アパート経営・マンション経営にかかる必要経費と節税について

アパート経営・マンション経営で不動産収入を得るには、いろいろな経費がかかります。 そのうち所得税法上、必要経費として認められた支出は控除の対象となります。
そこで今回は、アパート経営・マンション経営をしていく上で発生する必要経費について解説します。

本稿で言及している必要経費は、控除の対象として計上できる支出を指します。

アパート経営・マンション経営をする上で認められている必要経費

アパート経営・マンション経営をする上で認められている必要経費は、家事上の経費と明確に区分できる必要があります。主なものとして上げられるのは、貸付資産に係る以下のような経費です。ただし、必要経費は確定申告や税務調査で厳しくチェックされるため、必要経費にできるかどうか判断に迷った場合は、必ず税理士など専門家に確認するようにしましょう。

・固定資産税
土地・建物を所有することにより発生する固定資産税。

・損害保険料
所有している賃貸住宅が加入している火災保険や地震保険などの損害保険料。 

・減価償却費
建物、設備の経年による価値減少に相当する額を減価償却することができます。

不動産の場合、減価償却の対象となるのは建物部分の本体（躯体）と建物設備（電気設備・給排水設備など）の二つに大きく分かれます。建物部分だけで土地は対象ではありません。

本体の減価償却費は建物の耐用年数に応じて計上されます。そのため、建物の構造によって償却期間は異なり、法定耐用年数は鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨造が34年、木造が22年となっています。
建物設備の減価償却費は電気設備・給排水設備などに分けられますが、法定耐用年数はおおよそ15年となっています。

・修繕費／修繕積立金
アパート、マンションの維持管理費用（ペンキなどの塗り替え、畳、障子などの取り換え）、ドア、トイレ、台所、換気扇など設備の修理費用などは、修繕費として計上することができます。
なお増築を行った場合、増築部分は新たな資産となるため、かかった費用は修繕費ではなく減価償却の対象となります。

減価償却費と修繕費には区別の仕方があり、該当物件の使用可能期間が長くなったり、固定資産の価値を高めたりする場合の支出は資本的支出とみなされ減価償却費となります。
そして壁紙や床をキレイにするなど、原状回復とみなされるものは修繕費というように区別されています。

また修繕費の場合は減価償却とは違い、該当年に一括で経費として計上できるので、使い方によっては高い節税効果が得られます。

上記以外に必要経費として認められるものとしては、以下のような経費があります。家事上の経費と明確に区分することがむずかしく、混同しやすいものは、税理士など専門家と相談して適切に処理することが大切です。

・租税公課
アパートやマンションを購入したり、所有したりすることによって生じた税金。不動産取得税、事業税、印紙税などがあります。

・借入金利息
アパートやマンションなどを購入する際に借り入れした資金の利息は、経費として計上することができます。ただし、土地購入分の利息は経費計上できません。

・管理費
アパートやマンションの入居者様の募集、管理人や清掃業者など管理に伴う費用は必要経費として計上することができます。

・交通費
アパート経営・マンション経営に関わる交通費は経費として計上することができます。たとえば賃貸経営セミナーに参加するための交通費、物件を見に行くための交通費などです。また、車を利用している場合は、ガソリン代や駐車場代、高速料金、車検費用、自動車保険料、自動車税なども必要経費として計上できます。

・通信費
管理会社との電話通話料、物件検索をする際などのインターネット通信関連費用などは、通信費として計上することができます。

・新聞図書費
アパート経営・マンション経営に役立つ情報を収集するための新聞、書籍、雑誌等の購入費は、必要経費として計上することができます。

・接待交際費
管理会社や税理士など、アパート経営・マンション経営をする上で必要と認められる相手に対する接待交際費は、内容によっては必要経費として認められます。

・消耗品費
デジタルカメラ、パソコン、プリンターなどは、管理や業務上必要であれば、消耗品として経費計上することができます。

・その他
立ち退き料、弁護士報酬、税理士報酬なども、必要経費として計上することができます。

必要経費を計上する際の注意点

上記にあげた費用の中には、通信費などアパート経営・マンション経営に使用する部分とプライベートで使用する部分の線引きが難しいものがいくつかあります。それらを経費として計上する場合には、経費であることがわかるものを一緒に保管しておくなど、両者をきちんと分けておかないと、申告時に手間が増えるほか、経費計上を少なくせざるを得なくなってしまいますので注意が必要です。

