所有している土地を「有効的に土地活用すべきか」、それとも「売却すべきか」のどちらかでお悩みのオーナー様も多いかと思います。

また、売却をお考えでも、本当にそれが最善の判断なのか疑問に感じる方も多いでしょう。とりわけ土地については、地域の特徴や立地、オーナー様ご自身やご家族の状況によって各々の条件は異なります。

そこで本記事では、売却に向いているタイミングや活用に向いている土地の特徴、土地売却のメリットやデメリットについて解説します。

土地の売却に必要な土地の評価法や税金、土地の売却で利用できる特別控除の基礎知識についてもご説明するので、ぜひお役立てください。

売却に向いているタイミングは？

土地の売却に向いているとされるタイミングは、「地価が上昇しているとき」です。ただし、地価の上昇が続くと予想される場合、不動産の資産価値も上がるので、売却せずに土地活用したほうが良いケースもあります。

地価が上昇しているタイミングでの売却は、土地活用より利益を得られる可能性もあるので、目的次第では十分選択肢に入るでしょう。

地価の上昇には、以下のような要因が考えられます。

・大規模イベントの開催
・景気回復の長期化
・インバウンド需要の増加
・日銀によるマイナス金利政策
・地域の再開発の活発化や人口の増加

地価が上昇しているタイミングは買い手が現れる可能性も高く、土地の売却に適したタイミングだと考えられます。

地価が上昇すると、固定資産税・都市計画税・相続税などが高くなるため、税金の支払いを負担に感じている場合も、売却を検討してよいでしょう。

また、売却で利益が出れば、資産の組み換えも可能です。ただし、地価の上昇はいつまでも続くものではありません。以下のような要因が発生すると、地価は下落に転じる可能性が出てきます。

・デフレ
・人口の減少・高齢化
・株価の下落
・自然災害などによる地盤の悪化

したがって、土地を売却する際は、今後地価の上昇が続きそうなのか、それとも下落しそうなのかを見極めることが重要です。

売却でなく活用に向いている土地の特徴は？

では、売却ではなく活用に向いている土地の特徴には、どのようなものがあるのでしょうか。

利便性が高い土地

利便性とは、交通面・環境面において好条件がそろっていることを指します。具体的には、駅から近い、中心部へアクセスしやすい、治安が良い、スーパーなどの生活関連施設が近いなどです。

利便性が高い土地は、住みやすい場所としての要件を満たすため、マンション経営やアパート経営などに向いています。

また、利便性が高いと土地の価値は落ちにくくなります。利便性の高い土地の活用は、売却と土地活用のどちらが収益を生み出す可能性が高いのか、十分な考慮が必要です。

人口が多い土地

人口が多い地域では、経済活動の活発化が見込めます。そのため、土地活用による収益の確保も期待できるでしょう。

ただし、より有効的な土地活用をするためにも、周囲のニーズに見合った土地活用が重要になります。利便性が高い場所ではマンション・アパート経営、オフィス街では駐車場経営など、最適な活用方法を考えましょう。

地盤が頑丈な土地

砂礫（しゃれき）や岩盤を多く含んだ土地は、締りがあって硬い性質を持つため、災害に強く、土地活用の選択肢が広まります。

反対に地盤が弱い土地は、自然災害時に液状化、地盤沈下、浸水などの可能性が高まるため、土地活用には不向きです。弱い地盤を補強するにしても、多額の工事費用が必要になります。

したがって、土地の性質を考えたうえで、売却または土地活用を選択する視点も重要です。

土地を売却する際の5つのメリット

ここからは、土地を売却する際の5つのメリットを見ていきましょう。

土地の管理から解放される

所有している土地が空き地や空き家、または不動産や駐車場経営をしている場合では、防犯や防火、不法投棄など、さまざまな問題について考えなければなりません。また、土地を管理委託する場合は管理委託費用がかかります。

土地を売却すればこのような管理面での懸念事項はなくなり、所有している土地にかかっていた手間、時間、費用が大幅に削減されるでしょう。

固定資産税・都市計画税の負担がなくなる

固定資産税と都市計画税は、土地・家屋および償却資産の固定資産を1月1日の時点で所有している人に対して毎年課される税金です。都市計画税は、所有している土地が市街化区域内にある場合にのみ課されます。

