空室対策や建替えで満室経営に転換しよう！原因と対策を詳しく解説

賃貸経営において「空室」は最大のリスクです。家賃収入が減少するだけでなく、物件の収益性が下がり、経営そのものが不安定になるおそれもあります。空室対策というと、家賃の値下げを思い浮かべがちですが、本質的には物件の魅力不足やターゲットとのミスマッチが原因となっていることが多いため、入居者のニーズを的確な把握、募集方法の見直し、建替えなど、多角的な取り組みが必要です。

この記事では、空室が発生する原因を明確にした上で、効果的な対策や費用対効果の考え方について詳しく解説します。

空室対策や建替えは、賃貸経営では避けられない施策

空室は賃貸経営において大きなリスクとなり、収益の悪化や資産価値の低下を招きます。家賃を下げるだけでは根本的な解決にならないため、物件の魅力を高めたり、入居者ニーズに対応したりすることが重要です。

特に老朽化が進んだ物件では、修繕では限界があり、建替えによる物件の価値の根本的な見直しも1つの方法です。また、オーナー様がすべて対策するのは大変なため、管理会社やサブリースの活用によって、空室リスクを抑えつつ安定経営を実現する選択肢もあります。

いずれにしても早めの対策が、将来的な満室経営への第一歩になります。

空室が発生する主な原因

賃貸物件に空室が生じる理由はさまざまですが、その多くには明確な原因があります。空室を改善するには、まず「なぜ部屋が空いてしまっているのか」の正しい理解が欠かせません。ここでは、空室が発生しやすい代表的な原因について解説します。

■空室が発生する主な原因

築年数・老朽化の影響

建物が古くなるにつれて、外観の劣化や設備の古さが目立ち、入居者に選ばれにくくなります。耐震性や断熱性などの性能面でもマイナス評価を受けることがあり、空室が長引く要因となります。修繕では改善が難しい場合は、建替えも視野に入れてもよいでしょう。

周辺環境の変化

周辺環境の変化により、以前は人気のあったエリアでも入居希望者が減るケースがあります。大学や企業の移転、再開発の影響、商業施設の減少などがあると入居者の動線やニーズが変化し、空室が目立つようになります。

家賃・敷金・礼金の設定が割高

家賃が周辺相場より高かったり、敷金・礼金が割高だったりすると、入居希望者の負担が大きくなり、他物件との比較で選ばれにくくなります。相場に合わせた価格設定の見直しや、フリーレントの導入なども有効な対策です。

設備・間取りの問題

古い設備や時代に合わない間取りは、入居をためらう大きな要因です。例えば3点ユニットバス、狭いキッチン、和室中心の間取りなどは、現在のライフスタイルに合わないと敬遠される傾向があります。人気設備を導入するだけでも、空室解消につながります。

管理・入居者対応の不備

共用部の清掃が不十分だったり、トラブル対応が遅かったりすると、入居者の満足度が下がり、退去や口コミによる評価低下につながります。こうした管理不備は、新規入居の妨げにもなるため、適切な管理体制の構築が重要です。

入居条件の厳しさ

「ペット不可」「高齢者不可」「外国人不可」などの条件を設定していると、入居希望者の幅が狭まり、結果として空室が長期化するリスクがあります。特に高齢者や外国人の需要が高まっている今、柔軟な対応が求められています。

競合物件の存在

同エリアに競合物件が多く、設備や価格で劣っていると入居者に選ばれにくくなります。また、魅力的な物件でも、広告写真の質が低かったり、情報が不足していたりすると、募集力が弱く内見数が伸びないケースもあります。情報発信の強化も空室対策の一環です。

ここまで紹介した空室の原因に対応するには、建替えといった根本的な改善も視野に入れることが大切です。生和コーポレーションでは、オーナー様のお悩みに合わせて最適な空室対策をご提案いたします。ぜひご相談ください。

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効果的な空室対策の具体的方法

空室対策は、物件の状況や立地、ターゲット層に応じて最適な手法を選び、組み合わせることが大切です。ここでは、実際に効果が見込める具体的な対策を紹介します。

＜効果的な空室対策の具体的方法＞
・ターゲット層の見直し
・家賃・敷金・礼金の見直し
・募集体制の強化
・内見率向上のための物件準備
・設備・サービスの導入
・リフォーム・リノベーションの活用
・建替えによる抜本的な改善
・サブリースの活用
・長期入居の促進
・外国人入居者の受け入れ

ターゲット層の見直し

物件の立地や間取りに合わせて、単身者やファミリー、学生、高齢者などの狙うべき入居者層を明確にすると、より的確な施策を講じられます。ターゲット層を見直せば、無駄なリフォームを避け、必要な改善策の絞り込みが可能です。ニーズを調査する手法は、次のような方法をおすすめします。

