アパートの融資を受けるにはどうしたらいい？審査の流れや条件を徹底解説！

賃貸経営を始めるには、所有する土地に建物を新築するか、土地と建物をセットで購入するのが一般的です。その際、多くの方がアパート融資などを利用して資金を調達しています。特に相続対策としては、収益不動産の取得と融資を組み合わせることで、より効果的な対策が可能になります。この記事では、アパート融資の仕組みや活用方法について詳しく解説します。

アパートの融資審査の基準は？

アパート融資の審査基準は主に2つ

アパート融資は、通常、不動産を担保とした融資であり、住宅ローンと同様に「物件」と「人（借り手）」の2つを総合的に評価して審査されます。ただし、審査対象は同じでも、評価基準には大きな違いがあります。

住宅ローンの場合、「物件」は自宅として利用されるため家賃収入は発生せず、収益性は評価されません。物件の評価は、周辺の取引事例をもとにした市場価格が基準です。また「人」に関しては給与などの収入が返済原資となるため、「返済比率（年間収入に対する返済額の割合）」を重視します。最終的な融資額は、物件評価額と返済比率に基づく返済可能額のうち、低いほうが上限となります。

一方、アパート融資は、賃貸用不動産を対象とするため家賃収入が発生します。そのため、物件の収益性を重視した評価が行われます。また、アパート融資は事業資金としての性質が強く、借り手の属性に加え、経営計画や事業の安定性など「事業性」も審査対象になります。

このように、アパート融資は住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。ここからは、アパート融資における物件評価の詳細を見ていきましょう。

アパート融資の物件評価

アパート融資における物件評価には、主に「積算評価」と「収益還元評価（収益還元法）」の2つの方法があります。評価の基準や計算方法、どちらを重視するかは金融機関ごとに異なるため、同じ物件でも評価額に大きな差が出ることがあります。たとえば、ある銀行では8,000万円と評価された物件が、別の銀行では6,000万円と評価されることもあります。

積算評価とは

積算評価は、土地と建物を個別に評価し、その合計額を不動産の価値とする方法です。これは「原価法」とも呼ばれ、評価時点で同等の土地を購入し、同じ建物を建てた場合の費用（再調達原価）から減価償却分を差し引いて計算されます。

土地の評価は公的価格（路線価や公示地価など）に面積と金融機関独自の係数を掛けて算出します。なお採用する価格や係数は金融機関ごとに異なり非公表です。

建物の評価は構造（木造、RC造など）ごとの建築単価を基に新築時の費用を算出し、築年数に応じた減価を反映させて評価します。なお単価や減価率は非公表です。

収益還元評価とは

収益還元評価は、物件が生み出す賃料などの収益を基に価値を算出する方法です。特に、アパート融資を得意とする金融機関ではこの評価方法が重視されます。「適正な年間賃料収入 ÷ 期待利回り」で収益価格を算出します。

※適正賃料は、物件の構造・築年・周辺相場などから算定。既に賃貸中であれば実際の賃料を使用し、新築や空室物件の場合は金融機関が独自に調査した想定賃料を基に評価します。

※期待利回りは地域ごとに異なり、都心部では低く、郊外ほど高くなる傾向があります。経済状況によって変動し、金融機関ごとに非公表です。

総合評価と融資額の決定

最終的な不動産評価額は、積算評価と収益還元評価を比較・総合して決定されます。どちらの評価を重視するかも金融機関によって異なります。

また、融資額は、評価額に「担保掛目（たんぽかけめ）」と呼ばれる減価係数を掛けて決定されます。これは、返済不能時に担保として売却するリスクを見越して設定されるもので、たとえば担保掛目が80％の場合、評価額1億円の物件に対しての融資上限は8,000万円となります。

融資を受ける人の属性

アパート融資の審査では、物件の評価に加え、借り手の「属性」を総合的に判断し、融資額や条件が決定されます。

属性評価の主なポイントは以下のとおりです。

• 個人の場合：勤務先、勤続年数、年収、年齢、保有資産、借入状況など
• 法人の場合：業種・業態、設立年数、直近3年の業績、資産・負債状況、代表者の属性（特に中小企業）

アパート融資は住宅ローンと異なり、物件から得られる家賃収入が返済原資とされます。そのため、収支（家賃収入－必要経費）で安定した返済が可能かどうかが重視されます。

ただし、家賃収入は常に一定ではないため、借り手の収入や法人の業績も重要な評価要素です。個人では完済年齢の制限があるため、年齢によって返済期間が短くなるケースもあります。

