【相続対策】土地売却は相続前・後どちらが得？トータル税金シミュレーションと節税特例を解説

所有している土地は売却せず、マンション等の建物を建てるのが王道の相続対策です。しかし、まとまった資金が必要な場面もあるでしょう。土地の売却を考えたとき「相続前」と「相続後」では、税金面でどちらがお得なのでしょうか。

端的にいえば、土地を売却するタイミングと税金の特例が適用できるかどうかで、納めるべき税額は変わります。土地の売却で使える特例をよく理解し、トータルコストをシミュレーションして判断する必要があります。

しかし税金の特例は併用できないケースもあるため、どちらが得か判断することは、想像以上に難しいかもしれません。

本記事では、相続した土地の売却を、相続前と相続後に売却した場合、どちらが得なのか解説します。特例を利用した場合やシミュレーションも交えて説明しますので、ぜひ参考にしてください。

「相続してから売る」か「売ってから相続するか」で税金は激変する

土地を相続してから売るのと、売ってから相続するのでは、納める税金はまったく異なります。相続と売却には、相続税と譲渡所得税という二つの税金がかかわるため、トータルで比較することが重要です。

この章では、土地の売却時期を設定するための判断基準と、一般的な傾向を解説します。

最大の判断基準は「相続税」と「譲渡所得税」のトータルバランス

土地を相続してから売るのと、売ってから相続するケースのどちらが有利かを比較する場合、売却のタイミング（所有期間）や特例利用の有無、売却益が出るのかによって、判断が異なります。

親が土地を売却し、売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。所有期間が5年以下の場合は39.63％（所得税＋住民税）、5年を超える場合は20.315％（所得税＋住民税）の税率です。さらに所有期間が10年を超える場合は、6,000万円以下の譲渡所得に対する税率は、14.21％（所得税＋住民税）になります。つまり所有期間によって、税率は大きく変わります。

しかしそもそも売却益が出ない場合は、譲渡所得税はかかりません。売却するタイミングや、売却益が出たのかによって納税額は変動します。

親の土地を相続してから売却する場合は、親の所有期間を引き継げるため、譲渡所得税の税率は同様の計算方法になります。

売却のタイミングによっては譲渡所得税の税率は高くなるため、売却益が出る予定のときは、所有期間に注意しましょう。

具体的な計算方法は、後半のシミュレーションを参考にしてください。

【結論】多くのケースで「相続後の売却」が有利になりやすい理由

個別に判断する必要はありますが、基本的には相続後の売却の方が税制面では有利になるでしょう。

現金はその額面どおりの金額に対して相続税がかかりますが、不動産の相続税を算出する際は、不動産の評価額に対して相続税がかかります。不動産の評価額は時価の80％程度であることが多く、相続税額を比較するのであれば、相続後の売却に軍配が上がります。

また相続した土地は、取得費加算の特例が使えます。相続税申告期限の日から3年以内に売却する必要がありますが、相続税のうち一定額を譲渡資産の取得費として加算できる特例です。

土地を相続した場合、売却しない選択肢も考えられます。少ない初期費用で土地活用でき、安定した家賃収入を得ることもできます。土地活用も選択肢の一つとして、ぜひご検討ください。

引用：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

ただし「地価下落リスク」がある土地は早めの処分が必要

例外的なケースとして、「地価下落リスク」がある土地は、早めの売却を心がけましょう。将来相続したら売却しようと検討しているうちに、地価が下落してしまえば、税制面以上に損をすることになりかねません。

地価は需要と供給のバランスが大きく影響するため、たとえば人口が減少傾向である地域は、売却に苦労するかもしれません。逆に地方であっても、移住者が増えているような土地は、上昇傾向になることもあります。

また除草や樹木の手入れなど、維持費がかかるような土地も注意しましょう。所有期間が長くなればなるほど、コストがかさんでしまうからです。

土地の管理を怠ると特定空き家に指定される可能性があり、住宅用地の軽減措置を受けられなくなります。固定資産税や都市計画税が高くなるため、定期的な手入れを忘れないようにしましょう。

