土地活用の利回りと利益について

利用していない土地を有効活用しようと思っても、不動産経営の経験がないためどうしたらいいかわからず、そのままにしてあるという話をしばしば聞くことがあります。確かに不動産経営は、知識を何も持たずに行えるほど簡単ではありません。しかし、専門家でなければ、必ず損してしまうというのも誤りです。しっかりとした知識を身につければ、誰でも不動産経営で成功するチャンスがあります。
そこで今回は、不動産経営をする上で欠かすことのできない知識、土地活用の利回りと利益について解説します。

失敗しない土地活用と利益の考え方

所有する土地を有効に活用し、利益を生むためには、土地活用で失敗しない、その土地にあった活用方法を選択することが大切です。
たとえば駅から遠く離れている場所で賃貸マンションを経営しようとする場合、通常は家賃が安く、入居率が悪くなるために成功するかは見通しがつきません。しかし周辺に、散歩に適した大きな公園があったり、学校や医療機関、ショッピングセンターなどの施設が充実していたりすると、住環境のよさから賃貸マンション経営に適した場所となります。
土地活用には、賃貸マンション経営以外にもさまざまな方法があります。月極めやコインパーキングなどの駐車場、トランクルームや倉庫などの物流施設の不動産経営、コンビニやスーパーなどの商業施設をテナントとするビル経営、クリニックや整骨院、老人ホームやデイサービスなどの医療系・介護系施設への不動産経営など多岐にわたっています。失敗しない土地活用をするためには、数多くの選択肢の中から、所有している土地に適しているものが何かを見極めることが大切です。
その上で、それらのビジネスモデルがどれくらいの利益を生むのか、冷静にシミュレーションし、比較検討することが重要です。

土地活用の利回りとは

所有している土地の活用方法を考える上で、明確な根拠に基づいていない、勘やイメージで決めてしまうのは危険です。最低でも、それぞれの活用方法によって家賃から得られる利回りがどうなるかをきちんとシミュレーションしておくことが必要です。そしてその際に役に立つのが利回りという考え方です。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、それぞれに計算方法が異なります。アパートやマンション経営を例にみていきましょう。

・アパートやマンション経営をする場合の計算（表面利回り）

表面利回りは諸経費等を考慮しないため、素早く簡単に利回りをつかむことができます。そのため計画の初期段階で、いくつかの活用法を比較・シミュレーションしなければいけない時などは、計算が簡単にできるため役立ちます。しかし計画が進んだ段階では、より綿密な計算が必要となります。その際よく使われるのが実質利回りで、以下の計算式で求めます。

・アパートやマンション経営をする場合の計算（実質利回り）

実質利回り（％）＝{（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋初期の諸経費）}×100

実質利回りでは、諸経費を考慮に入れるため、土地活用後の実際に運用した場合に近い利回りを把握することができます。

最終的に決断する際には、空室による収入減やリフォームやリノベーション費、修繕費など将来必要と思われる費用をすべて盛り込み、できるだけ実態に即した細かな条件を設定して実質利回りを計算することをおすすめします。
実際に不動産経営を始める場合は、厳しい条件を設定しても最低限必要な利回りを確保できるようにしておきたいものです。