不動産売買での買付証明書とは?法的効力や提出メリット・作成方法まとめ

不動産売買での買付証明書とは?法的効力や提出メリット・作成方法まとめ

不動産売買での買付証明書とは?法的効力や提出メリット・作成方法まとめ

不動産売買における買付証明書とは

不動産の売買にあたって、不動産の購入希望者が、対象となる不動産の売主側(売主や仲介業者)に購入の意思表示を提示する書類があります。これを「買付証明書」や「購入申込書」などといいます。今回は、この買付証明書について詳しくご紹介します。

・買付証明書とは

不動産の購入にあたっては、購入する側が売主側に対して意思表示をする必要があります。口頭で意思表示することもできますが、不動産取引では扱う金額が高額であることから、後のトラブルを避けるため、あるいは売主が口頭の申し入れだけでは安心できないという理由もあり、書面で行うことが商慣習となっています。その際、提出する書面のことを「買付証明書」と呼びます。

買付証明書は、単純に「買付」と呼ばれることがあるほか「購入申込書」「買付申込書」「買受証明書」などさまざまな呼び方があるものの、どれも同じものを指します。中古物件など仲介業者が間にいる場合は「買付証明書」、新築マンションなどでは「購入申込書」となることが多いようです。
特に、購入希望者が不動産会社など法人の場合で、物件の購入あたって比較的煩雑な条件がある場合、仲介業者などに「取り纏め依頼書」という形式で提出し、条件が整ったら購入するというものもあります。

・買付証明書への記載内容

買付証明書は、一定の条件を付して購入の意思を相手方に伝える書面であるため、記載内容はある程度決まっているものの、決まった書式はありません。
一般的な買付証明書に記載する内容としては、購入希望者名、捺印、対象の物件(所在地や建物の構造、規模、面積、部屋番号など)を特定する内容、購入希望金額、購入条件(融資の有無、契約時期など)、有効期限などがあります。

・買付証明書の提出先

買付証明書の宛先は、不動産の売主宛とするものと仲介業者宛のパターンがありますが、基本的な提出先は、中古物件など仲介物件では仲介業者、売主が直接募集している物件では売主になります。仲介物件の場合、受け取った仲介業者は、正式な買付(意思表示)が入ったことを売主に伝え、書面の条件を基に商談が始まります。

買付証明書の役割について

買付証明書には、重要な役割が大きく3つあります。不動産取引における商慣習も関係していますが、書面で提出することの意味は以下に挙げる役割に起因しています。また、正式な書面として提出することが売主側との取引に向けた第一歩となります。ここでは買付証明書の役割と売主側からの反応についても見ていきましょう。

・買付証明書の3つの役割

1)購入の意思表示

買付証明書の最も重要な役割は、購入するという意思を示すことです。特に、書面にすることで意思表示の証拠が残ること、そして、誰がどういう条件で購入したいのかということがはっきりと書面で示されることで、後に誤解や伝達ミスなどのトラブルを抑制する効果もあります。
ただし、あくまで購入希望者の一方的な意思表示であり、売主側の判断は自由です。

2)優先権の確保

買付証明書の役割の一つとして、購入の意思表示を売主や仲介業者に伝えた際、最初の意思表示者であれば、優先して売買に関して交渉する機会を得られることもあります。不動産業界には、一般的に先手優先(先に意思表示した者を優先して交渉する)とする慣習があり、購入希望額を無理な金額にするなどして相手にされないような場合を除けば、最初に意思表示した者が優先的に取引の成立に向けて具体的な話をすることができます。

ただし、交渉が優先されるだけであって、優先的に購入できる権利が確保できるものではないことは理解しておかなければなりません。さらに、交渉の優先権を誰に与えるかは売主が決定権を持っており、最初の意思表示者だからといって必ずしも優先される訳ではありません。

3)売主との最初の条件交渉

一般的に購入に際しての希望条件を記入して提出するため、買付証明書には最初の条件交渉という役割もあります。したがって、買付証明書を提出した際、その記載条件を売主が全く受け付けられないものであれば、その時点で破談になることもあります。もし、部分的に条件が折り合わないといった場合は、その点について順次交渉することになります。

・売主からの応諾

買付証明書を提出して売主側から応諾がある場合は、「売渡承諾書」「売渡証明書」などと呼ばれる書類が買主側に提出されることがあります。これらの書面では、購入希望者が買付証明書で提示してきた条件に対しての回答を示すとともに、売渡承諾書などに記載された条件でその買主に売却する意思と売却優先順位などを示されます。通常、売渡承諾書は売却する相手(候補)1人だけに出すものであるため、その時点では売却先として優先順位が1番であることになります。
一方、売主が応諾できない場合は、通常、口頭などで買付(条件)に応じられない旨の連絡があります。その場合は、その時点で破談となるか、購入希望者側が条件を緩和するなどの条件交渉となります。

