アパート・マンションの賃貸経営に失敗するとどうなる？

アパート・マンションの賃貸経営が成功すれば、オーナー様は安定した家賃収入を得られるようになります。しかし、空室がなかなか埋まらなかったり、アパートローンの返済が滞ったりするなど、失敗する可能性があることも事実です。

万が一、アパートローンを組んでいて返済分の支払いができなくなった場合は、「物件を売却して返済する」という選択肢があります。収拾がつかなくなる前に物件を売却すれば、その時点で損切り（損失額の確定）も可能です。

しかしながら、物件を売却してもローンの残債を返済できないときは、どうなるのでしょうか？ここでは3つのパターンを紹介します。

競売にかけられてしまう

1つ目は、「競売」です。競売は、債権者の金融機関が債務者の保有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、認められた際に強制的に売却することを言います。

競売の場合は、債務者の意思とは関係なく、明け渡し時期のなども勝手に決められてしまいます。また、後述する任意売却の方が、競売より実勢価格に近く、高い価格での売却が見込めるため、競売は避けたいところです。

任意売却する

2つ目は、「任意売却」です。任意売却とは、物件の売却金額で全額返済できなかったり、不足金額を自己資金でも支払えない場合に、抵当権の解除を金融機関に承諾してもらって、売却することを言います。

抵当権とは、アパートローンなどを組んで万が一返済できない状況に陥った際、金融機関が物件を差し押さえられるようになる権利のことです。投資物件だけではなく、オーナー様の自宅も差し押さえられる可能性があります。

自己破産の可能性も出てくる

競売や任意売却によって物件を売却しても借金が残ってしまった場合、自己破産も検討することになります。

裁判所で自己破産の手続きを済ませると、税金を除く債務の支払いは全て免除されます。その代わり、今後5年～10年は借入ができなくなったり、自宅や自動車といった財産を処分されたりするなどデメリットも存在するため、あくまで最終手段と考えるべきでしょう。

賃貸経営で失敗しないためには、あらかじめ失敗例や失敗談をチェックして対策することが大切です。

アパート・マンション経営の失敗例や失敗談を参考にする

アパート経営・マンション経営は、始めた人全てが成功しているわけではありませんし、失敗をすることが最初から分かっていて始める人もいません。

しかし、失敗例や失敗談を参考に、アパート経営・マンション経営について学んでみることは非常に有益なことです。

初めてアパート経営・マンション経営をする方々は、それほど難しいものだとは感じていらっしゃらないかもしれません。

失敗例や失敗談を見聞し、経営の難しさを知ることで今後の経営に役立てていきましょう。

アパート・マンション経営に関する知識不足による失敗

アパート経営・マンション経営は購入さえすれば収入が得られるという単純なものではありません。また、棟単位のアパート経営・マンション経営は、サラリーマンの方のワンルームマンション購入による不動産投資とも趣が異なります。

購入する際にローンを組んだ場合も考慮すれば、ローンの返済・月々の家賃収入・月々の経営経費・控除される税金など、トータルで収支が黒字になっていないと経営成功とは言えません。相続・贈与が関係する場合、さらに検討項目は増えます。

つまり、上記トータルで「黒字」になって初めてアパート経営・マンション経営が成功していると言えます。
アパート経営・マンション経営成功を成功に導くためには、アパート経営に関するセミナーに参加、書籍の購読、体験者のブログを読むなど、様々な手段があります。

どれが最も正解で近道ということはなく、個々の事情・条件は違いますから、経営されるご本人が最も共感できる方法でまずはキャッシュフローや利回り、税金の計算などの基本知識を身に付けましょう。基本知識が身に付けばご自身にとってさらに必要な知識が見えてきますから、その分野での情報を積極的に蓄積していくことができます。

また、初期に黒字になったからと言って経営はそれで完結ではありません。空室が出てしまってそれが続くと収支は簡単に赤字になってしまいます。ですので、空室率をできる限り下げる経営が重要です。

