼できる不動産会社は1社のみ」
専任媒介契約を選択する場合、複数の不動産会社へ同時に依頼することはできません。そのため、依頼先の不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

「自己発見取引は可能」
オーナー様が自分で買い主を見つけた場合、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。

「レインズへの登録義務あり」
不動産会社は、契約締結日の翌日から7日以内（休業日を除く）に、レインズ（指定流通機構）と呼ばれる不動産流通ネットワークに物件情報を登録しなければなりません。これにより、全国の不動産会社に物件情報が共有されることになります。レインズについては、のちほど詳しく解説します。

「業務報告の義務あり」
不動産会社には、2週間に1回以上、文書または電子メールでオーナー様に販売活動の状況を報告する義務があります。これにより、オーナー様は売却活動の進捗状況を把握できます。

不動産売却における専任媒介契約の働き

専任媒介契約は不動産売却において、不動産会社の積極的な働きを促す役割を担います。具体的には、次の3つの効果が期待できます。

「積極的な販売活動と広告の強化」
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社はほかの会社に顧客を取られる心配がなくなり、仲介手数料を得られる可能性が高まります。このことは、不動産会社がより積極的・集中的な販売活動を行なう大きな動機付けとなります。広告宣伝が活発に行なわれることで物件の露出が高まり、より多くの人の目に留まる機会が増えるでしょう。

「顧客へのアプローチ強化」
不動産会社は、自社で買い主を見つけることによりオーナー様・買い主の両方から仲介手数料を受け取れるようになります。そのため、不動産会社と専任媒介契約を結ぶと、自社の顧客リストに登録されている購入希望者に対して積極的に物件を紹介してくれるようになる点がメリットです。すでに不動産会社と接点のある層に直接アプローチできるため、スムーズな売却につながりやすくなります。

「きめ細やかなサポートと交渉」
売買契約を成立させるため、より責任を持って対応してもらえるようになる点も専任媒介契約の利点です。売買交渉や条件調整などの複雑な売却プロセスも、きめ細やかにサポートしてくれるでしょう。売却価格や引渡し時期などの条件を丁寧に調整してもらえるため、円滑な取引が期待できます。

専任媒介契約の契約期間は最大3ヵ月

専任媒介契約の契約期間は、宅地建物取引業法によって最長3ヵ月と定められています。これは、オーナー様が不利益を被らないようにするためです。契約期間の上限を設定することで、オーナー様側は不動産の売却を依頼する不動産会社を定期的に見直せるようになります。また、不動産の売却期間が平均で3～6ヵ月といわれていることを踏まえると妥当な契約期間といえるでしょう。

一方で、原則として途中解約ができない点も専任媒介契約の特徴です。また契約は自動更新されず、専任媒介契約を継続したい場合には更新手続きが必要です。契約期間満了まで何もしなければ、契約解除となります。

出典：宅地建物取引業法

レインズ登録の義務とその意味

レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System」の略称です。これは国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報システムです。専任媒介契約を結んだ不動産会社には、レインズへの物件情報登録が義務付けられています。

レインズの最大の目的は、全国にある不動産の円滑、かつ公正な取引を進めることです。物件がレインズに登録されると、媒介契約を結んだ不動産会社だけでなく、多くの不動産会社が情報を閲覧できるようになり、他社の顧客にも物件を紹介することが可能になります。

前述のように、物件情報のレインズへの登録はオーナー様と専任媒介契約を結んだ不動産会社に課された義務です。近年、国土交通省はレインズの機能の強化・改善を図り、不動産流通のさらなる活性化を目指しています。

レインズ登録のメリット

専任媒介契約を結んだ不動産会社による物件情報のレインズへの登録は、オーナー様にとってさまざまなメリットがあります。

最も大きなメリットは、売却のチャンスが広がることです。レインズは全国の不動産会社が利用する情報システムであるため、登録された物件情報は、システムを利用する不動産会社の間で広く共有されます。これにより多くの潜在的な購入希望者に物件をアピールでき、早期売却につながる可能性が高まります。

