アパート経営・マンション経営に興味があっても、自己資金が少ないなど金銭的な理由で自分にはできないと考える方も多くおられます。実際に、自己資金だけでアパート経営・マンション経営を始めることができる方ほとんどいません。たいてい金融機関からの融資を受けて始めます。では、どれくらいの自己資金が必要なのでしょうか。また、必要な資金をどのように調達すればよいのでしょうか。
今回は、アパート経営・マンション経営をする上で重要となる自己資金の目安や資金調達方法について解説します。
アパート経営・マンション経営に必要な自己資金の目安は？
自己資金がたくさんあれば、物件の選択肢も広がりさまざまな面で有利だと言えます。しかし、たいていは限られた自己資金と、ローンを併用して投資を始めます。一般的に、購入価格の10～30%程度が自己資金の目安だと言われています。しかし、物件の規模や、不動産投資の手法によっても違ってくるので、自己資金の少ない人でもアパート経営・マンション経営を始めている人もいます。
自己資金が多ければ、毎月のローンの返済額を抑えることができます。また、ローンにかかる金利の支払いも少なくて済みます。しかし、自己資金が少ないと、ローンの返済に追われ、空室率が高くなるにつれて経営が苦しくなる可能性があります。アパート経営・マンション経営では一度購入すれば、その後は家賃収入を得られるだけというわけではありません。初期費用を借り入れから捻出できても、運用後の修理費など維持管理などの費用も必要です。健全な運用のためにも初期資金以外の費用も始めの段階で準備することが大切です。
必要な資金はどのように調達するの？
アパート経営・マンション経営に必要な資金は、金融機関から借りる（調達）ことができます。一般の住宅ローンは、借りる人の返済能力を主に審査しますが、アパートローンの場合は、その人の信用力に加え、建物の価値、経営の採算性・事業性も審査されます。金融機関によって融資に積極的だったり消極的だったり違いがありますが、審査の通りやすさは、都市銀行が最も厳しく、地方銀行、信用金庫の順に比較的通りやすくなります。また、金融機関によって金利の設定は異なりますが、都市銀行が安く、地方銀行、信用金庫の順に高くなる傾向があります。さらに、不動産会社と金融機関が提携し独自のプランを提供している「提携ローン」を勧められることもあります。提携ローンは、金利面での優遇があることや、審査期間が短く、比較的審査に通りやすいというメリットがある反面、自分に合ったプランが選べないなど、選択肢が少ないというデメリットがあります。また、ノンバンク（クレジット会社や信販系など）からの融資もありますが、アパートローンと比較した場合、一般的に審査が早い反面、返済期間が短い、金利が高いなどの理由から、アパートローン審査が終わるまでのつなぎ融資的な利用方法に向いている傾向があります。
長期的に安定した経営をするには事業計画が重要
アパート経営・マンション経営を始めるには多額の資金が必要です。物件の購入や建築資金だけでなく、固定資産税などの税金や、修繕費など経営に必要になる資金も必要です。いかに借入れリスクを減らし、安全な資金調達ができるかを含め、事業計画をしっかりと立てていないと、大きな負債を抱えてしまうかもしれません。どれくらいの収益が見込めるかについても現実的な見方をする必要があります。満室時の利回りだけで計算していると、空室が発生したときにすぐに赤字になってしまうかもしれません。空室リスクや経年劣化に対する修繕費や家賃調整など事業計画をしっかりと立てることで、長期的に安定したアパート経営・マンション経営をすることができます。
アパート経営・マンション経営を始めるために、どのくらい自己資金が準備できるかによって選択肢が違ってきます。また、アパートローンを利用する場合も、金融機関によって金利も返済プランもさまざまです。よく計算して無理のない事業計画を立てるようにしましょう。