東京都がマンション・アパート経営におすすめな理由｜エリア・路線と経営成功のポイント

東京都はマンション・アパート経営に適したエリアといわれています。その最大の理由は、人口の流動性が高く、常に一定の賃貸需要が見込める点です。賃貸需要の高さは、経営の安定性にも直結します。

ただし人口が多いからといって安易に始めると、入居者が集まらず失敗するリスクもあります。エリアごとのニーズを把握し、それに合った物件を提供することが成功のカギです。

本記事では、東京でマンション・アパート経営を行う利点と、経営に適した地域や路線について解説します。

東京都でマンション・アパート経営がおすすめな理由

東京都でのマンション・アパート経営がおすすめな理由として、以下の2つが挙げられます。

1 安定した人口流入
2 賃貸物件への多様なニーズ

東京都でマンション・アパート経営をするメリットについて解説します。

安定した人口流入

東京都は、全国の都道府県のなかで最も人口が多く、人口の流出入も盛んです。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、1995年以降、東京圏は転入超過傾向が続いています。また、東京都は都市開発も継続的に行なわれているため、今後ますます都市機能が向上するでしょう。

東京都では、安定した人口流入によって、マンション・アパート経営における懸念の1つである「空き家リスク」を低減できます。マンションやアパートに対して安定的な需要が期待できるというのが、東京都での賃貸経営のメリットの1つだといえるでしょう。

賃貸物件への多様なニーズ

東京都が2019年に公表した「東京都世帯数の予測」によると、東京都の総人口は2025年にピークを迎えるものの、世帯数は2035年まで増加するとされています。これは単独世帯や夫婦のみの世帯の増加によるものであり、人口減少中も世帯数が増加していれば賃貸ニーズは維持されると考えられます。

また、東京都には若年層や外国人、単身者などさまざまな層からの賃貸ニーズがあります。それぞれのニーズに合った物件を提供できれば、高い需要が見込まれるでしょう。

東京都マンション・アパート経営に向いているエリア

同じ東京都内でも、エリアによって賃貸ニーズは異なります。マンション・アパート経営に失敗しないためにも、エリアごとの特徴を知り、ニーズに合った物件を用意しましょう。

東京都でマンション・アパートを経営するのに向いているエリアには、以下の3つの特徴があります。

・今後人口の増加が予想される
・交通の便が良い
・再開発の中心地とその周辺

これらの条件をふまえると、東京都のマンション・アパート経営に向いているエリアは、次の6ヵ所が挙げられます。

1 墨田区
2 江東区
3 豊島区
4 足立区
5 練馬区
6 八王子市

エリアごとに特徴を見ていきましょう。

墨田区

東京都東部に位置する墨田区は、中央区や台東区など計7つの区に隣接している商工業地帯です。東京スカイツリーや国技館などの観光地もあり、隅田川花火大会などの催事で有名な区でもあります。

墨田区の特徴は、都心まで電車で30分というアクセスの良さです。この立地の良さから、墨田区は通学・通勤を目的とした単身者世帯のニーズが高くなっています。近年は再開発などの影響により人口が増加しているため、今後の賃貸需要も期待できるでしょう。

江東区

東京湾に面する江東区は、臨海エリアを中心に文化施設、商業施設が並ぶ水彩都市です。JRや地下鉄、都バス路線が多く通っているため、買い物や通勤通学などに便利な立地となっています。

現状ではファミリー向けの物件が多いものの、単身者向けの賃貸ニーズも増えており、空室率は10％を切るなど、高い賃貸ニーズを有しています。

豊島区

商業ビルが立ち並ぶ池袋を中心とする豊島区は、日本一の人口密度（令和3年12月現在）を有するエリアです。人口の流動性が高く、再開発の影響により賃貸ニーズがますます高まっています。

ターミナル駅である池袋駅は、東京都内外へのアクセスが良好です。池袋駅周辺の商業地を囲うように住宅地が存在し、雑司が谷から護国寺にかけてはグレードの高いマンションが多く立地しています。豊島区はファミリー層から単身者、外国人まで、幅広い層からの賃貸ニーズがあるエリアだといえるでしょう。