引用：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

パターン1：相続「後」に土地を売却する場合の税金と特例

まずは、相続後に土地を売却したケースを想定してみましょう。

この章では、相続後に土地を売却した場合にかかる税金の仕組みと、相続後の売却で活用できる税制の特例を紹介します。

相続した土地の売却にかかる税金（譲渡所得税・住民税）の仕組み

相続した土地を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。土地の所有期間によってそれぞれ税率は異なりますが、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。

所有期間ごとの税率は、それぞれ以下のとおりです。なお平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までは、復興特別所得税として各年の基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて納付することになります。

また居住用財産で所有期間が10年を超えるときは、軽減税率が適用になり、譲渡所得6,000万円までは、長期譲渡所得よりもさらに低い税率になります。

引用：
長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

相続税を経費にできる「取得費加算の特例」（3年以内の売却）

相続してから土地を売却するのであれば、「取得費加算の特例」を活用しましょう。

なお特例を受けるための要件は、以下のとおりです。

• 相続（遺贈）により取得した財産であること
• その財産を取得したことで相続税が課税されていること
• 相続開始から3年10ヵ月以内に売却すること

相続後一定期間内に土地を売却する必要がありますが、支払った相続税の一部を取得費（経費）として加算できるため、譲渡所得税を軽減できます。

譲渡所得税＝（譲渡価格－（取得費＋相続税額の一部＋譲渡費用））×税率

どのくらいの節税効果があるのか、通常の譲渡所得税と特例を利用した場合の譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

設定条件

• 土地の売却価格：3億円
• 保有期間：4年（税率39.63％）
• 取得費：売買価格の5％（1,500万円）
• 譲渡費用：1,000万円
• 相続税額の一部：3,000万円

通常の譲渡所得税
（30,000万円－（1,500万円＋1,000万円））×39.63％＝約10,898万円

特例を利用した場合の譲渡所得税
（30,000万円－（1,500万円＋3,000万円＋1,000万円））×39.63％＝約9,709万円

上記の条件の場合、取得費加算の特例を活用することで約1,200万円程度の節税効果を見込めます。

引用：
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート｜国税庁

「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用条件と注意点

相続した土地が、被相続人の居住用の敷地だった場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できます。なお、事業用として利用していた土地には使えません。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できる特例です。（2024年1月1日以降に行う譲渡については、相続人が3人以上の場合、最高2,000万円まで）

特例の対象となるのは、被相続人の居住用家屋および居住用の家屋の敷地です。昭和56年5月31日以前に建築された建物で（区分所有建物は不可）、相続開始直前において被相続人以外の人が住んでいなかった建物である必要があります。

また特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 相続（遺贈）により取得した人が売却すること
• 耐震リフォームをするか、建物を解体して売却すること
• 相続から売却までの間に事業用として貸し出したり、居住したりしていないこと
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

細かい要件と期限が定められているため、特例を利用できるかどうかについては、税務署もしくは税理士に確認できると安心でしょう。

引用：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

先代が買った価格が不明な場合の「5%ルール」と対策

売買契約書や請負契約書など、購入時の価格（取得費）を証明できる書類がない場合は、譲渡所得の金額をどのように計算したらよいのでしょうか。先代が買った土地などは、書類を紛失しているケースも少なくありません。

土地の取得費が分からないときは、「売買価格の5％を取得費とする」ルールを活用しましょう。ちなみに実際の取得費が5％を下回るときも、売買価格の5％を取得費として計算できます。

引用：取得費が分からないとき｜国税庁

パターン2：相続「前」に土地を売却（現金化）する場合のリスク

相続が発生する前に土地を売却すると、どのようなリスクがあるのでしょうか。この章では、相続税評価額の仕組みと生前売却のメリット、また生前売却が向いているかどうか判断するための基準を紹介します。

土地を現金化すると「相続税評価額」が跳ね上がる仕組み

土地の相続税を求める際は、時価ではなく評価額をもとに算出します。「路線価方式」もしくは「倍率方式」で計算しますが、時価の80％程度になるのが一般的です。

また小規模宅地の特例を利用することで、たとえば居住用の土地であれば、330㎡までは80％に減額できます。（アパート経営などしている土地は、200㎡までが50％に減額）

