土地を売却する方法は？売却の流れや費用・税金、注意したい土地売却のケース

活用していない土地や将来活用する予定がない土地を所有しているなら、土地の売却を検討してみましょう。土地を売却するにはどのような方法があるのでしょうか。

土地を売却する方法には、不動産会社に売買の仲介を依頼する方法や、デベロッパーや建築会社、不動産会社へ買い取りを依頼する方法などがあります。売却方法それぞれの流れやポイントを知って、よりスムーズに土地の売却を進めましょう。

本記事では、土地売却の方法を紹介し、不動産会社へ土地売却の仲介を依頼する場合の流れと、不動産会社等へ土地の買い取りを依頼する場合の流れ、かかる費用・税金、注意したいケースなどを解説します。

土地を売却する3つの方法

土地を売却する方法には次の3つがあります。

• 不動産会社へ仲介を依頼する
• 不動産会社等へ買い取りを依頼する
• 個人で売却する

売却方法によってメリットやデメリットが異なるため、特徴を理解して自身に合った方法を選択することが大切です。3つの売却方法について、それぞれの概要を見ていきましょう。

不動産会社へ仲介を依頼する

不動産会社へ売買の仲介を依頼し、不動産会社を通して買い主を探したり契約を交わしたりする方法です。不動産会社等に直接土地を買い取ってもらう場合に比べて、高い価格で売却できる可能性があり、売却活動で不動産会社のサポートを受けられるため、安心して手続きを進められるでしょう。

ただし、不動産会社へ仲介を依頼すると、不動産会社等に直接買い取ってもらう場合に比べて売却に時間がかります。また、不動産会社の仲介手数料が発生します。

不動産会社等へ買い取りを依頼する

土地を仕入れているデベロッパーや建築会社、不動産会社に土地を買い取ってもらう方法です。仲介と比べて短期間で売却できる可能性が高く、仲介手数料はかかりません。また、再建築不可物件や境界未確定物件、立退きが必要な物件などの売却が難しい物件も買ってもらえる可能性があり、売却にかかる手間を省けます。

ただし、不動産会社等へ買い取りを依頼する場合は、仲介となる会社がいないため、売却に必要な登記簿謄本や公図、固定資産税評価証明書の取得や売買契約などの手続きを自分で行なわなければなりません。実績と信頼のある会社等を探して買い取りを依頼すれば、手続きをサポートしてもらえるでしょう。

また、買い取りを行なっている会社は仲介を行なっている会社に比べて少ないのが現状です。

なお、4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開する生和コーポレーションでは不動産の買い取りも行なっています。買い取りを検討している方はぜひご相談ください。

親戚や知人へ直接売却する

個人で買い主を見つけ出して不動産を売却する方法です。

個人で買い主を探して仲介を挟まず売却すれば、仲介手数料はかかりませんが、不動産取引の専門知識がない場合、取引でトラブルが発生する恐れがあります。一般的な不動産売却方法ではないため、売却の不安を減らしたいなら不動産会社に相談するのがおすすめです。

【不動産会社へ仲介依頼】土地売却の8つの流れ

ここからは不動産会社へ仲介依頼する場合と、買い取りを依頼する場合の流れを解説します。まずは仲介依頼する場合を見ていきましょう。

仲介を依頼する場合の土地売却の流れは、以下の8ステップに分けられます。

1. STEP1｜事前準備
2. STEP2｜不動産会社へ査定依頼
3. STEP3｜不動産会社と契約
4. STEP4｜売却活動
5. STEP5｜価格・条件交渉
6. STEP6｜売買契約締結
7. STEP7｜引渡し・決済
8. STEP8｜確定申告

各ステップの内容を見ていきましょう。

STEP1｜事前準備

仲介依頼する前に、以下の事前準備をしておきましょう。事前準備をしておくことで、その後の手続きをスムーズに進められます。

STEP2｜不動産会社へ査定依頼

不動産会社によって査定額は異なります。実績が多く信頼できる不動産会社へ査定を依頼するとよいでしょう。

査定方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。査定方法の特徴を理解したうえで査定依頼を行ないましょう。