足立区

足立区は東京区部のなかでも有数の面積と人口規模を持つエリアです。都心のオフィスエリアへのアクセスが良く、近年開業した「つくばエクスプレス」や「日暮里・舎人ライナー」沿線に住宅やマンション建設が進んでいます。

また、行政主導で大学誘致が進められているため、社会人だけでなく学生からの賃貸ニーズも高くなっています。

練馬区

東京区部の北西部に位置する練馬区は、緑豊かなベッドタウンとして人気のエリアです。練馬区が行なった意識意向調査では、9割半ばもの住民が住みやすさを実感しており、練馬区は、東京都区部でも閑静な住宅街に住みたい方に需要があるエリアだといえます。

また、練馬区は西武池袋線、新宿線、豊島線、有楽町線、東京メトロ有楽町線、都営大江戸線など、多くの路線が通っており、都内中心部や横浜方面へのアクセスも良好です。

八王子市

八王子市は東京都市部内では人口・面積ともに最大のエリアです。大学等が多く立地する全国有数の学園都市でありながら、都心に近いためベッドタウンとしての役割も持っています。

学生や会社員、ファミリー層まで幅広い賃貸ニーズがあるため、賃貸経営にあたっては、どの層を狙うかが重要になってくるでしょう。

東京都のマンション・アパート経営に向いている路線

エリアの特徴からマンション・アパート経営に向いているか否かを判断するのではなく、路線の特徴で判断する方法もあります。

東京都は車を持っていない人が多いため、沿線の土地には、マンション・アパート経営に向いている土地が多く存在します。東京都でマンション・アパート経営に向いている路線の特徴は、以下の2つです。

・ターミナル駅である渋谷駅や新宿駅、品川駅などへのアクセスが良い
・買い物や通院など生活に必要な施設があり、住環境が良い駅を持つ

以上の特徴をふまえると、以下の路線の沿線が、東京都でマンション・アパート経営に向いています。

1 JR山手線
2 東京メトロ 日比谷線
3 JR中央線
4 東急東横線
5 日暮里・舎人ライナー
6 西武池袋線

それぞれの路線の特徴を見ていきましょう。

JR山手線

JR山手線は、東京都心部を結ぶ環状線であり、東京都心部の主要都市を網羅しています。沿線にはオフィスや商業施設が多く立地し、その利便性の高さから、山手線は通勤・通学に多くの人が利用しています。

近年では沿線の再開発が進んでおり、沿線の土地の資産価値の高まりも期待されています。

東京メトロ 日比谷線

東京メトロ日比谷線は、中目黒から北千住間を結ぶ路線です。秋葉原や六本木、霞ケ関、銀座などのオフィス街へ乗り換えなしでアクセスできるため、会社員からの需要が高い路線となっています。

ターミナル駅である上野駅にもつながっているため、上野駅を経由して東京の各方面へ行けるのも東京メトロ日比谷線の魅力です。

JR中央線

JR中央線は、東京駅から高尾駅を経由し、長野県まで続く路線です。千代田区、新宿区、中野区、杉並区、武蔵野市、三鷹市、小金井市、国立市、立川市、日野市、八王子市などの東京都各所を経由しており、東京都内の移動に非常に便利な路線だといえます。

JR中央線なら、住宅街の多い市部からオフィス街の多い23区内へ直通で通えるため、通勤に良く利用されています。

東急東横線

東急東横線は、渋谷駅と横浜駅を最短27分で結ぶ路線です。運行本数が多く、他路線へ乗り換えやすいため、通勤通学に多くの人が利用しています。

また、代官山、自由が丘、田園調布、武蔵小杉など、おしゃれな街へアクセスできることから、若者や女性に人気の路線でもあります。

日暮里・舎人ライナー

日暮里・舎人ライナーは、日暮里と見沼代親水公園を結ぶ自動運転の新交通システムです。駅区間を500mから1km間隔に固定しているため、近距離移動したい近隣住民の足として利用されています。

沿線は都心から少し離れているため、家賃は都心に比べると安価です。沿線には閑静な住宅街が広がっているほか、都内最大級の舎人公園が立地しており、学校も多いことからファミリー層に人気の路線でもあります。

