遊休地の活用｜駐車場経営を成功させるには？メリット・デメリット、始め方も解説

遊休地は、ただ所有しているだけでも固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。うまく活用して収益化しなければ、出ていくお金ばかりが増えてしまうため、解決方法を模索している方も多いのではないでしょうか。

遊休地活用法の代表例の一つが、「駐車場経営」です。この記事では、駐車場経営のメリット・デメリットや始め方を解説します。駐車場経営のリスクや対策法、成功の秘訣についてもお伝えするので、遊休地活用を検討中の方はぜひ参考にしてください。

駐車場経営の2つの方法と特徴

駐車場経営の方法には、「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸）」の2つがあります。まずはそれぞれの特徴を押さえておきましょう。

月極駐車場の特徴

「月○万円」のように、月単位の契約を結ぶ月極駐車場は、自宅に駐車場がない方や来客用として借りる店舗経営者が多いのが特徴です。そのため、住宅街のなかや駐車場のない店舗の近くにある遊休地は、月極駐車場に向いています。

月極駐車場のメリットは、一度契約すれば長期間にわたり安定した収益を上げられる点です。また、精算機やロック板などの精算設備が不要なため、舗装工事や車止め設置、ライン引きなど最低限の整備をすれば始められます。

一方で、自身で広告を打ったり、不動産会社に宣伝を依頼したりと、最初に契約者を募る手間が生じる点はデメリットです。しっかりと収益を確保するには、できる限り空車室をなくす必要があるため、需要の見極めと集客が成功を左右するでしょう。

コインパーキング（時間貸）の特徴

「○分○円」のように、時間単位で貸し出すコインパーキングは、交通量の多いエリアや商業施設・病院・オフィス・観光名所から近い遊休地に適した活用方法です。

コインパーキングは契約者を募集する手間がかからないうえに、精算機などの設備により24時間無人で土地の収益化を図れます。そのため、立地条件や設定料金によっては、月極駐車場よりも高い収益を得られるかもしれません。

ただし、コインパーキングは月極駐車場に比べ、設備費や修繕費などのコストがかかります。コストを抑えたい場合は自身で経営するのではなく、駐車場運営会社と一括借り上げ契約を結ぶ方法がおすすめです。一括借り上げ契約なら、舗装は自己負担になりますが、その他の初期費用やランニングコストは運営会社が負担してくれます。また、稼働率に関係なく賃料を得られるため、収益が安定します。

運営会社によっては負担してくれる費用が異なる場合があるので、事前に確認しましょう。

遊休地を駐車場として活用するメリット・デメリット

遊休地の活用法として駐車場経営がふさわしいかを見極めるために、駐車場経営のメリット・デメリットを解説します。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のおもなメリットは、以下の3つです。

・初期費用を抑えられる
・管理の手間が少なくて済む
・転用性が高い

駐車場経営は建物の建設が不要なため、費用は敷地の整備費や精算機などの設備費が大半を占めます。遊休地内の建物の有無や、舗装のタイプにもよりますが、駐車場経営の初期費用は、高くても数百万円に収まるでしょう。

管理の手間が少なくて済む点も、駐車場経営の大きなメリットです。基本的には、駐車料金の回収や設備修繕などの業務がメインであるため、賃貸マンション・アパート経営よりも手間は少ないといえます。

また、途中で土地を売りたいときや別の活用法に変えたいときも、建物のない駐車場なら転用が容易に行なえるでしょう。

このことから、駐車場経営は土地活用初心者や管理に手間を割きたくない方、一時的に土地活用したい方でも取り入れやすい活用法といえます。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットは、次の2つです。

・収益性が低い
・節税効果が見込めない

駐車場経営は、賃貸マンション・アパート経営ほどの高い収益性は期待できません。空車が目立つようになれば、さらに収益は少なくなってしまいます。

そのため、自身が所有する遊休地に、駐車場としての需要があるかを十分確認したうえで始めることが大切です。また、周辺環境の変化によって需要が変わる可能性もあるため、常に現地状況のリサーチが必要になるでしょう。