一方現金は、額面通りの金額に相続税がかかるため、土地で相続するのに比べて、相続税は高くなります。

相続税の資金を確保することも大切ですが、安易な売却はおすすめできません。土地を売却する場合は、相続税がどのくらいかかるのか試算しておき、必要最小限に留めておきましょう。

引用：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

売却代金で納税資金を確保できるメリット

生前に土地を売却しておくことで、相続税の納税資金を確保でき、また遺産分割を円滑に進めることができるでしょう。

相続税は、相続から10ヵ月以内に現金一括で納めるのが原則です。金額によってはすぐに用意できないケースもありますが、土地を現金化しておけば、手元の資金を減らさずに済みます。

また現金であれば相続人で平等に分けられるため、遺産分割が進まないといったリスクを回避できるのもメリットです。

引用：相続税の申告と納税｜国税庁

生前売却が向いているケースと判断基準

生前売却が有効なのは、どのようなケースなのでしょうか。

現金化が向いていると思われるのは、以下のようなケースです。

• 地価下落リスクが大きい土地
• 維持管理に高いコストがかかる土地
• 土地を現金化して相続税の納税資金として確保したいとき
• 遺産分割で揉める可能性が高いとき

ただし税制は改正されることがあり、土地の売却はタイミングを見極めることが重要です。相続税対策は自己判断せず、ぜひ土地活用の専門家へご相談ください。

【シミュレーション】相続前vs相続後、手残りはいくら違う？

相続前に土地を売却した場合と相続後に売却した場合とでは、手元に残る金額にどのくらい差が出るのでしょうか。

この章では、税金や特例の影響がどのくらいあるのかイメージしていただくために、3つのケースをシミュレーションします。

ケーススタディ：時価1億円の土地を売却した後、子1人が現金で相続した場合

時価1億円の土地を親が売却し、現金を子1人が相続したケースをシミュレーションしてみましょう。なお、土地の売却で譲渡所得（譲渡益）が発生していないものとして計算します。

設定条件
土地の売却価格：10,000円
法定相続人：子1人
基礎控除額：3,600万円（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
税率：30％（5,000万円超から1億円以下）
控除額：700万円（5,000万円超から1億円以下）

10,000円－3,600万円＝6,400万円
6,400万円×30％－700万円＝1,220万円

相続税は1,220万円です。

ケーススタディ：時価1億円の土地を、子1人が相続した場合

土地の相続税は時価ではなく、評価額をもとに算出します。「路線価方式」もしくは「倍率方式」で計算するため、時価の80％程度になるのが一般的です。

また親の自宅があった敷地（居住用の土地）であれば、小規模宅地の特例により330㎡までを80％に減額できます。

設定条件
土地の相続税評価額：8,000万円
法定相続人：1人
基礎控除額：3,000万円＋600万円＝3,600万円
土地面積：330㎡

8,000万円×80％＝6,400万円
8,000万円－6,400万円＝1,600万円
1,600万円－3,600万円（基礎控除額）＝－2,000万円
つまり相続税は発生しません。

納税時になって後悔しないためにも、税金がいくらかかるのかシミュレーションしたうえで売却を決めましょう。

引用：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

ケーススタディ：相続前に賃貸マンションを建てた時の例

1億円の賃貸マンションを相続した場合、相続税はいくらかかるのかシミュレーションしてみます。

設定条件
被相続人の財産：1億円
法定相続人：1人
相続税の基礎控除額：3,000万円＋600万円＝3,600万円
マンションの評価額を6割程度と仮定し、賃貸物件のため30％減額します。

1億円×0.6×（1－0.3）＝4,200万円
4,200万円－3,600万円（基礎控除）＝600万円
600万円×10％（税率）＝60万円
1億円の賃貸マンションを相続した場合、相続税は60万円ほどです。

実際にかかる相続税は、法定相続人の数や、賃貸マンションの評価額によって変動します。相続税をシミュレーションする際は、税理士や土地活用の専門家へご相談ください。

引用：相続税の税率｜国税庁

地主・富裕層が注意すべき「土地売却」特有の実務的ハードル

土地の売却には、いくつかの実務的なハードルがあります。特に先祖代々の土地や借地を所有している方は、現金化したいタイミングを逃さないためにも、これから紹介するポイントを押さえておきましょう。