土地を売却すると、毎年納めていた固定資産税や都市計画税の負担がなくなります。

土地を現金化できる

土地の売却することで、まとまった現金を手に入れることができます。
売却で得た資金を元手に、株や投資信託などの金融資産の組み換えや借入金の返済などに充ててもよいでしょう。

また、他の不動産への投資により、より良い条件下で土地活用ができる可能性もあります。

相続時に資産を分けやすくなる

自身の資産について複数の相続人がいる場合は、土地を売却して現金化しておいたほうが相続の手間がかかりません。

というのも、等分に分けるのが難しい土地は、相続人同士での揉めごとを起こす要因になりえるからです。

また、土地を法的に分ける分筆では、法務局への届け出が必要となり、現地調査や登記費用が発生します。土地を売却して現金化しておけば、このような過程を経ることなく資産の分配ができます。

同条件の買い手を選べる

所有している土地の資産価値が高い、整地、土地活用しやすい広さがあるなど売りやすい条件がそろっていると、買い手が現れやすくなるでしょう。

複数の買い手候補が存在すれば、土地の売却がしやすくなります。ただし、立地条件が悪い、土地の形状が使いにくい、整地が必要などの特徴がある土地は、すぐに売却するのが難しい場合もあるため、注意が必要です。

土地を売却する際の3つのデメリット

土地の売却ではメリットと同様、デメリットも十分に把握しておきましょう。

譲渡税や譲渡費用が発生する

土地を売却して譲渡益が出た場合、譲渡所得税や住民税が発生します。また、仲介手数料・測定費用・売買契約の印紙税・所有権移転登記にかかる登録免許税なども必要です。

相続税の節税効果がなくなる

土地を売却すると、相続税の節税効果の恩恵を受けられません。理由は同じ価値の現金と土地では、現金のほうが相続税評価額は高くなるからです。

土地の相続では、以下のような条件により小規模宅地等の特例が適用され、相続税の節税効果を得られる場合があります。

相続開始直前の利用区分		要件	限度面積	減額される割合
居住用		特定居住用宅地等	330平方メートル	80％
事業用	特定事業用	特定事業用宅地等	400平方メートル	80％
		特定同族会社事業用宅地等
	貸付事業用	貸付事業用宅地等	200平方メートル	50％

小規模宅地等の特例は、遺族の相続税を軽減するために作られたものです。この特例により、特に地価の高い地域では、相続税の金額が大幅に減額できる可能性があります。

土地を売却する前に知っておきたい基礎知識

最後に、土地を売却する際に必要になる土地の評価方法や税金についての基礎知識を詳しく解説します。

土地の評価方法

土地を売却する際、最初に必要なことが不動産管理会社による査定です。具体的な、土地の評価方法には以下のようなものがあります。

取引事例比較法

おもな不動産鑑定評価方法には、原価法・収益還元法・取引事例比較法の3つがあります。そのなかでも、土地の売却時に一般的に使用されている方法が取引事例比較法です。取引事例比較法は、以下のような手順で土地の評価額を算出します。

1.売却する土地と条件が似ている土地の取引事例をいくつか抽出する
2.抽出した取引事例に、買い主や売り主の事情が影響している場合は価格補正をする（事情補正）
3.抽出した取引事例が古く、現在までに地価の変動が考えられる場合は価格補正をする（時点修正）
4.抽出した土地の個別的要因とその類似地域の標準的な土地を比較し補正する（標準化補正）
5.売却予定の土地と抽出した土地の、規制・用途地域・交通の便など地域的要因格差を補正する（地域要因比較）
6.売却予定の土地の位置や形などの個別的要因、近隣地域の標準的な画地を比較し価格を決定する（個別要因比較）

土地査定のおもな3つの評価項目

土地査定の際には、接近条件・環境条件・街路画地条件の3種類の項目を評価します。
各条件にはそれぞれ評点があり、高ければ高いほど土地の価値も高く評価される仕組みです。それぞれの評価項目の内容は次のとおりです。

条件	項目
接近条件	最寄り駅の接近性 公共・公益施設等への接近性 商業施設への接近性
環境条件	住居環境 街路の整備 周辺環境に影響をおよぼす施設等 騒音・振動 供給処理施設の整備状況 日照・通風 眺望・景観
街路画地条件	形状 接面道路の幅 道路の舗装状況 接面道路との高低差

