賃貸経営を始めるには、所有する土地に建物を新築する、あるいは土地と建物を同時に購入することになりますが、多くの方がその建設資金や購入資金を金融機関からアパート融資などの資金調達で準備しています。特に相続対策では収益不動産の取得と融資利用をセットにすることで対策としてより有効になります。そこで、ここではアパート融資について詳しく紹介します。
この記事の目次
アパートの融資審査の基準は？
・アパート融資の審査基準は主に2つ
アパート融資は通常、不動産担保融資であるため、住宅ローンと同じように担保の対象となる物件の評価と融資を受ける人の属性という2つの基準を総合評価することによって審査されています。しかし、住宅ローンとアパート融資は「物件」と「人」という審査対象は同じであっても、その審査上の基準が異なります。
住宅ローンの審査では、対象である「物件」は融資を受ける人自ら居住する住宅であるため、“家賃”という収益を生みません。そのため、不動産が生み出す収益という視点では物件評価をせず、原則としては周辺の取引事例を参考にした市場（取引）価格で物件を評価します。
また、融資を受ける「人」については、ローンの返済原資はその人の給与などの収入であるため、年間の収入に占める返済額の割合である「返済比率」という基準を採用しています。最終的に融資額は、物件の評価額と指定の返済比率内で返済できる限度額のいずれか低い額まで貸し出し可能と判断しています。
一方、アパート融資の審査では、対象の「物件」がアパートやマンションといった賃貸用不動産であるため、家賃という収益が発生することから、住宅ローンとは異なった物件評価を行います。
また、アパート融資は投資のための資金（事業融資）であるため、融資を受ける「人」だけでなく、アパート経営の事業性が重要となります。アパートの収益性が審査基準に加わるため、住宅ローンよりも厳しい審査基準となっています。
では、アパート融資の評価について少し詳しく見ていきましょう。
・アパート融資の物件評価
アパート融資の物件評価の方法としては、主に「積算評価」と「収益還元評価（収益還元法による物件の評価）」等の方法が用いられています。ただし、金融機関によってそれぞれの評価を行ううえで算出方法が異なるだけでなく、どの評価を重視するかという点も異なるため、同じ物件を評価した場合でも評価額が大きく異なります。たとえば、ある銀行で8,000万円と評価された物件が別の銀行では6,000万円までしか評価されないというケースがあります。
次に、評価方法についてご説明します。
積算評価とは、土地と建物をそれぞれ分けて現在の価値を評価し、最後にそれらを合算するという評価方法です。この方法で求めた不動産の価格を「積算価格」といいます。
積算評価は、「評価時点で土地を購入し、同一の建物を建てたときの費用（再調達原価）」を求めるという考え方で評価していることから「原価法」とも呼ばれています。さらに積算価格から経年などによる減価償却分を差し引くことにより、より現実に近い不動産の価値を求めます。
具体的には、土地の評価にあたっては、路線価や公示地価など公表されている公的価格を基に算出され、計算式としては「土地の面積×公的価格×金融機関独自の係数」となります。どのような公的価格を採用し、どういった係数で計算しているかは金融機関ごとに異なり、非公表となっています。
また、建物の評価については、建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造など）に応じた建築単価を基に新築時の建築費を求め、築年に応じた減価分を差し引いて算出していますが、やはり構造ごとの建築単価や減価率などは金融機関ごとに独自のものを用いており、非公表です。
次に、収益還元評価とは、土地や建物など不動産が生み出す賃料などの収益に着目して不動産の価値を求める評価方法です。この方法で求めた不動産の価格を「収益価格」といいます。特にアパート融資を得意とする金融機関では重視される評価方法です。
具体的には建物の構造、築年、周辺の賃料相場などから対象物件の適正な現時点の賃料を求め、地域ごとに金融機関が独自に定めた期待利回りで割り戻し、土地建物一体として評価します。計算式としては、「適正な年間の賃料収入÷期待利回り」となります。
すでに賃貸中の物件であれば、その実際の賃料を採用しますが、新築や空室の多い中古物件などでは金融機関が調査した賃料を基に計算します。また、期待利回りは地域ごとに異なるため、金融機関が独自に設定し、非公表です。
