ひとくちに「土地活用」といっても、土地に詳しくない人が急に思い立ってできるものではありません。

土地を活用するには、土地の広さや立地によって、それに見合う活用方法を考える必要があります。また、短期で多額の収入を得るか、長期にわたって継続的に安定した収入を得るか、肝心の利益の出し方も違ってくるでしょう。

「土地活用」の方法には「アパート・マンション経営」「駐車場経営」「等価交換」「借地」「土地売却」など様々な方法があります。それぞれメリットやデメリットがあり、「相続税対策」「収益性重視」「安定性重視」といった土地活用の目的に適した活用方法を見極めることが重要です。

そこでこの記事では、土地を有効活用する方法について、目的や種類別にメリット・デメリットを解説します。併せて、土地活用で失敗しないための注意点についても紹介するので、参考にしてください。

土地活用の最初の一歩は「目的の明確化」

土地活用の方法には、さまざまな種類があります。所有する土地を最適な方法で活用するために、まずは目的を明確にすることが大切です。

以下の表では、相続税の節税対策をはじめとする土地活用の「目的例」と、それぞれの目的に合う「土地活用例」を紹介しています。

土地の有効活用方法を目的別に比較

土地の有効活用方法を目的別にまとめたものが、以下の表です。

目的例		土地活用例
相続税の節税対策	相続税を節税したい	アパート・マンション経営 等価交換
収益性	初期費用の返済を加味したうえで、大きなリターンを得たい	アパート・マンション経営
安定性	初期費用と固定資産税の支払いをカバーできる程度の収益を、毎月安定して得たい	アパート・マンション経営 駐車場経営
転用性	将来的には別の活用目的（土地の値上がりを待って売却するなど）があるため、一時的に活用しておきたい	駐車場経営
固定資産税の 節税対策	固定資産税を節税したい	アパート・マンション経営 等価交換
遊休地の 管理	遊休地の管理に手間がかかるため、その手間を減らしたい	等価交換 借地 土地売却

この表を参考に、次の見出しでは、土地活用の方法を目的別にチェックしてみましょう。

土地の有効活用方法を目的別に比較

土地の有効活用方法を目的別にまとめたものが、以下の表です。

	相続税対策	収益性	安定性	転用性	固定資産税対策	遊休地管理
アパート・マンション経営	◎	◎	○	×	◎	○
駐車場経営	×	△	○	◎	×	○
等価交換	◎	○	△	×	◎	◎
借地	△	×	○	△	△	◎
土地売却	‐	○	‐	‐	‐	◎

「将来のために相続税の負担を減らしたい」と考えている場合、相続税対策「◎」の、アパート・マンション経営、等価交換が候補に挙がります。

また、「狭小地や変形地を活用したい」のであれば、土地適応性「◎」の、駐車場経営、借地、土地売却が候補となるでしょう。

ただし、例えば、相続税対策としてアパート・マンション経営を選んだ場合、あとから「別の目的で使いたい」と思っても、転用は難しいのでご注意ください。

したがって、1つの項目だけで判断するのではなく、総合的に検討することが大切です。

【種類別】土地活用のメリット・デメリット

ここから、土地活用方法の種類別に、メリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。前述した表と照らし合わせながら、ご確認ください。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、土地活用としてはオーソドックスな方法です。収益性が高く、節税効果も大きいことから、多くの方に選ばれています。一般的には、治安の良い住宅街の土地や、駅に近い土地などが向いているといえるでしょう。

メリット

アパート・マンションを建てた場合、その土地は「貸家建付地」となります。「貸家建付地」は、更地や駐車場に比べ相続税評価額が2割前後下がるとともに、固定資産税が1／6都市計画税が1／3になるという軽減措置によって、節税効果が得られるでしょう。

