コインパーキング経営で土地活用｜専門家がメリット・成功のコツ・注意点を解説

コインパーキング経営は、土地を所有するオーナー様にとって、初期投資も運用コストも抑えられるため、比較的手軽にはじめられる土地活用方法です。都市部を中心に市場規模も拡大傾向にあり、土地を有効活用したいと考えているオーナー様であれば、選択肢の一つとして検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、手軽な土地活用の手法だからといって、誰でも成功するわけではありません。事前のシミュレーションを怠り安易に事業参入したとしても、失敗につながる可能性は十分にありえます。

そこでこの記事では、半世紀以上の土地活用の実績を持つ生和コーポレーションが、コインパーキング経営の仕組みから、土地活用としてのメリット・デメリットについて、最新の制度・税制・トレンドを交えながら解説します。

オーナー様の所有する土地で本当にコインパーキング経営が成り立つのか？　成功条件・立地・契約形態・収支シミュレーション・運営管理・契約解除・撤退まで含めた全体像を丁寧に紹介しますので、ぜひ最後まで読んでお役立てください。

コインパーキングによる土地活用とは？

駐車場経営の種類を大別すると「コインパーキング」と「月極駐車場」の2つになります。

月極駐車場は、月単位で貸し借りが行われる駐車場のことをいい、コインパーキングは、駐車場を借りたその場で決済が行われるものを指します。

月極駐車場とコインパーキングの違いは、「月単位で貸し出す」か「時間単位で貸しす」かという点です。

月極駐車場の場合、駐車場を定期利用する人を募集し契約を締結する必要がありますが、コインパーキングの場合はそうしたプロセスを必要としません。

コインパーキングの定義

コインパーキングとは、短時間の時間貸しをおこなう機械式駐車場で、無人運営が可能な土地活用の手法です。

駐車場そのものに建物を建てず、精算機・ロック板・ゲートなどの機械や舗装設備を設けて、一般車両に時間単位で利用させる形態です。

例えば、駅近の土地に10台分の駐車スペースを確保し、30分500円などの料金設定で時間単位で駐車場を貸し出します。

土地活用としてのコインパーキングの5つのメリット

コインパーキング経営の土地活用としてのメリットは主に5つあります。

1. 初期費用を抑えて参入しやすい
2. 管理・運営の手間が比較的少ない
3. 狭小地・変形地でも活用しやすい
4. 将来的な土地転用がしやすい
5. 運営をプロに委託できる

それぞれについて解説していきます。

初期費用を抑えて参入しやすい

コインパーキングは、賃貸アパートや賃貸マンションの経営のように大規模な建物を建てる必要がなく、建築費などの初期投資を抑えられ、設備と舗装を整えれば運営を開始することが可能です。

建物を必要とする他の土地活用の方法と比較すると、初期費用は次の表のように大きく抑えることができます。

また、コインパーキング専門の運営会社に業務を委託する「一括借り上げ方式」を採用すると、設備投資をほとんど負担しなくても良いケースもあります（詳細は後述）。

管理・運営の手間が比較的少ない

コインパーキングは、賃貸アパートや賃貸マンションの経営と比べて、入居者募集・家賃滞納対応・大規模修繕・入退去時の清掃などの手間が少なくて済むため、個人のオーナー様でも取り組みやすいというメリットがあります。

火災や自然災害、建物の老朽化などへのリスク対応についても、賃貸マンションのように負荷は大きくありません。事業参入後のメンテナンスやコスト負担も抑えられるため、収益性を維持しやすいこともコインパーキング経営の利点です。

狭小地・変形地でも活用しやすい

コインパーキングには広めの土地が必要だと思われがちですが、実は狭小土地の有効活用にもコインパーキングは最適な方法の一つです。

また、狭小地だけでなく、土地の形状が特殊な場合でもコインパーキングとして活用可能です。

一般的にアパート・マンションや店舗建設など、建物活用を前提とする土地活用では、一定以上の面積・道路幅・建ぺい率・接道条件が必要となり、土地が細長かったり三角だったりすると活用が難しくなります。しかし、コインパーキングの場合、駐車スペースさえ設けられれば活用可能です（約10坪以上）。