買付証明書の法的効力について

民法では口頭であっても意思表示をして相手が応じれば、契約は成立したものとみなすことになっています。これを踏まえると、買付証明書は書面として意思表示し、しかも署名や捺印などを行って提出するため、法律的な効力がどこまであるのか気になるのではないでしょうか。ここでは買付証明書の法的拘束力についてみていきましょう。

・買付証明書に法的拘束力はない

結論から言えば、買付証明書は単なる意思表示に過ぎず法的拘束力はないものとされています。不動産の売買は高額であるため、判例においても契約書の作成による契約締結は定着した慣行であるとしています。以下その判例です。

「相当高額となる土地の売買にあっては、土地所有権の移転と代金の合意のほか、いわゆる過怠約款を定めた上、売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受するのは、相当定着した慣行であることは顕著な事実である。この慣行は、重視されて然るべきであり、慣行を重視する立場に立てば、土地の売買の場合、契約当事者が慣行に従うものと認められるかぎり、売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である。」(東京高判昭和50.6.30)。

この判例は、不動産売買の契約が成立する要件を示したものです。裏を返すと、この要件を満たさなければ、契約には当たらず、買付証明書だけでは契約に当たらない。つまり、法的拘束力はない、ということを意味しています。

また、大阪高判平成2.4.26では、買付証明書と売渡承諾書が取り交わされていた場合に売買契約が成立したかどうかが争われ、判決では、
「(1)いわゆる買付証明書は、不動産の買主と売主とが全く会わず、不動産売買について何らの交渉もしないで発行されることもあること、(2)したがって、一般に、不動産を一定の条件で買い受ける旨記載した買付証明書は、これにより、不動産を買付証明書に記載の条件で確定的に買い受ける旨の申込みの意思表示をしたものではなく、単に、不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと、(3)そして、買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、買付証明書を発行した者と不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、売買についての合意が成立して、始めて売買契約が成立するものであって、不動産の売主が買付証明書を発行した者に対して、不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立するものではないこと、(4)このことは、不動産取引業界では、一般的に知られ、かつ、了解されている」
として、買付証明書が提出され、売主から売渡承諾書が送付されていても、不動産の売買契約は有効に成立しない、と判断しています。

したがって、買付証明書だけでは契約までの効力はなく、購入希望者は自由に撤回できます。また、通常、買付証明書を撤回してもペナルティはないものとされています。

・有効期限はあくまで目安

また、買付証明書には有効期限が記載されますが、それはあくまで目安であり、同様に法的拘束力はありません。ただし、取引実務上、買付提出後いつまでも進捗しないことは買主売主の双方の不利益になるため、有効期限をもって買付を無効として取り扱う慣習となっています。

・契約直前でのキャンセルはどうなる

買付証明書に法的拘束力はないものの、契約の成立に向けて双方が契約書を何度も修正、確認し、かつ買主の要望に合わせて配管工事や近隣との調整などを売主が費用をかけて行っていた場合など、信頼関係が裏切られた場合には、契約締結上の過失があったとして、損害賠償請求が可能になる場合があります。たとえば、福岡高裁の平成7.6.29の判例では、分譲マンション用地の売買において、売買契約書等の作成と代金決済を行うことや地鎮祭の日取りまで確認した後に、購入希望者が契約締結を拒んだ事案において、売主から購入希望者に対する損害賠償請求が認められた例があります。

買付証明書を提出するメリット・デメリット

今まで見てきたように、買付証明証には法的拘束力がなく、売買を確約してもらえるわけではありません。では、買付証明書を提出するメリットはどこにあるのでしょう。また、提出することにデメリットはないのでしょうか。

・買付証明書を提出するメリット

1)購入する機会の獲得

最初に買付証明書を提出し、売主側に受領してもらえれば、優先交渉権を獲得したことになります。この時点で購入する機会を得たことになります。

2)不動産会社との関係が築ける

買付証明書を提出することで、実際に不動産を購入する意思があることを仲介業者や売主などの不動産会社に示すことができます。対象物件が購入できなかった場合でも、不動産会社に購入したいという意思が明確に伝わるため、別の物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。

3)後日、購入できる可能性が残る

買付証明書を提出したものの、誰か先に買付が入り自分の順位が2番手以降だった場合や、買付の条件が売主と折り合わない、といったケースもあります。その場合、後日、自分より順番が先の購入希望者が購入できなくなった際や、売主が条件を緩めた場合に、優先的に話を持ち込まれることがあります。提出しなければ、これらの機会は得られませんので、提出するメリットといえます。

・買付証明書を提出するデメリット

1)安易な買付は信用を失うリスクがある

法的拘束力はないといっても、複数の物件に同時に提出する、無理な条件で提出するなどすると、不動産会社の信用を失い、本当に購入したい物件が出た場合でも取り扱ってもらえないことにもなります。

2)記載内容をいい加減なものとするとトラブルになる

買付証明書は意思表示を書面でするため、一度提出すると簡単には修正できません。提出後、金額の減額など買主にとって都合の良い条件変更などをするとトラブルに発展することがあります。また、修正できないからと言って簡単に取り下げた場合、その物件は購入できる機会を失うことにもなります。

