一棟マンション経営にかかる初期費用・維持費用はいくら？相場や成功するためのポイント

土地の活用法を探るなかで、一棟マンション経営にかかる初期費用・維持費用の内訳や特徴について、気になっている方も多いのではないでしょうか。

マンション経営では、初期費用としてマンションの建築費用や登記費用などが、維持費用としては管理委託費用や所得税などがかります。一棟マンション経営の安定性を高めるには、それぞれの内容を詳しく把握して、事前に備えておくことが大切です。

本記事では、一棟マンション経営にかかる初期費用や初期費用を抑える方法、維持費用、マンション経営の成功のコツなどを解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

一棟マンション経営が儲かる仕組みやメリットとは？

一棟マンションの安定的な経営を実現させるためにも、まずは儲かる仕組みやメリット、利回りについて知っておきましょう。

儲かる仕組み

一棟マンションの経営は、家賃収入を得ることで儲かる仕組みです。家賃収入から火災保険料や借入金返済費、管理費、修繕費などを差し引き、収支がプラスであれば経営は問題ないといえます。

また、一棟マンション経営の特徴は、マンションの全戸から家賃収入を得られることです。マンションの一戸もしくは数戸を所有して賃貸を行なう区分マンション経営では、一棟マンション経営に比べ、空室になった場合に家賃収入がゼロになるリスクが高くなります。

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マンション経営は儲かるって本当？仕組みや収益を得る方法を徹底解説

メリット

一棟マンション経営のおもなメリットには、以下3つが挙げられます。

・需要変動が少ない
・資産価値が高い
・将来的な売却も目指せる

需要変動に波のあるオフィス用物件と異なり、マンションは居住用の物件です。そのため、ニーズが大きく変動するリスクは低いといえるでしょう。特に、駅から近い土地や交通の便が良い土地などは、賃貸として高い需要が見込めます。

一棟マンション経営は投資対象としての資産価値が高いため、所有することで融資の与信枠が増え、高額な融資を受けやすくなる点もメリットでしょう。

◇利回り 投資額に対して得られた利益の割合を利回りといい、一棟マンション経営などの土地活用では重要なポイントとなります。一般的に利回りは、一棟マンションを経営する地域によって変わり、長期にわたって経営することで上がっていく傾向です。 なお、経費も考慮した実質利回りを計算する際は、以下の計算式を使います。 ・実質利回り＝｛（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格｝×100 収支計画を立てる際は、上記の計算式なども参考にしつつ、着実に儲けの出る賃貸経営となるか事前に確認しておくことが大切です。

一棟マンション経営にかかる初期費用

次に、一棟マンション経営にかかる初期費用の内訳を以下に示します。

① マンションの建築・付帯工事費用
② 登記費用
③ 借入金の保証料・事務手数料
④ 印紙税
⑤ 火災保険料・地震保険料
⑥ 仲介手数料
⑦ 建築確認申請にかかる手数料
⑧ 入居者募集の広告費用
⑨ 不動産取得税

上記のように、一棟マンションの経営に必要となる初期費用の項目は複数あります。それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

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マンションの建築・付帯工事費用

自身が所有する土地に一棟マンションを新築する際は、建築費用と付帯工事費用がかかります。建築費用は、建てる地域や建物の規模などで変わりますが、令和4年（2022年）の国土交通省による坪単価の全国平均は以下のとおりです。

建築タイプ	坪単価
木造	約56万円
鉄筋鉄骨コンクリート造	約93万円
鉄筋コンクリート造	約89万円
鉄骨造	約86万円

※参考：
国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計」

また、付帯工事として電気・ガス・水道の引き込み工事や、地盤改良工事、外構工事などが必要です。なかでも外構工事では、敷地外周のフェンス・コンクリート塀、駐車場、自転車置き場などを設置するため、建物の仕様によって費用が大きく変わります。

登記費用

マンションが完成したあとは、以下の登記が必要です。

登記の種類	特徴	税率
表題登記	建物を新築した際に必要な申請	－
所有権保存登記	不動産の所有者を示すために必要な申請	0.4％
抵当権設定登記	住宅融資契約の担保として登録が必要な申請	0.4％

表題登記には登録免許税がかかりませんが、所有権保存登記には土地や建物の評価額に対して0.4％、抵当権設定登記には借入額に対して0.4％の税金がかかります。なお、司法書士に登記を依頼する場合は、依頼費が別途必要となります。