今現在、使い道のない狭い土地などを所有し、空き地として放置しているようであれば、コインパーキングとして土地を活用すると良いでしょう。

もし土地に起伏などがあっても、業者に依頼して造成工事をしてもらえれば、問題なくコインパーキングとして活用できる可能性があります。

将来的な土地転用がしやすい

コインパーキングは、更地に戻しやすいため、他の事業に転用しやすい利点を持った土地活用の手段です。

建物を建てずに設備と舗装を整備するだけというケースが多く、将来的に別の土地活用方法に転用したいという時でも、設備撤去・更地化のコストも大きく抑えられます。

実際、賃貸マンションや商業施設などの建築物へ転用するまでの期間限定で、コインパーキングを経営する土地オーナー様も増えています。

経営を委託できる

コインパーキングの運営会社と「一括借り上げ契約」を締結することで、土地のオーナー様は設備・管理・集金の手間を負わず、土地を貸すだけで毎月安定収入を得ることも可能です。

運営会社に契約内容に応じてマージンを支払うことになりますが、初期費用と管理の手間を大きく軽減することが可能です。

また、経営の知識がなくてもプロに任せられる点も一括借り上げ契約のメリットです。

以上のように、初期費用・手間・将来のリスクを抑えたいというオーナーにとって、コインパーキングは有効な選択肢となり得ます。

コインパーキング経営の成功条件

コインパーキングは、空地をローリスクで収益化したいと考えているオーナー様にはうってつけの方法といえます。

しかし、コインパーキングで成功し、安定した収益を継続的に得るためには、立地・稼働率・料金設定・管理形態などの条件が深く関係してきます。事前調査をせずに事業参入してもほとんど利益を得られないケースもあるため、しっかり次のポイントを確認しておきましょう。

• 立地・稼働率
• 料金設定・収支シミュレーション
• 契約形態・管理方式

それぞれについて解説していきます。

立地・稼働率

コインパーキングの経営で最も重要なのは、立地と稼働率です。車を駐めたい人がいる時間・場所でなければ事業として成立しません。駅から近い、交通の便が良いなど、利便性の良い立地条件であれば、コインパーキングとして成功する可能性も高くなります。

また、駐車場が慢性的に不足しているエリアなども、コインパーキングに適した立地条件です。そのため、ご自身の所有している土地の周辺に、他に駐車できる場所が少ないか調査すること、交通量や車流のパターンを現地で確認しておくことも重要です。

例えば、駅近・商業施設近辺のエリアであれば、昼間と夜間の両方で需要が高いのか、住宅地なら夜間・休日中心に需要が高いのかなど、その地域の特性と利用目的（通勤・買い物・観光・飲食）を理解し、どの時間帯に駐車需要があるかを把握しておきましょう。

都市部では駐車場需要が高まっており、特に「夜間需要」「観光需要」「配車・物流車両需要」など新たなニーズが出てきています。

逆に、地方部・郊外では車所有率の低下・公共交通の充実・人口減少という動きもあり、駐車場需要の先行きに注意が必要です。

さらに、コインパーキングの入口が広く、車を停めやすいことなども、コインパーキングの稼働率アップに不可欠な条件の一つです。特に高齢ドライバーや運転の苦手なドライバーは、車を停めにくい駐車場を敬遠しがちです。

入口と出庫の導線を確保できているか、狭くても車が安全に移動できる動線が確保されているか、駐車場と面している道路の幅が広いかなども、コインパーク経営では重要です。

料金設定・収支シミュレーション

駐車しやすい駐車場であると同時に、利用者が納得できる適切な料金設定にすることも、コインパーキング経営で稼働率を上げるための条件です。

近隣で競合する駐車場の有無や稼働状況に応じて、適切な料金を設定しましょう。

例えば、日中は車通りが少ない郊外住宅地のコインパーキングで「日中30分1000円」という料金を設定しても、利用者数は伸びません。

実際、多くの失敗事例は「立地が悪い」「競合調査不足」「料金設計が甘い」ことが原因となっています。

そのため、料金設定・稼働率・収容台数をもとに年間の収支シミュレーションをすることが重要です。

支出としては固定資産税・都市計画税・電気代・設備メンテナンス・管理委託費用などがあり、これらを差し引き、実質的な利益を出せるかを検証します。

※コインパーキングには住宅用地の特例等の優遇措置が適用されないケースが多く、税負担が重くなる場合があります。
駐車場の固定資産税はいくら？計算方法・節税方法・経営のコツを土地活用専門家が解説【2025年最新版】