また、取引の透明性が高まることも注目すべきメリットです。レインズへの登録は、不動産会社が自社だけで取引を完結しようとする、いわゆる「囲い込み」を防ぐ効果があります。さらに、オーナー様自身もレインズで取引状況を閲覧できるので、不動産会社がきちんと営業活動を行なってくれているかを確認可能です。

このようにレインズへの物件情報の登録は、物件の露出を増やして公平な取引を促進するという重要な役割を果たしているのです。

専任媒介契約における不動産会社の義務と活動内容

続いて、専任媒介契約を結んだときに不動産会社に課される義務や活動内容について解説します。

不動産会社の義務と活動内容

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、オーナー様との信頼関係を築いて売却を成功させるために重要な義務を負い、多様な活動を行ないます。

まず、義務とされるのは、前述のレインズへの物件情報登録と、2週間に1回以上の営業活動状況の報告です。レインズへの登録によって物件の流通性が高まり、報告義務によって売却活動の進捗を把握できます。

実際の売却活動としては、自社サイトや不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、住宅情報誌への広告掲載、店頭での物件案内、チラシのポスティングなどが挙げられます。また、購入希望者からの問い合わせ対応や物件内覧の手配、実施も不動産会社に任せることが可能です。

報告義務の頻度と報告内容

専任媒介契約を結んだ不動産会社には、2週間に1回以上、オーナー様へ販売活動の状況を報告する義務があります。これは宅地建物取引業法で定められた重要なルールです。

不動産をスムーズに売却したいのなら、不動産会社からの販売活動の報告を細かくチェックすることが大切です。販売活動の詳細や購入希望者からの問い合わせ件数、内覧件数、内覧者の感想や手応えの有無など、詳しい情報を教えてもらいましょう。

この定期的な報告をもとに、オーナー様は担当者とともに今後の販売戦略を見直します。例えば、反響があまりない場合には「売り出し価格を見直す」「広告内容を変える」などといった具合です。具体的な対策を講じることで、より早く、より良い条件での売却を目指せるでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約にはオーナー様にとって多くのメリットがありますが、その一方でデメリットも存在します。不動産をスムーズに売却したいなら、専任媒介契約のメリットとデメリットを踏まえて自分に合っているかを確かめることが大切です。

ここでは、専任媒介契約のメリット・デメリットについて解説します。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は1社の不動産会社のみに不動産の売却を依頼できる媒介契約なので、不動産会社による積極的な販売活動が期待できる点はメリットです。これにより、スピーディーな売却が期待できるでしょう。

また、複数の不動産会社とやりとりする手間が省けるため、打ち合わせなどにあまり時間が取れない方でも安心して売却活動を進められます。

さらに、2週間に1回以上販売活動の報告を受けられるため、常に売却状況を把握できるメリットもあります。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約によって生じるデメリットとして最も懸念されるのは、売却機会を損失する可能性がある点です。依頼する不動産会社を1社に絞るため、もしその不動産会社の販売力や担当者の能力が低ければ、本来なら早く売れたはずの物件でも、売却活動が長引いてしまうかもしれません。

また、不動産会社の仲介によって売買が成立した際は、仲介手数料を支払う必要があります。オーナー様自身で買い主を見つけることは可能ですが、その場合にも媒介契約を結んでいる不動産会社に通知しなければなりません。

こうしたデメリットへの対策として、契約期間（最大3ヵ月）が過ぎたあとの対応をあらかじめ検討しておくことが重要です。加えて、担当者と密に連絡を取り合い、活動状況をこまめに見直すことで、スムーズな売却を目指せます。

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

ここからは、先述した3つの媒介契約のうち、一般媒介契約と専任媒介契約の違いについて解説します。

一般媒介契約とは

一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、依頼できる不動産会社の数にあります。専任媒介契約では1社にのみ不動産の売却活動を依頼できるのに対し、一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼することが可能です。

また、不動産会社の義務も異なります。一般媒介契約では、レインズへの物件情報の登録や、オーナー様への業務報告は任意とされており、法的な義務はありません。

一方で、オーナー様自身が買い主を見つける「自己発見取引」が認められている点は、専任媒介契約と共通しています。

このように、一般媒介契約は依頼先の数や不動産会社の義務において、専任媒介契約と異なる性質を持つ柔軟な契約形態といえます。

複数の不動産会社に依頼できる？

前述のように、一般媒介契約では複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できます。

複数の不動産会社に不動産の売却を依頼するメリットは、各社の競争意識を高められて積極的な販売活動が期待できる点です。しかし、物件の状況やエリアによっては、他社との競合リスクを考慮し、かえって営業活動が消極的になるケースもあります。

また、窓口が分散する点もデメリットです。複数の不動産会社とそれぞれやりとりをする必要があるため、時間に余裕がない方には負担となる可能性があります。

販売活動の違いはどこにある？

一般媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社が行なう販売活動の質と量に大きな違いがあります。

一般媒介契約では、複数の不動産会社が競合して販売活動を行なう形となります。販売活動を行なっても、他社に先に契約を決められてしまうと仲介手数料は得られません。そのため、不動産会社が費用と手間のかかる販売促進に積極的に力を入れないケースが考えられます。

一方、専任媒介契約では、一つの不動産会社が独占して仲介できるため、仲介手数料を得られる可能性が高まります。このことが、物件の売却に時間や費用をかける動機付けとなり、より積極的で手厚い販売活動につながるのです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違い

不動産売却時に不動産会社と交わす媒介契約には、専任媒介契約、一般媒介契約のほかに専属専任媒介契約という選択肢もあります。ここでは、専属専任媒介契約の特徴を専任媒介契約との違いを踏まえて解説します。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、不動産の売却を依頼できる不動産会社が1社のみに限定される契約形態です。

この契約の大きな特徴は、不動産会社に課される義務がより厳しくなる点です。具体的には、レインズへの物件情報の登録が契約締結翌日から5日以内と、専任媒介契約より迅速に行なうことが求められます。また、オーナー様への業務報告も1週間に1回以上と、より高い頻度での報告が義務付けられています。

オーナー様自身が買い主を見つけられる？

専属専任媒介契約では、専任媒介契約とは異なりオーナー様自身が買い主を見つける自己発見取引はできません。

専属専任媒介契約を結んだ場合には、たとえ買い主が親族や知人など身近な人であっても、契約した不動産会社を通して売買手続きを進める必要があります。つまり、契約期間中に不動産を売買した場合には、どのようなケースであっても不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないのです。

報告頻度とレインズ登録の違いは？

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、不動産会社に課される義務の頻度に違いがあります。専任媒介契約では不動産会社からオーナー様への販売活動報告は2週間に1回以上行なう必要がありますが、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の頻度で行なわなければなりません。

また、専任媒介契約では契約締結日の翌日から7日以内にレインズへの物件情報の登録が義務付けられていますが、専属専任媒介契約では5日以内に登録する必要があります。

このように、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約のほうが、不動産会社に対してよりきめ細やかな対応が求められているといえます。

専任媒介契約が向いている物件や条件

これまで解説してきた内容を踏まえ、専任媒介契約がどのようなケースに向いているのかを具体的に見ていきましょう。

専任媒介契約は、不動産会社に不動産の売却活動を任せつつ、自身でもある程度コントロールしたいと考えるオーナー様に適した契約形態です。

専任媒介契約に向いている物件の特徴は、以下のとおりです。

「買い主を見つけにくい物件」
郊外や駅から遠い物件、築年数が古い物件など、一般的に売れにくいとされる物件でも、不動産会社が綿密な販売戦略を練ってくれます。

「相場がわかりにくい物件」
専門知識を持つ信頼できる不動産会社に任せることで、適正な価格設定に基づいたスムーズな販売活動が期待できます。

専任媒介契約に向いている方の条件は、以下のとおりです。

「早期に売却を成功させたい場合」
不動産会社の積極的な販売活動によって、スピーディーな売却が可能になります。

「売却の手間を減らしたい場合」
窓口が1社に絞られるため、複数の不動産会社とやりとりする手間が省けます。忙しい方にとっては大きなメリットです。

「信頼できる不動産会社を見つけた場合」
信頼関係に基づいた効率的な売却活動が可能です。

「買い主を自分で見つける可能性がある場合」
専属専任媒介契約とは異なり、自己発見取引が認められているため、身近な人が買い主になる可能性も視野に入れて売却活動を進められます。

