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底地の評価手法とは
底地の評価手法は、国が発表している路線価図から借地権割合から算出されます。
底地とは
地主が土地を借地人に貸し、借地人がその土地の建物を所有している状態の土地のことを底地といいます。
底地は借地人が借地権を持っているため、土地は地主の所有であるのに地主がその土地を利用するには様々な制限があります。
借地権割合
上記の理由から、底地の評価をするためには借地権を無視することはできません。
そのため、毎年8月に国税局が発表している「路線価図」という土地の価値を知るためのものには「借地権割合」というものが記されています。
底地の評価をする場合はこの「借地権割合」を使って計算します。
この計算方法は「財産評価基準」とも言われていて相続税や贈与税を計算する場合に使われます。
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底地の評価手法
底地そのものは不完全所有と言われて、借地権と合わせてはじめて完全所有となりますので更地価格とは異なります。
そのため、借地権割合を調べて、底地の割合を計算する必要があります。
底地の評価手法としては下記のようになります。
底地の評価額＝更地価格×（1－借地権割合）
相続税や贈与税はこの計算で出された底地の評価額「財産評価基準」によって決められます。
売買する場合の底地の評価額
相続税や贈与税の場合は、上記で計算されたまま評価されますが実際の売買での底地の価格はこれよりも低くなる傾向があります。
具体的に、第三者へ売却した場合は更地価格の約10～15％の価格になると言われています。
評価額よりも実際の売買価格が下がってしまう理由としては底地を第三者へ売却したとしても地代徴収権のみで借地権がないため、底地を購入した第三者が土地を利用することができないからです。
そのため市場価格は評価価格より低い金額になるのです。
しかし、第三者への売却ではなく借地人へ売却の場合は交渉によりますが、更地価格の50％の価格が目安となるようです。
※あくまでも目安のため、売却者と借地人の交渉次第により異なります。
売買する際の底値の評価は、それぞれのケースによって大きく異なってくることがあります。
売買を考えて底地の評価額を知りたい場合は無料で査定してくれる不動産業者に問い合わせてみるのもいいかもしれません。
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