契約形態・管理方式

契約形態・運営方式をどうするかもコインパーク経営では成功の分かれ目になります。主な方式として「一括借り上げ方式」と「自主管理方式」があります。

一括借り上げ方式

土地オーナーが土地を運営会社に貸し、運営会社が設備・集客・管理を全て行い、オーナーは毎月定額賃料を受け取る方式です。

一括借り上げ方式のメリットは、管理の手間がほぼゼロである点です。初期設備費がオーナー負担なしという契約もあります。

注意点としては、賃料が定額なのか、落ち込みがあっても賃料が下がらないか、しっかり事前に確認しておくことです。

失敗例として、契約解除に違約金が発生したというケースもあるので、契約期間・更新・違約金の有無をチェックしておきましょう。

自主管理方式（オーナー運営）

オーナー様ご自身が、設備設置・管理・集金・トラブル対応を行う方式です。

メリットは収益性を最大化でき、価格設定やサービス展開について自由に判断できる点です。

自主管理方式のデメリットは、一括借り上げ方式と比較すると、手間・リスク・初期負担（設備設置・管理会社選定・トラブル対応等）が大きくなる点です。

どちらの運営形式がご自身の経営スタイルや土地の状況、資金状況に合っているか、契約内容・運営会社の実績も含めて、慎重に選ぶことが成功条件です。

以上のように、コインパーキング経営で安定収益を生むためには、立地・アクセス・周辺需要を調査した上で、収支モデルをシミュレーションし、自分の経営スタイルにあった契約形態・管理方式を選定することが大切です。

コインパーキングのデメリットとは？

コインパーキングは参入リスクが低く、また運用の手間もかからない土地活用の方法ですが、いくつかデメリットもあるので注意も必要です。

例えば、「税制優遇がない」「立地・稼働・競合に依存しやすい」「設備・管理・法規制のリスクがある」といったデメリットが挙げられます。

主なデメリットを4つに絞ってそれぞれ解説します。

• 税制・固定資産税
• 立地・稼働・競合リスク
• 法規制・設備・トラブル
• 撤退・原状回復コスト

「稼働率が上がらず撤退せざるを得なかった」「原状回復費用が見込まれていなかった」などが挙げられています。デメリットを軽視せず、対策を設けた上で始めることが成功の鍵です。

税制・固定資産税

コインパーキングは建物を建てず、土地を「駐車場用地」として使用することが多いため、アパート経営と比較すると、固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されない場合がほとんどです。そのため、固定資産税を軽減することができず、節税効率があまり良くありません。
駐車場の固定資産税はいくら？計算方法・節税方法・経営のコツを土地活用専門家が解説【2025年最新版】

もし稼働率が悪化し、収入が減少しても税金の支払い額は変わらないため、収支悪化の要因となりえます。

また、初期投資を抑えられるとはいえ、施設の運営に必要な精算機・ゲート・ロック板・照明・舗装などの維持管理費は日々かかりますので、これらを回収できる前提で事業計画を立てなくてはいけません。

立地・稼働・競合リスク

コインパーキングはアパート経営などに比べると、利用できる土地が1階部分の面積しかないため、階数を増やすことで利益を上げることができず、そもそも土地の運用効率は高くありません。

また前述の通り、コインパーキングは立地が良くなければ、稼働率が上がらず、収益確保が難しい点もデメリットです。例えば、郊外の住宅地にある駐車場経営では、想定よりも利用者が伸びずに、撤退に至るケースもあります。

路地幅が狭くて入出庫しにくかったり、車を停めにくい導線のレイアウトだったりすると、利用者から良い評価を得られず、リピートにつながらない可能性もあります。

さらに、近隣にもっと使いやすい駐車場が新たにできた場合や、既存の競合する駐車場が料金設定を下げて利用者を奪われる場合など、価格競争で収益が圧迫されるケースも想定しておく必要があります。

法規制・設備・トラブル

そのほか、事故やトラブルに巻き込まれることがある点もデメリットの一つです。
駐車場内における無賃駐車・放置車両・事故・違反駐車など、トラブルへの対応方法・管理方法をしっかりしなければなりません。