その他の主な評価要素は以下のとおりです。

• 他の借入が多いと、年収が高くても融資に消極的な判断となる場合がある
• 金融機関との取引実績や、追加担保となる不動産の有無も評価に影響
• 信用情報の確認により、過去の返済遅延なども審査対象となる

最終的な融資額は、物件評価と属性評価のいずれか低い方に合わせて決まります。

たとえば物件評価で1億円の融資が可能でも、借り手の属性評価が7,000万円であれば、融資限度額は7,000万円となります。属性評価が低い場合、金利が上がり、融資期間が短くなるなど、条件が厳しくなることもあります。

※審査基準は金融機関によって異なります。

アパートの融資審査と実行までの流れ

前述のようにアパート融資では、住宅ローンと異なった審査基準があり、特に初めてアパート融資を利用する場合は、審査に時間もかかり簡単には融資を受けられません。実際の審査の流れを知っておくことも大切ですので、一般的なアパート融資の審査から融資が実行されるまでの流れについて見ておきましょう。

アパート融資の一般的な流れとは

１）融資の事前相談

通常は、購入あるいは新築する物件が決まった段階で、提出可能な資料で事前に融資の相談を行います。たとえば、物件の計画段階の設計図面（最終的な決定図面でなくてもよい）や収支計画が記載された事業計画書といった資料と併せて、自分の収入や保有する資産（金融、不動産など）、借入（借入額や返済計画）の状況がわかる資料も提出します。
相談の段階では、大まかに必要な融資が受けられそうかどうかを確認する、というところまでになります。

２）融資の申込み

正式に購入する物件や新築する建物計画が決定し、必要な資金計画が固まった段階で融資の申し込みを行います。その時点では、金融機関から求められた対象物件資料と借入する人の属性に関する以下のような必要書類を提出します。

＜物件に関する資料＞
・設計図面など
・事業計画書（収支計算書）
・登記簿謄本
・公図
・測量図（土地）
など

＜融資を受ける人に関する資料＞
・収入資料（課税証明書、確定申告書など）
・借入金資料（返済計画など）
・所有不動産資料（物件概要、収支など）

３）金融機関の物件調査と査定

金融機関では、物件を評価する査定部門や専門業者に委託するなどして物件を確認・調査し、査定を行います。この調査の後、金融機関ごとに独自の基準で積算や収益還元などによる物件の評価額を算出します。

４）融資可能額の算定

物件評価と並行して、融資を受ける人の提出資料を基に融資可能額を算定します。

５）事前承認

３）４）で算出された物件と人の評価から総合的に判断し、最終的な融資可能額など融資条件を決定します。一般的に不動産の売買契約や建物の建築請負契約などの前に融資額や金利、融資期間について金融機関が事前の承認を出します。

６）契約後の本審査

不動産の売買契約や建物の建築請負契約後にその契約書や重要事項説明書などの写しを金融機関に提出して、本審査となります。本審査では、事前に審査した物件の条件や融資を受ける人の状況と異なる点や変更がないかを確認します。

また、個人の本審査では個人信用情報（全銀協、CIC情報など）を確認し、融資を受ける人に滞納や返済不能事由など過去に金融事故がないか確認します。

７）本承認

本審査の結果、事前審査と齟齬がなく、個人の金融事故などがなければ、事前に承認された融資条件で融資ができるという本承認を金融機関から受けます。万一、事前審査と異なる点や変化があった場合には、融資額の減額など融資条件の変更や、ときには事前承認が取り消しとなり、融資が受けられないこともあります。

8） 金銭消費貸借契約（金消契約）

融資の本承認後、融資の実行前に承認を受けた金利、期間等の条件で金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。この契約において最終的な融資の実行日が確定されます。

９）融資の実行

融資の実行にあたっては、担保となる土地や建物に抵当権を設定することが条件となります。そのため、融資の実行は土地建物の残金決済日（引渡し日）に行われることが一般的です。決済時には土地や建物の所有権移転や建物保存登記と併せて抵当権設定の登記が行われます。

アパートの融資を受ける際に重要なポイントは？

アパート融資は、住宅ローンのようにどこの金融機関でも取り扱っているという融資ではありません。また、各金融機関によって評価の方法や重視するポイント、評価にあたっての基準などが独自のものであるため、同じ不動産かつ同一人物であっても、金融機関によって融資が受けられないことや融資条件が異なることがあります。そのため、アパート融資を利用する場合には、どの金融機関を選ぶか、またどのように申し込むかといった事前の検討もポイントになります。