空室率とは物件全体の部屋数に対して、その物件の空室が占める割合を指し、以下の計算式で算出できます。

空室率（％）＝空室数÷全室数×100

空室が出にくい物件を建築・購入することは大前提です。さらに購入後も需要に合わせたリフォームなども含め、空室が出ない対策を継続していくことが必要です。そのための知識も常にアップデートしていく必要があるでしょう。

情報量の不足による失敗

地元以外の地域での物件所有を考えている場合、周辺の情報収集を怠らないことが非常に重要ですが、全く知らない地域の情報を集めることには限界があります。

例えば、その地域のとある物件が、立地条件も良く、購入時には満室だったとします。
これなら利益はかなり出ると信じて購入に踏み切る、というケースも少なくありません。

しかし、購入時に満室だからといって、ずっと満室が続くかと言えば、そうではありません。
情報収集が足りず、このような経験をした方は非常に多いので参考にしましょう。

入居者が学生の場合、学校の在籍期間が限られているため、長期的に居住する可能性は低いと言えますし、地方出身者だった場合においても、地元にUターンして働く方も多いため、転居する可能性があります。

卒業や入学、人事異動のシーズンになると、一気に空室が出ることがあります。空室対策はアパート経営の健全な収支にとても重要です。

土地を購入して新しく物件を建てる場合、立地の良い所をリサーチして、その土地に合った間取りを考えることが空室対策として最初のポイントでしょう。

一方で、既に所有している土地に建設した場合、固定資産税・都市計画税の支払いが減るというメリットはありますが、立地を変更することはできないので空室対策に一層の注意が必要です。

こういったことを踏まえ、立地や入居者の特徴をきちんと把握したうえでの経営が重要になることを念頭に入れておきましょう。

さらに、取り扱うのが新築物件か中古物件かでも経営に関する着眼点は大きく違ってきます。 比較的すぐに借り手が見つかるような、言わば即戦力とも言うべき新築物件で経営する場合と、比較的安価で入手した中古物件をしっかりリノベーションして賃貸に出す場合、または満室などで安定経営している物件を購入する場合では、資金繰りも含めてアプローチはかなり違うものになるでしょう。

この場合、借り手と予想される人たちの属性にもかなりの違いがありますから、しっかりとしたマーケティングと情報収集が求められます。

前述のように経営開始当初は収支が黒字だったのに、途中から満室が維持できず経営状態が悪化してしまうのは物件の管理ができていないのはもちろんです。しかしそれ以前に、周辺の人気な物件とは何が違うのか、今いる入居者が不満に思っていることはないかのリサーチ不足など、情報収集の質と量に問題があります。

空室が出ない物件の立地・間取り・設備・内装・家賃などをしっかりリサーチし、空室が出にくい、出てもすぐに入居希望者が現れるような魅力的な物件を購入することが重要です。
さらに、購入後も清掃管理・リフォームなどで魅力的な物件の状態を維持し続けることが大切です。

資金繰りの甘さによる失敗

近くに新しいマンションが建設されてしまうと、入居者がそちらへ流れていってしまうことがあります。
以前は交通の便が良く、移動に手間のかからないエリアの物件が人気を博していたのにも関わらず、少し離れている郊外の物件の人気が高まって来るということもあります。

これは建物の価値以前に、その土地の価値が変化した事例です。
このような現象は、通勤先や学校へのルートよりもショッピングセンターが揃っていたり、便利な環境が整っていたりするなど、立地条件を入居者が優先する場合に起こります。

この場合、入居者を確保するためにオーナーは家賃を低めに設定したり、敷金・礼金なしにしたりする必要があります。ですが、やっと満室に近い状態にまですることができていても、当初予定していた収益を得ることができず、四苦八苦する可能性があります。

収入が減る一方で修繕費用などの出費は変わらないため、資金繰りが厳しくなってくるのです。
経営を始める前の調査の内容だけでは、このような失敗が起こることがあります。