また、アパート・マンションは、現物資産として残せる点もメリットです。経営が軌道に乗り、満室に近い状態が続けば、大きな収益も夢ではありません。

デメリット

大きな収益は、部屋が埋まっていればこそ。空室を抱えてしまわないよう、ニーズを踏まえた空室対策が常に必要になります。

また、経営がうまくいかなかった場合、その他の土地への転用が困難という点もデメリットの一つです。

アパート・マンションを建てるには、土地の面積や立地、形状などによるしばりが多いほか、最近ではアパート・マンション市場の競争も激化しています。そのため、場所によってはあまりメリットを得られない、などという可能性も出てきます。

関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の仕組みの違い～メリットやリスク対策とは？～

関連記事はこちら：アパート・マンション経営のメリット・デメリットとは？失敗しやすい理由と対策もご紹介

駐車場経営

駐車場経営には、利用者と契約を結び月々の賃料を得る「月極駐車場」と、機械を導入し、利用者から随時利用料を得る「コインパーキング」の2つの方法があります。

どちらの方法も、利用が見込める駅やオフィスの周辺や、車が出入りしやすい場所などが適しているでしょう。

メリット

駐車場経営のメリットは、土地の面積や形状によるしばりが少なく、狭小地でも活用できる点と、初期費用があまりかからない点にあります。

また、利用者が少ない場合や、将来的には別の目的で活用したい場合でも、更地に戻しやすいでしょう。

一方、転用はしにくくなりますが、立体やエレベーター式にすることで、駐車台数を増やせるのも魅力の一つです。

デメリット

税制上の優遇措置が少なく、立体駐車場などにして工夫したにもかかわらず利用者が少ない場合、更地へ転用する際に高額な費用がかかるケースがあります。

また、平置きの駐車場の場合は、土地の利用効率が低いため、建物を建てる土地活用方法と比べて、収益が小さくなる可能性があるでしょう。

関連記事はこちら：遊休地の活用｜駐車場経営を成功させるには？メリット・デメリット、始め方も解説

等価交換

等価交換とは、土地所有者と事業者がそれぞれ土地と建物を出資し、その出資比率に応じて完成した不動産を取得することを指します。

例えば、自分が所有する1億円の土地に、不動産会社が2億円の建物を建てた場合、建物とその敷地を、それぞれ1／3ずつ得ることが可能です。

メリット

等価交換は、初期費用の負担せずに、アパートやマンションなどを建てることができ、なおかつ提供した土地に見合う分を確保できるメリットがあります。

また、「買換え特例」の制度が適用され、譲渡税を将来に100％繰り延べられるという優遇措置があるのもポイントです。

相続税についても、貸している土地に他人が建物を建てるため「貸宅地」扱いになる点と、相対的に土地の持分が減る点から、評価額が下がります。さらに、土地を建物に分割できるため、相続の際にもトラブルが起きにくいでしょう。

デメリット

最大のデメリットは、不動産を100％所有できるわけではないことです。
また、事業者がその土地で収益を見込めると判断しなければ、交渉は難航するおそれがあります。無事に交渉が成立しても、土地や建物をすべて所有できるわけではないため、結果的に大部分の土地が失われる点は理解しておきましょう。

さらに、「買換え特例」が適用されると減価償却費が小さくなるため、等価交換で得た建物から生じる収益に対する、所得税・住民税が高くなる点もデメリットです。

借地

借地として土地を貸す方法には、「普通借地」と「定期借地」の2種類があります。普通借地は、30年以上の期間を定めて土地を貸す制度で、貸主に正当な理由がなければ、借主の更新を断ることができません。

そのため、土地が半永久的に返ってこない可能性があります。一方、定期借地は、「一般定期借地」・「建物譲渡特約付借地」・「事業用定期借地」の3種類があり、それぞれ条件は異なるものの、当初定めた期間のとおりに契約が終了する制度です。契約期間満了後、土地を返してほしいのであれば、定期借地を選ぶとよいでしょう。

