現在では、不動産投資は会社員などの本業を他に持っている方が、副業として始められるケースが多いようです。収入源を複数持つことは、これからの時代ますます盛んになっていくでしょう。

では、不動産投資を本業とし、賃貸物件から得る家賃収入のみで生計を立てることは可能なのでしょうか。生計を立てるのに十分な収入はいくらぐらいなのか、収入を得るための流れと仕組みを紹介しながら検証します。

家賃収入とは？

家賃収入とは、わかりやすく説明すれば「アパートやマンションといった賃貸物件の入居者から受け取る家賃」のことです。ただし、家賃収入といっても、すべてがオーナー様の手元に入ってくるわけではありません。家賃収入からさまざまな経費を差し引いたうえで、そのあとに残った金額「不動産所得」がオーナー様にとっての実質的な利益となるのです。計算式で表すと、以下のようになります。

不動産所得＝家賃収入として得られる総収入金額－さまざまな経費

家賃収入については、「不労所得」といわれています。一般的なサラリーマンの場合、労働の対価として給与所得が支払われますが、その金額は労働量も踏まえながら決定されることになります。

一方、家賃収入は入居者さえいれば、一定の金額が毎月支払われます。オーナー様の労働量は直接関係ないため、不労所得と呼ばれるのです。ただし、オーナー様が何もしなくていいわけではなく、物件の情報収集や入居者の管理など取り組む必要があります。

アパート・マンションの賃貸経営における収入の内訳

アパート・マンションの賃貸経営で生計を立てるには、家賃収入の内訳をしっかり把握したうえで、キャッシュフローを回すことが大切です。各項目について見ていきましょう。

家賃

物件ごとに設定された家賃は、賃貸経営における利益の大半を占めています。家賃はオーナー様が指定した期日までに、入居者が前払いで振り込むのが基本です。そのため、当月末日になったら、前月分の家賃がきちんと振り込まれているか確認しなければなりません。

しかし、空室が出るとその分だけ家賃が減るので、いかに空室を減らすかということが重要になります。

共益費

共益費とは、集合住宅の共有部分を維持・管理するために使う費用です。家賃の一部として、入居者から毎月家賃と一緒に徴収します。

共有部分の電気や水道料金や定期清掃などにあてられるケースが多いですが、共益費の使い方について法律的な決まりはないため、オーナー様によって用途はさまざまです。

礼金

礼金とは、オーナー様と入居者が賃貸契約を締結したとき、初期費用として入居者が支払う謝礼金です。礼金は入居者に返還しないため、オーナー様の手元にそのまま入ってきます。

一般的に家賃の1～2か月分が相場ですが、最近は空室リスク対策として入居者の負担を減らすため、礼金を0円に設定しているケースも多いです。自分が所有する物件の空室状況も見ながら、どのように設定するか検討しましょう。

更新料

更新料とは、賃貸借契約書を更新するとき、入居者がオーナー様に支払う費用です。

一般的に更新時期を2年ごとに設定している物件が多く、こちらも家賃の1～2か月分が相場となっています。更新料を支払うより引越しをするという入居者もいるため、礼金と同じく空室リスク対策として徴収しないオーナー様も多いです。

その他

駐車場がある場合、契約している入居者から駐車場賃料を別途徴収することも可能です。また、敷地内に自動販売機を設置している場合、そこから収入を得ることができます。

アパート・マンションの賃貸経営における支出の内訳

家賃収入が不動産所得としてオーナー様の手元に入ってくるまで、さまざまな経費が差し引かれます。確定申告を行なうとき、賃貸経営にかかった費用を必要経費として計上すれば、税率を抑えて節税することが可能です。家賃収入による利益を増やしたいなら、支出の内訳もしっかり把握しておきましょう。

税金

賃貸経営をする場合、以下のような税金がかかってきます。

・所得税
・固定資産税
・都市計画税
・不動産購入の際の不動産取得税
・登録免許税
・事業税
・収入印紙代

このような不動産関係の税金は経費として計上することができます。確定申告のときに判別しやすいよう、賃貸経営にかかった税金とプライベートでかかった税金をしっかり整理しておきましょう。

保険料

物件を所有する場合、火災保険や地震保険といった損害保険に加入するのが一般的ですが、このような損害保険の保険料も経費として計上することが可能です。ただし、損害保険の掛け金は契約期間や補償内容によって変動するので、数年単位で契約を結んでいる場合、1年単位で割って経費計上しなければなりません。例えば、5年契約で100万円支払っている場合、1年あたりの経費は20万円となります。