金融機関を選ぶ

金融機関によって、融資の得意不得意があり、アパート融資が得意な金融機関もあれば、全くアパート融資を取り扱っていない金融機関もあります。当然ながら、アパート融資を利用する場合には、アパート融資を得意とする金融機関を選ぶ必要があります。ホームページなどで積極的にアパート融資をアピールしているなどから金融機関を見分けることもできますが、実際に足を運んで相談することをおすすめします。

なぜなら、特に広報活動は行っていないものの、実際にはアパート融資に積極的な金融機関もあるうえ、時期によっては積極的に取り扱っているケースもあるためです。

また、金融機関には営業エリアという考え方があり、アパート融資に積極的な金融機関ならどこでも対応してもらえるとは限りません。たとえば、対象不動産や融資を受ける人の居住地などが営業エリア内にないと融資が取り扱えない場合があります。さらに、同じ金融機関でも支店によって融資の取り組み方が違うため、A支店ではだめでもB支店では融資が受けられる場合もあります。

そのほか、金融機関によって、物件の評価の得意不得意（中古の木造アパートの評価が厳しいなど）や融資を受ける人の属性にも相性（給与所得者でも一定以上の年収がないと取り扱わないなど）があり、アパート融資に積極的な金融機関であっても自分に適した金融機関であるとは限りません。したがって、金融機関選びは実際に足を運んで相談することがポイントになります。

もし、すでに事業資金や既存物件などですでに取引のある金融機関、あるいは支店がある場合は、融資審査がスムーズで、審査が通りやすい傾向もあるため、まずその金融機関、支店に相談することをおすすめします。

対象物件と融資を受ける人のバランスが重要

前述のようにアパート融資では、物件評価と融資を受ける人の属性評価から総合的に融資の可否や条件を決定しています。したがって、対象となる物件の規模や価格などが、融資を受ける人の属性とバランスが取れていないと希望の融資を受けることができません。たとえば、物件の評価は高くても融資を受ける人の評価が低ければ、融資額可能額は人の評価に合わせて小さくなってしまいます。特に、収入や資産が少ない方は借入できる融資が限定的になります。

一方、融資対象の不動産からの収入は限定的でも、すでに一定の価値のある不動産を所有している方は、その不動産を担保として提供することで、建築費相当は融資が受けられる場合があり、逆に、不動産は所有していなくても収入が多い方が、購入する不動産を担保に希望の融資が受けられる場合もあります。

そこで、賃貸経営に興味がある方は、一度、自分はどのぐらいまで融資が可能なのか金融機関に相談したうえで、自分とバランスの取れた不動産を検討することが近道になりそうです。

必要書類は見る人のことを考えて準備・作成する

当たり前ですが、金融機関の審査といっても人が見て判断するものです。つまり、金融機関だからという特別なものではなく、一般的な企業と同じように印象の良い書類の方が希望は通りやすくなります。当然ながら、指定された提出書類は、基本的に過不足なく期日までに必要書類を提出すべきで、かつ見やすくわかりやすいものを作成することもポイントになります。

不足書類が多く、提出期日に遅れたりすることは印象の問題だけでなく、審査ができず、金融機関としても先に進めることができません。また、たとえば、本来金融機関に提出しなければならないほかの借入の書類を提出し忘れ、後日、個人信用情報を金融機関が確認した際、その借入が発覚するというような場合は、虚偽の申告をしたとして融資そのものが不可になることもあります。

まずは、その書類を見る人のことを考えて準備することも重要なことになります。

属性も良く見せる

アパート融資では、融資を受ける人の属性を評価し、融資額などの条件を決定するため、融資を受ける人が自分の属性を良く見せることができれば、有利な条件で融資の承認を得られる可能性があります。ただし、虚偽の資料を提出することは問題外としても、自分で見た目を変えられる属性内容は限られています。そこで、自分の努力でよく見せることのできる属性を考えてみましょう。

たとえば、すぐに返せる借金（カードローンなど）は返済すること。また、クレジットカードのキャッシング枠も金融機関からは借金と見なされる場合もあるので、カードの枚数を減らすというのも少なからず有効でしょう。そのほか、一般的に個人が融資を利用する際、転職や独立直後は信用が薄くなり融資が難しくなるので、特に独立などは控えることも有効です。資金の面でも、大きな買い物は控え、資金を手元に残すことなどは自分で調整することで属性を保つことができます。
小さなことのようですが、微妙なところで効いてくる対策になりますので、知っておいて損はないでしょう。

