家賃収入で生計を立てるやり方とは？収入を得るための流れ・仕組み

現在では、不動産投資は会社員などの本業を他に持っている方が、副業として始められるケースが多いようです。収入源を複数持つことは、これからの時代ますます盛んになっていくでしょう。

では、不動産投資を本業とし、賃貸物件から得る家賃収入のみで生計を立てることは可能なのでしょうか。生計を立てるのに十分な収入はいくらぐらいなのか、収入を得るための流れと仕組みを紹介しながら検証します。

家賃収入とは？

まず、家賃収入の定義について説明します。

家賃収入と不動産所得

家賃収入とは、マンション・アパートなどの賃貸経営によって得る売上となり、その家賃収入から必要経費を引いたものが、不動産所得となります。

家賃収入には、家賃のほかに共益費や賃貸借契約の更新料、礼金、返す必要のない保証金も含まれます。
また、家賃収入を得るためにかかった以下のような費用は、経費としての計上が可能です。

・税金…固定資産税や都市計画税、不動産購入の際の不動産取得税、収入印紙代
・保険料…火災保険料や地震保険料
・業務委託料…賃貸物件の管理を任せている不動産管理会社への支払い
・税理士や司法書士への報酬…確定申告や登記手続き
・減価償却費
・修繕費
・ローン金利…建物を取得するために組んだローンの金利、および、融資の手数料

家賃収入で生計を立てるには、表面的な収入だけではなく、経費を引いていくらが手元に残るかというキャッシュフロー（手残り）をしっかり計算することが大切になります。

家賃収入が発生する流れ・仕組み

家賃収入が発生する流れ・仕組みを説明します。

物件入手

まずは、マンション・アパートなどの賃貸物件を購入（あるいは建築）します。
ただし、物件の購入・建設資金調達には、アパートローンを組むなどの資金繰りも必要です。賃貸経営は、一室から始められるマンション投資から一棟単位のアパート経営まで幅が広いので、資金調達の内容もケースバイケースでしょう。

賃貸開始

賃貸物件として入居者を募集し、空室を埋めます。オーナー様が、直接不動産仲介会社に依頼して入居者を募集する方法もあれば、入居者募集から入居・退去手続き、物件管理まで不動産管理会社に委託する方法もあります。
こういった管理を委託すれば、オーナー様が自ら物件管理・賃料集金などの業務を行う必要はありません。

家賃入金

入居者から家賃が入金されます。不動産管理会社に業務を委託している場合は、管理料・手数料などが引かれた分がオーナー様の収入です。
そして年間の家賃収入の総額から、前項で説明した管理費・修繕費などを引いた分が、不動産投資から得た所得となります。

ここで、1点注意しておきたいのが、家賃収入には確定申告が必要になるということです。
ただし、本業で会社勤めをしていて会社が年末調整を行う場合、給与所得や退職所得以外の所得（家賃収入など）が年間20万円以下であれば、確定申告は必要ありません。

また、確定申告の種類により提出書類や帳簿の付け方、受けられる控除などが異なります。
例えば、白色申告は、簡単な帳簿づけで問題ありませんが、青色申告で受けられる特典がありません。一方で青色申告は、白色申告よりも複雑な帳簿づけをする必要がありますが、特別控除をはじめとした特典が利用できます。

確定申告が必要な場合、白色と青色どちらの方法で申告するかは、それぞれのメリット・デメリットやご自身の経営規模などを考慮した上で判断するのがよいでしょう。

家賃収入で生計を立てるための目安金額とは

家賃収入だけで生計を立てる目安金額として、年収1,000万円を例に考えてみましょう。
それでは、この数字を達成するには、具体的にどのような規模で賃貸経営を行えばよいのか、以下の物件を例に考えます。

・物件価格…1億円
・利回り…10％
・家賃収入…1,000万円／年
・ローン返済…500万円／年（固定金利3.2％、15年返済）
・経費…収入に対して30％かかるとして300万円

上記条件で考えた場合、年間のキャッシュフローは以下のようになります。
1,000万円－500万円－300万円＝200万円

これを踏まえると以下のように計算でき、年収1,000万円超えを達成するためには、1億円の物件5棟が必要となります。
200万円×5＝1,000万円

年収1,000万円でのキャッシュフローの計算例

では次に、年収1,000万円の場合のキャッシュフローを計算していきましょう。

以下のような条件の物件で賃貸経営を行った場合を例にします。この場合、物件購入資金は全額フルローンの融資審査が通っても、初期費用の7％＝700万円程度は現金が必要です。