業務委託料

賃貸経営における管理業務を不動産管理会社に任せている場合、業務委託料を毎月支払わなければなりませんが、これは経費として計上できます。業務委託料にはさまざまな費用が含まれますが、代表的なものは以下のとおりです。

・物件の清掃費用
・共有部分の設備点検費用
・入居者を募集するための広告宣伝費用

業務委託料の相場については、家賃の2～5％が一般的です。不動産管理会社によって支払いペースや相場が異なる可能性もあるので、事前にしっかり確認しておきましょう。

税理士や司法書士への報酬

賃貸経営に関する書類手続き（登記・確定申告など）を税理士や司法書士に代行してもらったり、経営上のトラブル解決を弁護士に依頼したりする場合、対価として報酬が発生します。このような、税理士や司法書士、弁護士などに支払う報酬も経費として計上することが可能です。なお、賃貸経営と関連性がない依頼の報酬については、当然ながら経費として計上はできません。

減価償却費

減価償却費とは、アパートやマンションの建物部分・設備部分にかかってくる経費です。賃貸経営に関する経費のなかでは最も金額的に高くなりますが、経費として計上することができます。

減価償却費を算出する場合、物件の購入金額を国が定めている「法定耐用年数」で割って、分割してから経費計上します。例えば、3,300万円で木造アパートを購入した場合、木造アパートの法定耐用年数は22年となるため、以下の計算式から減価償却費を求めることが可能です。

3,300万円÷22年＝150万円

所有している物件や付随する設備の構造・用途がどうなっているのか、あらかじめ確認しておきましょう。

修繕費

その名のとおり、アパートやマンションの修繕にかかる費用です。以下のような費用については、修繕費として経費に計上することができます。

・排水溝の修理費用
・破損したガラスの交換費用
・壁紙の貼り替え費用
・入居者退去時のハウスクリーニング代

なお、修繕費として積み立てているお金は経費計上の対象外です。

ローン金利

建物を取得するためにローンを組んだ場合、ローン自体の元金を経費にすることはできませんが、利息分なら経費として計上できます。また、融資における手数料も経費計上することが可能です。

なお、建物の取得だけではなく、設計費用や旧建物の解体費用をローンに組むケースもあるので、その辺りも含めて確認しておきましょう。

家賃収入が発生する流れ・仕組み

家賃収入が発生する流れ・仕組みを説明します。

物件入手

まずは、マンション・アパートなどの賃貸物件を購入（あるいは建築）します。ただし、物件の購入・建設資金調達には、アパートローンを組むなどの資金繰りも必要です。
賃貸経営は、一室から始められるマンション投資から一棟単位のアパート経営まで幅が広いので、資金調達の内容もケースバイケースでしょう。

賃貸開始

賃貸物件として入居者を募集し、空室を埋めます。オーナー様が、直接不動産仲介会社に依頼して入居者を募集する方法もあれば、入居者募集から入居・退去手続き、物件管理まで不動産管理会社に委託する方法もあります。

こういった管理を委託すれば、オーナー様が自ら物件管理・賃料集金などの業務を行う必要はありません。

家賃入金

入居者から家賃が入金されます。不動産管理会社に業務を委託している場合は、管理料・手数料などが引かれた分がオーナー様の収入です。

そして年間の家賃収入の総額から、前項で説明した管理費・修繕費などを引いた分が、不動産投資から得た所得となります。

ここで、1点注意しておきたいのが、家賃収入には確定申告が必要になるということです。
ただし、本業で会社勤めをしていて会社が年末調整を行う場合、給与所得や退職所得以外の所得（家賃収入など）が年間20万円以下であれば、確定申告は必要ありません。

また、確定申告の種類により提出書類や帳簿の付け方、受けられる控除などが異なります。
例えば、白色申告は、簡単な帳簿づけで問題ありませんが、青色申告で受けられる特典がありません。

一方で青色申告は、白色申告よりも複雑な帳簿づけをする必要がありますが、特別控除をはじめとした特典が利用できます。

確定申告が必要な場合、白色と青色どちらの方法で申告するかは、それぞれのメリット・デメリットやご自身の経営規模などを考慮した上で判断するのがよいでしょう。

家賃収入で生計を立てるための目安金額とは

家賃収入だけで生計を立てる目安金額として、年収1,000万円を例に考えてみましょう。それでは、この数字を達成するには、具体的にどのような規模で賃貸経営を行えばよいのか、以下の物件を例に考えます。