専任媒介契約に関する3つの疑問と対処法

専任媒介契約に関して、よくある疑問としては以下が挙げられます。

1. 専任媒介契約後によくあるトラブルには何がある？
2. 売れない場合の選択肢は？途中解約はできる？
3. 契約更新のタイミングと判断時のポイントは？

専任媒介契約は、大切な不動産の売却を不動産会社に安心して任せられる契約形態です。しかし、契約更新やトラブル発生時の対応などに関して、疑問や不安を感じる方もいるでしょう。そこでここでは、専任媒介契約に関する疑問と対処法について解説します。

専任媒介契約後によくあるトラブルには何がある？

不動産会社との専任媒介契約の締結後に売主が直面しやすいトラブルには、いくつかのパターンがあります。

1つ目は「不動産会社が積極的に販売活動を行なってくれない」ケースです。この場合は担当者との連絡を密にしたり、担当者の変更を申し出たりすることで解決できる可能性があります。

2つ目は「不動産会社による囲い込みの疑い」です。対処法として、レインズで物件の公開状況を調べたり、別の不動産会社で自身の物件について問い合わせたりして、情報が適切に公開されているかを確認してみましょう。場合によっては、囲い込みをしないよう担当者に直接求めることも有効です。

このように、事前にどのようなトラブルがあるかを把握したうえで適切な対策を講じると、より不動産をスムーズに売却できるようになります。

売れない場合の選択肢は？途中解約はできる？

不動産会社と専任媒介契約を結んだものの、思うように買い主が見つからない場合に取れる選択肢には複数あります。

まず、契約期間終了まで待つ方法です。専任媒介契約は自動更新されないため、契約期間（最大3ヵ月）が満了すれば契約は解除されます。その後、販売力のある別の不動産会社と媒介契約を交わすとよいでしょう。

次に、途中解約という選択肢です。専任媒介契約では原則として途中解約はできません。そのため、オーナー様の都合で契約期間内に解約する場合は、違約金やこれまでにかかった広告費用などを請求されるケースがあります。

ただし、不動産会社が宅地建物取引業法に違反する行為を行なったり、販売活動を怠ったりしている場合は、オーナー様に正当な理由があると見なされ、違約金なしで途中解約できることがあります。不動産会社との間でトラブルが解決しない場合は、各都道府県の宅建協会などへ相談しましょう。

契約更新のタイミングと判断時のポイントは？

専任媒介契約の期間終了後も継続して同じ不動産会社に販売活動を依頼する場合は、契約更新の手続きが必要です。

更新するかどうかを判断する際は、これまでの売却活動を振り返ることが重要です。具体的には、以下の点を確認しましょう。

• 2週間に1回以上の報告がきちんとあったか
• レインズへの登録は適切に行なわれていたか
• 囲い込みの疑いはなかったか
• チラシやインターネット広告といった営業活動の内容が十分だったか

このほか、担当者への信頼度も大きな判断材料となります。これらのポイントを総合的に検討し、もし不満があるなら契約条件の見直しも検討してみましょう。様子を見るために、契約期間を1ヵ月に設定するのもおすすめです。

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専任媒介契約は、不動産売却にかかわる活動を不動産会社に一任できるため、オーナー様にとって多くのメリットがある契約形態です。しかし、物件やオーナー様の置かれた状況によっては、必ずしも最善の選択とはいえない場合もあります。

大切なのは、ご自身の状況や希望に合った媒介契約を選ぶことです。不動産売却を成功させるには、物件の特性を理解して的確な販売戦略を立てられる、信頼性の高い不動産会社を選ぶことが何より重要となります。

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