メリット

初期費用や維持管理費用をかけずに、借主から安定した賃料を得られるメリットがあります。ロードサイドなど立地が良ければ、高額な賃料収入も想定されるでしょう。

また、貸している土地は、借主の権利の分だけ評価額が下がり、借主が建物を建てた場合は「貸宅地」となるため、相続税・固定資産税の節税効果も得られます。

デメリット

アパート・マンションや駐車場のように、収益を生み出す物件がないため、賃料以外の大きな収益は期待できません。

また、普通借地と定期借地どちらの方法であっても、契約途中に自己都合で返してもらうことはできないため、注意が必要です。特に、普通借地の場合、契約更新を拒否するには正当な理由が求められます。

土地売却

土地を活用する以前に、土地そのものを売却してしまう方法もあります。シンプルな方法ですが、土地の権利を手放すことになるため、慎重な判断が必要です。

メリット

土地売却の大きなメリットは、「現金化できる」という点にあります。

売却で得た収入で新しい土地を買うもよし、マンションを買うもよし、土地というしばりがなくなった分、自由な選択ができるでしょう。

遊休地の管理に悩んでいた方にとっては、その手間から開放され、以後の固定資産税の支払いも不要になるメリットがあります。

デメリット

一度土地を売ってしまえばそれきりで、長期的に収入を得るチャンスを失ってしまいます。

それどころか、土地を売却して得た収入には「譲渡税」がかかり、加えて、相続税が発生してしまう可能性もあるのです。

さらに残念なことに、売却した収入はすべて手元に入るわけではなく、印紙税・測量費・仲介手数料などの諸費用などが引かれてしまいます。

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土地活用で失敗しないための注意点

土地活用で失敗しないためには、自分の所有する土地に合った活用方法を選ぶことと、土地活用を始める前に、赤字経営のリスクを理解しておくことが重要です。

ここでは、それぞれの注意点について解説します。

関連記事はこちら：土地活用は失敗例から学ぶ！失敗しないコツと成功へのポイント

その土地に合った活用方法を選ぶ

土地によって、都市計画法にもとづく規制や、周辺環境が異なります。そのため、土地活用の「目的」と土地の「ポテンシャル」が、必ずしもマッチするわけではないことにも留意しなければなりません。

目的とポテンシャルの両方を加味し、その土地に合った活用方法を総合的に判断するのが望ましいでしょう。

用途地域

土地には「用途地域」が定められているため、何でも自由に活用できるわけではありません。

用途地域とは、建築可能な建物の種類や、用途の制限を定めた13の地域に分けられます。具体的には、用途地域は都市計画法に定められた以下の区域に適用されます。

それぞれの都市計画区域の説明は以下の通りです。

分類	特徴	用途区域
市街化区域	市街地としてすでに栄えていたり、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域	必ず定められる
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域。そのため開発行為には開発許可が必要	例外的に定められる場合がある
非線引都市計画区域	市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない区域	定めることができる
準都市計画区域	市街化が進むと予想される場合に、土地利用の規制のために設けられる区域	定めることができる

また、用途地域は、住居系・商業系・工業系の3つに分かれ、以下の特徴があります。

・住居系：住みやすい環境を維持するための地域
・商業系：テナントビルやオフィスなど、商業施設を建てやすい地域
・工業系：工場や倉庫を建てやすく、住むのには適していない地域

このように、用途地域によって、制限される活用方法や、適している活用方法はさまざまです。あらかじめ用途地域を調べたうえで、可能な選択肢のなかから活用方法を選ぶようにしましょう。

立地条件や地形

用途地域以外にも、立地条件や地形によって、活用方法に向き不向きがあります。例えば、都心部の土地の場合、人口密度が高く、収益性を狙ったマンション・アパート経営などが向いているでしょう。

一方で、郊外の土地の場合、入居率を正確に見積もらないと、賃貸経営は失敗する可能性もあります。このように、周辺環境を把握し、ニーズに合った活用方法を選ぶことが大切です。

