数ある土地の有効活用法の一つに、駐車場経営があります。駐車場経営を始める際は、土地オーナーとして、基本的な知識の習得が必要です。

この記事では、駐車場経営の種類やメリット・デメリット、他の土地活用との比較を解説します。

併せて、駐車場経営を始めるまでの流れや、注意点についてもわかりやすく説明しますので、駐車場経営をお考えの方はぜひお役立てください。

駐車場経営のおもな種類

駐車場経営のおもな形態として、月極駐車場とコインパーキングの2種類が挙げられます。経営方式は両者とも、自主管理方式・管理委託方式・一括借上げ方式（サブリース）の3通りです。まずは、月極駐車場とコインパーキングの特徴について解説します。

月極駐車場

月極駐車場は、オーナー様が特定の契約者と賃貸借契約を交わし、車1台分のスペースについて決められた賃料を毎月受け取る経営方式です。月極駐車場の収入源は、契約者が支払う定額の賃料のため、車の台数によって収入が決まります。

月極駐車場に適しているのは、住宅街やオフィス街などの定期的な駐車が必要とされる場所です。特に人口の多い地域では、以下のようなケースにおいて月極駐車場の需要が見込めるでしょう。

・駐車場がない、または不足しているアパートやマンションの周辺（2台目用の需要も考えられる）
・社用車用や来訪者用の駐車場を必要とする店舗やオフィスの周辺

月極駐車場は初期費用が安く、大部分を占めるのは土地整備費用です。土地整備のおもな方法には、砂利敷き・アスファルト舗装・コンクリート舗装の3つがあります。

どの方法を選択するかは、周辺駐車場の整備方法、短期経営か長期経営か、初期投資に見合う収益があるかなどを考慮して決めるとよいでしょう。

なお、初期費用で土地整備費用のほかにかかるものとしては、看板・ライン引き・車止め・車室番号の表記などの費用です。

コインパーキング

コインパーキングは、不特定多数の人が利用できる時間貸しの駐車場です。月極駐車場は駐車できる車の台数で収入が決まるのに対し、コインパーキングは利用回数で収入が決まります。

コインパーキングの需要が多くなるのは、駐車場がない、または少ない商業施設・駅・学校・病院・オフィス街の周辺など、一時的な来訪者が多い場所です。この他にも、短時間の駐車が認められている「時間制限駐車区間」の周辺においても、多くの利用者を見込めるでしょう。

コインパーキング経営を始めるには、看板・精算機・ゲート・ロック板・防犯カメラなどの設置が必要になるため、月極駐車場よりも初期費用は高額です。

ただし、不動産管理会社や駐車場運営会社がオーナー様の土地を一括で借上げ、運営管理をする一括借上げ方式（サブリース）により、初期費用を必要としない場合がほとんどです。

また、コインパーキング経営は供給過多の場合、エリアによっては、たとえ立地条件が良くても思うような収益を上げられない可能性があるため、専門業者に相談して対策を行なうなどの事前準備が大切です。

駐車場経営の5つのメリット

次に、土地活用で駐車場経営を選ぶメリットを見ていきましょう。「初期費用」「事業開始までの期間」「転用のしやすさ」「土地の形」「災害リスク」の5つの観点から解説します。

1.初期費用が少ない

月極駐車場のおもな初期費用は土地整備費用です。そのため、少額の初期費用で始められる点がメリットといえます。一方、コインパーキングはロック板や精算機などに費用がかかるため、月極駐車場よりも初期費用は高額です。

とはいえ、どちらの駐車場経営も建物を建てる必要がないため、アパートやマンションなどの賃貸経営よりも初期費用を抑えられます。駐車場経営は、立地条件や需要がマッチすれば、少ない初期費用で安定した収入が期待できる土地活用といえるでしょう。

2.短期間で事業を始められる

アパートやマンションなどの賃貸経営は、業者の選択・設計・建築・建物引渡し・入居者募集など、多くの作業工程が必要になるため、準備から経営開始までに時間がかかります。

