アパート経営・収益物件のチェックポイントは？

土地活用における代表的な手法のひとつに、アパート経営があります。アパート経営で安定した家賃収入を得るためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。チェックすべきポイントをおさえておきましょう。

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収益物件とは

収益物件とは、家賃収入から収益を得る目的で所有するアパートやマンションなどの物件のことを言います。一般的に不動産投資では、アパートやマンションなどの不動産を保有することで、家賃収入という現金収入を定期的に得るインカムゲインと、所有する不動産を売買することで生まれる差益を得るキャピタルゲインと、区別して使われます。

アパート経営の収支構造の仕組み

アパート経営の収入には、家賃収入、駐車場や駐輪場の使用料金、礼金や更新料などが挙げられます。また支出には、アパートの建築費用（借入金の場合はその返済、借入金の利息）、火災・地震保険料、固定資産税をはじめとする税金、修繕費などがあります。そして、これらの収入から支出を差し引いたものが、オーナー様の利益となります。当然のことながら、収入が支出を上回れば黒字となります。しかし、高すぎる家賃設定にしてしまったり、物件の設備が劣化しているのにもかかわらず、修繕費を削ってしまったり、適切な修繕を行わないでいると、結果として賃貸物件の魅力を落としてしまい、入居者様が集まらないという事態に繋がりかねません。時代の流れによって、地域環境や入居者様のニーズは変化していきます。収支のバランスをうまく取ることがアパート経営を成功させる第一歩であると言えるでしょう。

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収益物件であるためのポイント

経営するアパートが収益を生む物件であるためには、入居者様のニーズに合っていることが必要不可欠です。アパートを新たに建築する場所、もしくは購入しようとしている物件の周辺に、ファミリー層が多いのか、または学生が多いのかなどによって、入居者様が求める間取りや設備も変わります。そのため地域の特徴をしっかり把握することが重要であると言えるでしょう。また、近隣物件の特徴を知ることも欠かせません。賃料が高ければ得られる家賃収入も多くなりますが、賃料に見合った物件でなければ、空室が増えて家賃収入が得られずに維持費だけがかかってしまいます。周辺の住居がどのくらいの家賃設定にしているのか、物件の特徴などをリサーチするようにしましょう。また、入居率をアップさせるために、ペット可、ネット環境を整えるなど、他の物件にはない付加価値をつける工夫も有効な手段のひとつです。

また、定期的な修繕も収益物件であるための重要なポイントになります。新築の物件は人気が高く、最初は入居者様も多く集まる傾向にあります。しかし、時間の経過に伴って外壁の色あせや設備の劣化は避けられません。大規模な修繕が必要になってから、資金を拠出するのは資金繰りに大きな影響を与えます。日頃の清掃、外壁や共用設備事の定期的なメンテナンスを行うと共に、修繕費を積立てることで急な支出に備えておくことが大切です。修繕費は、収益物件を維持するために欠かせない費用と心得ておきましょう。

表面利回りと実質利回りのチェックも重要

アパート経営の肝とも言えるのが利回りです。利回りとは、アパートの建築費用や購入費用をはじめとする投資額に対して、どのくらい家賃収入（リターン）が得られているのかを表す収益率のことを言います。利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは「年間の総収入÷総投資額×100」、実質利回りは「（年間の総収入－経費）÷総投資額×100」の計算式でそれぞれ求めることができます。総収入は、主に月々の家賃が該当しますが、アパートに空室が出れば当然ながら家賃収入は下がることになりますから、総収入も自ずと下がってしまいます。また、入居者様が集まらない場合、家賃を下げるという経営判断を下さなければならないこともあります。

アパート経営を始めるにあたってオーナー様が建物を保有していない場合は、新たに建物を建築するか、一棟売りのアパートを購入する必要があります。その際、収益物件の収支計画を検討する上で目安となるのが利回りです。しかし、物件案内にある利回りは、表面利回りで記載されていることがあるため、注意が必要です。一方、実質利回りにはアパート経営にかかる経費も考慮されていることから、表面利回りよりも低くなる傾向にあります。より正確な収益率を把握するためには実質利回りがどのくらいになるのかを認識しておくと良いでしょう。

アパート経営を行うにあたって、事業計画をしっかり立てるのはもちろんですが、定期的な見直しが重要になります。収益物件を安定して運営するためには、その時代に合わせて入居者様のニーズをとらえることがポイントと言えるでしょう。