また、地形の悪い土地は、活用方法が制限されますが、駐車場や駐輪場などでは問題なく活用できる可能性も高いでしょう。

赤字経営のリスクを理解しておく

どの土地活用方法でも、事前準備をしっかりと行なわなければ、想定していた利用を見込めない・収益があまり得られないなど、経営はうまくいかないでしょう。

ただし、事前準備を行なっていても、絶対に赤字経営にならないという保証もありません。

このようなリスクを理解したうえで、収益が上がらず赤字になった場合は、自己資金から費用を捻出することも想定しておく必要があります。

土地活用において想定すべきリスク

土地活用におけるリスクは、未然に回避できるよう対策することで収益の確保に繋がります。土地活用を行う上で想定するべきリスクについて見ていきましょう。

・空室リスク
賃貸アパート・マンション経営などにおいて、重視するべきリスクです。事前の市場調査からその土地における需要を把握し、空室リスクの低い建物を建築することが大切です。

・賃料下落リスク
経年により使用感の増加や設備の老朽化が進むと、建物の価値が落ちることから家賃設定も低くなっていきます。収支計画を立てる際は、経年による家賃収入の低下を視野に入れ、家賃が下がることによるリスクをシミュレーションしておくことが大切です。

・金利上昇リスク
巨額な投資が必要な土地活用においては、借入れが必要となるケースもあります。借入れ金額が大きくなるほど金利の変動による損失リスクが高まるため、借入れを伴う土地活用では、金利変動によるリスクを想定した資金計画を立てましょう。金利は、1％前後であれば変動する可能性があります。

・修繕リスク
建物の性能や品質向上のために修繕の必要がある場合、管理維持費や修繕費用がかかります。特に、長期間にわたり建物を維持するには修繕リスクは避けられません。
建築計画を立てる際は「どのくらいのタイミング」で「どのような修繕」が必要になるのか想定し、毎年の家賃収入から修繕費用を積み立てておくと安心です。
ただし、想定外のタイミングで修繕の必要があると資金計画に狂いが生じるため、修繕を行わなくて済むよう、建物の構造や部材を定期的に点検することも欠かせません。

・税金リスク
土地を更地のまま保有する期間が長引くほど、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。相続などにより土地の取得費がほとんど発生していないとしても、土地を活用しない期間が長引くだけで損失が増加するリスクを念頭に置き、計画的な土地活用を行うことが大切です。

・管理リスク
土地を更地のまま保有している間は、草木の繁茂やゴミの不法投棄を避けるため、定期的な管理が必要です。個人で土地を管理する場合、草刈りやゴミの処分にかかる費用と手間は避けられないリスクと言えます。管理の手間を省いて土地を適切に所有するには、土地管理の専門業者へ管理を依頼することも可能です。

・相続リスク
相続発生時、財産となる土地が更地だった場合は、建物が建てられている場合に比べて、相続人に課せられる相続税が上がってしまいます。相続対策も視野に入れた土地活用では、土地を更地で保有する期間がなるべく短くなるよう、賃貸アパート・マンション経営を計画できると安心です。

・市場変動リスク
長期的な土地活用においては、周辺環境の変化や人口の増減などから、その土地を取り巻く市場が変化するリスクがあります。計画されている開発事業や人口の推移などから市場のニーズに予測を立て、より長期的な活用が見込める方法を見出すことが大切です。

・自然災害リスク
地震や水災など、予知できない自然災害のリスクがあります。土地や建物が壊滅的な被害を受ける前に、被害の規模を想定した対策を講じることが大切です。同時に、加入している保険内容についても見直しましょう。

まとめ

土地活用を成功させるには、目的を明確にし、土地活用方法を総合的に判断することが大切です。また、メリットだけでなく、デメリットやリスクも理解したうえで、それぞれの土地活用方法を選択しましょう。

できるだけ失敗せずに土地活用をしたい場合は、安心できる業者に相談し、任せることがおすすめです。

生和コーポレーションでは、豊富な経験や知識をもとに、お客様のご要望に応じて、最適な提案をいたします。土地活用について、悩みや不安がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。