西武新宿線

西武新宿線は、東京都心の西武新宿駅と埼玉県の本川越駅を結ぶ路線です。新宿区、中野区、杉並区、練馬区を通り、運行本数が多いことから、都心へアクセスしたい会社員や学生に利用されています。

都心に近い場所ながら、沿線には住環境が整ったエリアが多く、会社員や学生だけでなく、ファミリー層にも人気がある路線となっています。

東京でマンション・アパート経営を成功させる3つのポイント

高い賃貸ニーズを有する東京都ですが、マンション・アパートを建設すれば必ず高い収益を得られるというわけではありません。賃貸経営を成功させるには、徹底した市場調査と経営に関する知識が必要です。

東京でマンション・アパート経営を始める際は、以下のポイントを押さえましょう。

1 需要をとらえて計画的に経営する
2 信頼できるパートナーを得る
3 経営リスクを知っておく

需要をとらえて計画的に経営する

エリアによって需要は異なり、需要に的確に対応することは収益を上げるうえで欠かせない要素です。マンション・アパート経営を始めるまえに、まずは、所有している土地の周辺環境や家賃相場、ニーズを知り、収益のシミュレーションを立てておきましょう。

市場調査やシミュレーションを行なうには、利回りや経費など、経営に必要な知識が必要です。市販の書籍や賃貸経営のセミナーなどで学びながら、実践的な知識を身につけておきましょう。

また、マンション・アパート経営では、マンション・アパート建設のために多額の資金が必要になる場合がほとんどです。銀行からの融資を適宜活用するとともに、自己資金をどの程度投じるか慎重に検討してください。

自己資金を投入しすぎると予定より支出が増えてしまった場合に対応できなくなる可能性があり、融資に頼りすぎると返済が負担になってしまいます。自己資金と融資のバランスを考え、許容範囲内で融資を利用するのがおすすめです。

信頼できるパートナーを得る

不動産管理会社や建設会社が持つプロの知識は、賃貸経営の大きな助けになります。信頼できるパートナーを知るためには、各業者の地域での実績やサポート体制、対応の良さなどを知ることが大切です。自分に合ったパートナーを見つけ、より良い経営に役立ててください。

また、マンション・アパートを管理する際、管理状況によって入居者の印象が変わる場合があります。マンション・アパート建設後は、管理を適切に行なう業者を選定し、入居者の心証を損なわないようにしましょう。

経営リスクを知っておく

マンション・アパート経営には、空室リスク、家賃滞納リスク、自然災害リスク、老朽化リスク、入居者トラブルなどのリスクがあります。経営を始める際はこれらのリスクへの対策を講じ、リスクを最小限に抑えられるよう工夫しましょう。

リスク	対処法の例
空室	市場調査を徹底しニーズを見極める
家賃滞納	家賃保証サービスを活用する
自然災害	保険に加入する
建物の老朽化	設備点検やメンテナンス、大規模改修工事を適宜行なう
入居者トラブル	入居審査を徹底する 実績のある管理会社に管理を委託する

マンション・アパート経営におけるリスクについて、詳しくはこちらの記事でも解説しています。参考にしてください。

アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案について解説～ 生和コーポレーション

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生和コーポレーションは、1971年に創業し、4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開している建設会社です。

累計着工戸数は全国109,306戸にのぼり、うち関東地域では34,921戸着工した実績を持ちます（2022年6月末日時点）。生和コーポレーションでは、確かな実績をもとにマンション・アパート経営をサポートします。関東エリアに26支店を展開しているため、エリアごとに細やかなサポートを受けられるのも生和コーポレーションの特徴です。

また、土地活用だけでなく賃貸経営、マンション管理までをトータルサポートしているため、初めてマンション・アパート経営を行なう方でも安心して経営に挑戦できるでしょう。

マンション・アパート経営を始めてみたいけれど、何から始めたら良いかわからない方や、土地活用に興味がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

人口の流入が多く、継続的に都市の再開発が進んでいる東京都には、幅広い層からの賃貸ニーズがあります。今後の社会情勢や土地周辺の環境などを考慮しながら、ニーズに合ったマンション・アパート経営を始めてみましょう。

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