アパートの融資審査を通るためには金融機関の特徴を知ることが重要

金融機関によって、融資の得意、不得意があることを説明しましたが、一般的に分類される金融機関の特徴について、より具体的に知っておくことも重要になりますので、紹介します。

都市銀行

メガバンクともいわれる都市銀行は、金融機関の取扱高が大きいこともあり、金額の小さい物件は扱いにくいといわれています。また、最近の傾向としては、会社員などの給与所得者向けの融資が厳しくなっており、基本的にいわゆる地主やビルオーナーなどすでに土地を所有している、賃貸経営を一定の規模ですでに営んでいる方以外は融資が難しい傾向が顕著になっています。

メガバンクの融資審査は非常に厳しいといわれる一方、融資が受けられれば、金利など融資条件は比較的良い条件になります。融資審査の傾向としては、積算評価重視の傾向にあるようですが、一部の都市銀行では収益還元評価を重視するところもあります。

地方銀行

地方銀行は、都市銀行に比べて融資は受けやすい傾向があります。ただし、営業エリア（取り扱いできる地域）が限定されるため、基本的に対象物件と融資を受ける人の居住地に支店のあるエリア以外は難しくなります。都市銀行に比べて融資を受ける人の属性評価は比較的緩い傾向がありますが、物件の評価は積算評価重視の傾向があり、融資可能額は低くなることが多いようです。

ただし、銀行によって融資のスタンスが大きく異なり、アパート融資に積極的な銀行と消極的な銀行の差が大きいことも特徴です。アパート融資に積極的な銀行であれば、属性次第では意外なほど融資が受けられる場合もあります。

信用金庫・信用組合

地方銀行と同じく、都市銀行より融資は受けやすいものの、営業エリアが限定的になります。アパート融資は、積極的なところと消極的なところの差が大きいのも地方銀行と似ています。地方銀行より過去の取引実績を見る傾向があるので、いわゆる地主など土地所有者の方はもちろん、過去に住宅ローンなどで完済の実績があるなども考慮されることがあります。

なお、地方銀行よりも営業エリアに対する考え方が強く、エリア内であれば積極的なところもエリアを外れてしまうと急に難しくなるようです。また、地方銀行に比べると自営業者など事業者に対しての融資もやや緩い傾向があります。

独立系銀行

数は少ないですが上記に当てはまらない独立系の銀行があります。独立系の金融機関は、得意不得意がはっきりしており、なかでもアパート融資に積極的な銀行では、収益還元評価を物件評価の基準としていることが多く、融資可能額も大きくなる傾向があり、融資を受ける人の属性にも対象範囲に幅があるため、全般的に融資が受けやすいといわれています。

ただし、金利に関しては、融資が受けやすい分だけ、都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合と比べて高くなる傾向があります。給与所得者でも融資を受けやすく、アパート融資のほか、ワンルームマンション投資でも融資が受けられるので、上記の金融機関で難しい場合は相談する価値があります。

ノンバンク

銀行法上の銀行ではない金融機関であるノンバンクは、基本的にアパート融資というよりも不動産担保ローンという側面が強くなります。したがって、対象物件の評価の範囲内であれば、融資を受ける人は選ばない傾向があります。

ただし、金利は高く、融資期間も短い傾向があり、新規で不動産を購入、新築する場合にはつなぎ融資として利用するなどには便利な融資です。。融資審査では収益還元評価を重視していますが、評価額に対して、担保掛目が厳しく、かつ金利や返済期間が短いため、融資額は低くなります。

政府系金融機関

日本政策金融公庫など政府系金融機関でもアパート融資は受けられます。金利は低い傾向があるため、利用を検討する方も多いのですが、融資額の限度枠（評価に関わらず決められた融資上限）が比較的小さく、さらに融資期間が上記いずれの金融機関と比べても短いため、長期運用を前提とした賃貸経営では事業計画が成り立ちにくくなります。