なお、期待利回りは、投資した費用（特に物件の売買価格）に対して、1年間でどのくらいの収益が期待できるか収益の割合で、地域ごとに異なります。評価に用いる期待利回りは、金融機関が独自に過去の実績から地域ごとに設定していますが、一般的に都心部の期待利回りは低く、郊外ほど高くなる傾向があります。この数字は経済情勢によっても変化します。
最終的には、積算評価と収益還元評価で算出された不動産の評価を総合的に評価（比較）して不動産の評価（額）を決定しますが、いずれの評価方法を重視するかは金融機関によって異なります。
また、融資額などの決定に際して、評価した不動産を担保の対象として見ているため、万一、返済不能となった場合に抵当権を実行し売却しなければならないことまで想定して、「担保掛目（たんぽかけめ）」といわれる減価係数を掛けて融資額を決定します。たとえば、評価額1億円の物件でも担保掛目が80％なら、8,000万円までが融資可能額となります。
・融資を受ける人の属性
アパート融資の審査では、融資を受ける個人（または法人）の「属性」を総合的に評価して融資額などの融資条件を決定します。この場合の属性とは、個人であれば、一般的な会社員の場合、「勤務先」「勤続年数」「年収（収入）」「年齢」「金融資産（保有資金と借金）」などで、法人であれば、「業種・業態」「存続期間」「過去3年程度の業績」「資産」「借入金」「中小法人はその代表者の属性」などが該当します。
金融機関では、通常「融資の返済が継続的に可能か」という視点で評価します。住宅ローンとは異なり、特にアパート融資では対象不動産からの収入での返済を基本としており、家賃収入などから必要な経費を差し引き、残った収益で支払うことができるかを判断の基準としています。
ただし、家賃収入は常に一定ではないため、融資を受ける個人の収入や法人の業績が重視され、継続性の視点から個人の勤務先、勤続年数、法人の存続期間なども考慮されています。また、特に個人の場合、金融機関では完済年齢（完済時の年齢）に制限があり、借入時点の年齢によっては返済期間が制限されることになります。
なお、個人・法人ともにほかの借入が多い場合、収入などが多くても返済が重なる分、融資には消極的になります。さらに、アパート融資は、事業性融資（賃貸事業のための融資）という側面もあるため、その金融機関との過去の取引実績や対象の不動産以外に所有する不動産の価値も評価に加味されることがあり、優れた実績や担保として追加提供できる不動産があると融資条件が優遇されることがあります。
そして、融資するかどうかの判断は、特に個人の場合は個人信用情報などを確認し、過去に支払い遅延などの金融事故がなかったかという点も考慮して行います。
最終的な融資の可否の判断や融資条件については、物件評価と融資を受ける人の属性評価を基に決定します。たとえば、物件評価では1億円までの融資が可能でも、融資を受ける人の属性評価では7,000万円までが限界と評価されれば、融資可能額は7,000万円となり、さらに厳しく判断される場合には、金利が高く、融資期間は短く設定されることもあります。
※審査基準は金融機関によって異なります
アパートの融資審査と実行までの流れ
前述のようにアパート融資では、住宅ローンと異なった審査基準があり、特に初めてアパート融資を利用する場合は、審査に時間もかかり簡単には融資を受けられません。実際の審査の流れを知っておくことも大切ですので、一般的なアパート融資の審査から融資が実行されるまでの流れについて見ておきましょう。
・アパート融資の一般的な流れとは
１）融資の事前相談
通常は、購入あるいは新築する物件が決まった段階で、提出可能な資料で事前に融資の相談を行います。たとえば、物件の計画段階の設計図面（最終的な決定図面でなくてもよい）や収支計画が記載された事業計画書といった資料と併せて、自分の収入や保有する資産（金融、不動産など）、借入（借入額や返済計画）の状況がわかる資料も提出します。
相談の段階では、大まかに必要な融資が受けられそうかどうかを確認する、というところまでになります。
２）融資の申込み
正式に購入する物件や新築する建物計画が決定し、必要な資金計画が固まった段階で融資の申し込みを行います。その時点では、金融機関から求められた対象物件資料と借入する人の属性に関する以下のような必要書類を提出します。
＜物件に関する資料＞
・設計図面など
・事業計画書（収支計算書）
・登記簿謄本
・公図
・測量図（土地）
など
＜融資を受ける人に関する資料＞
・収入資料（課税証明書、確定申告書など）
・借入金資料（返済計画など）