それに対して、月極駐車場はおもに土地の整備やライン引きなどで、経営開始の準備が整います。また、コインパーキングは土地整備に加え、設備の設置に時間が必要ですが、およそ半月あれば経営を始められるでしょう。

駐車場経営は、土地の整備や設備の設置のみで準備が完了するため、短期間で事業を始められるのがメリットです。

3.他の土地活用へ転用しやすい

駐車場経営は、更地に戻す労力や時間が少なく済むため「土地活用の方法を変更したい」と思った際に、比較的スムーズに移行できることもメリットです。

駐車場経営には、土地の貸し借りに関する契約期間や効力などを細かく定めた「借地借家法」が適用されません。

そのため、駐車場の利用者や駐車場運営会社に対して事前通告をしておけば、オーナー様はスムーズに駐車場経営から撤退ができます。駐車場経営は、このような転用のしやすさにより、暫定的な利用も可能です。

4.狭小地や変形地でも活用できる

駐車場経営は、車1台分のスペースがあれば始められます。アパートやマンションなどの賃貸経営には難しいと思われる、狭くて小さい「狭小地」や形の整っていない「変形地」でも、駐車場経営なら土地活用の可能性は高まるでしょう。

ただし、狭小地や変形地であっても、駐車場の需要がある、土地に接する道路の幅が十分にある、道路と土地の段差がないなど、駐車場経営に適している土地であることが大切です。

5.災害リスクが少ない

駐車場経営は、地震・風水害・津波・竜巻などの自然災害が発生しても、建物がないため、大きな被害を受ける可能性が低いと考えられます。たとえ被害を受けたとしても、再び土地の整備と設備の設置を行なえば、事業の再開が可能です。

アパートやマンションなどの賃貸経営と比較すると、災害リスクの少ない土地活用の方法といえるでしょう。

駐車場経営3つのデメリット

次に、駐車場経営において、どのようなことがオーナー様にとってデメリットになるのかを見ていきましょう。「収益性」「税制措置」「活用しづらい土地の形」の3つの観点から解説します。

1.収益性が低い

月極駐車場やコインパーキングは立体駐車場の場合を除き、1フロア分の土地の活用に限られるため、不動産の賃貸経営などに比べると収益性は高くありません。

駐車場経営は、初期費用が少額で済むメリットがありますが、利用効率や大きな収益を求めるオーナー様には向かない土地活用の方法といえるでしょう。

2.税制上の優遇がない

固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点で、土地や建物を所有している人に対して課される税金です。アパートやマンションなどの賃貸経営では、居住用の家屋や敷地を所有している場合、「住宅用地の特例措置」と呼ばれる税制上の優遇措置が適用されます。

しかし、駐車場経営では住宅用地ではなく更地と見なされるため、固定資産税や都市計画税は満額で課税されます。

また、駐車場を相続することになった場合においても、「小規模宅地等の特例」と呼ばれる相続税の優遇措置を適用されないことがあります。駐車場経営では、賃貸経営のような節税効果を狙うのは難しいでしょう。

3.駐車場に活用しづらい土地がある

活用予定の土地が狭小地や変形地であっても、駐車できるスペースがあれば駐車場経営は可能です。ただし、土地に接する道路の幅が著しく狭い、道路と土地に高低差がある、電柱などの障害物があるなどの土地は、駐車場経営に適していません。

また、そもそも駐車場の需要がなかったり、周辺の環境が供給過多で収益を見込めなかったりする場合も、駐車場経営は難しいでしょう。

なお、道路運送車両法第40条や車両制限令第3条第1項では、国内で運行する車の幅は2.5メートルまでと定められています。駐車場経営を行なう土地に接する道路の幅は、車の出入りがしやすいように、4メートル以上あるとよいでしょう。

駐車場経営と他の土地活用との比較

駐車場経営と他の土地活用には、どのような共通点や相違点があるのでしょうか。「アパートやマンション経営」「定期借地」「屋外型トランクルーム経営」の3つの土地活用との比較を見ていきましょう。