そのため、物件購入金額や建築価格に対して自己資金の割合が大きく、不足分を補うような場合や一時的なつなぎ融資として利用するのに適しているといえます。

一方、独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が行う賃貸住宅融資制度には、入居者予定者に応じて、若いファミリー世帯向けの賃貸住宅を建設するときに利用できる『子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資』と高齢者（単身世帯・夫婦世帯を問わない）向けの賃貸住宅を建設するときに利用できる『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設資融資』の2つがあります。
それぞれ、適用条件を満たすことができれば、土地活用資金としては非常に有効な賃貸住宅向け融資です。特に35年もの長期融資を固定金利で融資を受けることができ、安定した賃貸経営を目指す土地所有者の方には検討の価値のある融資です。

その他

そのほか、店舗を持たないあるいは極端に店舗の少ないネット系銀行では、基本的にアパート融資は扱っていません。同様に、住宅ローン専門の金融機関もあり、そうしたところはやはりアパート融資は実施していないので、初めから検討対象としては除外した方がいいでしょう。

銀行融資（ローン）の種類

アパート経営・マンション経営に利用できる銀行融資には、以下のようにアパートローンとプロパー融資の二つがあります。

・アパートローン
アパートやマンションなど賃貸用不動産の建築・購入・増改築・修繕・改装・借換などの資金を融資するローンです。都市銀行・信託銀行・地方銀行などが商品化しています。審査条件や融資上限は金融機関によって異なっています。事業資金の融資であるため事業性も判断基準となり、審査は住宅ローンなどと比べると条件は厳しくなります。

・プロパー融資
プロパー融資とは、信用保証の付かない事業資金融資であり、金融機関が100%自己責任で融資を行うため、審査は非常に厳しいと言えます。アパート経営・マンション経営に限らず、様々な事業資金として利用できる一般融資です。ほとんどの金融機関で利用することができます。アパートローンとは異なり利用条件が幅広いため、何らかの理由でアパートローンが使えなくても、不動産など担保資産がある場合などプロパー融資なら使える可能性があります。

提携ローンとは

アパートローンには、提携ローンと非提携ローンがあります。同じアパートローンですが、以下のように若干の違いがあるため注意する必要があります。

・提携ローン
金融機関と提携した建設会社や不動産会社が受付窓口となるアパートローンです。建設会社や不動産会社は、受付だけでなく、市場調査や立地環境などさまざまな調査をし、その上で事業性に関しても的確にアドバイスする立場であり、借入れる本人ではなく窓口となる建設会社等の融資受付実績なども関係し、審査はやや通りやすい傾向があります。ただし、提携ローンの場合でも、ローン契約は借主と金融機関が直接締結します。

・非提携ローン
アパート経営・マンション経営を始める人が、建設会社などが受付窓口とならず、金融会社と契約するアパートローンです。金融機関がしっかりと審査するため提携ローンよりも審査は厳しくなる傾向があります。その代わり融資を受ける人は、アパートやマンションの建設などをさまざまな不動産会社や建設会社などから自由に選択することができます。

金融機関から融資を受ける場合、プロパー融資かアパートローンか、提携ローンか非提携ローンかということにあまりこだわる必要はありません。大切なのは、自分の希望通りの融資をしてくれるのはどこか、金利が最も低いのはどこか、返済期間が希望通りなのはどこか、万一の際の団体信用生命保険への加入はできるのか、期限前返済に伴う損害金はあるのかなどのさまざまな条件を比較検討して、最も自分にとって有利なものを選ぶことです。そのためには、できるだけ複数の金融機関から話を聞くようにすることが大切です。

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初めて賃貸経営を始める方は、どこからどのように融資を受ければよいのか、自分はどれだけ融資を受けることができるのかといった資金調達への不安があるのではないでしょうか。一方、すでに賃貸経営をされている方でも融資の残高が増えるにしたがって資金調達が難しくなっていきます。

もちろん、ご自身で金融機関に相談し、資金を調達することもできますが、その労力は意外なほど大変です。資金を融資で調達するには、前述しましたように賃貸用不動産向け融資（アパート融資）を得意とする金融機関の選別、収支計画をはじめとした事業計画などさまざまな資料の作成などが必要になります。
そこで、生和コーポレーションでは、賃貸経営をご検討される皆様へ、融資の打診に必要となる賃貸経営の収支計画や事業計画の立案から、金融機関のご紹介までワンストップでご提案しております。また、皆様が作成するのが難しい収支計画や事業計画も、これまで土地活用を専門とする事業者として培ってきた経験とノウハウを生かしたものをご提案させていただきますので、金融機関からの信用が得られ、融資の利用もよりスムーズになるようサポートさせていただきます。
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