一括借上げ(サブリース)のメリット・デメリットは?管理委託方式との3つの比較ポイントも解説!

一括借上げ(サブリース)のメリット・デメリットは?管理委託方式との3つの比較ポイントも解説!

一括借上げ(サブリース)のメリット・デメリットは?管理委託方式との3つの比較ポイントも解説!

賃貸物件の経営方式には、おもに自主管理・管理委託方式・一括借上げ(サブリース)の3種類があります。この3種類のなかでも、不動産経営に興味を持っている方の間で近年浸透しつつあるのが、一括借上げ(サブリース)による賃貸経営です。

とはいえ「一括借上げ(サブリース)の詳しい仕組みがわからない」「一括借上げ(サブリース)だと、損をするのではないか……」と不安を感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。

本記事では、賃貸物件の経営方式にお悩みのオーナー様へ向けて、一括借上げ(サブリース)の特徴やメリット・デメリットを紹介し、管理委託方式との違いを詳しく解説します。

また、一括借上げ(サブリース)を契約する前の注意点も紹介しますので、不動産経営をお考えの方はぜひお役立てください。

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一括借上げ(サブリース)の特徴4つ

一括借上げ(サブリース)は、オーナー様・不動産管理会社・入居者の3者間の関係で成り立ちます。

不動産管理会社はオーナー様の物件を丸ごと借り上げ、オーナー様は不動産管理会社に手数料を支払うことにより、経営サポートを受けられるのが一括借上げ(サブリース)の基本的なシステムです。

3者間においてのお金の流れは以下のとおりです。

1.入居者は不動産管理会社と契約を結び、賃料を支払う
2.不動産管理会社は、入居者の賃料から手数料を差し引いた金額をオーナー様に支払う

それでは、一括借上げ(サブリース)の特徴を、「手数料・免責期間・賃料の見直し・利用できない物件の条件」という4つのポイントに分けて見ていきましょう。

手数料は賃料の約10~20%

一括借上げ(サブリース)において、オーナー様が不動産管理会社に支払う手数料は、入居者の賃料の10~20% が相場です。オーナー様が得られるのは手数料を除いた入居者からの賃料のみで、敷金・礼金・更新料は不動産管理会社が受け取ります。

対して、建物管理や入居者管理などの一部業務を管理会社へ委託する管理委託方式の手数料は、入居者の賃料の3~10% が相場です。管理委託の度合いによって、手数料の割合は異なります。

一括借上げ(サブリース)の手数料相場が管理委託方式よりも高い傾向にあるのは、不動産管理会社が入居者との必要なやり取りをほぼ請け負うことに加え、入居者の有無に関わらずオーナー様が一定の賃料を得られる「家賃保証システム」が付随しているからです。

免責期間がある

一括借上げ(サブリース)における免責期間とは、オーナー様が不動産管理会社との契約日以降、入居者募集期間として一定期間オーナー様に収入が入らない期間を指します。

免責期間は一般的に、契約日から60~90日で設定されています。一括借上げ(サブリース)は家賃保証システムがあることにより、入居者の有無に関わらず一定の賃料を得られる経営方式ですが、契約開始から限られた期間はオーナー様に収入がありません。

また、不動産管理会社によっては入居者の退去後、約30日の免責期間を設けている場合もあります。免責期間の条件や日数は不動産管理会社によって異なりますので、オーナー様は契約前に必ずこれらを確認しておきましょう。

一般的な賃料見直しは2年ごと

一括借上げ(サブリース)の契約では、不動産管理会社からオーナー様に対する家賃保証も含まれます。ただし、契約期間中であっても、不動産管理会社によって賃料の見直しが定期的に行なわれます。賃料の改定頻度は2年ごとが一般的です。

