土地活用は失敗例から学ぶ！失敗しないコツと成功へのポイント

使っていない土地を、アパート・マンション、駐車場、オフィスビルなどに活用する「土地活用」は、土地さえ持っていれば「簡単に儲かる」と思う方がいるかもしれません。

しかし、実際にはうまくいかないケースも存在します。高額な初期投資が必要な場合もある土地活用で失敗しないためには、どうすれば良いのでしょうか？

この記事では、具体的な土地活用の失敗例を見ながら、土地活用を成功させるコツやポイントも解説します。

土地活用とは「使用していない土地」を「利益を生み出す土地」にすること

そもそも「土地活用」とはどのようなものでしょうか？

土地活用とは、利用していない空き地などをマンション・アパートや駐車場、ビルなどに転用して、利益を生み出す土地にすることです。いわゆる資産運用の一つで、相続税や固定資産税などの節税対策効果も期待できます。

広大な土地から、思い切った使い方ができない狭小地など、土地の形状や立地など条件に適したさまざまな活用方法があります。

よくある！土地活用の【種類別】失敗例

はじめによくある土地活用の失敗例を紹介します。

アパート経営・マンション経営

アパート経営・マンション経営で陥りがちなのが、空室が埋まらず、利益が上がらないという状況です。空室が多いままだと、投資額を計画通りに回収できず、赤字経営になってしまう危険性があります。

空室が埋まらない理由としては、家賃設定のミスや物件の魅力の薄さ、立地環境と物件のミスマッチなどが考えられます。それぞれ、具体的に見ていきましょう。

【ケース1】家賃設定を誤って収益が上がらなかった

周辺地域の相場よりも家賃設定を高くしすぎて、なかなか入居者が集まらなかった。その後、家賃を下げて満室になったが、家賃収入自体が減ってしまい、当初予定していた収入が得られなかった。

【ケース2】初期投資を削りすぎて人気のない物件に！

予算の都合で建設費などの初期投資を削りすぎてしまい、全体的に安っぽい物件になってしまった。入居希望者が来ても設備面などが不十分で魅力がないと思われ、なかなか借り手がつかない。

【ケース3】ニーズを読み違えて空室に！

アパート・マンション建設の予定地はファミリー層が多く住む地域だったが、単身者向けのワンルームマンションを建ててしまった。物件と立地環境が合わず、空室が目立つ結果となった。

【ケース4】自主管理にこだわり家賃滞納で入居者とトラブルに！

入居者による家賃滞納が発生。管理会社と提携せず自分で入居者の管理をしていたため、直接滞納者に取り立てるなど、長期間トラブルになってしまった。

【ケース5】緊急修理でコストが大幅に増加

予想外に物件の不備が見つかり、至急修理が必要になった。事前の事業計画や修繕費などのコスト管理が甘く、予定よりコストが大幅に増えた結果、収益が少なくなってしまった。

上記以外には、相続税関連の失敗例もあります。

【ケース6】相続税対策をしたつもりが、勘違いで控除対象にならなかった

被相続人が亡くなったあと、相続人が相続税で困らないように、相続税対策とし被相続人が所有する更地に、家族の名義で賃貸アパートを建てた。更地から「貸家建付地」になると土地の評価額が下げられるためである。しかし、土地と建物の名義が異なると「貸家建付地」の恩恵は受けられないと後日知った。

テナント経営

テナント経営では、次のような失敗例があります。

【ケース1】2階に店舗スペースを用意したが空室に！

マンションを建設時に、2階部分に店舗スペースを用意した。しかし、路面に面していない2階の店舗スペースはまったく借り手がつかず、空室が続いてしまった。

【ケース2】解約しやすい契約条件で収益減少

テナントに対する契約条件を甘く設定しすぎたために、簡単に解約できるようにしてしまった。安定した利益が出ないばかりか、空き店舗の維持費がかさみ、収益が減ってローンの返済にまで影響してしまった。

駐車場経営

駐車場経営では、次のような失敗例があります。

【ケース1】価格競争に巻き込まれて初期投資の回収もできない

所有していた更地で、「なんとなく」コインパーキングの経営を始めた。しかし、周辺ではコインパーキングが乱立し、駐車料金の値下げ競争も激化。思ったように売上が出ず、初期投資分の回収もままならない状態となった。

