失敗例から学ぶアパート経営・マンション経営成功のためのポイント

失敗例や失敗談を参考にする

アパート経営・マンション経営は、始めた人全てが成功しているわけではありませんし、失敗をすることが最初から分かっていて始める人もいません。

しかし、失敗例や失敗談を参考に、アパート経営・マンション経営について学んでみることは非常に有益なことです。

初めてアパート経営・マンション経営をする方々は、それほど難しいものだとは感じていらっしゃらないかもしれません。
失敗例や失敗談を見聞し、経営の難しさを知ることで今後の経営に役立てていきましょう。

経営に関する知識不足による失敗

アパート経営・マンション経営は購入さえすれば収入が得られるという単純なものではありません。また、棟単位のアパート経営・マンション経営は、サラリーマンの方のワンルームマンション購入による不動産投資とも趣が異なります。

購入する際にローンを組んだ場合も考慮すれば、ローンの返済・月々の家賃収入・月々の経営経費・控除される税金など、トータルで収支が黒字になっていないと経営成功とは言えません。相続・贈与が関係する場合、さらに検討項目は増えます。

つまり、上記トータルで「黒字」になって初めてアパート経営・マンション経営が成功していると言えます。

アパート経営・マンション経営成功を成功に導くためには、アパート経営に関するセミナーに参加、書籍の購読、体験者のブログを読むなど、様々な手段があります。

どれが最も正解で近道ということはなく、個々の事情・条件は違いますから、経営されるご本人が最も共感できる方法でまずはキャッシュフローや利回り、税金の計算などの基本知識を身に付けましょう。基本知識が身に付けばご自身にとってさらに必要な知識が見えてきますから、その分野での情報を積極的に蓄積していくことができます。

また、初期に黒字になったからと言って経営はそれで完結ではありません。空室が出てしまってそれが続くと収支は簡単に赤字になってしまいます。ですので、空室率をできる限り下げる経営が重要です。
空室率とは物件全体の部屋数に対して、その物件の空室が占める割合を指し、以下の計算式で算出できます。

空室率（％）＝空室数÷全室数×100

空室が出にくい物件を建築・購入することは大前提です。さらに購入後も需要に合わせたリフォームなども含め、空室が出ない対策を継続していくことが必要です。そのための知識も常にアップデートしていく必要があるでしょう。

情報量の不足による失敗

地元以外の地域での物件所有を考えている場合、周辺の情報収集を怠らないことが非常に重要ですが、全く知らない地域の情報を集めることには限界があります。

例えば、その地域のとある物件が、立地条件も良く、購入時には満室だったとします。
これなら利益はかなり出ると信じて購入に踏み切る、というケースも少なくありません。
しかし、購入時に満室だからといって、ずっと満室が続くかと言えば、そうではありません。

情報収集が足りず、このような経験をした方は非常に多いので参考にしましょう。

入居者が学生の場合、学校の在籍期間が限られているため、長期的に居住する可能性は低いと言えますし、地方出身者だった場合においても、地元にUターンして働く方も多いため、転居する可能性があります。

卒業や入学、人事異動のシーズンになると、一気に空室が出ることがあります。空室対策はアパート経営の健全な収支にとても重要です。

土地を購入して新しく物件を建てる場合、立地の良い所をリサーチして、その土地に合った間取りを考えることが空室対策として最初のポイントでしょう。
一方で、既に所有している土地に建設した場合、固定資産税・都市計画税の支払いが減るというメリットはありますが、立地を変更することはできないので空室対策に一層の注意が必要です。

こういったことを踏まえ、立地や入居者の特徴をきちんと把握した上での経営が重要になることを念頭に入れておきましょう。

さらに、取り扱うのが新築物件か中古物件かでも経営に関する着眼点は大きく違ってきます。 比較的すぐに借り手が見つかるような、言わば即戦力とも言うべき新築物件で経営する場合と、比較的安価で入手した中古物件をしっかりリノベーションして賃貸に出す場合、または満室などで安定経営している物件を購入する場合では、資金繰りも含めてアプローチはかなり違うものになるでしょう。

この場合、借り手と予想される人たちの属性にもかなりの違いがありますから、しっかりとしたマーケティングと情報収集が求められます。

前述のように経営開始当初は収支が黒字だったのに、途中から満室が維持できず経営状態が悪化してしまうのは物件の管理ができていないのはもちろんです。しかしそれ以前に、周辺の人気な物件とは何が違うのか、今いる入居者が不満に思っていることはないかのリサーチ不足など、情報収集の質と量に問題があります。

空室が出ない物件の立地・間取り・設備・内装・家賃などをしっかりリサーチし、空室が出にくい、出てもすぐに入居希望者が現れるような魅力的な物件を購入することが重要です。

さらに、購入後も清掃管理・リフォームなどで魅力的な物件の状態を維持し続けることが大切です。

資金繰りの甘さによる失敗

近くに新しいマンションが建設されてしまうと、入居者がそちらへ流れていってしまうことがあります。

以前は交通の便が良く、移動に手間のかからないエリアの物件が人気を博していたのにも関わらず、少し離れている郊外の物件の人気が高まって来るということもあります。
これは建物の価値以前に、その土地の価値が変化した事例です。