・物件価格…1億円
・利回り…10％
・家賃収入…1,000万円／年
・ローン返済…500万円／年（固定金利3.2％、15年返済）
・経費…収入に対して30％かかるとして300万円

上記条件で考えた場合、年間のキャッシュフローは以下のようになります。
1,000万円－500万円－300万円＝200万円

これを踏まえると以下のように計算でき、年収1,000万円超えを達成するためには、1億円の物件5棟が必要となります。

200万円×5＝1,000万円

年収1,000万円でのキャッシュフローの計算例

では次に、年収1,000万円の場合のキャッシュフローを計算していきましょう。

以下のような条件の物件で賃貸経営を行った場合を例にします。この場合、物件購入資金は全額フルローンの融資審査が通っても、初期費用の7％＝700万円程度は現金が必要です。

物件価格：1億円
利回り：10％
初期費用：700万円
キャッシュフロー（手残り）：200万円／年
以上の条件の物件を購入していくと、下記のようにキャッシュフローを考えることができます。

・1年目…1棟目購入　現金700万－初期費用700万＋手残り200万＝200万
・2年目…現金200万＋手残り200万＝400万
・3年目…現金400万＋手残り200万＝600万
・4年目…現金600万＋手残り200万＝800万
・5年目…2棟目購入　現金800万－初期費用700万＋手残り400万＝500万
・6年目…現金500万＋手残り400万＝900万
・7年目…3棟目購入　現金900万－初期費用700万＋手残り600万＝800万
・8年目…4棟目購入　現金800万－初期費用700万＋手残り800万＝900万
・9年目…5棟目購入　現金900万－初期費用700万＋手残り1,000万＝1,200万

フルローンが組めた場合、計算上は9年かければ物件のキャッシュフロー（手残り）だけで年収1,000万円超えが達成できます。

ただし、実際の融資金額には制約があるため、上記の計算はあくまで例であることを念頭に置きましょう。

家賃収入で生計を立てる方法

家賃収入で生計を立てるやり方には、大きく分けて以下の2パターンが考えられます。

土地を保有している場合

土地を所有している場合はその土地を担保に借り入れし、建物だけでローンを組むことができるため、土地・建物で借り入れをする場合と比較してローンの返済金額が少なくなります。

そのため、計画通りに入居者が入れば早めにキャッシュフローが期待できます。具体的には以下の方法が考えられるでしょう。

・賃貸用住宅を建てて家賃収入を得る
・事業用の事務所・店舗などを建て、企業などに貸付して収入を得る

土地と建物を購入する場合

土地を保有しておらず、アパートローンを組んで土地・建物を購入する場合、ローンの返済金額が多いため、キャッシュフローがある程度の規模になるまでには時間を要します。

どの方法を選択する場合も、家賃収入で生計を立てるには、キャッシュフロー（手残り）を重視することが大切です。

家賃収入で生計を立てるために押さえておきたいポイント

少しずつでも家賃収入を増やし、生計を立てていくためには以下のポイントを押さえておきましょう。

物件選びを慎重に行う

物件はできるだけ安く購入することが大切ですが、ただ単に安く購入すれば良いわけではなく、空室が出にくい立地・設備かどうかも十分考慮します。

空室が出にくい立地とは、「賃貸需要が高い立地」とも言えます。例えば、交通アクセスが良かったり、スーパーや病院といった周辺施設が充実していたりするなど、有利な条件が整った立地なら高い賃貸需要が見込めます。

また、立地周辺のエリアに住んでいる人々の、年齢層や世帯状況、人口集中度などについて下調べすることも大切です。例えば、ファミリー世帯が多いエリアに一人暮らし向けの賃貸物件を提供した場合、仮に立地条件が良くても入居者はなかなか集まらないでしょう。

後述する空室対策でもある程度カバーできますが、立地条件やエリア内の人口状況はオーナー様個人で変えられるものではありません。安定した家賃収入を求めるなら、物件購入前の段階で賃貸需要をしっかり見極める必要があります。

キャッシュフローを把握しておく

キャッシュフローとは、流入・収入といったキャッシュインから、流出・支出といったキャッシュアウトまで、お金がどのように動いているのか、お金の流れを示すものです。賃貸経営の場合、家賃収入からさまざまな経費を差し引いて、手元にどのくらい現金が残るのかという流れを指します。