個人事業主の必要経費の判断ポイントは、以下のようになります。

1.業務に直接関連するものである 。
該当経費がどの売上と対応するか明確であることが必要です。また、使用の目的も重要です。その経費が業務にどのように寄与したかも問われます。
2.業務遂行上、必要性がある。
3.業務用の金額を明確に区別できる。

個人事業主の必要経費として認められるのは以上の要件を満たすものです。そのため所得税・住民税は必要経費にはなりません。

また、不動産投資用にアパートなどの物件を新築した年は、減価償却費が最も大きくなり、不動産所得はほとんどの場合が赤字になりやすいです。物件を新築した年には、この点に注意し、その他の必要経費と合わせて節税効果をしっかり考慮した税務処理を行いましょう。

アパート経営・マンション経営で節税可能な税金とは

所得税

所得税は、必要経費が増加するほど節税することが可能になります。
というのも、以下のように算出する不動産所得の金額が、所得税の課税対象額になるからです。
総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額
したがって、必要経費が増加すればするほど、納めるべき所得税を軽減することが可能なのです。

また、小規模企業共済制度を利用することでも所得税の節税が可能です。
「小規模企業共済制度」とは個人事業主が積立金に応じた共済金を受領できる退職金制度で、この掛金の全額が所得控除の対象となります。

住民税

不動産投資における住民税の節税は「損益通算」によって可能となります。
損益通算とは、異なった費目の所得において、利益と損失を合計した結果に対して課税が行われることです。
給与所得と不動産所得を損益通算することができるため、不動産所得が赤字の場合、給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引き、住民税の課税対象所得を減らすことができるという流れです。

相続税

相続税は土地の評価額によって変わってきます。
たとえば、もし何もない土地を相続した場合は、マンションなどの賃貸物件を建設すると、更地の場合やマイホーム建設の場合より評価が低くなります。その結果、相続税が下がります。

固定資産税

先述のように、マンションなどを建てた土地は更地より評価額が下がります。およそ2割下がったというデータもあります。これは土地の評価だけではなく、建物自体の評価も影響を受けます。
賃貸物件の場合、自己の持ち家と比較すると評価はおよそ7割に下がります。

このように賃貸物件を立てると、固定資産としての評価が大きく下がるので、当然の結果として固定資産税が軽減されます。

損益通算を利用しよう

所得税・住民税・相続税の節税対策として不動産投資は確実に効果を得られますが、ここで上記の住民税の項に出てきた「損益通算」に関して説明します。

アパート経営・マンション経営による不動産投資の所得が赤字となった場合、本業で給与所得がある方は、給与所得から源泉徴収されている所得税の還付が受けられるという大きなメリットが生まれます。
不動産所得では、損失をその他の黒字となっている所得と通算して課税所得を計算する事が認められているからです。それが損益通算です。

なお、損益通算が可能な所得は限られており、不動産所得はその一つです。ただし、不動産所得の中でも土地などの取得に係る借入金利子部分や、分離課税の対象となる譲渡所得（土地建物など）の計算上生じた損失は、対象にはならないので注意が必要です。

また、所得税が軽減されるので、軽減された所得税をベースに計算される翌年の住民税も当然軽減されます。
このような損益通算による節税効果は確定申告によって得られます。そのため、個人事業主にとって確定申告は収支の鍵を握る大切なポイントです。

適切な経費計上で上手に節税を

アパート経営・マンション経営には固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費・租税公課・借入金利息・管理費・交通費・通信費・接待交際費・新聞図書費・消耗品費が必要経費として認められます。これらを適切に計上することだけでも、ある程度の節税効果は得られるでしょう。
ですが、不動産投資は税金対策の占める割合が高い投資です。専門家のアドバイスを受けて税金対策も含めた収支計画を実行しましょう。