不動産管理会社は定期的にオーナー様へ賃料の見直しを提案し、オーナー様は提示された賃料に同意するのが基本的な流れです。

一括借上げ(サブリース)における3つのメリット

次に、一括借上げ(サブリース)は、オーナー様にどのようなメリットをもたらすのかを紹介します。「管理業務の委託・不動産経営への参入のしやすさ・空室リスクの回避」という3つのポイントで、一括借上げ(サブリース)のメリットを見ていきましょう。

管理業務を任せられる

一括借上げ(サブリース)では、不動産管理会社が入居者募集や建物管理などを行なうため、オーナー様は日々の管理業務から解放されます。不動産管理会社がオーナー様に代わって行なう、管理業務の基本的な内容は以下のとおりです。

・入居者の募集
・入居者との契約手続き
・家賃の集金(家賃・共益費・礼金)
・家賃の督促
・退去時の立ち会い
・クレーム処理
・物件の管理・運営

一括借上げ(サブリース)では不動産管理会社が貸主となるので、万が一入居者トラブルが発生してもオーナー様が巻き込まれる心配はありません。オーナー様の立場はあくまでも物件の所有者となりますので、トラブルが裁判にまで発展した場合にも、訴訟の対象にならずに済みます。

知識や経験が少なくても不動産経営に参入しやすい

オーナー様がご自身で不動産経営をするためには、法律や会計、税務などに関する知識、高い入居率を維持するためのマーケティング力や営業力が必要です。

また、不動産の管理や運営の一部を不動産管理会社に任せる管理委託方式の場合も、不動産経営に関する知識を必要とします。

それに対して、一括借上げ(サブリース)では、不動産管理会社がアパートやマンションの管理・運営を行ないますので、知識や経験が少ないオーナー様でも不動産経営に参入しやすいメリットがあります。

また、日々忙しく不動産経営に充てる時間の捻出が難しい方や、所有する物件が遠方にあり自主管理が難しい方なども、一括借上げ(サブリース)の利用により不動産経営に携わりやすくなるでしょう。

さらに、物件を自主管理する場合の不動産経営では、オーナー様がご自身で情報収集をする必要があります。一括借上げ(サブリース)を利用すれば、不動産管理会社から不動産経営の最新情報が手に入るため時間や作業にかかる労力を削減でき、効率良く情報収集ができるでしょう。

空室リスクの回避につながる

一括借上げ(サブリース)では、不動産管理会社から毎月一定額の賃料が支払われます。つまり、オーナー様は空室の有無に関係なく一定の賃料を得られるため、空室リスクへの懸念が払拭され、入居者による家賃の滞納・遅延を心配する必要もありません。

物件を管理委託にする場合の不動産経営では、一括借上げ(サブリース)のような、一定額の賃料保証はありません。

また、空室率発生の予想もしづらく、オーナー様の収益は入居者の数によって増減するため、将来どのような収支になるのかを予想するのは困難です。

一括借上げ(サブリース)なら、不動産管理会社から毎月オーナー様に賃料が入り安定収入が期待できるため、将来の収入計画が立てやすくなります。

一括借上げ(サブリース)における3つのデメリット

次に、一括借上げ(サブリース)を利用する際に、どういったことがオーナー様にとってデメリットとなるのかを見ていきましょう。一括借上げ(サブリース)のデメリットとして、「手数料の負担・賃料見直しによる収入減・意見の反映されにくさ」の3つを紹介します。

手数料がかかる

一括借上げ(サブリース)においてのデメリットは、オーナー様が毎月手数料を支払う必要があることでしょう。手数料は入居者が支払う賃料の10~20%が相場です。

先述したように、一括借上げ(サブリース)では不動産管理会社が一定額の家賃を保証します。そのため、空室・遅延・滞納が発生しても、オーナー様は収入の大幅な減少を心配する必要がなくなるのがメリットです。

ただし、所有している物件の需要が高く、長期的に満室が見込めるケースでは一括借上げ(サブリース)よりも手数料のかからない自主管理にしたほうが、オーナー様の収益が多くなる場合があります。