境界確定はお済みですか？測量が必要なケースと期間

土地を売却する際は、売主・買主間のトラブルを避けるためにも、土地面積と境界を明確にしておく必要があります。

登記簿上の面積で売買することも可能ですが、昔の測量は今ほど正確ではありません。また境界の位置が曖昧なまま引き渡してしまうと、隣地所有者も巻き込んだトラブルに発展してしまうこともあります。

土地の売買をする前に土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者立会いのもと測量する「確定測量」を済ませておくのが一般的です。土地の大きさや隣地所有者の数にもよりますが、30～80万円が相場です。

通常でも1～3ヵ月程度かかりますが、とくに国が所有する土地や道路に接している場合は時間がかかることがありますので、スケジュールには余裕をもって計画しましょう。

古家付き・借地権付き土地の権利関係の整理

土地を売却する前に、引き渡し条件や権利関係を整理しておきましょう。かならずしも更地にして引き渡す必要はなく、現況有姿を条件に売却することもできます。また買い手が了承すれば、借地権付きの土地として売却することも可能です。

たとえば建物を解体するためには解体費用がかかり、更地にしてしまうと住宅用地に対する軽減措置（最大で評価額を1/6に軽減）を受けられなくなります。解体するタイミングにも注意し、現況有姿での売却ができないか相談してみましょう。

借地権付きの土地の利用価値は低く、所有権の土地に比べて評価は安くなります。売り出す前に、まずは土地の借地人に声をかけてみるのも1つの方法でしょう。

売却益が出た翌年の「国民健康保険料」等の増加に注意

国民健康保険料は、前年の所得に基づいて算定されます。したがって土地の売却益を得た翌年は、大きく増加する可能性があり注意が必要です。

譲渡所得税や住民税に比べて、国民健康保険料の増加を想定している方は少なく、納付のタイミングで気付く方が多いでしょう。

ちなみにお住まいの市区町村の窓口やウェブサイトなどで、保険料のシミュレーションができます。どのくらいの支出になるのか、事前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ：土地の最適解は「売却」か「活用」か？

相続税の納税など、何らかの理由で現金が必要なケースを除いては、土地は「売却」ではなく「活用」することをおすすめします。

現金で相続するのに比べて税負担を軽減できるため、土地の活用は将来の相続税対策になります。またマンション経営は安定した収入（インカムゲイン）を得ることができ、現金が必要になったときは、売却して収益（キャピタルゲイン）を得ることも可能です。

ただし土地活用には、長期的な視野と、不動産経営のノウハウが欠かせません。生和コーポレーションでは、土地の特性やオーナー様のライフステージに合わせたご提案をさせていただいております。

税理士や金融機関とも連携していますので、税金や融資などのご相談はもちろん、土地活用から入居者の募集までワンストップで対応できるのが強みです。ぜひお気軽にご相談ください。

よくある質問

相続した土地を3年以内に売ると税金が安くなるのはなぜですか？

相続した土地を3年10ヵ月以内に売却すると、相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費（経費）として加算できます。この特例を「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といい、適用することで譲渡所得にかかる税金を軽減できます。

親が元気なうちに土地を売って現金を贈与した方が良いですか？

節税効果を期待するのであれば、土地の状態で相続しましょう。小規模宅地等の特例を活用することで、税負担を軽減できます。小規模宅地等の特例とは、土地の評価を最大80％減額できる制度です。たとえば居住用の土地であれば、330㎡までを80％減額できます。

相続登記が未了でも売買契約は結べますか？

相続登記が終わっていない状態でも、建築会社や不動産会社への相談は可能です。ただし相続登記が未了（被相続人が所有者のまま）の状態では、売買契約を締結できません。また現在は相続登記が義務化されています。

万が一正当な理由なく義務に違反すると、１０万円以下の過料を科せられる可能性があります。売却するかどうかによらず、早めに相続登記を済ませるようにしてください。

参考：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）｜東京法務局