アパート経営・マンション経営で知っておきたい立ち退き交渉術

どのようなアパートでもマンションでも、建築してから数十年も経てばどうしても老朽化してきます。

オーナー様としては、老朽化したアパートやマンションは、家賃の下落や入居率の低下により収益が落ち込む可能性が高まります。

ある時点で建替えか売却かを検討する必要性が生じます。

しかしながら、オーナー様の事由により老朽化したアパートやマンションを建替えるにしても、更地にして土地を売却するにしても、入居者様に立ち退いていただかなければ何もできません。

しかし長年、自分が所有する物件に住み続けてくれた入居者様を、困らせるようなことはしたくありません。

そこで今回は、トラブルを回避するための立ち退き交渉術について説明することにします。

正当な事由を明確に提示

オーナー様から入居者様に立ち退きを依頼する場合は、正当な事由を示さなければなりません。

アパートやマンションの老朽化は、正当な事由になりますが、それをオーナー様が高圧的に「建物が老朽化したから建て替えるので立ち退いてください。 これは法的にも正当な事由と認められるので入居者様は拒否できません」と言っても入居者様は困惑するばかりで法的に精通していないと理解は得られません。

かえって反発を招くだけです。

入居者様には「建物が老朽化してきて地震の時など危険です。

災害時に入居者様の身に何かあったら大変なので建て替えることにしました。

申し訳ありませんが契約の解除に同意してください」という具合に、入居者様の立場を考慮した説明をすることが大切です。

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転居先の斡旋

入居者様は、建て替えの必要性を理解しても、自分たちが転居する先が見つからなければ、立ち退きに応じてはくれません。

しかも入居者様は一人一人、異なる事情を抱えています。

それに丁寧に対応する必要がありますが、オーナー様だけで入居者様の事情や希望に対し、立ち退きを実行することは不可能です。

そこで不動産業者の協力を取り付けて、個別に入居者様が転居する先を斡旋していくようにします。

入居者様は、自分が希望する条件にあった転居先が見つかれば、安心して、立ち退きに応じてくれる可能性が高まります。

立ち退き料は明確に根拠を示す

オーナー様の都合で立ち退いてもらう場合は、どうしてもいくらかの立ち退き料は発生してしまいます。

オーナー様としては、できるだけ低く抑えたいと考えるのは当然ですが、うまく交渉しようとするとかえって入居者様の反発を買う可能性があります。

そこで立ち退き料は根拠を明確に示して提示し、入居者様の要望もよく聞いて調整していくことが大切です。

立ち退き料を算定する要素としては以下のようなものが考えられます。

• 引っ越しにかかる費用、敷金、礼金、仲介手数料など。
• 立ち退きによって入居者様が事実上失う利益の補償。店舗の場合は営業権や収益の補償など。
• 立ち退くことで消滅する利用権。いわゆる借家権（主に戸建ての場合）。

上記の内容にこだわらず、入居者様が主張することで妥当と思えるものがあれば、柔軟に対応することで交渉はスムーズに進みます。


オーナー様の都合による立ち退きの場合は、入居者様の希望をよく聞くことが、交渉をスムーズに進める上で大切ですが、入居者様が無理難題を主張する場合には、毅然とした態度で拒否することも必要です。

入居者様と立ち退き交渉がこじれた場合は、弁護士をたてて解決する方法がありますが、そこまで状況が深刻化する前に双方が納得できるよう、立ち退きが実行できることが最善だと言えるでしょう。


立ち退き交渉は非常に難しく、難航することもあるため、不動産会社や管理会社へ交渉を任せた方が良い場合もあります。そのためには普段から付き合い、信頼のおける業者を見つけることが重要です。