簡易査定（机上査定）

不動産会社のWebサイトや、電話、メールなどで依頼し、査定してもらう方法です。類似の取引事例などを参考に、対象不動産のおおよその査定額を算出します。査定結果がすぐ出る一方、あくまで簡易の査定であるため、実際の売却価格との差が大きい可能性もあります。

訪問査定（詳細査定）

不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定する方法です。現地調査の結果をもとに査定額を算出するため、簡易査定よりも査定結果の精度が高くなります。

STEP3｜不動産会社と契約

査定額に根拠があるか、物件と同じ地域に営業店があるか、担当者の対応は適切か、土地売却の実績が豊富かなどを基準に不動産会社を選びましょう。不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。契約の手種類によって契約期間や報告の頻度などが異なるため、特徴をふまえて自分に合った方法を選択しましょう。

関連記事はこちら：不動産の媒介契約のメリットとは

STEP4｜売却活動

不動産会社と契約後に売却活動を始めます。売却活動には、広報活動や現地見学への対応などが含まれており、基本的に不動産会社の担当者が行ないます。

物件のオーナー様は、物件が魅力的に見えるよう、雑草の手入れやゴミの処分などをしておくとよいでしょう。

STEP5｜価格・条件交渉

不動産会社を通して買付申込を受け取ります。購入希望者と売却価格などを確認し、場合によっては内容を交渉しましょう。ここでの交渉で、具体的な売却価格や物件の引渡し時期などが決まります。

STEP6｜売買契約締結

売却価格や売却条件で合意がとれたら、売買契約を締結します。契約書の内容は不動産会社と相談しながら決定しましょう。不動産の現況と契約内容に相違がないように留意し、契約後に契約不適合責任を追及されないように注意することも重要です。

また、契約後は買い主から売り主へ手付金が支払われます。

STEP7｜引渡し・決済

契約締結後に物件を引き渡します。所有権移転登記を司法書士に依頼し、登記を済ませましょう。引渡し後は、売却価格から手付金額を除いた金額を受け取ります。

STEP8｜確定申告

土地売却で売却益（譲渡所得）が発生する場合や、特別控除を利用する場合には確定申告が必要です。申告期間は土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間となっているため、必要書類を整えて必ず申告しましょう。

不動産を売却した際の確定申告については、下記記事で詳しく解説しています。併せてご確認ください。

関連記事はこちら：不動産（土地）売却した際の確定申告の時期と必要書類

【不動産会社等へ買取依頼】土地売却の6つの流れ

デベロッパーや建築会社、不動産会社などへ土地の買い取りを依頼する場合、土地売却の流れは以下の6ステップに分けられます。

1. STEP1｜事前準備
2. STEP2｜不動産会社等へ査定依頼
3. STEP3｜買取会社選定・価格条件交渉
4. STEP4｜売買契約締結
5. STEP5｜引渡し・決済
6. STEP6｜確定申告

買取依頼する場合では、仲介依頼する場合と異なり、買い主を探す売却活動が不要となります。査定依頼と会社選定がそのまま買い主の選定となるため、会社選定後にあらためて買い主を探す手間が省けるのです。

それでは、買取依頼する流れを、仲介依頼する場合と比較しながら見ていきましょう。

STEP1｜事前準備

不動産会社等へ買取依頼する場合も、相場調査や必要書類の準備などの事前準備が必要です。ただし、再建築不可物件や境界未確定物件、立退きが必要な物件にも対応している不動産会社等に査定や買い取りを依頼する場合は、境界に関する書類などを準備する手間が省けます。

STEP2｜不動産会社等へ査定依頼

不動産の買い取りを行なっているデベロッパーや建築会社、不動産会社を調べ、査定依頼しましょう。買取実績の豊富さなどを基準に会社を選ぶと、その後の手続きもスムーズに進みます。

また、買い取りを行なっている会社であっても、再建築不可物件などの物件は買い取れない場合もあるため注意しましょう。なお、生和コーポレーションでは、再建築不可物件などの買い取りが難しい不動産の買い取りも実施しています。

STEP3｜買取会社選定・価格条件交渉

査定の内容をふまえて取引する会社を選定します。不動産会社へ仲介を依頼する場合と同様に、価格や売却条件の交渉が必要ですが、すでに査定結果を受け取っているため、早く条件交渉に移れます。