一括借上げ(サブリース)においても、長期的な需要が見込める物件であれば、オーナー様主導で物件の賃料を引き上げるよう不動産管理会社に提案するとよいでしょう。そうすることで、より多くの収益を得られる可能があります。

賃料見直しで収入が減る可能性がある

不動産管理会社が定期的に行なう賃料見直しにより、不動産管理会社から賃料減額を請求されて承諾すると、オーナー様の収入が減る可能性があります。

見直しによって賃料が減額されるのは、空室の増加、建物の劣化による不動産価値の低下、周辺の家賃相場の減少などが原因です。不動産管理会社からの賃料の減額請求でオーナー様が承諾せず合意できない場合は、一括借上げ(サブリース)を中途解約される可能性があります。

オーナー様の意見が反映されにくい

物件を自主管理する場合の不動産経営では、入居者の審査や選定、賃料設定などをオーナー様の希望に沿って運営できます。

対して、一括借上げ(サブリース)では管理・運営を不動産管理会社に任せるため、オーナー様の意見は通りづらくなります。一括借上げ(サブリース)を利用する場合は、自主管理よりも不動産経営の自由度が大きく減ると考えられるでしょう。

不動産管理会社と一括借上げ(サブリース)の契約を結ぶ以上、オーナー様は経営方針を不動産管理会社にゆだねるのが原則です。また、オーナー様が不動産管理会社の経営方針に合意できない場合、オーナー様側からの契約解除は通常認められません。契約解除を実行する際には、違約金の支払いが発生します。

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一括借上げ(サブリース)と管理委託方式を3つの観点から比較

一括借上げ(サブリース)の概要やメリット・デメリットは理解したものの、「管理委託方式との違いがよくわからない」というオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、不動産経営においての一括借上げ(サブリース)と管理委託方式の相違点を、「契約形態・家賃保証・手数料」の3つの観点で比較し解説します。

契約形態

一括借上げ(サブリース)では、オーナー様が所有物件を不動産管理会社に「賃借」し、不動産管理会社が賃借人として入居者に「転貸」します。つまり、不動産管理会社は不動産経営の管理・運営のほぼすべてを行なう賃借人ということです。

一括借上げ(サブリース)では、不動産管理会社に管理・運営を一任できるためオーナー様の負担が大幅に削減されますが、その分オーナー様の裁量の自由度は低くなります。

一方、管理委託方式では、オーナー様が不動産管理会社に「管理業務を委託」し、管理会社が契約に基づいた管理業務を遂行します。一括借上げ(サブリース)と同様に、入居者募集からクレーム対応、会計業務や建物管理業務まで、ほぼすべての管理を任せることも可能です。

管理委託方式の場合は、不動産の経営状況やオーナー様の意向に応じて、オーナー様が希望する管理業務だけに絞って不動産管理会社への依頼できる点が、一括借上げ(サブリース)との契約形態における相違点といえるでしょう。

したがって、不動産経営に関する一連の作業を任せたい方は一括借上げ(サブリース)、ご自身が不動産経営に積極的に関わり、必要な部分だけ不動産管理会社に管理を委託したい方は管理委託方式が向いています。

家賃保証

一括借上げ(サブリース)と管理委託方式のわかりやすい相違点は、家賃保証の有無でしょう。一括借上げ(サブリース)では、オーナー様が不動産管理会社に手数料を支払うことにより、査定賃料の80~90%の家賃保証を得られます。

よって、本来は賃料が発生しない空室や、家賃の滞納・遅延があったとしても、オーナー様は毎月一定額の収入を得られます。一方、管理委託方式では原則家賃保証がないため、不動産経営を進めるうえでオーナー様は常に空室リスクに対する策を考えなければなりません。