＜ニーズ調査の手法＞
・仲介会社へのヒアリング
・現地エリアの競合物件分析
・入居者アンケート・レビュー確認
・成約者・内見者の傾向分析

家賃・敷金・礼金の見直し

家賃はもちろん、敷金・礼金の設定も重要です。初期費用の高さは入居の大きなハードルになります。周辺相場と比較し、見直しやキャンペーン導入を検討しましょう。見直しのポイントは下記のとおりです。

募集体制の強化

物件の魅力を正しく伝える体制づくりも重要です。広告の質や掲載数、仲介会社との連携次第で、内見数や成約率に大きく影響します。募集強化のポイントは下記のとおりです。

＜募集強化のポイント＞
・複数の仲介会社に同時に依頼
・写真や間取り図を高品質で提供
・キーボックス設置で内見のハードルを下げる
・仲介業者向けインセンティブ（広告料など）を用意

内見率向上のための物件準備

実際に物件を見に来た際の印象は、成約に大きく影響します。室内の第一印象を良くする工夫を行いましょう。内見の準備をする際のチェックリストは、下記のとおりです。

＜内見準備のチェックリスト＞
・室内の清掃や消臭ができているか
・明るい照明に交換できているか
・可能であれば家具を配置してモデルルーム化できないか
・エントランス・ゴミ置き場、ポストなどの共用部は整備できているか
・セルフ内見やオンライン内見は導入できないか

設備・サービスの導入

入居者が求める設備を整えると、他物件との差別化が図れます。導入すべき設備はターゲット層によって異なります。新しい設備やサービスの導入例は下記のとおりです。

■主な設備・サービス導入の例

リフォーム・リノベーションの活用

建物や設備の古さが原因の空室には、部分的なリフォームやデザイン性のあるリノベーションが効果的です。ポイントを絞って、費用対効果の高い改善を行いましょう。

＜よくあるリフォーム例＞
・和室から洋室への変更
・バス・トイレの分離
・キッチン・洗面・トイレの更新
・床材や壁紙の張り替え
・アクセントクロスで印象づけ

建替えによる抜本的な改善

築年数が古く、設備や間取りに時代遅れ感がある場合は、建替えによる抜本的な改善が効果的です。新築なら最新ニーズを満たした物件に生まれ変わり、長期的な収益性の向上も期待できます。

サブリースの活用

空室対策の実行が難しい場合は、生和コーポレーションのような専門企業によるサブリース（一括借上げ）を活用すれば、空室リスクを軽減しながら安定した収益を確保できます。オーナー様の受取賃料は抑えられますが、管理の手間を大きく減らせるメリットがあります。

長期入居の促進

新規入居を増やすだけでなく、既存入居者に長く住んでもらう工夫も空室対策になります。退去が減れば、その分空室率も下がります。長期入居を促す施策は、下記のとおりです。

＜長期入居を促す施策＞
・更新料減額など、更新時の条件緩和
・トラブル対応の迅速化
・定期的な設備点検・メンテナンス
・季節ごとの挨拶や簡単なプレゼント
・入居者向けの専用問い合わせ窓口の整備

外国人入居者の受け入れ

在留外国人の増加に伴い、外国人を入居対象とすると、空室解消のチャンスは広がります。一方で、文化や生活習慣の違いから、ゴミ出しや騒音などで近隣トラブルに発展するケースも少なくありません。リスクを抑えて円滑に受け入れるためには、単に入居を許可するだけでなく、事前のルール周知やサポート体制の整備が欠かせません。外国人入居者を受け入れる際のポイントは下記のとおりです。

＜外国人入居者を受け入れる際のポイント＞
・保証会社を活用し、家賃滞納リスクを回避
・入居前に契約内容やルールを母国語で説明
・ごみ出しや近隣マナーについての指導
・外国語対応が可能な管理会社を選択

生和コーポレーションの空室対策のポイント

生和コーポレーションでは、単発的な空室対策ではなく、建てる前から運用後までを見据えた一貫したサポートによって、高い入居率と安定した賃貸経営を実現しています。生和コーポレーションが誇る募集力、建物の品質、そして長期的な経営支援という3つの強みを詳しく紹介します。

＜生和コーポレーションの空室対策のポイント＞
・入居率98％以上を支える募集力と客付け力
・競合物件と差別化するデザイン性と高品質な建物づくり
・長期経営を支える一括借上げと管理・メンテナンス体制

入居率98％以上を支える募集力と客付け力

生和コーポレーショングループでは、退去受付から原状回復、募集、入居引き渡しまでを一貫して自社グループ内で対応しています。そのため、無駄な工程がなく、スピーディーな入居付けが可能です。空室期間を最小限に抑えられる点は、オーナー様にとって大きなメリットといえます。