STEP4｜売買契約締結

価格や売却条件で合意がとれたら、売買契約を締結します。契約後は買い主から売り主へ手付金が支払われます。

STEP5｜引渡し・決済

物件を引き渡し、所有権移転登記を司法書士に依頼します。また、売却価格から手付金額を除いた金額を受け取ります。

STEP6｜確定申告

土地売却に売却益（譲渡所得）が発生する場合や、特別控除を利用する場合には確定申告を行ないます。申告期間は土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間です。

関連記事はこちら：不動産（土地）売却した際の確定申告の時期と必要書類

土地売却にかかる費用と税金

土地売却時には測量費用や解体費用などの費用と、登録免許税や印紙税などの税金がかかります。費用や税金の内容、土地売却にかかる費用・税金を減らす方法を見ていきましょう。

また、解説した内容をふまえて、具体的な例を提示しながら、実際に売却にかかる費用と税金を算出していきます。ぜひ参考にしてください。

土地売却にかかる費用

土地売却時にかかるおもな費用には以下のようなものがあります。土地の売却前にかかる費用もあるため、資金を用意しておきましょう。

土地売却にかかる税金

土地売却時にかかるおもな税金は以下のとおりです。「土地売却の税金について」では、税金についてより詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

土地売却にかかる費用・税金を減らすには？

土地や売却の条件によっては、税金に関する控除・特例措置が受けられます。

ここでは、制度の例として、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を紹介します。適用できる制度がないか、土地を売却する前に確認しておきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいる家屋を売る場合や、家屋とともにその敷地や借地権を売る場合に利用できる特例です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できます。居住用の建物付きの土地を売却する際は、特例を活用できないか確認しておきましょう。

参照： No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

自分が住んでいる家屋や、家屋とともにその敷地を売る場合に、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているなど、一定の要件を満たしている場合に適用できる特例です。特例の適用を受けられれば、譲渡所得税の税率を軽減できます。

参照：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続または遺贈で取得した土地や建物などを、一定期間内に譲渡した場合に適用できる特例です。支払った相続税額のうち、一定金額を譲渡資産の取得費に加算することで、譲渡所得を少なくでき、税負担を抑えられます。

参照：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

土地売却にかかる費用・税金をシミュレーション

土地売却にかかる費用・税金はいくらになるのでしょうか。具体的な金額をもとに、おおよその費用・税金を算出してみましょう。

自己が所有する土地を、以下の条件において不動産会社の仲介を経て売却した場合を見ていきます。ここでは、印紙税、仲介手数料、譲渡所得税を算出しますが、あくまで概算であることにご留意ください。

＜条件＞
売却価格：5億円
取得費用：4億5,000万円
諸経費（測量費用や解体費用など）：1,000万円
所有期間：6年

印紙税

印紙税は契約書に記載された契約金額によって税額が異なります。今回の条件では売却価格が5億円のため、下記表を参照すると、印紙税額は6万円です。

不動産の譲渡に関する契約書における印紙税額

参照： No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

※上記表は2014年4月1日から2027年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものに限り適用されます。

仲介手数料

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合、以下の計算式で算出できます。

仲介手数料＝売却価格×3.3％＋6万6,000円

今回の条件では売却価格が5億円のため、仲介手数料は下記計算式により、1,656万6,000円となります。

なお、不動産会社等に直接土地を売却する場合には、仲介手数料はかかりません。

譲渡所得税

譲渡所得税は次の計算式で算出できます。

今回の条件を上記式に当てはめると、以下の計算式により、譲渡所得税は約235万7,000円となります。

なお、特別控除はなく、保有期間が6年のため、税率は長期譲渡所得の20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）として計算しています。

課税譲渡所得金額＝5億円－（4億5,000万円＋1,656万6,000円＋1,000万円＋6万円）＝2,337万4,000円
譲渡所得税＝2,337万4,000円×20.315％＝約474万8,000円

注意したい土地売却パターン6選

建物が建っていたり、土地に関する融資の残債があったりするなど、土地によってはそのままの状態での売却が難しい場合もあります。土地を売却する際は以下の6つのケースに注意しましょう。

