アパート経営・マンション経営をはじめるタイミング
何事にもはじめるタイミングが大切だということはよく言われることですが、アパート経営・マンション経営にもはじめるタイミングを見極めることは大切です。
よく聞くのは「定年退職後にアパート経営・マンション経営をはじめた」という話ですが、これははじめるタイミングとしては少し遅いと考えておくのが一般的です。
現役のうちにローンを組んで物件を購入しているのであれば、その返済分は賃料で賄い、自らの収入は生活や貯金にまわすことができます。
しかし退職後にはじめると、退職金である程度の資金は得られていたとしても、十分な利益を得られそうな物件を購入するとなると、ローンを組まないわけにはいかないのが実情です。
足りない分についてはローンを組むことになりますが、生活費と同時に必要経費やローンの返済が必要になり、これらを全て家賃収入から出すとなると、どうしても生活に余裕がなくなってしまいます。
ですので、働き盛りの頃からアパート経営・マンション経営を始め、退職するころにはローンが終了しているのが理想的なタイミングなのです。
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土地や物件をリサーチする
アパート経営・マンション経営をはじめる際には、事前に周囲の不動産市場を調べておくことも大切です。
自分が所有する土地や購入しようとする土地・物件が、どのような価値があるのか、将来的に価値は上がるのかどうかなど、多角的に調査・評価する必要があります。
調査のためには、立地調査を行います。主観的な視点からでなく、周囲からどのような土地と見られているかを、客観的な視点から分析し、そのデータから考察をすることが重要です。
現在、または未来にはどのような入居者が入ると予測されるか、土地の周辺状況の変化だけではなく、街としての人口動態や世帯数の推移はどうなるか、或は、商業をはじめとした企業進出はどうなっているか、最終的にきちんと利益が上げられるか、などを、統計やデータなどを調査した上で分析しておきます。
収益シュミレーションを行う
購入するアパートやマンションの計画を立てたら、そこから生み出されるであろう収益がどのくらいのものであるか計算してみます。
この時点では厳密な計算ではなく、シミュレーションを行ってみます。
家賃を設定する際には、周辺の賃料相場を参考にするとバランスを取りやすいでしょう。
周辺にどのような構造の建物が多いのか、周辺物件の間取りや面積・広さはどのようなものが多いのか、その上で家賃がいくらに設定されているのか、併せて、それらの建物の入居状況もチェックして、家賃設定の参考にしましょう。
家賃の決め方は、主観的に陥らず、入居者の立場になって実際に物件を探すつもりで調査をし、その結果、所有する建物を最大限評価した場合の金額を周辺の調査データから導きだし、その上で、満室経営にできる金額を家賃として設定するのがおすすめです。
この家賃を元に、どれだけの支出が必要になるかを計算し、どの程度の利益が得られるか、シミュレーションを行ってみます。
初期投資費用の回収を焦らない
アパート経営・マンション経営をはじめて行う方は、初期投資費用を意識してしまう傾向にあります。
アパートやマンションを建てるのであればその費用は多額ですし、土地も併せて購入するということになればその資金も必要になります。
既にある土地と建物の両方を購入するか、建物だけを購入するかによっても初期投資費用は異なってきますが、はじめての場合はとにかく最初に投資した金額をできるだけ早く回収したいという気持ちが強く出てしまう傾向がありますが、この焦りには気を付けましょう。
この焦りが元で、結果として、客観的にみると高い家賃と思われてしまうような、本来の価値以上の家賃を設定してしまうことにも繋がってしまいます。
このように部屋の価値に合わない家賃を設定してしまうと、空室が生まれ、当然、家賃収入も落ち込み、収支計画や資金計画が崩れてしまうことになります。
メンテナンス費用についても、収益を上回るのではないかと不安になることがあるかもしれません。
これはアパート経営・マンション経営の計画次第です。
計画時点から、10年20年先のメンテナンス費用を出来る限り抑えられるように配慮して、リフォームや建設を行うことで、収益が得られないというリスクを回避することができます。
初期費用そのものよりも、建物選び、土地選び、不動産会社選びなどを重視し、下準備をしておくことが大切です。
これだけの下準備が整ったら、アパート経営・マンション経営を実行に移す段階に入りましょう。