アパート経営・マンション経営に必要な初期投資費用にはどのようなものがあるのでしょうか。アパート経営・マンション経営を始めるには、新たに建物を建築する方法と、すでに建設済みの物件を購入する方法があります。どちらの場合も、多額の初期費用が必要になりますが、それぞれどのような費用が必要になるのでしょうか。

更地に新たに建物を建築する場合の初期費用

新たに建物を建築する場合、まず、本体工事費がかかります。建物の規模や工法によって金額は大きく違ってきますが、アパートであれば柱と梁を組み合わせて建築する木造軸組工法、もしくは規格化された材料で組み上げていくツーバイフォーや軽量鉄骨など、予め工場で作った部材を現場で組み立てるプレハブ工法で建てることもでき、比較的コストを抑えることができます。しかし、マンションの場合、RC造（鉄筋コンクリート造）や重量鉄骨造で建設するため、アパートに比べて建築費用は高くなります。
また、アパート・マンションの建築にはさまざまな法律が関係しているので、それに沿って建築しなければなりません。例えば、建築基準法第六十一条では、防火地域に建てようとする場合、耐火建築物でなければならないことが定められています。その基準を満たすようにするためには、建築コストは高くなってしまいます。

次に付帯設備費がかかります。付帯設備によって他の賃貸物件と差別化を図ることができるので、建設する前に考えておく必要があります。エアコン、シャワートイレ、インターネット回線、カメラ付きインターフォンなど各部屋に設置するものもあれば、玄関ホールをオートロックにしたり、防犯カメラを各所に取り付けるなど共有部分に設置する設備もあります。
さらに、建築確認申請手数料や登記費用など、手続き上必要になる費用もあります。建築確認申請は、建物によって手数料は違いますが、建築確認、中間検査、完了検査があり、建て始める時だけでなく、建設期間に渡って必要な費用です。これらの手続きは業者や専門家に委託するのが一般的なため、その手数料も必要になります。

物件を購入する場合の初期費用

物件を購入する場合は、物件の代金がかかります。建物の規模が大きいほど、また築年数が新しいほど購入費用は高くなるのが一般的です。また、建物が地方にあるのと都心にあるのでは金額が違いますし、駅に近いなど便利な場所にあるほど高額になる傾向にあります。築年数の古い物件の場合は、その地域のニーズに合っていなかったり、オーナー様が望んでいる設備が付帯していなかったりする場合も少なくありません。そのため、購入費そのものは安くできたとしても、購入した後でリフォームやリノベーションに多くの費用が必要になるかもしれません。
また、物件を購入する場合は、不動産売買の際に不動産仲介業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、物件の売買価格を元に計算しますが、国土交通省が公示している「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の中でその上限が定められています。仲介手数料は一般的に物件価格の3%＋6万円となり、アパート・マンションの購入金額は高額なため、仲介手数料も決して小さな額ではありません。

そのほかに必要になる税金や保険の費用

不動産は新築でも、中古で購入する場合でも取得するとさまざまな税金が必要になります。まず、取得した土地や建物を登記する時に登録免許税がかかります。新築の場合は所有権保存登記、中古物件の売買の場合は所有権移転登記を行います。また、土地や建物の取得に対してかかる不動産取得税があります。不動産取得税は、新築の場合は不動産取得税の軽減特例があり、要件を満たせば住宅課税評価額から一戸あたり1200万円を控除することができます。中古の場合は、自宅の場合は特例がありますが、賃貸の場合は特例が適用されないので注意が必要です。さらに、売買契約やローン契約書を作成する時に必要になる印紙税があります。

これらの税金に加えて、保険に加入することも大切です。保険には、家財保険など入居者様に加入していただくものもありますが、オーナー様が建物の補償のために加入する保険として火災保険があります。火災保険は、火災だけでなく突風や竜巻などの災害の場合でも補償されます。また、施設賠償責任特約を付けると、排水設備の老朽化などで入居者様に損失を与えてしまった場合にも備えることができます。さらに火災保険だけでは地震による被害は補償されないので、地震保険にも加入することが大切です。地震保険は単独では加入するものではなく、火災保険に付帯する必要があります。

必要な初期投資費用はどのように準備するのか

初期費用は融資を受けることで準備することができますが、どこから借りるかによって借り入れできる金額の上限や適用される金利に違いがあり、また審査の内容や基準も違ってきます。まず日本政策金融公庫、商工中金などの公的金融機関からの融資を検討することができます。また、銀行、信用金庫、農協などの金融機関から借り入れることもできますし、建設業者と金融機関が提携した提携型ローンもあります。

また、どこで融資を受けるかという点に加えて、融資を受ける金額、固定金利か変動金利の選択、返済期間などを合わせて検討する必要があります。なお、上記で紹介した仲介手数料や登記にかかわる費用・保険料などは、一般的に融資の対象にはならないので注意が必要です。

アパート経営・マンション経営は、新築でも中古物件でも多額の初期費用が必要となり、税金など削ることのできない費用もあります。また、入居者様にとって魅力のある物件を取得するには、それなりの設備投資も必要です。費用を抑えることばかりを優先すると、建物の構造的な問題が出てきたり、必要な設備がおろそかになるなど、入居者様の基本的なニーズも満たせずに空き部屋が多くなり、経営が成り立たなくなってしまう可能性もあります。初期投資に必要な費用を十分に試算した上で、どのくらいの投資をすべきか検討してみることが大切です。