• 建物がある土地（古屋付き土地）を売却する場合
• 融資残債がある土地を売却する場合
• 遠方の土地を売却する場合
• 賃貸中の土地を売却する場合
• 相続した土地を売却する場合
• 共有する土地を売却する場合

なお、生和コーポレーションでは上記6つの土地の売却パターンの相談も受け付けています。売りづらい土地の取り扱いにお困りの方はぜひお問い合わせください。

建物がある土地（古屋付き土地）を売却する場合

建物が建っている土地（古屋付き土地）を売却する場合、建物が建っている状態で売却するか、建物を取り壊して更地にして売却するかを決めましょう。

建物が立っている状態で売却する場合、建物の解体期間がない分、早く売却活動に移れます。解体費用もかかりません。

ただし、建物がある土地では、売却の交渉時に建物の解体費用分の値引きを要求される場合があります。また、建物の解体に手間がかかるため、買い手が見つかりにくくなる可能性もあり、買い手が現れても更地に比べて売却価格が低くなってしまうかもしれません。

更地にして売却する場合、売れるまでの間、駐車場などとして土地を活用できます。建物付きの土地に比べて売却しやすいため、更地にしたあとは早期に売却できる可能性があります。

ただし、更地にするには解体費用がかかります。売却前に解体用の十分な自己資金を用意できない場合は、建物付きのまま土地を売却できないか検討しましょう。

建物を解体せず土地を売却するなら、建物がある土地を現況のまま買い取りできる会社に売却するのも一手です。生和コーポレーションなら現況での買い取りが可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

融資残債がある土地を売却する場合

土地に関する融資残債がある場合は、融資の残債額と土地の売却価格との関係によって対応方法が異なります。原則として、融資を完済して土地の抵当権を抹消しなければ、土地の売却はできないためです。

融資残債を売却価格で相殺して完済できる場合は、土地の売却が可能です。融資残債が売却価格を上回る場合は、自己資金で融資残債を補えれば売却できます。融資残債を売却価格と自己資金で補えない場合は、不動産会社等へ相談して対応を検討しましょう。

遠方の土地を売却する場合

居住している地域から遠く離れた土地を売却する場合、売り主が何度も現場に足を運ぶのが難しくなります。したがって、売却手続きを安心して任せるために、信頼できる不動産会社選びがより一層重要です。

遠方の土地の売却手続きでは、契約書の持ち回り契約や代理契約、司法書士に依頼して契約を行なうことで、現地に行かずに手続きを進められます。下記関連記事では遠方の土地を売却する際の注意点を解説していますので、併せてご覧ください

関連記事はこちら：遠方（遠隔地）にある土地（不動産）を売却する際の注意点

賃貸中の土地を売却する場合

賃貸中の土地を売却する方法には、賃貸中のまま売却する方法と、賃貸契約終了後に売却する方法があります。

賃貸中のまま売却する場合、土地活用の自由度が低いため、売却価格が相場より低くなるかもしれません。売却価格を落としたくない場合は、現況の賃借人への売却も検討してみましょう。なお、生和コーポレーションでは賃貸中の土地でも現況のまま買い取りが可能です。

また、賃貸契約終了後に売却する場合は、賃貸契約の種類に注意が必要です。定期借地契約の場合、契約期間満了後は土地を返してもらえますが、普通借地契約の場合は借地人の合意がなければ契約解除できません。

相続した土地を売却する場合

相続した土地を売却する場合は、まず、相続登記を確実に済ませておきましょう。相続登記することで、相続人へ土地の所有権を移すことができます。

また、相続した土地の売却では、要件を満たせば、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が適用されます。相続した土地が特例の要件を満たしているか確認しておきましょう。