借入金の保証料・事務手数料

金融機関から借り入れをした際は、保証会社と契約を結んだうえで、保証料・事務手数料の支払いが必要です。一般的に保証料の目安は、借入額の2％程度とされています。

また、事務手数料は定額型と定率型の2種類に分かれており、それぞれ料金の目安が異なります。

・定額型：3万円～10万円程度の一律料金を支払う
・定率型：借入額の1～3％程度の料金を支払う

定額型と定率型のどちらを選ぶかによって、事務手数料の金額が大きく変わるケースもあるため、支払い方法は慎重に検討することをおすすめします。

印紙税

契約書に添付する収入印紙の代金として、印紙税がかかります。マンション建築時は「
建設工事請負契約書」などが課税文書に該当します。

また、印紙税額は契約金額の区分によって異なります。

契約金額	本則税率	軽減税率
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

※参考：
国税庁「土地売買契約書」

上表のとおり、契約金額の区分が高いほど印紙税も高額になります。なお、令和6年（2024年）3月31日までは、上記の表に記載の軽減税率が適用されます。

火災保険料・地震保険料

火災保険は、火災のほかに自然災害や人為的な被害に対する補償として使える保険です。一方、地震保険は火災保険の特約として付帯させることが基本で、火災保険の補償外となる地震災害に対する備えとなります。

これらの保険に入ることで、マンション全体もしくは一部に被害が生じた場合のリスクに備えられるでしょう。なお、金融機関から融資を受けるにあたり、火災保険の事前加入は必須条件となっています。

仲介手数料

管理会社を介して、新規入居者と契約した場合は、仲介手数料が発生します。これは入居者の募集活動や手続きなどに必要な手数料で、契約成立時のみ成功報酬として支払います。

宅地建物取引業法に基づいた仲介手数料の上限は、以下のとおりです。

・貸主・借主のどちらか一方から受け取る報酬額：家賃1ヵ月分×0.5＋消費税
・貸主・借主の双方から受け取る報酬の合計額：家賃1ヵ月分＋消費税

ちなみに、貸主もしくは借主が事前に承諾した場合は、「家賃1ヵ月分＋消費税」の仲介手数料をどちらか一方が支払っても問題ありません。一般的には、借主側のみが仲介手数料を支払うケースが多く見られます。

建築確認申請にかかる手数料

建築を予定しているマンションが「建築基準法やその他の条例に則っているか」を証明するために、自治体もしくは民間の指定確認機関のチェックが必要です。この確認を依頼する際に手数料がかかります。建築確認申請が受理され、建築確認済証が交付され次第、工事がスタートします。

手数料は建築確認申請の段階でかかるほか、天井裏や床下を確認する「中間検査」、建物の完成時に行なう「完了検査」の各工程でも必要になります。

入居者募集の広告費用

管理会社へ広告掲載を依頼することで、入居者の早期獲得につながりやすくなります。広告費用の相場は、家賃1～3ヵ月程度とされていますが、競合物件の有無や地域によっても異なります。

また、入居率の増加を目的として、物件に付加価値となる設備をつける際も、費用が別途かかる点は留意しておきましょう。設備の例として、ゴミステーションや駐車場、セキュリティシステム、無料インターネット設備などが挙げられます。

上記のように住みやすい環境を整えることで、より多くの入居者を確保しやすくなります。どのような設備を増やすべきか、管理会社と相談しておくとよいでしょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、マンションを取得する際に1回のみ納税義務が発生する税金です。不動産の固定資産税評価額に対して、土地および家屋（住宅）は4％の税率がかかります。
※令和6年（2024年）3月31日までは3％に軽減

ただし、住宅を新築した場合は、特例措置として課税標準より1,200万円の控除を受けられます。なお、都道府県によって違いはありますが、納税時期は取得から3ヵ月～半年程度が一般的です。

一棟マンション経営で初期費用を抑える方法4選

一棟マンション経営で初期費用を抑える方法には以下が挙げられます。

① 自身で登記を実施する
② 税金・保険料を分割払いする
③ 金利の低い金融機関を選ぶ
④ 複数の会社を比較して建築費を抑える

一棟マンション経営には多くの費用がかかるため、少しでも安く抑えたいものです。初期費用を抑える4つの方法について、さっそく確認しましょう。

自身で登記を実施する

自身で登記を行なえば、司法書士や土地家屋調査士に対する支払いは発生しません。そのため、初期費用を抑えやすくなります。しかし、自身で登記を行なうのは珍しいケースであるため、一般的にはなるべく低価格で依頼できる司法書士を探すことをおすすめします。

近年はオンラインでのやり取りに対応している事務所もあるので、近場にこだわらず遠隔地の司法書士も候補に入れるとよいでしょう。司法書士事務所によっては、あらかじめ必要書類をそろえることで、値下げ交渉に応じてくれるケースもあります。

税金・保険料を分割払いする

不動産取得税は一括払いが原則ですが、支払いが難しい場合は分割払いも可能です。納税通知書に記載の税事務所へ相談のうえ、合理的な理由があると認められれば、分割払いへと変更できます。