【ケース2】地域のニーズを読めずに空車が目立つ結果に！

住宅地のなかにある更地をコインパーキングにしたが、あとから地域の人に「月極駐車場だったら借りたのに」と言われた。2台目、3台目の自動車を置くための駐車場を探している人が多かったため、一時貸しのコインパーキングは人気がなく、空車が目立つ結果となった。

【ケース3】個人管理にこだわりトラブルが続出

管理会社と契約せず個人で駐車場経営をしていたところ、騒音の苦情や敷地内の事故などトラブルが頻発。日々対応に追われることになってしまった。

土地活用における【種類別】の成功例

では次に、土地活用の成功例を具体的に見ていきましょう。

アパート経営・マンション経営

アパート経営・マンション経営では、次のような成功例があります。

【ケース1】大学移転の情報から学生アパートを建て安定経営

畑を所有する地域に、大学が移転するという情報を得た。学生向けアパートの需要が高まると予想し、単身者用賃貸アパートを建設。期待したとおり、入居者募集を開始するとすぐに学生で満室になった。学生なので入れ替わりはあるが、退去時に後輩を紹介してくれることもよくあり、安定経営ができている。

【ケース2】徹底リサーチで地域のニーズに合ったアパートを建て満室

アパート建設を検討している所有地周辺で、1年以上かけて人気の間取りや設備、家賃相場などのリサーチを徹底した。収支シミュレーションも30年分行なうなど、建設・賃貸経営の開始までに十分な時間を割いた結果、満室状態が続いている。

【ケース3】相続した古いアパートを新築マンションにして収入アップ

土地活用会社と相談し、相続した古い木造アパートを新築のアパートに建て替えた。家賃を高く設定できるようになり、収入がアップしただけではなく、将来的な相続税対策にもつながった。

テナント経営

テナント経営の成功例には、次のようなものがあります。

【ケース1】近隣に国道バイパスが開通！宅地転用してコンビニに土地貸付した

近隣に国道バイパスができる計画があり、使用していなかった農地を事業用地としてコンビニに土地貸付することにした。バイパスが完成し、交通量が増えたおかげでコンビニ経営も順調となり、安定した賃料が入るようになった。

【ケース2】土地活用会社に相談して収益の裏付けを取りファミレス開業！

外食産業の集客や地域のニーズに関して知識がなく、土地活用会社に相談した。その結果、収益が見込めるという裏付けを取ったうえでファミレスをテナント誘致として開業でき、地域の人気店の一つになった。

【ケース3】マンション建設時にあらかじめテナントが使いやすい物件を入れておいた

賃貸マンションを建設する際に、1階部分はテナントを入れることにした。フロアに柱を立てないなど店舗が入りやすい設計にしたところ、募集後すぐに入居業者が決まった。

駐車場経営

駐車場経営の成功例には、次のようなものがあります。

【ケース1】土地活用会社に相談して地域のニーズにあった月極駐車場にした

住宅地のなかに所有していた空き地の活用をしたいと思い、土地活用会社に相談したところ、月極駐車場の需要が高いと言われた。アドバイスにしたがって月極駐車場を運営したところ、すぐに満車となった。

【ケース2】商業施設に近い土地をコインパーキングに！

大規模商業施設に近い更地を、時間貸しが可能なコインパーキングにした。商業施設の駐車場が混んでいる際などに利用者が多く、安定した経営ができている。

【ケース3】初期投資を抑えて賃料を下げた月極駐車場が人気に！

かなり狭小な土地で、コインパーキングではあまり台数を確保できないため、初期投資分の回収には膨大な年月がかかると判断。
結果、多額な設備投資はせず、砂利敷きでも経営可能な月極駐車場にした。賃料を押さえたことから人気があり、ほぼ満車が続いている。

土地活用の成功事例から学べること

ここまで、土地活用における失敗例と成功例を続けて紹介してきました。
失敗例に欠けていた内容を検証しつつ、成功例でよく見られたポイントをピックアップしてみましょう。