このような現象は、通勤先や学校へのルートよりもショッピングセンターが揃っていたり、便利な環境が整っていたりするなど、立地条件を入居者が優先する場合に起こります。

この場合、入居者を確保するためにオーナーは家賃を低めに設定したり、敷金・礼金なしにしたりする必要があります。ですが、やっと満室に近い状態にまですることができていても、当初予定していた収益を得ることができず、四苦八苦する可能性があります。

収入が減る一方で修繕費用などの出費は変わらないため、資金繰りが厳しくなってくるのです。

経営を始める前の調査の内容だけでは、このような失敗が起こることがあります。

時間が経つにつれ、周辺の状況や環境に変化が起こることを想定し、その場合の運用シミュレーションなどを綿密に行っておくことも、失敗を防ぐ手立てとなります。

日本全体で見れば人口は減少し、若年齢層の構成比も増加はしません。しかし、そのような状況でも、都心も地方も開発・再開発は積極的に進められています。

このような状況下では、賃貸物件に関する需要がどのように変化していくかを正確に見極めるのは容易なことではありません。

悲観的になり過ぎる必要もありませんが、楽観的になるのは危険です。物件を購入する場合や所有している土地に新築する場合には、建物周辺の土地の将来的な展望をしっかり確認し、資金計画はできるだけ厳しく立てて万が一の事態に備えておくのが得策でしょう。

そして土地を購入して新築する場合、一から取り組むからこそ立地も含めてオーナー様の理想通りの物件を作れる可能性は高くなります。しかし当然、その分だけ時間と労力が増します。資金計画がよりシビアなものになることは確実ですので、相応の覚悟が必要です。

目先の利益にとらわれての失敗

管理会社や不動産会社側がどうしても売りたい物件を持っているという場合があります。

こういった場合、業者側はオーナーになることを考えている人に満室状態の物件をまず見せますが、どうして満室なのか、そのことをきちんと調査することが非常に大切です。

それは、業者が満室状態の物件を見せるために、家賃を下げて入居者を確保しているケースがあるためです。

満室状態だからといってすぐに購入に踏み切ってしまうと、家賃収入が支払総額と比較してほとんど利益が出ないか、赤字状態であったりすることがあります。かといって突然家賃を値上げするわけにもいかない、といった困った状況に陥ってしまいます。

このような物件の場合、メンテナンスもきちんと行われていないことも多くあります。その結果、購入してからまもなくして修繕費などの支出費用が増えてしまい、困難な経営を強いられる、といった事態が起こります。

こういった失敗を防ぐためには、アパート経営・マンション経営に詳しい専門家をサポーターとして付けることを考える必要が出てきます。

不動産購入にはそれなりの資金が必要ですから、適切なアドバイスをもらえる専門家のサポーターの存在は心強く、ストレスから解放されて精神衛生上も良いでしょう。

また、それだけではなく、ご自身がいくつもの物件を自分自身の目で見て投資にふさわしい妥当な相場観を養っておくことも大切です。

満室の理由は説得力のあるものか、家賃の相場は周辺と比較して妥当か、管理状態に違和感はないかなど、物件の状況に関してご自身がしっかりとした判断基準を持っていれば、自分が購入するにふさわしい物件か否かを的確に判断できるはずです。

ローン（借金）による失敗

◆ローンを組むことのリスク

不動産投資に関して多くの方が恐れるのは「ローン返済ができなくなってしまい、該当物件を売却してもローンが完済できず借金が残ってしまう」という状況でしょう。
このような状況を回避するための注意点をお伝えします。

物件の評価額の妥当性

ローンを組んだ物件が立地・間取り・設備などトータルで見て、将来的にも不動産価値が低下せず満室状態が維持できる物件か否かを慎重に調査しましょう。
もしその物件に満室を維持するポテンシャルがなければ、収入減少によって収支は簡単に狂い、ローンの返済計画が頓挫してしまいます。

経費を見込んだ収支計画

不動産は経年劣化が避けられないものです。計画通りの収支を維持するためには修繕や設備改善のための資金が必要です。
物件の状態を正確に把握し、修繕費用を含めて終始計画を立てます。中古物件の場合には、特に大切です。

マンションの購入価格と家賃を元に計算し、実質的な利回り（家賃収入から管理費・修繕積立金・税金などの経費を差し引いて計算した利回りを指します）を踏まえた計画であることが重要です。この点をおろそかにしてしまうと空室は発生しやすくなり、その結果、収支は一気に転落します。

賃貸経営の成功のためには知識の習得を

アパート経営・マンション経営を成功するためにはいくつかのポイントがあります。

経営に関する知識の取得、充分な情報収集、計画的で無理のない資金計画、物件を見極める知識の蓄積やサポーターの存在、マーケティングに基づいたローン返済計画、経費までを見据えた収支計画などです。

一見難しそうに見えますが、それぞれ密接に関連していますので、基本的な部分から知識を蓄積していけばそうハードルの高いものではありません。

棟単位のアパート経営・マンション経営の成功の秘訣は、経営する方の的確な判断力にかかっており、その判断力は知識の蓄積でしっかり培われます。

また、アパート経営とマンション経営の違いについて、詳細は以下の記事にて説明しております。
知りたい方は、ぜひこちらをご覧ください。

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