関連記事はこちら：相続した土地の不動産登記手続きの流れと必要書類、費用の相場について

共有する土地を売却する場合

共有名義の不動産の売却には共有者全員の合意が必要であり、共有者が単独で共有不動産全体を売却することはできません。

共有名義の土地を売却する際は、共有者全員の合意での売却、共有者への自己持分の売却、第三者への自己持分の売却、分筆による売却などの方法を検討しましょう。

より高い価格で土地を売却するための3つのポイント

大切な土地を売却するなら、より高い価格で売却できるような工夫も忘れてはいけません。より高い価格で土地を売却するために、以下の3つのポイントを押さえましょう。

• 相場を知っておく
• 慎重に不動産会社を選ぶ
• 最適なタイミングで売却する

相場を知っておく

土地取引の相場を知っておくと、査定額に問題がないか把握しやすくなります。また、土地の相場は時期によって変わるため、相場を調べておくと売却時期を見極めることもできるでしょう。土地相場の調べ方については、下記関連記事もぜひ参考にしてください。

関連記事はこちら：土地売却相場の調べ方とは？売却価格を高める要素や注意点も解説！

また、査定を受け取った際は、査定額の算定根拠を提示してもらうようにしましょう。

慎重に不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意とするエリアなどが異なります。不動産会社ごとの特性を理解していないと、思ったように売却が進まない可能性もあります。

不動産会社を選ぶ際は、売却したい土地周辺での取引実績が豊富か確認し、土地に合った会社を慎重に選択しましょう。

生和コーポレーションは全国に55の拠点を展開しており、4大都市圏を中心に豊富な取引実績があります。50年以上にわたって蓄積された土地活用のノウハウをもとに取引を行なっていますので、安心して不動産を任せられる会社をお探しのオーナー様はぜひお問い合わせください。

最適なタイミングで売却する

不動産の需要は一年中一定というわけではなく、経済状況やそれぞれの家庭の事情によってさまざまです。

例えば、4月からの新生活に向けて引越しを検討している家庭では、新年度が始まる前の1月や2月に不動産を探そうとします。年末までに引越したいと考えている家庭では、秋頃までに不動産を探そうとするでしょう。

また、不動産の購入に融資を利用したいと考えている家庭では、低金利のときに不動産を購入しようとします。税金の引き上げが予定されているときも、不動産の購入者は増えるでしょう。

不動産売却の最適なタイミングは明確には言い難いため、売却タイミングはあまり気にしすぎないのがおすすめです。

ただし、不動産の売却には事前準備や手続きが必要で、思い立ったときにすぐ売却できるとは限りません。売却したいと思ったときや、売却の必要性があるときは、可能な限り早く不動産会社へ相談して、情報だけでも集めておきましょう。

土地がなかなか売れないときはどうする？

土地を売却する準備ができていても、土地の買い手がすぐに見つかるとは限りません。土地がなかなか売れない場合は、どのように対応すれば良いのでしょうか。

土地が売れない場合は、まず価格設定の見直しや不動産会社の変更を検討しましょう。

どうしても売却できない場合は、売却せずに土地を活用するのも一手です。土地の活用方法には、駐車場や賃貸物件、貸倉庫などさまざまなパターンがあるため、土地の特徴や周辺環境に合った活用方法を検討しましょう。

土地の売却・活用なら「生和コーポレーション」にご相談ください

土地の売却や活用でお困りの際は、4大都市圏を中心に土地活用事業を展開している「生和コーポレーション」にご相談ください。累計着工戸数121,044戸（2023年6月末日時点）の当社では、土地に関する悩みを幅広く受け付けています。

買い取りの場合、仲介手数料無料で現況のまま買い取りが可能です。スピード査定も行なっていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

まとめ：不動産（売却）の流れやポイントを知ってスムーズに売却しよう

土地を売却する方法は、不動産会社に仲介を依頼する、不動産会社等に買い取ってもらう、個人で売却する、の3つがあります。土地売却の流れや売却のポイントを知っておくと、希望する条件での売却が実現しやすくなるため、本記事を参考にしながら土地売却の準備を進めていきましょう。

生和コーポレーションでは、土地の売却や活用を行なうオーナー様をトータルサポートしています。売りたい土地があるけれどどのように売れば良いかわからない、空いている土地を何かに活用したいなど、土地の取り扱いでお困りの方はお気軽にお問い合わせください。

また、以下のページでは土地売却についての記事を多数掲載しています。不動産売却の知識を身に付けて売却に活かしたい方は、ぜひご一読ください。

土地売却の基礎知識