物件価格：1億円
利回り：10％
初期費用：700万円
キャッシュフロー（手残り）：200万円／年

以上の条件の物件を購入していくと、下記のようにキャッシュフローを考えることができます。

・1年目…1棟目購入　現金700万－初期費用700万＋手残り200万＝200万
・2年目…現金200万＋手残り200万＝400万
・3年目…現金400万＋手残り200万＝600万
・4年目…現金600万＋手残り200万＝800万
・5年目…2棟目購入　現金800万－初期費用700万＋手残り400万＝500万
・6年目…現金500万＋手残り400万＝900万
・7年目…3棟目購入　現金900万－初期費用700万＋手残り600万＝800万
・8年目…4棟目購入　現金800万－初期費用700万＋手残り800万＝900万
・9年目…5棟目購入　現金900万－初期費用700万＋手残り1,000万＝1,200万

フルローンが組めた場合、計算上は9年かければ物件のキャッシュフロー（手残り）だけで年収1,000万円超えが達成できます。
ただし、実際の融資金額には制約があるため、上記の計算はあくまで例であることを念頭に置きましょう。

家賃収入で生計を立てるやり方・方法

家賃収入で生計を立てるやり方には、大きく分けて以下の2パターンが考えられます。

土地を保有している場合

土地を所有している場合はその土地を担保に借り入れし、建物だけでローンを組むことができるため、土地・建物で借り入れをする場合と比較してローンの返済金額が少なくなります。そのため、計画通りに入居者が入れば早めにキャッシュフローが期待できます。具体的には以下の方法が考えられるでしょう。

・賃貸用住宅を建てて家賃収入を得る
・事業用の事務所・店舗などを建て、企業などに貸付して収入を得る

土地と建物を購入する場合

土地を保有しておらず、アパートローンを組んで土地・建物を購入する場合、ローンの返済金額が多いため、キャッシュフローがある程度の規模になるまでには時間を要します。

どの方法を選択する場合も、家賃収入で生計を立てるには、キャッシュフロー（手残り）を重視することが大切です。

家賃収入を増やすために押さえておきたいポイント

少しずつでも家賃収入を増やし、生計を立てていくためには以下のポイントを押さえておきましょう。

物件の購入価格に注意

物件はできるだけ安く購入することが大切ですが、ただ単に安く購入すれば良いわけではなく、空室が出にくい立地・設備かどうかも十分考慮します。

空室対策を講じる

空室が出て、その期間が長引くと収入計画が狂ってしまい、キャッシュフローが減少します。
そのような事態にならないためにも、敷金・礼金を下げる、フリーレント期間を設ける、ニーズに合った設備を増設するといった空室対策を行うことが大切です。

物件管理をしっかりする

物件の掃除や修繕をこまめに行って物件の劣化を遅らせ、資産価値を維持するとともに、入居者ができるだけ快適に住めるように配慮します。
入居者の環境を整えることは、空室対策につながる重要項目です。

専門家の力を借りる

物件選びや収支計画に関しては、基礎的な知識だけでなく経験に基づいた知識・スキルが求められます。専門家に相談し、不安や疑問は早い段階に解消しておきましょう。

家賃収入で生計を立てるためにやるべきこと

賃貸物件経営をするためには、まず物件オーナーとなり、入居者を獲得することから始まります。家賃収入を得たら、そこから経費を引いた分がいくらになるかが重要です。
今回、家賃収入だけで生計を立てる目安として年収1,000万円を例に挙げましたが、土地の所有状況や経営内容によってキャッシュフローは異なりますので、あくまで目安としてとらえておきましょう。

目指す年収をいくらに設定するとしても、共通して大切なのは物件を安く購入すること、空室対策を講じること、物件の掃除や修繕をこまめに実施すること、物件の劣化対策と入居者の環境整備を行うことです。

賃貸経営を行うには賃貸物件に関する知識はもちろん、税金・納税に関する知識も求められ、申告書類の作成にはスキル・ノウハウも必要です。自己判断では難しいことが多いため、専門家のアドバイスを受けながら計画を立て、実行に移すのがよいでしょう。