また、独自の仲介業者ネットワークを構築しており、幅広い募集チャネルを活用できる点も強みです。東京、大阪、名古屋、福岡の4大都市圏を中心として、4,000棟超・8万戸超という豊富な運用実績をもとに、エリアごとの賃貸需要や成約データを蓄積しています。これらのデータを活かせば、市場に即した適切な家賃設定が可能となり、98％以上の高い入居率の維持につながっています。

競合物件と差別化するデザイン性と高品質な建物づくり

生和コーポレーションでは、立地やエリアのマーケット調査を入念に行った上で、その地域で「選ばれる物件」となる建物を企画・提案しています。賃貸需要の高い間取りや、入居者ニーズに合った設備を的確に取り入れ、完成後も高い競争力を保てる物件づくりが可能です。

設備面では、宅配ボックスや無料インターネットなど、現代のライフスタイルに合った仕様を積極的に採用。さらに、遮音性や耐久性といった目に見えにくい性能にもこだわり、東京大学の研究者と共同で開発した「100年賃貸」シリーズを展開するなど、長く住み続けられる建物を追求しています。

デザイン面においても評価は高く、複数の建物でグッドデザイン賞を受賞。見た目の美しさだけでなく、企画力やコンセプト設計まで含めた丁寧なものづくりが、入居者から選ばれる理由となっています。

長期経営を支える一括借上げと管理・メンテナンス体制

賃貸経営を長期的に安定させるためには、運用フェーズでのサポート体制も欠かせません。生和コーポレーショングループでは、建築から管理までをグループ一体で対応できる体制を整えています。

グループ会社による一括借上げ（サブリース）制度を活用すれば、空室リスクや家賃滞納リスクを回避し、安定した家賃収入の確保が可能です。建築時に提案した家賃水準で借上げを行うため、将来の収支計画も立てやすく、安心して経営を続けられます。

また、トラブル時や退去時の入居者対応や建物管理、原状回復工事などもグループ内で対応しているため、スピーディーです。オーナー様の手間を最小限に抑えながら、長期にわたって安定した賃貸経営を実現できる点が、生和コーポレーションの大きな特長です。

空室を防ぎ、満室経営を実現しよう

空室対策は一時的な施策ではなく、物件の状況や市場環境に応じて継続的に取り組むべき経営戦略のひとつです。空室の原因を正しく把握し、効果的な対策を実行すれば、安定した賃貸経営につなげられます。

ご自身ですべてを対応するのが難しい場合は、信頼できる専門会社に相談するのが効果的です。生和コーポレーションでは、空室対策はもちろん、以下のような幅広いサポートをワンストップで対応いたします。

＜生和コーポレーションがおすすめする空室対策＞
・建物管理：清掃・点検・修繕など、建物の維持・管理業務を一括して対応し、資産価値を維持
・一般管理：入居者対応や家賃回収、契約手続きなどの煩雑な業務を代行し、オーナー様の手間を軽減
・サブリース：生和コーポレーションが物件を一括で借り上げ、毎月定額の賃料を保証
・建替え：老朽化が進んだ物件を新築に建替え、設備・間取り・耐震性などを一新

空室にお悩みの方は、まずは現在の物件状況を客観的に見直し、今後の方向性を検討してみてはいかがでしょうか。生和コーポレーションが、満室経営の実現に向けて力強くサポートいたします。
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よくある質問

賃貸経営で空室対策が重要なのはなぜですか？

空室は、家賃収入の減少につながり、賃貸経営の安定性を大きく損なう原因です。長期間空室が続くと、固定資産税や管理費用などの固定コストだけがかかり、収益性が低下してしまいます。また、空室が目立つと物件全体の印象も悪化し、ほかの部屋の退去を誘発しかねません。そのため、早めに空室対策を講じ、常に満室に近い状態の維持が、安定経営のカギとなります。

賃貸物件に空室が生じる原因を教えてください。

空室が発生する主な原因として、築年数の経過による老朽化、ニーズに合わない間取り・設備、周辺相場と比べて割高な家賃・初期費用などが挙げられます。また、共用部の清掃不足や管理体制の不備、募集体制の弱さ、入居条件の厳しさなども原因になります。まずは物件の現状を正しく把握し、原因に応じた対策が重要です。

主な空室対策にはどんなものがありますか？

代表的な空室対策は、家賃や敷金・礼金の見直し、人気設備の導入、物件のリフォームやリノベーション、入居者ターゲットの再設定などがあります。また、建物全体を建替えて収益性を根本から見直す方法や、サブリースを活用して空室リスクを管理会社に任せる方法もあります。物件や立地条件に合わせて、最適な対策の選択がポイントです。