安定収入を期待する方は一括借上げ(サブリース)、長期的な入居需要が見込める物件を所有している方は管理委託方式を選択するとよいでしょう。

手数料

一括借上げ(サブリース)、管理委託方式のどちらを選択しても手数料は発生しますが、賃料に占める割合が異なります。

・一括借上げ(サブリース)……賃料の約10~20%
・管理委託方式……賃料の約3~10%

各手数料の相場に幅があるのは、不動産管理会社の方針や立地、地域性などによって設定が異なるからです。また、一括借上げ(サブリース)では家賃保証が付くうえに、物件の管理・運営を一通り委託できるため、管理委託方式よりも手数料が高くなります。

一括借上げ(サブリース)契約前の注意点

一括借上げ(サブリース)を実際に利用する際には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。最後に、一括借上げ(サブリース)の契約前に考慮すべきポイントを解説します。

信頼できる不動産管理会社を選択

一括借上げ(サブリース)は、オーナー様と不動産管理会社の長期的な付き合いを前提としています。したがって、まずは「契約する不動産管理会社が十分に信頼できるかどうか」を意識して複数の会社を比較し、取引先を決定しましょう。

不動産管理会社の比較では、おもに以下のようなポイントをチェックします。

・賃貸住宅管理会社登録の有無
・企業規模や安定性
・実績数
・担当者の人柄

また、物件の安定稼働や顧客満足度アップにつながる経営を行なっているかの確認も重要です。一括借上げ(サブリース)では、不動産管理会社が物件の管理・運営を行なうため、オーナー様へ定期的かつ細かに管理内容・運営結果が報告されるかどうかも、信頼度に大きく影響するでしょう。

契約を締結した不動産管理会社の運営スキルによって、不動産経営が成功するか否かの結果が変わる場合もあります。まずは目先の利益だけでなく長期的視野を持ち、オーナー様にとって最良の提案をしてくれる不動産管理会社を選択しましょう。

万が一に備え解約条件も確認

一括借上げ(サブリース)では、オーナー様が信頼できる不動産管理会社に管理・運営を委託し、長期的に安定した収益を得るのが理想です。とはいっても、オーナー様の経済事情の変化、建築物の老朽化、賃料見直しで合意に至らないことなどが理由となり、中途解約になる可能性もゼロではありません。

よって、一括借上げ(サブリース)の契約前には、契約書に解約に関する条文が記載されているかどうかを確認しましょう。解約に関する条文については、以下のようなポイントを中心に内容を十分にチェックし、検討しましょう。

・オーナー様側から解約を申し出る際の条件や期間
・違約金の金額
・不動産管理会社が一方的に解約できる条件の記載がないか

上記のチェックポイントに加え、解約する際のオーナー様側の条件が厳しくないかという点も大事なポイントです。

また、一括借上げ(サブリース)の契約期間の途中で解約になったとしても、すぐに他社で同等の内容の契約が結べるなど、一般的観点から逸脱していない契約内容であることも重要です。

一括借上げでも経営意識を持つ

物件の管理・運営を不動産管理会社に一任できる一括借上げ(サブリース)とはいえ、オーナー様の収入の安定が約束されるわけではありません。また、オーナー様が経営責任を持たなくて済むものでもないのです。

一括借上げ(サブリース)において、オーナー様は手数料を支払うので、単なる物件所有者の立場でなく、オーナー様ご自身が行なう長期投資と考えましょう。

一括借上げ(サブリース)で不動産経営を成功させるためには、オーナー様がリスクやデメリットを把握しておかなければなりません。不動産管理会社にすべてを任せきりにせず、不動産経営における客観的な視点を保持しつづける姿勢が大切です。

まとめ

一括借上げ(サブリース)のシステムは、不動産管理会社ごとに細部の取り決めが異なります。よって、契約の詳細内容を比較してから、オーナー様ご自身が納得のいく不動産管理会社を決定しましょう。

また、不動産経営を長期的に続けていくには、メリットだけでなくデメリットを十分に把握したうえでの契約、オーナー様ご自身が経営者としての意識を持つことが必要です。

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