アパート・マンション経営との比較

アパートやマンションなどの賃貸経営は、駐車場経営に比べて初期費用の負担が大きく、経営開始までに時間がかかります。また、建物の定期的なメンテナンス費・経年劣化にともなう修繕費・共用部分の水道光熱費などの維持費も高額です。

とはいえ、賃貸経営は需要があれば、高い利用効率や収益性が期待できます。駐車場経営のように転用性の高さはないため、長期的な経営を視野に入れた計画が必要でしょう。

定期借地との比較

定期借地とは、オーナー様の土地を契約者に貸し出し、定められた期間内で定期的に賃料を得る土地活用の方法です。定期借地での土地活用には、少ない初期費用で地代が得られる、長期安定収入が見込める、固定資産税や相続税の節税効果を得られるなどのメリットがあります。

デメリットは、土地を長期間貸し出すため転用性が低く、オーナー様の次世代による土地活用を考慮する必要があることです。

駐車場経営と定期借地の共通点としては、初期費用が少額で済むことが挙げられます。
ただし、駐車場経営では建物を建てないため、定期借地のような節税効果は得にくくなります。

屋外型トランクルーム経営との比較

屋外型トランクルーム経営は、契約者に収納スペースを貸し出して収入を得る土地活用の方法です。自宅での保管が難しい、家具・アウトドア用品・カー用品などの保管場所として使われます。

屋外型トランクルーム経営の場合、トランクルームを設置するだけで事業を始められるため、初期費用が少額で済み、撤去の際もそれほど手間がかかりません。

このように、初期費用の少なさや、転用のしやすさという点においては、駐車場経営と共通しています。

駐車場経営との相違点は、需要が立地条件にそれほど左右されないことです。住宅街やオフィス街などの人口が密集している場所では、駐車場と同様にトランクルームの需要は高まると考えられます。

この他に、契約者が車で通える場所、かつ車が横付けできるスペースがあれば、たとえ住宅街やオフィス街から離れた場所であっても、十分に需要は見込めるでしょう。

駐車場経営を始めるまでの流れ

駐車場経営を始めようと思った際、どのような手順を踏めばよいのでしょうか。土地の調査から利用者募集までの具体的な流れを解説します。

①駐車場経営に適した土地かどうかの確認

駐車場経営を始める際は、活用予定の土地が駐車場経営に向いているかどうかの確認が必要です。駐車場経営に向いている土地には、以下のような条件が当てはまります。

・住宅街・オフィス街など人口や車の往来が多い
・周辺に商業施設・駅・学校・病院などがある
・車が出入りする場所に、標識・電柱・ガードレールなどの障害物がない
・土地と接する道路の幅が十分にあり、土地と道路の間に高低差がない
・土地が傾斜地ではない

②月極駐車場・コインパーキングの選択

活用予定の土地が駐車場経営に適していると判断したら、次は月極駐車場かコインパーキングのいずれかを選択します。

月極駐車場とコインパーキングの選択では、周辺の環境や近隣の駐車場の経営方式、料金相場などを調査し、どちらの需要が多いのかを見極めましょう。

調査結果をもとに、初期投資に対するおおよその収益予想やオーナー様の要望を組み入れ、駐車場の形態を決定します。

③専門業者の選択・相談・契約

専門業者の選択は、自主管理方式・管理委託方式・一括借上げ方式（サブリース）の3つの運営方式によって異なります。

・自主管理方式
月極駐車場の場合は、建物の取り壊しや土地を整備するために、専門業者として土木業者や建設会社を選択します。

コインパーキングの場合は、設備の設置が必要になるため、コインパーキングを取り扱う駐車場運営会社に相談しましょう。

自主管理によるコインパーキング経営では、初期費用やランニングコストなどはオーナー様負担で、一般的ではありませんが、機械の定期的なメンテナンスや故障の際は、駐車場運営会社に管理を委託するなどのケースもあります。

・管理委託方式・一括借上げ方式（サブリース）
月極駐車場、コインパーキングともに、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース)では、駐車場運営会社や不動産管理会社を選択し契約します。