時間が経つにつれ、周辺の状況や環境に変化が起こることを想定し、その場合の運用シミュレーションなどを綿密に行っておくことも、失敗を防ぐ手立てとなります。

日本全体で見れば人口は減少し、若年齢層の構成比も増加はしません。しかし、そのような状況でも、都心も地方も開発・再開発は積極的に進められています。

このような状況下では、賃貸物件に関する需要がどのように変化していくかを正確に見極めるのは容易なことではありません。

悲観的になり過ぎる必要もありませんが、楽観的になるのは危険です。物件を購入する場合や所有している土地に新築する場合には、建物周辺の土地の将来的な展望をしっかり確認し、資金計画はできるだけ厳しく立てて万が一の事態に備えておくのが得策でしょう。

そして土地を購入して新築する場合、一から取り組むからこそ立地も含めてオーナー様の理想通りの物件を作れる可能性は高くなります。しかし当然、その分だけ時間と労力が増します。資金計画がよりシビアなものになることは確実ですので、相応の覚悟が必要です。

目先の利益にとらわれての失敗

管理会社や不動産会社側がどうしても売りたい物件を持っているという場合があります。
こういった場合、業者側はオーナーになることを考えている人に満室状態の物件をまず見せますが、どうして満室なのか、そのことをきちんと調査することが非常に大切です。

それは、業者が満室状態の物件を見せるために、家賃を下げて入居者を確保しているケースがあるためです。

満室状態だからといってすぐに購入に踏み切ってしまうと、家賃収入が支払総額と比較してほとんど利益が出ないか、赤字状態であったりすることがあります。かといって突然家賃を値上げするわけにもいかない、といった困った状況に陥ってしまいます。

このような物件の場合、メンテナンスもきちんと行われていないことも多くあります。その結果、購入してからまもなくして修繕費などの支出費用が増えてしまい、困難な経営を強いられる、といった事態が起こります。

こういった失敗を防ぐためには、アパート経営・マンション経営に詳しい専門家をサポーターとして付けることを考える必要が出てきます。

不動産購入にはそれなりの資金が必要ですから、適切なアドバイスをもらえる専門家のサポーターの存在は心強く、ストレスから解放されて精神衛生上も良いでしょう。

また、それだけではなく、ご自身がいくつもの物件を自分自身の目で見て投資にふさわしい妥当な相場観を養っておくことも大切です。

満室の理由は説得力のあるものか、家賃の相場は周辺と比較して妥当か、管理状態に違和感はないかなど、物件の状況に関してご自身がしっかりとした判断基準を持っていれば、自分が購入するにふさわしい物件か否かを的確に判断できるはずです。

ローン（借金）による失敗

ローンを組むことのリスク

不動産投資に関して多くの方が恐れるのは「ローン返済ができなくなってしまい、該当物件を売却してもローンが完済できず借金が残ってしまう」という状況でしょう。

このような状況を回避するための注意点をお伝えします。

物件の評価額の妥当性

ローンを組んだ物件が立地・間取り・設備などトータルで見て、将来的にも不動産価値が低下せず満室状態が維持できる物件か否かを慎重に調査しましょう。

もしその物件に満室を維持するポテンシャルがなければ、収入減少によって収支は簡単に狂い、ローンの返済計画が頓挫してしまいます。

経費を見込んだ収支計画

不動産は経年劣化が避けられないものです。計画通りの収支を維持するためには修繕や設備改善のための資金が必要です。

物件の状態を正確に把握し、修繕費用を含めて収支計画を立てます。中古物件の場合には、特に大切です。

マンションの購入価格と家賃を元に計算し、実質的な利回り（家賃収入から管理費・修繕積立金・税金などの経費を差し引いて計算した利回りを指します）を踏まえた計画であることが重要です。この点をおろそかにしてしまうと空室は発生しやすくなり、その結果、収支は一気に転落します。

借入過多

基本的に空室が増えるほどアパート・マンションの経営は苦しくなりますが、どのくらい苦しくなるかは借入金の金額によって変わります。借入金を利用する場合、家賃収入から返済分を工面しなければならないからです。