その他、節税効果が見込めない点も、駐車場経営のデメリットです。駐車場の固定資産税や相続税の計算時には「更地」の評価が適用されるため、基本的に軽減措置が適用されません。

そのため、節税目的で遊休地を活用したい場合は、駐車場経営よりもマンション・アパートなどの賃貸経営のほうが有利です。

関連記事はこちら：駐車場経営をするメリット

遊休地での駐車場経営を成功させるには？

遊休地での駐車場経営を始める際は、成功に近づく2つのポイントを押さえたうえで準備を進めましょう。

土地の特性や需要を見極める

月極駐車場もコインパーキングも、多くの利用者を集めない限り、思うような収益を上げられません。初期費用やランニングコストがかさめば、赤字になってしまうおそれもあります。そのため、そもそも自身の所有する遊休地の「駐車場としての需要」を見極めたうえで、経営を始めることが大切です。

まずは、遊休地の特性や需要に合わせ、月極駐車場とコインパーキングのどちらにするのか、もしくは併用するのかを考えましょう。

料金の設定時には、周辺にある駐車場の料金相場を必ずチェックします。さらに、どのくらいの利用者数が見込めるのか試算し、収益をシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションした結果、あまり収益が期待できない場合は、駐車場経営以外の活用方法も検討してください。その際は、専門業者に有効な土地活用法を相談するのがおすすめです。

経営方法や管理会社を慎重に選ぶ

駐車場の経営方法には、「個人経営・一括借り上げ・管理委託」の3つがあります。それぞれの特徴は次のとおりです。

・個人経営：土地の整備から集客、オープン後の管理・運営まで自身で行なう。数百万円の初期費用が必要で、管理・運営の手間が発生する。
・一括借り上げ：駐車場運営会社に土地を貸し、賃料を得る。自身で駐車場経営をする必要がなく、費用や管理の手間なく安定収益が得られる。
・管理委託：駐車場の管理のみを管理会社に委託する。手数料が発生するため収益は減るが、管理の手間を削減できる。

希望する収益や、自身が駐車場経営にかけられる手間を考えたうえで、経営方法や管理会社を選びましょう。

駐車場経営におけるリスクと対策法

駐車場経営は土地活用初心者の方でも始めやすいものですが、リスクもあります。代表的な3つのリスクとそれぞれの対策法を確認しておきましょう。

駐車場設備により車や歩行者に危害を与えるリスク

看板の落下や車止めの破損など設備不良があると、利用者の車に傷を付けたり、歩行者にケガを負わせたりする恐れがあります。定期的に現地を見回り、危険な箇所がないかをチェックしましょう。

また、万が一の事態に備え、施設賠償責任保険へ加入しておくのがおすすめです。施設賠償責任保険に入っておけば、駐車場経営側の不備による他人への損害が補償されます。
ただし、駐車場経営側の不備ではなく、地震・噴火・洪水などの自然災害に起因する損害は補償対象外となる点に注意してください。

当て逃げや盗難により損害を被るリスク

駐車場利用者による設備への当て逃げや、精算機内の現金盗難リスクも考えられます。

手軽にできる犯罪防止策として有効なのは、防犯灯や防犯カメラの設置です。防犯カメラの映像は、何かあった際の証拠確保にも役立つでしょう。

設備への当て逃げや盗難による損害は、動産総合保険でカバーできます。動産総合保険とは、不動産以外の財産（精算機など）が、不慮の事故によって損害を受けた場合に補償される保険です。駐車場経営をするなら、動産保険の加入も検討してください。

自然災害や火災により損害を被るリスク

台風などの自然災害によって、駐車場の設備が破損・倒壊するリスクも想定する必要があります。被害にあう確率を少しでも低くするため、駐車場内の側溝や木は、あらかじめ整備しておきましょう。