・所有不動産資料（物件概要、収支など）
３）金融機関の物件調査と査定
金融機関では、物件を評価する査定部門や専門業者に委託するなどして物件を確認・調査し、査定を行います。この調査の後、金融機関ごとに独自の基準で積算や収益還元などによる物件の評価額を算出します。
４）融資可能額の算定
物件評価と並行して、融資を受ける人の提出資料を基に融資可能額を算定します。
５）事前承認
３）４）で算出された物件と人の評価から総合的に判断し、最終的な融資可能額など融資条件を決定します。一般的に不動産の売買契約や建物の建築請負契約などの前に融資額や金利、融資期間について金融機関が事前の承認を出します。
６）契約後の本審査
不動産の売買契約や建物の建築請負契約後にその契約書や重要事項説明書などの写しを金融機関に提出して、本審査となります。本審査では、事前に審査した物件の条件や融資を受ける人の状況と異なる点や変更がないかを確認します。
また、個人の本審査では個人信用情報（全銀協、CIC情報など）を確認し、融資を受ける人に滞納や返済不能事由など過去に金融事故がないか確認します。
７）本承認
本審査の結果、事前審査と齟齬がなく、個人の金融事故などがなければ、事前に承認された融資条件で融資ができるという本承認を金融機関から受けます。万一、事前審査と異なる点や変化があった場合には、融資額の減額など融資条件の変更や、ときには事前承認が取り消しとなり、融資が受けられないこともあります。
8） 金銭消費貸借契約（金消契約）
融資の本承認後、融資の実行前に承認を受けた金利、期間等の条件で金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。この契約において最終的な融資の実行日が確定されます。
９）融資の実行
融資の実行にあたっては、担保となる土地や建物に抵当権を設定することが条件となります。そのため、融資の実行は土地建物の残金決済日（引渡し日）に行われることが一般的です。決済時には土地や建物の所有権移転や建物保存登記と併せて抵当権設定の登記が行われます。
アパートの融資を受ける際に重要なポイントは？
アパート融資は、住宅ローンのようにどこの金融機関でも取り扱っているという融資ではありません。また、各金融機関によって評価の方法や重視するポイント、評価にあたっての基準などが独自のものであるため、同じ不動産かつ同一人物であっても、金融機関によって融資が受けられないことや融資条件が異なることがあります。そのため、アパート融資を利用する場合には、どの金融機関を選ぶか、またどのように申し込むかといった事前の検討もポイントになります。
・金融機関を選ぶ
金融機関によって、融資の得意不得意があり、アパート融資が得意な金融機関もあれば、全くアパート融資を取り扱っていない金融機関もあります。当然ながら、アパート融資を利用する場合には、アパート融資を得意とする金融機関を選ぶ必要があります。ホームページなどで積極的にアパート融資をアピールしているなどから金融機関を見分けることもできますが、実際に足を運んで相談することをおすすめします。
なぜなら、特に広報活動は行っていないものの、実際にはアパート融資に積極的な金融機関もあるうえ、時期によっては積極的に取り扱っているケースもあるためです。
また、金融機関には営業エリアという考え方があり、アパート融資に積極的な金融機関ならどこでも対応してもらえるとは限りません。たとえば、対象不動産や融資を受ける人の居住地などが営業エリア内にないと融資が取り扱えない場合があります。さらに、同じ金融機関でも支店によって融資の取り組み方が違うため、A支店ではだめでもB支店では融資が受けられる場合もあります。
そのほか、金融機関によって、物件の評価の得意不得意（中古の木造アパートの評価が厳しいなど）や融資を受ける人の属性にも相性（給与所得者でも一定以上の年収がないと取り扱わないなど）があり、アパート融資に積極的な金融機関であっても自分に適した金融機関であるとは限りません。したがって、金融機関選びは実際に足を運んで相談することがポイントになります。
もし、すでに事業資金や既存物件などですでに取引のある金融機関、あるいは支店がある場合は、融資審査がスムーズで、審査が通りやすい傾向もあるため、まずその金融機関、支店に相談することをおすすめします。
・対象物件と融資を受ける人のバランスが重要