借入金がなくても固定資産税や都市計画税などの税金、建物の保険料や管理費といったランニングコストは毎月発生します。ただし、これらは家賃収入の15％前後に過ぎないため、賃貸経営に対する影響は少なく、多少の空室が出たとしても深刻な状況にまで陥る可能性は低いです。

一方、借入金がある場合、毎月のランニングコストに返済分も加わってきます。空室率の増加によって家賃収入が減っていると、収支のバランスが崩れてしまいかねません。

アパート・マンション経営を成功させるためには、自己資金の割合を増やして、代わりに借入金の割合を減らすことが大切です。　物件価格やオーナー様の経済状況にもよりますが、一般的には購入価格の1～2割程度にあたる自己資金を用意するべきといわれています。

また、借入金とキャッシュフローのバランスも重要となってきます。キャッシュフローとは、直訳すると現金（キャッシュ）の流れ（フロー）を指しますが、投資の世界では「収入から支出を差し引いたあと、手元に残った現金」という意味で使われることが多いです。

キャッシュフローの計算方法としては、以下の「DCR法」があります。

年間の営業純利益（※）÷年間のローン返済額＝債務返済倍率
※家賃収入からローン返済額を除くランニングコストを差し引いたもの

債務返済倍率については、一般的に1.3以上であることが望ましいといわれています。

手元にある現金が多いほど、健全な賃貸経営ができるようになるため、いくら利回りが良くてもキャッシュフローが出ない経営は危険です。現金が尽きるとローン返済もできなくなるので、賃貸経営自体が失敗してしまいます。また、家賃滞納や突発的な修繕費用によって、急に現金が必要となるケースも考えられるため、キャッシュフローがあるに越したことはありません。

入居者トラブルによる失敗

オーナー様の経営手腕に問題がなかったとしても、入居者トラブルには注意しなければなりません。入居者トラブルが起きると、他の入居者が退去してしまったり、空室リスクが高まったりして、アパート・マンション経営の失敗につながる可能性もあります。

入居者トラブルにおける代表的な事例は以下のとおりです。

・騒音
・上階からの水漏れ
・入居者からのクレーム
・共有部分の侵害・破損
・ペットの飼育問題

上記のなかでも特に多く見られる事例は、騒音に関するトラブルです。寝ている時間帯に大きな音を立てて掃除をしたり、日頃から大音量で音楽を流したりするなど、様々なケースが存在します。

もし入居者から騒音トラブルの訴えがあった場合、適切に対応できないと入居者が引っ越して空室になったり、裁判にまで発展したりする可能性があるため、速やかに対応・改善することが大切です。

騒音トラブルの対策

騒音トラブルの対策としては、以下のような方法が挙げられます。

・施工時に各部屋の防音性を高める
・家電や楽器に関する使用ルールを定める
・騒音注意の貼り紙を掲示する
・騒音元の入居者に直接連絡を入れる

上記のうち「騒音元の入居者に直接連絡を入れる」については、公平な目線を持つことが大切です。被害を訴えた入居者が神経質過ぎるというケースも考えられるので、それぞれの話をしっかり聞いて判断しましょう。

管理会社に任せるのも一考

管理会社と契約を結べば、騒音も含む入居者トラブルが起こったとき、対応を代行してもらうことができます。ただし、質が低い管理会社に任せると、かえって状況が悪化する可能性もあるため、注意しなければなりません。信頼できる管理会社かどうか見極めるためには、事前に実績や対応力などを確認することが大切です。

家賃保証型サブリースによる失敗

アパート・マンション経営に関する業務を管理会社に任せる場合、管理委託とサブリース（一括借り上げ）という2つの契約形態があります。管理委託はあくまで業務の代行依頼ですが、サブリースは管理会社がオーナー様の物件を丸ごと借り上げたうえで、管理会社側で賃貸経営を行うというものです。

特に、家賃保証型サブリースの場合、空室が発生していても、管理会社から毎月一定の家賃収入が支払われます。手数料は管理会社によって変動しますが、物件が満室になったときの想定賃料の10～20％程度に設定されるのが一般的です。家賃収入から手数料を差し引いた金額が、オーナー様の手元に入ってきます。