また、コインパーキングの車止めが壊れて、利用者の車に損害を与えてしまうようなトラブルにも注意が必要です。利用者だけでなく、夜間の騒音問題や、ゴミ問題が発生するケースもあり、地域住民からの評価にも意識を配る必要があります。

当然ですが、駐車場としての設備が老朽化すると交換・修繕費が発生します。特に機械式やゲート付きの場合は設備費がかさむことがあります。設備を破壊されないように防犯対策も必要となります。

撤退・転用・原状回復コスト

一括借上げ方式の際は、契約時に「契約解除の条件」や「原状回復費用の負担」を把握しておかないと、想定外のコストが発生し収支が大きく崩れる可能性があります。

例えば、10年契約でコインパーキングを始めたオーナーが、途中で土地を売却するために契約解除した場合、精算機や看板の撤去などの原状回復コストを負担しなければいけないケースもあります。

そのため契約書の内容（賃料形態、契約期間、違約金、原状回復負担など）は必ず確認・比較することが重要です。

将来的に土地を別用途に転用する可能性がある場合には、設備などの撤去が容易な仕様にするなど転用しやすい設計にしておくことも有効です。

また、駐車場の設置・運営には、地域条例、都市計画、消防、公安、環境関連など複数の許可・届出が関わる場合があり、法規制の変更によって影響を受ける可能性もあります。

コインパーキング経営を始める際のステップ

コインパーキング経営のメリットとデメリットを理解したら、土地オーナー様が実際にコインパーキング経営を始める際のフローについて把握しておきましょう。

5つのステップに分けてそれぞれ説明していきます。

1. 土地状況の整理
2. 周辺ニーズ・競合の仮説立て
3. 収支シミュレーション・設備使用の設計
4. 運営会社選定・契約交渉・工事実行
5. 運営・モニタリング・将来転用設計

ステップ 1：土地状況の整理

コインパーキング経営を始めるにあたってまず重要なのは、所有している土地の状況を正確に把握することです。土地の面積・形状・接道条件・用途・地域周辺の状況・交通量を整理し、どの程度の利用があるのかを把握します。

あわせて、出入口の幅や土地の傾斜、隣接物件との距離などを踏まえ、何台の車を安全に収容できるかという基本設計を進めます。

一般的には普通自動車1台あたり「2.5m×5m」を目安に余裕のある車路や出庫スペースを確保することで、使いやすい駐車場のレイアウトが可能になります。

また、将来的にどのような用途に転用できるのかを検討しておくことも重要です。たとえば、賃貸住宅や店舗として活用する可能性があるのであれば、駐車場の設備を撤去しやすい仕様にしておくと契約期間や設備仕様の設計など柔軟な土地活用が可能になります。

ステップ 2：周辺ニーズ・競合の仮説立て

土地の状況を整理したあとは、周辺の駐車ニーズと競合環境を仮説立てするプロセスに移ります。実際に現地へ足を運び、昼間・夜間・休日など時間帯を変えて観察し、「駐車場が満車で困っている車がどの程度あるのか」「車の動線や流れに特徴があるか」といった実態を把握していきます。

あわせて、既存のコインパーキングや月極駐車場、商業施設に併設された駐車場などの料金体系や稼働状況も調査し、周辺の利用者がどの価格帯を許容しているかを読み解きます。

こうした現地観察と競合調査のデータを基に、「この立地であれば1日にどれくらいの回転数が見込めるのか」「平均稼働率は何％程度になりそうか」といった需要仮説を立て、それを収支シミュレーションへと落とし込むことで、事業の現実性を見極めていきます。

ステップ 3：収支シミュレーション・設備仕様設計

需要の仮説が立ったら、次に収支シミュレーションと設備仕様の設計を行います。

料金設定は「30分200円」「1時間300円」「1日最大料金設定」など周辺地域の相場に合わせて設定し、想定稼働率を50％、70％、90%など複数パターンで試算することで、収益のブレ幅を把握します。同時に、精算機・ロック板・照明・監視カメラ・舗装工事など、導入に必要な設備コストを見積もり、初期投資額を算出します。

さらに、維持管理費・設備更新費・固定資産税・都市計画税などのランニングコストも織り込みます。特に税負担は軽減措置を受けられないケースも多いため、厳しめに見積もっておくことが安全です。