前述のようにアパート融資では、物件評価と融資を受ける人の属性評価から総合的に融資の可否や条件を決定しています。したがって、対象となる物件の規模や価格などが、融資を受ける人の属性とバランスが取れていないと希望の融資を受けることができません。たとえば、物件の評価は高くても融資を受ける人の評価が低ければ、融資額可能額は人の評価に合わせて小さくなってしまいます。特に、収入や資産が少ない方は借入できる融資が限定的になります。
一方、融資対象の不動産からの収入は限定的でも、すでに一定の価値のある不動産を所有している方は、その不動産を担保として提供することで、建築費相当は融資が受けられる場合があり、逆に、不動産は所有していなくても収入が多い方が、購入する不動産を担保に希望の融資が受けられる場合もあります。
そこで、賃貸経営に興味がある方は、一度、自分はどのぐらいまで融資が可能なのか金融機関に相談したうえで、自分とバランスの取れた不動産を検討することが近道になりそうです。
・必要書類は見る人のことを考えて準備・作成する
当たり前ですが、金融機関の審査といっても人が見て判断するものです。つまり、金融機関だからという特別なものではなく、一般的な企業と同じように印象の良い書類の方が希望は通りやすくなります。当然ながら、指定された提出書類は、基本的に過不足なく期日までに必要書類を提出すべきで、かつ見やすくわかりやすいものを作成することもポイントになります。
不足書類が多く、提出期日に遅れたりすることは印象の問題だけでなく、審査ができず、金融機関としても先に進めることができません。また、たとえば、本来金融機関に提出しなければならないほかの借入の書類を提出し忘れ、後日、個人信用情報を金融機関が確認した際、その借入が発覚するというような場合は、虚偽の申告をしたとして融資そのものが不可になることもあります。
まずは、その書類を見る人のことを考えて準備することも重要なことになります。
・属性も良く見せる
アパート融資では、融資を受ける人の属性を評価し、融資額などの条件を決定するため、融資を受ける人が自分の属性を良く見せることができれば、有利な条件で融資の承認を得られる可能性があります。ただし、虚偽の資料を提出することは問題外としても、自分で見た目を変えられる属性内容は限られています。そこで、自分の努力でよく見せることのできる属性を考えてみましょう。
たとえば、すぐに返せる借金（カードローンなど）は返済すること。また、クレジットカードのキャッシング枠も金融機関からは借金と見なされる場合もあるので、カードの枚数を減らすというのも少なからず有効でしょう。そのほか、一般的に個人が融資を利用する際、転職や独立直後は信用が薄くなり融資が難しくなるので、特に独立などは控えることも有効です。資金の面でも、大きな買い物は控え、資金を手元に残すことなどは自分で調整することで属性を保つことができます。
小さなことのようですが、微妙なところで効いてくる対策になりますので、知っておいて損はないでしょう。
アパートの融資審査を通るためには金融機関の特徴を知ることが重要
金融機関によって、融資の得意、不得意があることを説明しましたが、一般的に分類される金融機関の特徴について、より具体的に知っておくことも重要になりますので、紹介します。
・都市銀行
メガバンクともいわれる都市銀行は、金融機関の取扱高が大きいこともあり、金額の小さい物件は扱いにくいといわれています。また、最近の傾向としては、会社員などの給与所得者向けの融資が厳しくなっており、基本的にいわゆる地主やビルオーナーなどすでに土地を所有している、賃貸経営を一定の規模ですでに営んでいる方以外は融資が難しい傾向が顕著になっています。
メガバンクの融資審査は非常に厳しいといわれる一方、融資が受けられれば、金利など融資条件は比較的良い条件になります。融資審査の傾向としては、積算評価重視の傾向にあるようですが、一部の都市銀行では収益還元評価を重視するところもあります。
・地方銀行
地方銀行は、都市銀行に比べて融資は受けやすい傾向があります。ただし、営業エリア（取り扱いできる地域）が限定されるため、基本的に対象物件と融資を受ける人の居住地に支店のあるエリア以外は難しくなります。都市銀行に比べて融資を受ける人の属性評価は比較的緩い傾向がありますが、物件の評価は積算評価重視の傾向があり、融資可能額は低くなることが多いようです。
ただし、銀行によって融資のスタンスが大きく異なり、アパート融資に積極的な銀行と消極的な銀行の差が大きいことも特徴です。アパート融資に積極的な銀行であれば、属性次第では意外なほど融資が受けられる場合もあります。
・信用金庫・信用組合