家賃保証型サブリースの契約を結べば、オーナー様は賃貸経営を全て任せられるうえ、安定した家賃収入も得られるため、いいこと尽くめに見えます。ただし、実際に契約上で「家賃保証」や「空室保証」と謳われていても、条件によっては家賃も空室も保証されない可能性があるのです。例えば、空室が増えてくると、管理会社からオーナー様に対して家賃減額請求を行うことがあります。

家賃保証なのに家賃減額を求められることは、オーナー様の立場から見れば厳しい請求内容であるかもしれません。しかし、家賃保証型サブリースにおける家賃減額請求は、最高裁判例（平成15年10月21日第3小法廷判決）でも認められているため、減額せざるを得ない状況になる可能性が高いでしょう。

家賃保証型サブリースによる失敗を防ぐためには、契約内容や判例をよく調べることが大切です。

契約内容の確認を徹底する

家賃保証型サブリースの契約を結ぶ場合、少しでも疑問や不安を感じたなら、質問と回答を文書化しておきましょう。また、契約書は小さな文字で書かれた内容を含めて、一言一句しっかり確認することも絶対条件です。

特にサブリース賃料の見直し時期、敷金・礼金・更新料の分配、管理会社の変更などは必ず確認しておきましょう。

契約しないという選択肢もある

家賃保証型サブリースはリスクが大きいので、そもそも家賃保証型サブリースの契約自体を結ばないという選択肢もあります。良い条件が揃った物件を探したり、十分な自己資金を用意したりするなど、家賃保証型サブリースに頼らない賃貸経営を目指しましょう。

地震などの災害による失敗

アパート・マンションを経営するにあたって、軽視してはいけないものが災害リスクです。地震・台風・洪水といった自然災害はもちろん、入居者による過失や放火による火災も想定する必要があります。

災害が起きると部屋の一部だけではなく、部屋全体や第三者の部屋、ひいては建物全体にまで被害がおよんでしまう可能性もあります。被害が大きくなると、数千万円もの修繕費用がかかることも珍しくないため、オーナー様にとって大きな痛手になるでしょう。

災害への対策としては、やはり火災保険や地震保険に入ることがおすすめです。保険会社や契約内容によって補償範囲は変わってくるので、どこまで適用されるのか事前にしっかり確認しましょう。また、併せて対策方法も把握しておきましょう。

火災保険を検討する

火災保険に加入すると火災だけではなく、落雷・爆発・破裂・水災・風災・雪災・雹災・水漏れ・盗難など、様々な災害・損害に対する補償を受けることが可能です。

ただし、地震および地震に付随する災害・損害は補償範囲に含まれていないので、後述する地震保険に別途加入する必要があります。

地震保険も検討する

地震保険は火災保険の特約としてセットで提供されており、単独契約はできません。地震保険に加入すると、地震・噴火・津波によって発生した火災・損壊・埋没・流失などの損害に対して、補償が適用されます。ただし、門・塀・エレベーター・給排水設備だけの損害は補償範囲外です。

その他、共用部分の老朽化によって入居者が負傷してしまったとき、地震保険を適用できるケースもあります。

アパート・マンションの賃貸経営の成功のためには知識の習得を

アパート経営・マンション経営を成功するためにはいくつかのポイントがあります。
経営に関する知識の取得、充分な情報収集、計画的で無理のない資金計画、物件を見極める知識の蓄積やサポーターの存在、マーケティングに基づいたローン返済計画、経費までを見据えた収支計画などです。

一見難しそうに見えますが、それぞれ密接に関連していますので、基本的な部分から知識を蓄積していけばそうハードルの高いものではありません。

棟単位のアパート経営・マンション経営の成功の秘訣は、経営する方の的確な判断力にかかっており、その判断力は知識の蓄積でしっかり培われます。

また、アパート経営とマンション経営の違いについて、詳細は以下の記事にて説明しております。
知りたい方は、ぜひこちらをご覧ください。

関連記事はこちら：「アパート経営とマンション経営の違いとは」

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