これらを踏まえて、初期投資を年間の純利益で割った「投資回収年数」を算出し、何年で回収できるのか、10年後の収支はどうなるかなどを検証することで、経営として無理のない計画か判断します。

そして、一括借り上げ方式にするか、オーナーが自ら運営する自主管理方式にするかを決めます。一括借り上げ方式を契約する場合、契約期間や賃料設定、違約金、原状回復義務など契約書の重要項目を丁寧に確認しておくことが不可欠です。

ステップ 4：運営会社選定・契約交渉・工事実行

収支計画が固まり、一括借り上げ方式を選択する場合は、実際に運営を委託する会社の選定に進みます。複数の運営会社を比較し、賃料条件・管理内容・違約条項・更新条件・過去の実績などをチェックすることで、信頼できるパートナーを選びます。

契約段階では、賃料改定の条件・解約条項・原状回復費用の負担者・設備更新の義務など、将来トラブルとなり得るポイントを細かく確認しておくことが重要です。契約解除時に高額な原状回復費用が発生した事例もあるため、契約内容の理解は欠かせません。

契約がまとまったら、舗装工事や精算機の設置、照明・監視カメラの設置、出入口の整備など、駐車場オープンに向けた工事を進めます。

工事においては安全性や車動線、周辺景観、防犯性にも配慮し、利用者にとって使いやすく安心できる環境を整えることが求められます。また、開業前には周辺への案内板の設置やウェブサイトへの掲載など、適切な告知やプロモーションを行うことで、スタート時の集客をスムーズにします。

ステップ 5：運営・モニタリング・将来転用設計

コインパーキングの開業後は、毎月の稼働率や収支を継続的にモニタリングし、状況に合わせて料金の見直しや割引サービス、キャンペーンの実施などを柔軟に行うことが重要です。こうした調整は売上を維持・向上させる上で大きな効果があり、競合環境の変化にも素早く対応できます。

運営面では、設備の定期メンテナンスや場内清掃、さらには利用者からの問い合わせ・クレーム対応を確実に行い、利用者の満足度を高い水準で保つことが欠かせません。管理会社に委託している場合でも、オーナー自身が定期的に現地を確認し、場内の状態や設備の故障兆候を把握しておくことが望まれます。

また、将来的に土地を建物用途へ転用する予定がある場合には、あらかじめ撤去しやすい設備仕様や契約条件を整えておくことで、次の活用への移行をスムーズに進めることができます。転用を想定した戦略を持つことで、余計な撤去費用や契約面のトラブルを避けられます。

さらに、EV充電設備の需要拡大、配車サービス車両の増加、カーシェアとの連携など、駐車場を取り巻く市場環境や法制度、利用者ニーズの変化を定期的にチェックし、新しいサービスや設備導入が可能かどうかを検討しておくことも重要です。こうした将来への目配りが、駐車場経営を持続的かつ柔軟性のあるものにします。

まとめ｜コインパーキングの無料相談先

コインパーキングは初期投資・開発期間ともに短く、早期にキャッシュフローを生み出せる土地活用手法として有効です。

ただし、単に舗装して運営会社へ貸し出すだけでは最適化された収益は得られず、立地特性や需要構造を踏まえた精緻な設計が不可欠です。

単に土地を貸すだけでなく、適地判断、運営体制、契約内容、料金設定をしっかり整えることで、コインパーキングは十分に収益化が可能になります。

特に、立地や動線、アクセス、競合状況、利用ニーズなどを細かく調査し、「選ばれる駐車場」にする視点が欠かせません。また、収支を考える際には、低稼働シナリオ、設備更新費、税負担、撤退コストなども織り込んで、長期的なリスクを見積もることが重要です。

今回ご紹介した成功条件、メリット、デメリット、参入フローを踏まえ、ご自身の所有する土地にとって、コインパーキング経営は最適な土地活用の方法なのか、ぜひ検討してみてください。まずはコインパーキングで運用を開始し、将来的に建物活用に転用するのも現実的な戦略です。

半世紀以上にわたる土地活用の実績を持つ生和コーポレーションでは、コインパーキングに関する無料相談も実施しています。ぜひお気軽にお問い合わせください。