地方銀行と同じく、都市銀行より融資は受けやすいものの、営業エリアが限定的になります。アパート融資は、積極的なところと消極的なところの差が大きいのも地方銀行と似ています。地方銀行より過去の取引実績を見る傾向があるので、いわゆる地主など土地所有者の方はもちろん、過去に住宅ローンなどで完済の実績があるなども考慮されることがあります。
なお、地方銀行よりも営業エリアに対する考え方が強く、エリア内であれば積極的なところもエリアを外れてしまうと急に難しくなるようです。また、地方銀行に比べると自営業者など事業者に対しての融資もやや緩い傾向があります。
・独立系銀行
数は少ないですが上記に当てはまらない独立系の銀行があります。独立系の金融機関は、得意不得意がはっきりしており、なかでもアパート融資に積極的な銀行では、収益還元評価を物件評価の基準としていることが多く、融資可能額も大きくなる傾向があり、融資を受ける人の属性にも対象範囲に幅があるため、全般的に融資が受けやすいといわれています。
ただし、金利に関しては、融資が受けやすい分だけ、都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合と比べて高くなる傾向があります。給与所得者でも融資を受けやすく、アパート融資のほか、ワンルームマンション投資でも融資が受けられるので、上記の金融機関で難しい場合は相談する価値があります。
・ノンバンク
銀行法上の銀行ではない金融機関であるノンバンクは、基本的にアパート融資というよりも不動産担保ローンという側面が強くなります。したがって、対象物件の評価の範囲内であれば、融資を受ける人は選ばない傾向があります。
ただし、金利は高く、融資期間も短い傾向があり、新規で不動産を購入、新築する場合にはつなぎ融資として利用するなどには便利な融資です。。融資審査では収益還元評価を重視していますが、評価額に対して、担保掛目が厳しく、かつ金利や返済期間が短いため、融資額は低くなります。
政府系金融機関
日本政策金融公庫など政府系金融機関でもアパート融資は受けられます。金利は低い傾向があるため、利用を検討する方も多いのですが、融資額の限度枠（評価に関わらず決められた融資上限）が比較的小さく、さらに融資期間が上記いずれの金融機関と比べても短いため、長期運用を前提とした賃貸経営では事業計画が成り立ちにくくなります。
そのため、物件購入金額や建築価格に対して自己資金の割合が大きく、不足分を補うような場合や一時的なつなぎ融資として利用するのに適しているといえます。
一方、独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が行う賃貸住宅融資制度には、入居者予定者に応じて、若いファミリー世帯向けの賃貸住宅を建設するときに利用できる『子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資』と高齢者（単身世帯・夫婦世帯を問わない）向けの賃貸住宅を建設するときに利用できる『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設資融資』の2つがあります。
それぞれ、適用条件を満たすことができれば、土地活用資金としては非常に有効な賃貸住宅向け融資です。特に35年もの長期融資を固定金利で融資を受けることができ、安定した賃貸経営を目指す土地所有者の方には検討の価値のある融資です。
・その他
そのほか、店舗を持たないあるいは極端に店舗の少ないネット系銀行では、基本的にアパート融資は扱っていません。同様に、住宅ローン専門の金融機関もあり、そうしたところはやはりアパート融資は実施していないので、初めから検討対象としては除外した方がいいでしょう。
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初めて賃貸経営を始める方は、どこからどのように融資を受ければよいのか、自分はどれだけ融資を受けることができるのかといった資金調達への不安があるのではないでしょうか。一方、すでに賃貸経営をされている方でも融資の残高が増えるにしたがって資金調達が難しくなっていきます。
もちろん、ご自身で金融機関に相談し、資金を調達することもできますが、その労力は意外なほど大変です。資金を融資で調達するには、前述しましたように賃貸用不動産向け融資（アパート融資）を得意とする金融機関の選別、収支計画をはじめとした事業計画などさまざまな資料の作成などが必要になります。
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