「アパート経営・マンション経営は儲からない」は本当か

「アパート経営・マンション経営は儲からない」と言われることがあります。確かに十分検討しないまま始めるなら失敗してしまうリスクも高くなります。新築にしても中古物件を購入するにしても多額の初期投資が必要なため、アパート経営・マンション経営で儲けるためにはどのような準備や収支計画が必要なのでしょうか。

アパート経営・マンション経営が失敗する原因は？

アパート経営・マンション経営を始める目的は人によって違います。まず、その目的がはっきりしていないと失敗したり儲からない可能性が高くなります。税金対策として始めるのか、家賃収入で長期的に運用していきたいのかによって戦略は異なってくるので、目的に合った事業計画を立てることが大切です。また、事業計画を不動産業者に丸投げするのもよくありません。複数の提案を比較しつつ、オーナー様自身が事業計画に積極的に参加することが必要です。さらに、アパート経営・マンション経営では、メンテナンスや修繕も非常に大切です。管理が十分でないと建物の価値は減り、魅力のない物件になってしまいます。その結果入居者様が退去してしまったり、次の入居者様が決まらず空室リスクが高くなる可能性があります。

アパート経営・マンション経営で儲けるためのポイントとは

どのような物件が良いかは、アパート経営・マンション経営を始めようと考えている地域で、どのような需要があるのかを市場調査して判断する必要があります。例えば、近くに大学があればワンルーム、近くに大企業や学校があればファミリー向けの物件の需要が大きいかもしれません。あるいは高齢者が多ければバリアフリー化された物件が必要とされるでしょう。また、付加価値のある物件を選ぶことも大切です。例えば、音楽大学がある地域なら防音対策をすること、近くに女子大学があるならセキュリティを強化することはアピールポイントになります。さらに、近年ではペットを飼う人が増えているため、ペット可の物件にすることで他の物件と差別化を図ることができます。ドッグラン、ペットの足洗い場、玄関にリードを引っ掛けるフックを付けるなど、入居者様の目線に立った設計をすることで空室率を減らすことができるかもしれません。

いずれにしても実際にアパート経営・マンション経営を始めようと考えている場所に行って、自分の目で物件や地域情報を確かめることは非常に重要です。候補地を実際に歩いてみて、近隣にどれほど競合する物件があるか、空室の具合、どんな物件が不足しているのかなどを確認することが大切です。

アパート経営・マンション経営で儲けるための収支計画

収支計画を立てるには、まずは希望する物件を取得するために必要な費用を計算します。土地があって新築する場合は建築費、中古の場合は物件の購入費がその大半を占めます。次に、どれくらいの自己資金が準備できるかを考えます。そして、その地域での家賃の相場を徹底的に調査し、現実的な家賃を設定します。その上で、実際にその計画で経営が成り立つのかを様々な角度から分析し、長期的な目で見て、家賃収入から経費を引いた額が借入金の返済額よりも多くなるかどうかを見極めていきます。
収入は主に家賃収入ですが、空室が発生する可能性も考えておく必要があります。また、支出には借入金の返済の他にも、固定資産税、都市計画税などの税金、管理費、修繕費などがあります。また、アパート経営・マンション経営では、建物の費用は耐用年数や構造によって決められた利率を元に算出された減価償却という方法で経費を計上するなど、支出となるものの仕組みも把握しておかなければなりません。

これらのアパート経営・マンション経営における主な収入や支出を確認したら、収入から支出を差し引いた収益がどれくらいになるのか、年単位でまとめた収支計画書を作成します。収支計画では、中長期的な建物の劣化もふまえた家賃の下落や入居率の低下など、考えられるマイナス要因も含めて作成することが大切です。また、景気の動向や税制の変更によっても経営の指標は変化していくため、経営当初に立てた収支計画に頼らず、市場の動向に合わせて収支計画を定期的に見直すことも必要となります。

アパート経営・マンション経営の投資判断

アパート経営・マンション経営の採算が合うがどうかを判断するのに、表面利回り（単純利回り）、実質利回り（純利回り）などの指標があり、それぞれ以下の式で求めることができます。

・表面利回り＝年間収入÷投資資金額×100
・実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷投資総額×100

表面利回りは諸経費を考慮しない分、実質利回りに比べて高い数値が出るので、不動産広告などでは表面利回りで書かれていることがほとんどです。投資物件を検討するときにまず表面利回りを参考に絞り込んでいき、諸経費を考慮する実質利回りで採算性を確認していきます。しかし、利回りは採算性の判断の目安にはなりますが、必ずその利回りが得られることを保証するものではありません。
他にも投資判断の指標として、自己資本に対する収益性を表すキャッシュオンキャッシュリターン（CCR）などの指標もあります。様々な指標を収支計画と合わせて総合的に検討すると良いでしょう。

アパート経営・マンション経営は、しっかりとした市場調査や収支計画によりリスクを軽減することができます。また収支計画を立てる際は、現実的な計画に加えて最悪の場合も想定しておくと、どれくらいのリスクに耐えられるかの判断材料にもなります。もし自分が望んでいるほどの収益があげられないことが分かったなら、無理に計画を進めていくのではなく一旦立ち止まって計画を見直すことも、アパート経営・マンション経営で失敗しない秘訣だと言えるでしょう。