④駐車場の施工

駐車場経営の環境を整えるため、専門業者が土地の整備や設備の設置を行ないます。
月極駐車場では、土地整備のほかに看板・ライン引き・車止め・車室番号表記などが必要です。

コインパーキングではそれらに加えて、照明・監視カメラ・ゲート・ロック板・精算機などを設置するため、施工期間は月極駐車場に比べて長くなります。

⑤利用者募集

駐車場経営を始められる環境が整ったら、利用者の募集を行ないます。自主管理での募集方法は、おもに以下の3通りです。

・看板を設置する（ニーズがあれば問い合わせが来る）
・近隣の不動産会社に募集を依頼する
・駐車場検索サイトに登録する

自主管理方式では手数料の支払いがないため、オーナー様はその分の収益を確保できますが、利用者募集の労力や時間が必要です。

一方、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）では、契約を締結した専門業者が利用者募集を行ないます。

駐車場経営における4つの注意点

最後に、駐車場経営における注意点について見ていきましょう。「立地や需要の見極め」「料金相場」「収益の計算」「専門業者の選択」の4つの観点から解説します。

1.立地や需要を見極める

駐車場経営で安定した収入を得るには、十分なマーケティング調査が必要です。土地の立地条件や周辺駐車場の需要を調べ、活用予定の土地が月極駐車場、またはコインパーキングのどちらに適しているのかを見極めなければなりません。

定期利用が見込めるなら月極駐車場、一時的な利用が見込めるならコインパーキングというように、立地における利用者層に見合った経営形態を選ぶことで、安定収入につながるでしょう。

2.周辺の駐車場の相場を考慮する

駐車場経営は、たとえ需要が多い場所であっても、適切な料金設定をしなければ稼働率が下がる傾向にあります。稼働率の低下はオーナー様の収入低下につながるため、近隣駐車場の料金相場とかけ離れすぎない料金設定が重要です。

コインパーキング経営で競合が多い場合は、他の駐車場よりも料金を低めに設定し、稼働率をアップさせることで収益を上げる方法もあります。

3.収益は実質利回りを意識する

駐車場の経営形態の選択、設定する料金の目処が立ったら、収益予想の計算をしておきましょう。駐車場経営の利回り計算には、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

・表面利回り（％）＝満車時年間賃料÷初期投資額×100
・実質利回り（％）＝（年間賃料－ランニングコスト）÷初期投資額×100

表面利回りは、「おおまかにどの程度の収益があるか」を判断する際に使う計算方法です。実質利回りは、年間賃料からランニングコストを差し引くことで、実際の収益に近い数字が出ます。駐車場経営での現実的な収益を知るには、実質利回りを使って計算を行ないましょう。

なお、駐車場経営は常に満車の状態にあるとは限りません。空きが発生したケースでの利回りも計算し、稼働率による収益の差を把握しておくとよいでしょう。

4.管理委託は信頼できる業者を選択する

管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）における専門業者の選択は、最初から1社に絞らず、複数の業者を十分に比較し、それぞれの違いをチェックします。

信頼のおける業者を選択するには、実績・対応の早さ・提案数の多さ・明瞭で適切な料金設定・定期的な見回りやメンテナンスの有無などに重点をおいて検討しましょう。

まとめ

駐車場経営をする際は立地や需要を踏まえ、その土地に見合った駐車場の形態や運営方式の選択をしなくてはなりません。

また、初期費用の少なさや転用のしやすさなどのメリットだけでなく、賃貸経営と比べた場合の収益性の低さや、税制上の優遇がないなどのデメリットも理解しておく必要があります。

生和コーポレーションでは、設備の設置・運営管理・メンテナンス・清掃・クレーム対応など、コインパーキング経営のトータルプロデュースを行なっています。

月極駐車場や空き地、古アパートや変形した遊休地などの土地活用でお悩みのオーナー様に対し、豊富な経験に基づいたノウハウの提案が可能です。

土地活用で駐車場経営をお考えの際は、ぜひ生和コーポレーションにご相談ください。