土地の価格決定に影響する公的指標の種類

土地の価格は公的指標によっても変動します。1つの土地に対し5種類の公的指標があり、これを「一物五価」といいます。5種類の公的指標の詳細は以下のとおりです。

	おもな用途	評価主体	評価基準日	公表時期	公示評価水準
実勢価格	土地の売買	当事者間	随時	－	ほぼ時価
公示価格	土地の売買	国土交通省	毎年1月1日	3月	－
基準地標準価格	土地の売買	都道府県	毎年7月1日	9月	公示価格と ほぼ同等
相続税路線価	相続税・贈与税の計算の基礎	国税庁	毎年1月1日	7月	公示価格の 約80%
固定資産税評価額	固定資産税の計算の基礎	市区町村	3年ごとの1月1日	4月	公示価格の 約70％

上記の表からもわかるとおり、土地の売買で使用される公的指標は実勢価格・公示価格・基準地標準価格の3つです。

そのなかでも、実勢価格と公示価格がおもに使われます。基準地標準価格は公示価格の半年後が評価基準日と設定されているため、速報値や補完の意味合いで使用されています。

土地売却時にかかる税金

土地の売却でかかる税金や、利用可能な特別控除についても見ていきましょう。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得とは、土地を売却した際に得た利益のことです。譲渡所得が発生すると、金額に応じて所得税と住民税の支払いが必要になります。

譲渡所得は「譲渡所得=売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の式で算出され、利益が出なかった場合は所得税や住民税を支払う必要がありません。
取得費とは、土地・建物を購入した際に支払った登録免許税・不動産取得税・特別土地保有税（取得分）・印紙税、購入時の借り主に支払った立ち退き料などです。

ただし、これらが事業所得などの必要経費に算入した場合は、計算には含みません。

売却する土地の購入時期が古い、先祖代々の土地などの理由で取得費不明の場合は、売却額の5％を取得費とします。

譲渡費用は土地売却にかかった費用のことで、具体的には仲介手数料・売り主負担の印紙税・建物があった場合の取り壊し費用・損失額などが含まれます。

譲渡所得の所得税や住民税を計算する際、土地の所有期間によって2種類の税率がある点についても忘れてはいけません。

土地の売却では、土地の所有期間が5年を超えるものは「長期譲渡所得」、5年以下では「短期譲渡所得」とみなされます。土地の保有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。長期譲渡所得と短期譲渡所得、それぞれの税率は以下のとおりです。

	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15.315％（※注）	5％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	30.63％（※注）	9％

（※注）2013年から2037年まで、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％が課税されます

印紙税

印紙税は、土地売却時に使用する「不動産売買契約書」に対して課税され、売却益の有無に関わらず必要となる税金です。印紙税率は、契約書に記載されている金額によって異なります。

印紙税を納めるには、規定の収入印紙を購入して不動産売買契約書に貼り付け、収入印紙と書類にまたがって消印を押す必要があります。

土地売却で利用できる特別控除一覧

土地の売却で譲渡所得を計算する際、以下の条件に該当すると、譲渡所得金額から特別控除が適用されます。譲渡所得税が大幅に減額される可能性があるので、土地の売却前に利用できる特例があるか確認しておきましょう。

条件	控除金額
（1）公共事業などのために土地建物を売った場合	5,000万円
（2）マイホーム（居住用財産）を売った場合	3,000万円
（3）特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合	2,000万円
（4）特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合	1,500万円
（5）2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合	1,000万円
（6）農地保有の合理化などのために土地を売った場合	800万円
（7）低未利用土地等を売った場合	100万円

これらの特別控除は特例ごとの譲渡益が限度額で、合計額は5,000万円が限度です。複数の特例に該当しても5,000万円以上の控除はされないので、注意が必要です。5,000万円の限度額は、上記表（1）から（7）まで控除額の高い順番に計算します。

まとめ

土地活用をせずに売却を考えるなら、まずはその土地の特徴が売却に向いているかどうかの判断が重要です。

土地を売却するメリットだけではなく、土地の売却によって税金が発生する、相続税の節税効果がなくなるなどのデメリットを十分に理解しておく必要があります。

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