また、保険料の支払い方法を長期一括払いから年払い・月払いへ変更することも、初期費用を一時的に抑える方法として有効です。例えば、火災保険の場合、年払いを選択することで保険料は長期一括払いよりも割高になりますが、1年ごとに補償内容を見直せるなどのメリットもあります。

金利の低い金融機関を選ぶ

基本的に長期の借り入れとなる借入金は、金利の大小が総返済額に大きく影響します。なるべく低金利で借り入れできる金融機関を選ぶことで、初期費用も含めて返済負担を軽減できるでしょう。

景気動向の変化などにともなう金利変動がなく、返済額を一定に保てる長期固定金利を選ぶことで、返済額の増減リスクを抑えやすくなります。

複数の会社を比較して建築費を抑える

場合によっては、複数の会社へ建築の見積もりを依頼して、内容を比較・検討することも選択肢に入れるとよいでしょう。ただし、比較する際は、金額だけでなく実績・会社規模なども考慮のうえ、総合的に判断して決めることが大切です。

一棟マンション経営にかかる維持費用

一棟マンションを経営するにあたっては、以下の維持費用もかかります。

① 共用部分の光熱費
② 修繕費・リフォーム費用
③ 管理委託費
④ インターネット設備利用料
⑤ 損害保険料
⑥ 固定資産税・都市計画税
⑦ 所得税
⑧ 借入金返済費

ここからは、一棟マンション経営の維持にかかる費用の特徴を解説するとともに、サブリースを利用した場合についても紹介します。サブリースとは、賃貸経営を行なうオーナー様から、サブリース会社が賃貸物件を借上げる方式のことです。

賃貸物件の入居者募集や入居者からの家賃回収などは、サブリース会社が行なうため、オーナー様の管理における手間がかかりません。また、サブリース会社に経営を任せた場合、賃貸物件の入居の有無を問わず、家賃からサブリース手数料などを差し引いた「保証賃料」を支払ってもらえる利点もあります。

共用部分の光熱費

階段や廊下、エントランスなどの共用部分で使われる電気代や水道代には、共益費や管理費が充てられます。共益費や管理費は入居者から集金が可能ですが、不足分はオーナー様負担となる点は留意しておきましょう。

サブリースでも、共用部分にかかる費用の不足分はオーナー様負担が一般的です。ただし、場合によっては、サブリース契約の手数料に共用部分のメンテナンス費用が含まれていることもあります。

修繕費・リフォーム費用

マンションの老朽化にともなう修繕や、入居者の退去後のリフォーム、エレベーターの定期メンテナンスなどに費用がかかります。積立金として毎月の家賃から計画的にためておくと、将来に向けた資金を作れるでしょう。

サブリースの場合も、修繕・リフォームの費用は基本的にオーナー様が負担しなければなりません。ただしこちらも、契約内容によっては設備交換にかかる費用が手数料に含まれているケースもあります。

管理委託費

マンション経営にかかる管理を、管理会社へ委託する場合は管理委託費がかかります。一般的な手数料は賃料の3～5％程度で、入居率に応じて賃料収入が変わります。

サブリースの場合、一般的な手数料は賃料の10～20％程度です。管理会社に依頼するよりも手数料が高くなりますが、入居率を問わず一定の保証賃料を得られるメリットがあります。

インターネット設備利用料

全戸型のインターネット設備を設置する場合は、初期工事費用の分割払いとサービス保守費用に対する支払いが発生します。特に近年は、インターネット設備の有無が入居率を左右するため「無料インターネット完備」のように宣伝することで、入居率アップにつながりやすくなるでしょう。

なお、サブリースの場合も、インターネット設備の利用にかかる費用はオーナー様負担となります。

損害保険料

一棟マンション経営の維持費用として、火災保険や地震保険に関する損害保険料の支払いが必要です。資金に余裕がある場合は、長期一括払いを選択することで、年払いよりも保険料を抑えられるでしょう。

保険会社によって長期一括払いの期間は異なりますが、一般的には2年～5年の間で支払い年数を選べます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションや土地などを所有している場合に納める税金です。基本的に市町村税として納税（※）し、税額は「課税標準額×1.4％」で求めます。
※東京都23区のみ都税として納める

一方、都市計画税は、市街化区域（すでに市街地である、もしくは市街化を推進している区域のこと）に土地や建物を所有する場合に納める税金です。

また、固定資産税と都市計画税は、以下のように住宅用地の特例を適用できます。

区分		固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分	価格×1／6	価格×1／3
一般住宅用地	小規模住宅用地以外の住宅用地	価格×1／3	価格×2／3

※参考：
東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

一棟マンションでは、小規模住宅用地の特例が適用されることが一般的です。というのも、一棟マンションなどの賃貸集合住宅では、「戸数×200平方メートル」分が小規模住宅用地として認められ、この小規模住宅用地の範囲を土地が超えるケースは稀なためです。