立地によって最適な活用方法は異なる

多くの失敗例の原因として挙げられるのは、事前のリサーチ不足から、活用したい土地のある地域のニーズと活用方法がミスマッチを起こしている点です。

土地活用で収益を上げるには、土地の周辺環境に適した活用方法を選択することが求められます。

「土地活用なら○○」「絶対に△△が良い」などと決めつけず、立地環境を考慮した活用方法を慎重に検討する姿勢が大切です。

事前の情報収集がカギ

立地環境にマッチする土地活用をするにあたり、カギになるのは事前の情報収集です。

活用したい土地の周辺で、実際にどのような土地活用が行なわれているのかを徹底リサーチします。

また、道路や大型施設の開業など、近隣の開発計画の情報には常にアンテナを張り、確実に調べておきましょう。

マンション・アパート経営をしたい場合、地元の家主さんに直接話を聞きに行くのも一案です。その他、信頼できる土地活用業者や、不動産業者への相談もおすすめします。

収益の試算や税金対策をしっかり考える

土地活用の計画が具体的になったら、実現化の前に、収支の試算や税金対策についても、時間をかけて考えてください。

よくあるのは、古い建物を取り壊したあとに固定資産税の増税で慌てるケースです。駐車場に転用してから、税金の増額に収支の予定が狂う方も少なくありません。

土地は建物が建っていると特例で評価額が減額されるので、その分、固定資産税も押さえられます。したがって、更地で放置しておくよりは、アパート・マンションなどを建てたほうが、固定資産税や都市計画税を節約できると知っておきましょう。

相続税対策として土地活用を考えている場合、自分にとってより効果的な方法を確認してください。

例えば、賃貸アパートを建てて節税したいなら、土地と建物の名義は自分にしておく（同じ人物にしておく）のが基本です。所有者（自分）が亡くなったあとの相続時には、賃貸物件が建っていることで、相続税を計算する土地の評価額を下げることが可能になります。

しかし、なかには自分の資産自体を増やしたくないなどの理由で、家族名義で賃貸物件を建てるケースもあります。個々の状況に応じてベストな方法は異なるので、専門家に相談しながら検討することをおすすめします。

いずれの場合も、土地活用に関わる税金対策や、事業の収支の計算は綿密に行ないましょう。

土地活用を失敗しないコツとは？

土地活用を始める前に意識したい、失敗しないためのコツをまとめておきます。

土地活用事業を始めるという意識を持つ

土地活用を、単に「不労所得が得られる事業」と思い込んでいる方も少なくありません。しかし、「働かなくても儲かる」という意識は危険です。いったん不労所得という考えは捨ててください。

土地活用とは、言ってしまえば自分で事業を始めるということです。アパート・マンション経営や駐車場経営などでも、土地活用後はさまざまな管理が必要になります。

まずは「土地活用は事業を始めること」という意識を持って計画を進めましょう。

土地活用の目的をしっかり持つ

土地活用を何のために行なうのか、目的をしっかり持つことも大事です。

「相続税対策のため」「固定資産税を節税しつつ、収益も得たい」など土地活用の目的を明確にすることで、より効果的な活用方法を選ぶことができます。

ただし、目的と土地のニーズが合致しない可能性もあるので、専門家に相談するなどしながら、最終判断は慎重に行なうことが大切です。

失敗しない土地活用はプロに相談がおすすめ

土地活用を自分だけで計画したり始めようとしたりするのは、失敗のリスクが大きいでしょう。所有地周辺の環境・需要の調査を進め、計画の問題点を洗い出し、適切な資金計画や節税対策を練るには、経験豊かなプロの力を借りるのがおすすめです。

生和コーポレーションは、土地活用一筋51年。土地に関する悩みや継続的な事業経営のサポートまで、多数の実績とノウハウを生かして土地活用を成功へ導きます。

土地活用に関するご相談やお問い合わせは、以下のお問い合わせフォームから受け付けています。ぜひお気軽にご活用ください。

関連ページ：生和コーポレーション お問い合わせフォーム

まとめ

土地活用が失敗する背景には、活用したい土地と活用方法の不一致や、事前調査の不十分さ、収支計画や税金対策の甘さなどがあります。

土地活用は、知識と経験が豊富な、土地活用の専門業者に相談するのが成功への近道です。土地活用を検討している場合は、土地活用一筋51年の歴史を持つ、生和コーポレーションにぜひお任せください。