また、マンションや立体駐車場など建物内の駐車場は、火災のリスクもあります。火災保険に加入しておけば、万が一のときでも補償を受けられる場合があるので、一度保険会社に相談するとよいでしょう。

駐車場経営の始め方5ステップ

駐車場経営を始める際は、次の5ステップで準備を進めましょう。月極駐車場とコインパーキングの違いにも触れながら、各手順を詳しく解説します。

1.土地を整備する

まずは、駐車場にしたい遊休地の整備から始めましょう。

住宅などの建物が建設されている場合は、解体業者に依頼し更地にします。その後、地面がむき出しのままでは轍（わだち）ができやすいため、駐車場として使いやすいよう舗装するのが一般的です。

月極駐車場の場合は、自身で敷地全体に砂利を敷いて、簡易的に済ませることもできます。

コインパーキングの場合は不特定多数の車が入出庫するため、駐車場施工業者にアスファルトやコンクリートで舗装してもらい、耐久性を確保しましょう。施工には費用と時間がかかりますが、経営開始後の修繕の手間を最小限にできるメリットもあります。

ただし、コインパーキングの運営会社に土地を貸して地代を得る場合は、舗装前の状態で引き渡すことも可能です。

2.必要な設備を設置する

駐車場経営に必要な設備は、月極駐車場かコインパーキングかによって異なります。

月極駐車場は、駐車区画のマーキングや車止めなど、最低限の設備を整えれば営業開始可能です。砂利で舗装している場合、駐車区画はロープで簡単にマーキングできます。

一方、コインパーキングは駐車区画のマーキング・車止めのほか、精算機などの機器設置が必要なため、数百万円の設備投資がかかります。

精算方式はおもに「ロック式」と「ゲート式」の2つがあります。ロック式は駐車区画ごとにロック板やフラップ板を設置し、小規模な駐車場に適した方法です。20台以上の規模の駐車場にはゲート式が適しています。

その他、必要に応じてフェンス・照明・防犯カメラなどの設置を検討しましょう。

敷地内の舗装と同じく、コインパーキングの運営会社に土地の状態で貸す場合は、これら必要機器の設置も不要です。

3.駐車料金を決める

周辺の駐車場を調査したうえで、月極駐車場の場合は月額賃料を、コインパーキングの場合は時間あたりの料金を設定します。駐車料金は、駐車場経営の収益を大きく左右するポイントのため、慎重に決めましょう。

特に、コインパーキングは「30分100円」「1日1,000円」のように、さまざまな時間単位が設定でき、最大料金や時間帯別の料金も設けられるため、自由度が高いといえます。

遊休地の立地や周辺環境をもとに、料金設定を考えていきます。

4.集客する

駐車場がオープンできる状態になれば、看板設置や周辺へのチラシ配り、Webサイトへの情報掲載などで集客を行ないます。

特に月極駐車場は、契約者が現れない限り収益化できないため大切なステップです。自身での集客が難しい場合は、手数料を払って契約者の募集を不動産業者に委託する方法もあります。

5.管理・運営する

駐車場経営では、オープン後も管理・運営業務が発生します。駐車料金の回収や設備修繕はもちろんのこと、駐車場利用者を増やすためにも、定期的な清掃が不可欠です。

自身での管理・運営ができない方は、管理会社への委託を検討しましょう。委託料を支払うことで、管理の手間をなくせます。

まとめ

駐車場経営は初期費用と手間がかからないため、初心者にとって比較的取り組みやすい土地活用法です。また、転用性の高さも大きなメリットといえます。

ただし、収益性と節税効果は低いため、その点が気になる方は別の活用方法も検討するとよいでしょう。

駐車場経営を成功させるには、需要の見極めと適切な経営方法の選択がポイントです。そのため、一度土地活用会社に相談し、プロのアドバイスをもらうことをおすすめします。

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