家賃収入における税金対策の方法|節税対策と方法を知る
確定申告で経費計上できるものとは？

賃貸経営を行う際には、税金のことまでしっかり計画を立てて利益を獲得したいものです。

ここでは、家賃収入にかかる税金に関して、具体的な税金対策の方法と注意点をまとめましたので、家賃収入の税金対策にぜひお役立てください。

賃貸経営で得られる家賃収入には、以下のような税金がかかります。

所得税

賃貸経営を始めるために、アパートやマンションなどの不動産物件を取得し、その物件から家賃収入を得ると所得税がかかります。

住民税

基本的に所得金額をもとに計算されます。

消費税

消費税は、売上高が1,000万円を超えた場合にその翌々年から課税されますが、居住用賃貸物件のみからの収入であれば1,000万円を超えても課税対象にはなりません。
ただし、居住用賃貸物件以外に、オフィス・駐車場・別荘などの賃貸物件がある場合、居住用賃貸物件を除いた売上高が1,000万円以上であれば課税されます。

また、居住用賃貸物件の一部をオフィスや店舗などとして貸付けする場合、面積比などを用いて按分することで算出します。

家賃収入にかかる税金はどのように計算するのか

家賃収入にかかる税金を計算するには、まず以下の計算式で不動産所得を算出します。

・課税対象となる家賃収入（不動産所得）＝家賃収入－必要経費

家賃収入には毎月の家賃だけではなく、以下も含まれます。
・礼金
・敷金や保証金のうち返還不要部分
・更新料
・共益費
・管理費
・駐車場

税金を算出する際には、滞納などで未収となっている家賃も、あるべき収入として計算しなければいけません。ただし、滞納家賃が入金された際の賃貸料計上は不要です。

家賃収入を得るために使用した費用が必要経費となり、必要経費には以下のようなものが含まれます。
・税金…固定資産税や都市計画税、不動産購入の際の不動産取得税、収入印紙代など
・保険料…火災保険料や地震保険料
・業務委託料…賃貸物件の管理を任せている会社への支払い
・税理士や司法書士への報酬…確定申告や登記手続きの際に依頼
・減価償却費
・修繕費
・ローン金利…建物を取得するために組んだローン金利、および、融資の手数料

以上の内容をもとに、所得税と住民税の計算方法は以下のようになります。

・所得税
不動産所得＝家賃収入－経費
課税所得＝不動産所得＋他の所得－所得控除
所得税＝課税所得×税率

課税される所得金額ごとの税率は、国税庁のホームページで確認できます。

国税庁ホームページ

・住民税
住民税は、基本的に所得金額の10％程度と考えておきましょう。

家賃収入の税金対策には4つの方法がある

せっかく得た家賃収入は、しっかりと税金対策を行い、少しでも税負担を減らしたいことでしょう。代表的な対策として以下の方法があります。

必要経費の計上

必要経費をもれなく計上します。

青色申告を行う

所得税には38万円の基礎控除がありますが、青色申告にすることで、青色申告特別控除も受けられます。

また、青色事業専従者として家族に給与を支払った場合は、その給与を必要経費に計上することが可能です。青色事業専従者給与の対象となるのは、同居しているか生計を一にしている配偶者や親・祖父母、15歳以上の子供などとなります。

さらに、青色申告では不動産所得が赤字になった場合には、損失申告を行うことで最長3年間にわたって赤字分を繰り越すことができ、黒字になった年の課税所得から繰り越した赤字分を差し引く繰越控除を受けることが可能です。

小規模事業共済に加入

掛金（月額最高7万円）の全額が、所得控除の対象となります。支払った年の節税効果だけではなく、解約時も退職所得・一時所得などとなり、税金上優遇されます。

規模次第では法人化も

所得を役員報酬とすることで、節税効果が得られます。また、役員報酬という形で収入を家族に分散し、親世代の財産の増加を抑えられ相続税対策にもなるはずです。

また、個人より法人のほうが経費の選択肢が増えるため、法人化で金融機関・入居者に対する信頼度が高くなるメリットもあるでしょう。
ただし設立・運営には相応の費用がかかりますので、ある程度の経営規模であることが必要です。

税金対策に関する注意点

前述の税金対策に関して、注意すべき点を確認しておきましょう。

過度の経費計上

経費を使うことが節税になるからといって使いすぎてしまうと、キャッシュフローのバランスが取れなくなってしまうことや、過度の計上で税務署のチェック対象になってしまうこともあるでしょう。
また、将来的に新たな融資の希望がある場合、所得状況が金融機関の審査に影響することも忘れてはいけません。

青色申告の届出

青色申告をする場合は、青色申告書をする年の3月15日までに青色申告承認申請書の届出が必要です。ただし、その年の1月16日以後に新たな事業の開始や不動産の貸付けをした場合には、その事業開始などの日から2カ月以内の届出となります。

法人化で得られる効果が大きいか

法人化には、給与の計上や経費の拡大など多くの節税効果があります。
しかし、設立・運営費用がかかる上に、給与を支払うには社会保険への加入が必要であることや、個人事業主より税務調査の対象になりやすいという側面もあるでしょう。

法人化すれば良いというものではなく、必要な費用と得られる効果の両面から判断することが大切です。

家賃収入の税金対策は青色申告・法人化も視野に

家賃収入でしっかりと利益を獲得するためには、家賃収入にかかる税金の内容と計算方法を把握した上で税金対策を行いましょう。

一般的に、不動産投資の事業的規模10室程度であれば青色申告基準となり、青色申告特別控除の対象となります。白色申告から青色申告へ切り替える際は、前年度に申請手続きが必要なので、早めに準備をしておくことが必要です。法人化にも経費計上の幅が広がるなどのメリットがありますが、その反面、費用負担が増すことも忘れてはいけません。

税金の仕組みや対応方法などは複雑です。その上、税金対策は単に節税だけではなく、融資を受ける際の審査まで考慮に入れて行う必要があり、高いレベルの専門知識が求められます。
また、確定申告を行う際に必要となる帳簿や書類作成などは、個人の知識では難しいため、不安がある場合は税理士に相談したほうがよいでしょう。