キャッシュフローがプラスなら問題ありませんが、キャッシュフローがマイナスであればオーナー様の自己資金から不足分をカバーすることになってしまいます。特にローンの借入金がある場合、キャッシュフローはマイナスに転じる可能性があります。

キャッシュフローを改善するためには、収入（キャッシュイン）を増やして経費（キャッシュアウト）を減らす必要があります。キャッシュフローをうまく回せるよう、修繕費やローン金利を事前にしっかり把握することが大切です。

空室対策を講じる

空室が出て、その期間が長引くと収入計画が狂ってしまい、キャッシュフローが減少します。
そのような事態にならないためにも、敷金・礼金を下げる、フリーレント期間を設ける、ニーズに合った設備を増設するといった空室対策を行うことが大切です。

家賃滞納リスクに備える

賃貸経営をするにあたって、家賃滞納はとても厄介なリスクです。入居者がいるのに家賃を滞納された場合、収入的に空室があることと変わらない状況となってしまいます。

空室なら新たな入居者を募集することができますが、家賃滞納の場合はすぐ入居者を退去させることができません。借地借家法では貸主より借主の権利が守られており、賃貸借契約を解除するためには家賃滞納が3か月以上続いている状況でなければならないからです。家賃滞納から1～2か月の間は、オーナー様自ら損失を負担しなければならないので、空室より深刻な問題といえるでしょう。

家賃滞納を避けたいなら、入居者を決める段階でしっかり見極める必要があります。また、家賃滞納のリスクに備えて、保証人をつけたり、不動産管理会社の家賃保証サービスを利用したりするのも有効です。

物件管理をしっかりする

物件の掃除や修繕をこまめに行って物件の劣化を遅らせ、資産価値を維持するとともに、入居者ができるだけ快適に住めるように配慮します。入居者の環境を整えることは、空室対策につながる重要項目です。

また、騒音や水漏れといった入居者トラブルが起きた場合、迅速に解決することが求められます。不動産管理会社にトラブル対応を任せることもできますが、その場合はきちんと対応してくれる会社を選ぶことが大切です。管理会社の利用を検討する場合には、実績や管理体制などチェックして、信頼できる会社を見つけましょう。

賃貸経営の知識をつける

賃貸経営は安定した家賃収入をもたらしてくれる一方、失敗するリスクもあります。不動産は株式や債券に比べると高額なので、事前にしっかり準備してから賃貸経営を始めることが大切です。

家賃収入で生計を立てたいなら、良い物件を手に入れる必要があります。賃貸経営に関する知識を身につけることはもちろん、物件情報も小まめにチェックして、良い物件を目利きできるようになりましょう。

修繕費用も考慮にいれる

建物が古くなると、修繕作業が必要となります。ただし、大規模な修繕になると、数千万円単位でかかるケースも多いため、修繕するべきか家賃を下げて対応するべきか、比較検討することが大切です。

また、家賃を設定するとき修繕費用についても考慮しないと、利益が出なくなる可能性もあります。賃貸経営の収支計画を立てる際は、修繕費用の積み立てやメンテナンスのことも含めて検討しましょう。

専門家の力を借りる

物件選びや収支計画に関しては、基礎的な知識だけでなく経験に基づいた知識・スキルが求められます。専門家に相談し、不安や疑問は早い段階に解消しておきましょう。

家賃収入で生計を立てるためにやるべきこと

賃貸物件経営をするためには、まず物件オーナーとなり、入居者を獲得することから始まります。家賃収入を得たら、そこから経費を引いた分がいくらになるかが重要です。

今回、家賃収入だけで生計を立てる目安として年収1,000万円を例に挙げましたが、土地の所有状況や経営内容によってキャッシュフローは異なりますので、あくまで目安としてとらえておきましょう。

目指す年収をいくらに設定するとしても、共通して大切なのは物件を安く購入すること、空室対策を講じること、物件の掃除や修繕をこまめに実施すること、物件の劣化対策と入居者の環境整備を行うことです。

賃貸経営を行うには賃貸物件に関する知識はもちろん、税金・納税に関する知識も求められ、申告書類の作成にはスキル・ノウハウも必要です。自己判断では難しいことが多いため、専門家のアドバイスを受けながら計画を立て、実行に移すのがよいでしょう。