契約と工事着手
これまでの土地情報や市場調査、経営プラン、資金計画を終えたら、アパート事業・マンション事業計画書を金融機関へ提出し、融資の申し込みを行います。
ここで、ローンの金額や支払利息も決まることになります。
ローン審査確認が終わったら、不動産売買契約の締結を行い、建築会社の選定や、どのような工事を行うのかを確定させ、建築確認申請許可後、工事に着手します。
建物の登記
工事が終わり、行政機関の審査を通過したら、建物の登記を行います。
土地も新たに購入して所有する場合は、土地の登記も行うことになります。
土地と建物にはそれぞれ独立した登記簿が存在し、登記事項も若干異なります。登記にも費用がかかりますので、初期投資費用として計上しておきましょう。
この時点で、自治会（町内会）との挨拶を済ませるなど、これからの経営がスムーズに進むように調整をしておきます。
開業届の提出
建物のリフォームや建築が完了して、入居者募集を始める事業開始1ヶ月以内に、納税者の住所地を所轄する税務署へ「個人事業の開廃業等届出書」を提出しておきます。
アパート経営・マンション経営をはじめるにあたって、届け出る必要のある公的な書面はこれだけで、特別な資格や許認可は必要ありません。
節税のメリットを受けるための書類の準備
アパート経営・マンション経営では節税のメリットを受けることができますが、それには以下の3つの申請書、届出書が必要になりますので準備しましょう。
- 所得税の青色申告承認申請書（開業後2ヶ月以内）
- 青色事業専従者給与に関する届出書（開業後2ヶ月以内）
- 減価償却資産の償却方法の届出書（開業した年の翌年3月15日まで）
これらの書類を提出しておくと、春の確定申告時に
- 賃貸経営の赤字が3年間繰り越される
- 不動産所得から特別控除が差し引かれる
- 10室以上の規模の経営で、専従者給与の支払いができる
などのメリットが受けられます。
専従者給与は、生計をともにしている親族に対しても給与を支払うことができる上、必要経費に計上できることから、税務上の節税効果が見込めます。
入居者募集を行う
入居者募集に着手します。工事に着工した段階で入居者募集の計画を立案しておくとスムーズです。
不動産会社に仲介を依頼したり、入居者募集の広告を出したりなど、計画通りの内容で、入居者募集を行います。
計画の実行は、自治会との調整や、行政機関への各種届出が済んだ段階で行うのが一般的です。
竣工時に入居受け入れを開始し、同時に管理業務が開始されることとなります。
ワンルームマンション経営など、リフォームや建築工事の必要のない種類の経営形態の場合は、ローンの手続きと不動産の購入、登記、書類の届出と、工事の段階を飛ばして手順を進めて行きます。