なお、サブリースの場合も、固定資産税と都市計画税はオーナー様負担となります。

所得税

家賃で収入を得ている場合は所得税を納める義務があり、税額は控除や経費を引いた課税所得をもとに計算されます。課税所得の金額に応じて、所得税の税率は以下のように7段階に分かれています。

課税所得の金額	税率	控除額
1,000円から194万9,000円まで	5％	0円
195万円から329万9,000円まで	10％	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20％	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23％	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33％	153万6,000円
1,800万円から3,999万9,000円まで	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

※参考：
国税庁「No.2260 所得税の税率」

サブリースの場合も、保証賃料として収入を得ているため、所得税がかかることは変わりません。

借入金返済費

マンション建築の際、借入金を組んだ場合は毎月の返済が発生します。借入金の利息に関しては、確定申告の際に経費として計上できることがポイントです。

もちろんサブリースの場合も、借入金の返済にかかる費用はオーナー様負担となるため、収支計画をしっかりと立てておかなければなりません。

一棟マンション経営で気を付けたいリスクと対応策

一棟マンション経営には、おもに以下のリスクがあります。

・金利上昇のリスク
・空室のリスク

金利上昇や空室に関するリスクの内容と対応策を知っておけば、一棟マンションにおける経営の安定性を高められます。

金利上昇のリスク

マンションの建築などにかかる費用を借入れる際は、将来的に金利が上昇する可能性を考慮しておきましょう。固定金利型の借入金を選択のうえ、繰り上げ返済していくことも有効な手段の一つです。

また、返済負担が大きくなるため、頭金なしでの借入れはなるべく避けたほうがよいでしょう。自己資金として、費用全体の1～3割程度を目安に確保しておくことをおすすめします。

空室のリスク

経営しているマンションに空室ができてしまうと、家賃収入の減少に直結するので要注意です。対応策として、間取りや駐車場の有無など、地域のニーズに沿った設計を行ないましょう。

定期的なメンテナンスやリフォームを行ない、物件としての価値を保つことも、空室リスクを抑えるためのポイントです。

関連ページ：
マンション経営の仕組みとは？メリットとリスクも解説！

一棟マンション経営を成功させる3つのポイント

一棟マンション経営を成功させるポイントとして、以下3つが挙げられます。

・キャッシュフローの計画を立てる
・物件価値を高めるために設備投資を惜しまない
・信頼の置けるパートナーと協力する

具体的なポイントを把握しておくことで、一棟マンション経営が成功しやすくなります。

キャッシュフローの計画を立てる

一棟マンション経営に取り組む際は、キャッシュフロー（家賃収入から税金や借入金返済分を引いたもの）に余裕を持たせ、資金を回せるように計画を立てることが重要です。

また、設備の修繕や、部分的なリフォームなど、イレギュラーな事態も想定したうえで計画を立てておきましょう。キャッシュフローの安定した一棟マンションであれば、将来売却する場合の査定額が高まる可能性もあります。

設備投資を惜しまず物件価値を高める

空室リスクを回避するうえでポイントとなるのは、入居者目線で「住みたい」と思える物件かどうかです。物件価値を高めるために、設備投資を惜しまないことで、一定の入居率を保ちやすくなります。

例えば、在宅ワークの利便性を高めたい場合は、集中できるワーキングスペースを設けたり、オンラインでの操作が可能なIoT対応のエアコンやライトを設置したりするとよいでしょう。入居者のニーズを踏まえた設備を導入することで、賃貸物件としての価値が上がり、周辺のマンションとの差別化も図りやすくなります。

信頼の置けるパートナーと協力する

一棟マンション経営は、不動産投資のなかでも規模が大きい領域となります。建築、入居者募集、運営などを円滑に進めるには、信頼の置けるパートナーとの協力が不可欠です。

信頼できる管理会社を見つければ、入居率アップに向けた取り組みやキャッシュフローなど気になることを詳細に相談できます。その結果、安定性の高いマンション経営を実現しやすくなるでしょう。

関連ページ：
アパート経営・マンション経営を成功させる4つのコツ

まとめ

一棟マンション経営は、高い入居需要が見込めるうえ、家賃収入による安定的な経営を実現しやすい土地活用です。ただし、初期費用や維持費用がかかるため、費用を抑える対策やリスク回避はしっかりと行なう必要があります。

52年にわたって土地活用に取り組んできた生和コーポレーションなら、土地の特徴やオーナー様のご意向を踏まえたマンション経営をご提案可能です。これまでの累積着工戸数は10万戸以上の実績があるうえ、入居率は98％台と高く、多くのオーナー様にご満足いただける土地活用のパートナーとして歩んで参りました。

一棟マンション経営を検討したいというオーナー様は、ぜひ当社までご相談ください。