アパート経営・マンション経営でローンを活用するメリット

アパート経営・マンション経営をする際、自己資金がどの程度準備できるかに関わらず、ローンを活用することにはメリットがあります。ローンにはどのような種類があるのでしょうか。また、ローンを活用することで、どのようなメリットがあるのでしょうか。今回は、ローンを活用した場合のアパート経営・マンション経営について解説します。

アパートローンと住宅ローンは何が違うの？

アパート経営・マンション経営では、自己資金以外に必要な費用をアパートローンによって資金調達するのが一般的です。住宅ローンでは、本人の家族が住むための住宅および付随する土地を購入するための資金を借りるのに対し、アパートローンは、購入資金以外にも、アパート・マンションの建築資金、リフォーム資金、現在所有しているアパート等の修繕・改築、以前に借入れたアパートローンの借換え資金などとしても利用することができるなど幅広い用途に使えるローンです。

住宅ローンとアパートローンでは、使い道が違うため、審査の基準も違います。住宅ローンでは、借りる人の年収や勤務先など返済能力（与信能力）が重視されます。一方、アパートローンの場合は、本人の返済能力だけでなく、物件の担保としての価値や、安定した家賃収益が得られるのかも重視されます。

住宅ローンと比べて、アパートローンの方が物件の事業性などを厳しく審査し、金利も高い傾向にあります。金融機関によって設定されている金利に違いがあるのでローンを組む前にしっかりと確認することが必要です。

ローンを活用して収益性を高める「レバレッジ効果」とは？

自己資金が少なくても、ローンを利用し収益の大きな物件を購入することで、レバレッジ効果を期待することができ収益性を高めることができます。レバレッジとはてこを意味し、少ない自己資金でより大きな金額の取引を行うことを指します。不動産ではローンを用いてレバレッジをかけることができます。

例えば、自己資金1000万円で、利回り10%の物件を購入する場合、ローンを活用しないで1000万円の物件を購入すると年間収益は100万円(1000万×10%)になります。しかし、自己資金1000万円とローン4000万円で5000万円の物件を購入すると、年間収入は500万円(5000万円×10%)になります。ローンの金利を3%とすると、年間で支払う利息は120万円(4000万×3%)です。ローンを活用した場合の実質の年間収益は380万円(500万－120万)になります。この差額がレバリッジ効果によるものです。

同じ自己資金、同じ利回りで運用しても、ローンを活用するかどうかで280万円(380万円－100万)も収益が違ってきます。このように少ない資金でより大きな利益を得られるのがレバレッジ効果です。ただし、どの程度のレバレッジ効果が期待できるかは、借入の金額や金利の変動によって大きく変わってきます。ただし、金利負担等の条件によっては、リバレッジ効果を期待せず、ローンを利用しない方が、より収益性が高くなる場合もあります。

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不動産投資ローンを活用するときの注意点は？

不動産投資ローンを活用することにはメリットもありますが、注意点もあります。

上記の例では、利回りを10%と仮定していました。しかし、実際には満室の状態がずっと続くわけではなく、空室が発生することがあります。空室期間が長ければ長いほど、家賃収入が減ってしまいます。また、経年劣化や近隣の相場に合わせて家賃を下げなければならないかもしれません。そうなると、想定していた収益が得られなくなります。さらに、不動産投資ローンで、変動金利型を選択した場合は、金利の変動によって収益性が大きく違ってきます。

レバレッジ効果だけを期待して過大な不動産投資ローンを組むと、空室問題や家賃変動、金利変動によって毎月赤字が積み重なり、返済ができなくなってしまう危険があります。

アパート経営・マンション経営では、空室リスクを避けることが安定経営において最も重要です。空室により家賃収入が減ってローンの支払いができなくなり、さらに大きな負債を抱えることも考えられます。入手しようとしている物件が、将来的に安定運用が可能かなど、よく調査して間取りを含め、その地域の需要に合っている物件か見極めることが重要です。

ローンの返済計画

ローンは、相続時に債務を課税遺産からのぞくことができるだけでなく、金利を必要経費として確定申告で計上できますので、自己資金で間に合うという人でも、ローンを利用して建てた方が得であると考えられます。

そこで、ローンの返済計画について考えてみましょう。

ローンの返済方法として「元利均等方式」と「元金均等返済」の2つがありますが、アパート経営・マンション経営の場合は「元利均等方式」での返済が一般的です。

この元利均等方式は、返済開始時から完済するまで、毎月同じ金額を返済していく方法です。

例えばこの「元利均等方式」で2,000万円の融資を受けたとします。金利の上昇を考慮して、年利3.5%の20年返済で考えてみましょう。

この場合月々の返済額は115,991円。年間返済額は1,391,893円となります。

金融機関との取引状況や、行おうとしている事業計画の内容に応じて、大きく条件が異なってきますので、このあたりも考慮して返済計画を建てていきましょう。

多くの場合利用されているのは民間ローンですが、厳しい条件や制限などのハードルをクリアすることができれば、長期・低利の公的融資を利用することもできます。

ひとくちにアパートローンをいっても、当然のことながら金融機関ごとに審査基準をはじめ、融資限度額や返済方法などを含め、商品内容が異なります。

ローンを活用する場合は多くの金融機関へ相談し、しっかりとローンに関する理解を深めながら進めていくようにしましょう。