アパート経営・マンション経営は初期投資が多く必要なため、興味はあってもなかなか始めることができないという方も少なくありません。アパート経営・マンション経営は、どのような仕組みで利益を上げられるのでしょうか。

アパート・マンション経営のキャッシュフローの仕組み

アパート・マンションの経営を始めるときに、自己資金だけで始めるのはまれなケースです。多くの場合、金融機関の融資を受けてから経営をスタートします。アパート経営・マンション経営で利益を得るためには、収入と必要経費の仕組みを把握した上で、毎月・毎年どれくらいの利益を生むのかについて確認しながら、定期的に収支計画を見直す必要があります。アパート経営・マンション経営における実際のお金の流れ（キャッシュフロー）について算出するためには、下記の式で表すことができます。

・キャッシュフロー＝家賃収入－必要経費－借入金返済

なお、必要経費の内訳はアパート・マンションを経営するうえで必要な修繕費、管理費、火災保険料などを指します。毎月安定したキャッシュフローを保つためには、「（家賃などの総収入－必要経費）＞借入金返済」とならなければいけません。

しかし、ここで注意したいのは、上記はあくまで税引き前のキャッシュフローだという点です。きちんとしたキャッシュフローをシュミレーションするためには、取得税と住民税等の計算も必要となり、下記の式で表すことができます。

・税引き後キャッシュフロー＝家賃収入－必要経費－借入金返済－所得税－住民税等

所得税は帳簿上の利益である所得が多いほど税負担も大きくなり、不動産所得以外に給与所得などがある場合は合算して所得を計算することになります。不動産所得はもちろん、不動産所得以外の給与所得の増減や、将来の不動産規模の拡大などによって固定資産税・都市計画税等の額も変動することになるため、税金も考慮したキャッシュフローをシュミレーションしておくことも大切です。

アパート経営・マンション経営が節税対策になる仕組み

アパート経営・マンション経営の節税対策として、不動産経営による不動産所得と給与所得を損益通算できる仕組みがあげられます。損益通算とは、複数の所得がある中で、利益の出た所得と損失が出た所得がある場合に、損失の所得金額を利益の所得金額から一定の手順に沿って差し引くことができるという仕組みのことです。つまり、損益通算の対象となる、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得に損失（赤字）が出た場合、給与所得などの利益から損失を差し引くことができるのです。所得税は、不動産所得以外の給与所得や一時所得、雑所得など、すべての所得金額を元に、課税対象となる所得金額に決められた税率を掛けた金額から控除額をマイナスすることで税額を計算することができます。つまり、課税される所得金額が減れば減るほど収める所得税額が少なくなるわけです。

では、実際にどれくらいの節税になるか、不動産所得以外の給与所得が500万円で、不動産所得が100万円の赤字だった場合で見てみましょう。
国税庁のホームページに掲載されている所得税の速算表を見ると、所得金額が「330万円を超え695万円以下」の場合、税率は20%、控除額が427500円です。

給与所得だけの場合の税額は、500万円×20%－425500＝572500円となります。
しかし、不動産所得を損益通算した場合の税額は、（500万円－100万円）×20%－427500＝372500円となりまます。
この例では不動産所得によって赤字が出たことにより、支払うべき税額が20万円（572500円－372500円）少なくて済んだことになります。

所得税は所得が多いほど高い税率が適用される超過累進課税で、所得が多い人ほど、損益通算による節税効果は大きくなります。例えば、速算表によれば、課税される所得金額が「900万円を越え1800万以下」の場合の税率は33%です。仮に課税所得金額が1100万円から損益通算で1000万円になれば、100万円×33%の33万円の節税になります。
実際には給与所得は源泉徴収されるので、不動産所得を確定申告することによって還付という形での節税になります。また、所得税以外に住民税や復興特別所得税も加算されるため還付される金額を正確に知りたい場合は税理士などに確認するとよいでしょう。

アパート経営・マンション経営の魅力

アパート経営・マンション経営はサラリーマンなどが年収を大きく増やすことができるという魅力があります。公的年金だけでは、老後の生活が不安になるかもしれませんが、家賃収入があることは大きな安心につながります。また、アパート経営・マンション経営以外の収入と損益通算ができるので、所得税の節税にも効果があると言えます。サラリーマンなどが、給料所得のある働き盛りのうちからアパート経営・マンション経営を始めるなら、在職中は節税対策になり、定年退職までに確実に借入金の返済が終わっていれば、ゆとりのある老後を送るための選択肢となることでしょう。

アパート経営・マンション経営は確かに多くの初期費用が必要ですが大きな魅力もあります。収益を上げられる仕組みや節税になる仕組みを知っていれば、収支計画を立てるのに役立ちます。アパート経営・マンション経営は短期間で利益を得ようとするのではなく、長期的な視点で計画を立てることが大切だと言えます。