買付証明書を提出する際の注意点

不動産取引は、高額な買い物になります。その購入の意思表示となる買付証明書を提出するにあたってはやはり注意すべき点があります。

・安易な買付証明書は提出しない

前述しましたが、買付証明書は、法的拘束力がない(簡単に取り下げられる)からといって安易に提出すると信用を失ってしまいます。
特に、売主側にとって無理な条件を提示するなど購入できる可能性の低い買付証明書を提出するのは控えるべきでしょう。

・記載内容は間違いないものとすること

買付証明書に法的拘束力はないものの、提出すれば相手はそれを信じています。買付希望額はもちろん、融資利用やその他条件など記載内容を誤って提出すると、その条件で話は進んでいきます。途中で間違いだったとなれば、問題となることもあり、その時点で信用を失ってしまい、その後取引できないこともあります。

・自分の意に反するときは提出しない

まれに、法的拘束力はないものだからと仲介業者から「とりあえず書いてください」などいわれ、買付証明の提出を促されることがあります。疑問や不安があり、まだ購入を決断できないなど自分の意に反するときは作成しない、提出しないことが重要です。状況によってはやはり信用を失い、本当に購入したいときに取り扱ってもらえない場合もあります。

買付証明書の作成方法・書き方(雛形)

買付証明書は、通常、仲介業者が用意し、購入希望者に書き方を説明します。ここでは以下に記載する買付証明書の見本をご覧いただきながら書き方について説明したいと思います。

・買付証明書の雛形

・買付証明書の書き方

1)宛先

宛先は売主(不動産の所有者)宛とする場合と仲介する仲介業者宛とする場合があります。どちら宛にするかは指定されますので、その名前(名称)を記載します。

2)日付

日付は買付証明書を作成した日付を記載します。意思表示をした日付となりますので、重要な項目の一つです。

3)購入希望者名(捺印)

購入の意思表示となる書面ですので、一般的には、直筆で署名し、捺印することが多いようです。

4)対象の物件

購入対象の不動産を特定する情報を記載します。たとえば、所在地や建物の構造、規模、土地面積、建物面積、マンションなら部屋番号など。対象物件については、あらかじめ不動産会社が記載された書面を用意していることが一般的です。

5)購入希望金額

売主が提示している販売価格に対して指値(値引き後の金額)を記載することもできます。指値とする場合には、不動産会社の担当と相談して金額を決めたほうが得策です。

6)手付金

契約に際して支払う手付金の額についても、購入希望者の希望を記載します。ただし、この金額が少ない場合、売主側との調整が入ることがあります。

7)購入条件

購入条件として、支払い方法(融資利用の有無)や融資特約の有無、契約・引渡の時期などの希望を記載する欄があります。希望がある場合には記載し、契約の時期などは「相談」としておくことが多いようです。

8)有効期限

法的拘束力はないものの、双方にとってもいつまでもその書面に有効性があることは良いこととは言えません。一般的には1週間から1カ月程度の有効期間とすることが多いです。

9)その他

特に希望がある場合に記載するものです。たとえば、現在は農地となっている土地を購入する場合、農地転用(農地を宅地として利用できる)許可が取得できたら購入するといったケースは記載します。

ご売却する売主様のお手伝いをしております

ここまで買付証明書について買主側の視点でお話してきました。では、売主側として買付証明書を受け取ったらどのようにすればよいのでしょうか。 売主として受け取ったら、買付証明書に記載されている条件について検討します。その条件が売却条件のままであれば、通常、そのまま応諾します。応諾する場合、売渡承諾書を提出することもありますが、特に書面は省略し、口頭で応諾する旨を伝えるだけでも取引は進めることはできます。
一方、条件と異なっている場合は、売主側から再度条件を提示して交渉することもできます。なお、交渉の結果、売主として応諾できないときはその旨を早めに先方(購入希望者)へ伝えるようにしましょう。

不動産の売却では、こうしたやりとりを含めさまざまな商慣習があります。そのため、はじめて不動産を売却するときには何かと不安になるかもしれません。
生和コーポレーションでは、皆様の大切な資産である不動産を安心して売却するためのお手伝いもいたしております。

また、不動産の取引は高額なものとなります。売主としてはできるだけ信用できる相手に売却したいもの。生和コーポレーションでは、売却の手伝いとあわせて、マンションを開発するための土地や一棟マンションのほか、現在は借地として貸している土地の底地権なども買い取りしております。
不動産の売却をご検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

生和コーポレーション編集部

「すべてはオーナー様のために」をテーマに、土地をお持ちの方の目線で、不動産の有効活用に関連する情報を発信しています。当社の豊富な実績をもとに、税理士や建築士、宅地建物取引士などの有資格者が監修した記事も多数掲載。賃貸マンションの建設・管理から相続や税金の話まで、幅広いコンテンツを公開中。

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1971年(昭和46年)4月16日
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