土地活用で社会貢献！福祉施設という選択肢

実家の相続などで土地を取得した場合、売却、自宅としての利用、賃貸物件の建設・経営のほか、福祉施設などの一般施設を建設・運営する方法もあります。本記事では、土地活用として一般的なアパート・マンション経営と福祉施設経営を比較し、それぞれの違いや、福祉施設経営のメリット・デメリットについて詳しく解説します。

土地活用に向く福祉施設とは？

高齢化が進む日本では、安心して暮らせる高齢者向けの住居や施設の拡充が求められています。こうした背景の中、遊休地を活用して福祉施設を建設する方法が注目を集めています。

福祉施設にはさまざまな形態があり、事業として安定した利益を得られるかどうかは重要な検討ポイントです。また建設費用を抑えるために、税制優遇や補助金の活用も視野に入れる必要があります。

土地活用に適した福祉施設には、以下のような種類があります。

• 介護付き有料老人ホーム
• 住宅型・健康型有料老人ホーム
• デイサービス（通所介護）
• グループホーム
• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

それぞれの特徴を理解し、土地の条件や地域ニーズに合わせた活用が求められます。

ほかにも障害者支援施設など、さまざまな介護・福祉施設の経営が可能です。なお、高齢者用施設などの建築は固定資産税評価額を用いるため相続税対策にもなり、税制上の優遇を受けられる 場合もあるので節税対策としても有効です。経営面から考えると、自治体から補助がでる可能性のあるサービス付き高齢者向け住宅などが適しています。

福祉施設の運営は介護業者の一括借上げが一般的

高齢者向け住宅の中でも、サービス付き高齢者向け住宅が土地活用に向いているのは、補助金以外にも収益性という点で見逃せないからでしょう。サービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅として利益が見込め 、高齢者の増加から安定的な収益が確保できる可能性があります。また、高齢になると健康面での不安がどうしても付きまとうものです。サービス付き高齢者向け住宅は、住み続けながら安否確認や生活相談、介護・医療との連携が可能なので、何かあったときの対応に安心感があります。需要が高まっているため建設も増えています。

しかし高齢者向け住宅や福祉施設を経営するとなると法的なことのほか、入居者募集やクレーム処理などに膨大な負担が発生するため、自信が持てないという場合もあるでしょう。長期間の運営を行うわけですから、住宅を建てたらそれで終わりというわけにはいきません。そのような場合も多いため、建物を建てた後は介護事業者に一括借上げしてもらい運営をゆだねる方法が一般的です。空室リスクの解消や住民とのトラブル解決を代行してくれるので、運営上の心配を解消できます。 介護事業のプロに運営を委任するということも1つの解決策になるでしょう。

福祉施設経営のメリットとデメリット

サービス付き高齢者向け住宅などの福祉施設を運営する際は、メリット・デメリットを事前に把握することが重要です。需要や利益だけに目を向けて進めてしまうと、予想外のトラブルに直面する恐れがあります。

福祉施設経営の主なメリット

• 安定した収入が得られる
• 業者による一括借上げで、経営ノウハウが不要
• 入居者募集やクレーム対応など、オーナー様の負担が少ない
• 社会貢献につながる

福祉施設経営の主なデメリット

• 建設にはまとまった土地と長期借入が必要
• 土地の評価額が低いと融資が通りにくい
• 補助金目的で参入が増え、地域によっては供給過多になる恐れがある
• 自治体の財政悪化により、総量規制で建設が制限される可能性がある
• 空室の増加により、運営会社が経営難に陥るリスクもある

このように、将来的な需要や地域特性を見極めたうえで、慎重に計画を立てることが大切です。

福祉施設経営に向く土地と向かない土地

一般的なアパートやマンションなどの経営を行う場合と同様、福祉施設を作るのにも適した土地と適さない土地があります。もし所有している土地が駅から離れている、あるいはスーパーや学校、役場など日常生活で欠かせない施設から離れている、そして閑静な土地であるなら福祉施設経営に向いているといえます。

福祉施設で重視されているのは住環境であり、駅や生活環境からの距離は重視されません。通常一般の住宅建築では向かないとされる駅から遠いというデメリットは、通勤通学の必要がない福祉施設にはメリットといえます。逆にいえば、駅から近くてにぎやかな土地は、安らかな居住環境を求めるサービス付き高齢者向け住宅などの福祉施設経営には向かないといってよいでしょう。

デイサービス（通所介護）などの居住が伴わない福祉施設の場合は閑静な環境は問わない傾向があります。福祉施設といっても施設の性格もさまざまなので、まず活用したい土地の特徴を把握し、どういった施設の経営が可能なのか確認することが重要です。

高齢化社会のニーズに合った土地活用が求められる

土地活用は、アパートやマンション経営といった一般的な活用法から、高齢化社会のニーズに応える活用へ注目が広がっ ています。少子高齢化が今後も見込まれる中にあって、一戸建てを含むアパートやマンションなどの一般住宅の供給過多が課題となっているからです。これまでさまざまなメリットが 見込まれていた賃貸物件の経営から、ますます需要が高くなる福祉施設の建設・運営へシフトする動きも大きくなっていくでしょう。

所有している土地の価値や特徴をしっかり把握し、どういった活用方法が最適なのか、また、税金面や自治体からの補助金の有無、安定した収入が得られるのかなど、多角的な判断が要求されます。

福祉施設経営はそもそも社会貢献につながり、多くの人に喜ばれる事業です。社会貢献と経営のバランスを取り、将来にわたる安定経営を可能にするにはどうすればよいか、一人で悩むよりは、多数の実績やノウハウを持つ土地活用の専門家に相談することをおすすめします。現在の土地活用のトレンドや将来の見通しなども含めて、詳細な相談が可能です。所有する土地を最大限に活かす活用法を模索しましょう。

関連ページ：土地活用のアイデア20選！運用のメリットや進め方も解説