賃貸アパートを建築する際に必要となる情報の一つとして、建築費用が挙げられます。賃貸アパートの建築費用については、建物の構造や地域によっても違いがあるため、建物の構造や地域ごとの相場費用を確認することが大切です。また、賃貸アパートの建築費用を具体的に算出したいと思っても、アパート建築全体にかかる費用の内訳などがわかりづらいため、結局、賃貸アパートの建築費用の情報を収集する際に、何から手をつけたらいいのかわからず困っている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、賃貸アパート建築費用の概要や相場、建築費の計算方法や注意点などをまとめています。賃貸アパートを経営する際や、賃貸アパート建築の検討段階での資料として、ぜひお役立てください。
この記事の目次
賃貸アパートの建築費用とは
最初に、賃貸アパートの建築費用について解説します。
建築費用に含まれるものは建築会社によって異なる
賃貸アパートの建築費用とは、文字通り、賃貸アパートとして使用する建物を建築するために必要な費用のことです。外観や内装の設計費をはじめ、建物を建築し、入居者が必要となるトイレや浴室、台所などの住宅設備を整えるまでの工事に該当する費用などが対象になります。
ただし、建築費用に含まれるものの定義は曖昧で、どこまでの工事が建築費用に該当するかの考え方は建築建築会社によって異なります。建築建築会社に見積もりを依頼するなどして比較・検討を行う際には、建築工事に含まれるものの内訳までよく確認するようにしましょう。
賃貸アパートの建築費用は坪単価×延べ床面積に直すとわかりやすい
賃貸アパートの建築費用の単位は「坪単価」で算出すると比較などがしやすいです。坪単価は一般的に、建築費を延べ床面積割った数値で、一坪当たりの建築費のことをいいます。建築費用の概算は「坪単価×延べ床面積」の計算方法で算出します。単身者向け賃貸アパートの１Kの部屋の広さとしては、20～30平方メートルほどが一般的です。
構造によって坪単価が異なる
一口に「坪単価」といっても、建物の構造によって価格にはある程度幅があります。まずは、代表的な建物構造における坪単価の相場を見てみましょう。
・木造の場合の坪単価相場：50～70万円程度
・軽量鉄骨の場合の坪単価相場：60～90万円程度
・鉄筋コンクリートの場合の坪単価相場：80～120万円程度
このように、建物の構造などによって異なっています。
各建築構造の特徴やメリットなどについては、次章にて詳細を説明します。
なお、建築費の坪単価の相場は、都市ごとにも幅があり、近年、その水準はそれぞれ上昇傾向にあります。
その一例として、主な都市部における賃貸マンション（RC造）の建築費の坪単価の推移を見てみましょう。
まず、東京都における賃貸マンション（RC造）の建築費の坪単価水準ですが、国土交通省の建築着工統計調査によると、2012年の1坪あたり72.2万円から、2018年の1坪あたり102.7万円まで継続的に上がっており、6年間で建築費の水準が大きく上昇している傾向にあります。2012年から2018年までの上昇率は約42.1%です。
他都市部も同様の傾向にあり、以下の通りとなっています。
| 2012年の坪単価 | 2018年の坪単価 |
東京都 | 72.2万円 | 102.7万円 |
神奈川県 | 74.3万円 | 88.2万円 |
千葉県 | 66.9万円 | 92.4万円 |
大阪府 | 56.9万円 | 72.6万円 |
愛知県 | 52.0万円 | 76.9万円 |
出典：建築着工統計調査(国交省)に基づき作成
延べ床面積の計算方法とは
延べ床面積とは、建物の各階の床面積をすべて合計した面積のことです。たとえば、各階の床面積が50坪であれば、延べ床面積は50坪×階数で算出できます。
2階建て：50坪×2階=100坪
3階建て：50坪×3階=150坪
各階の床面積の合計になるため、正確な数値は建築するにあたって建築会社から提案を受けるまでは、はっきりとはわかりません。ただし、概算値であれば、敷地面積に対する建築面積の割合である、建ぺい率から推測することができます。
賃貸アパートの建築費用の相場はどれくらい？
賃貸アパートの建築費用の相場について、構造別に相場やそれぞれの特徴を解説します。
木造アパートの建築費用の相場は
木造アパートの建築費用の相場は、坪単価で50～70万円程度になっています。木造は、アパートで最も多いと言われている構造で、2階から3階の低層アパートに適しています。
木造アパートには、建築費用を抑えられ、物件の利回りが高くなるメリットがあります。
メリット | デメリット |
建築費用が安いので全体費用が抑えられる | 高層化できない |
RC造と比較すると建築期間が短い | 木材や壁材が痛んでくるため耐用年数が比較的短い |
軽量鉄骨の建築費用の相場は
軽量鉄骨の建築費用の相場は、坪単価で60～90万円程度になっています。2階から4階の低層建物に適した構造です。
軽量鉄骨の建物は、建築資材を工場で作って現場に運び、組み立てる方法が採用されることが多く、工事期間が短いことが特徴として挙げられます。
メリット | デメリット |
木造と比較すると耐震性、耐久性がある | 耐火性が他構造より劣る |
鉄筋コンクリート造と比べると建築費用が抑えられる | 遮音性が他構造より劣る |
鉄筋コンクリートの建築費用の相場は
鉄筋コンクリートの建築費用の相場は、坪単価で80～120万円程度になっています。鉄筋コンクリートの建物は、5階以上の中層建物に適しており、10Fなど中高層の建物も建設可能です。木造や軽量鉄骨造に比べて、耐震性・耐久性・遮音性が高い構造になっています。
鉄筋コンクリート造は、建築コストが高い反面、造りは丈夫であるため、修繕費がかかりにくい傾向があり、木造よりも家賃を高めに設定できることが特徴です。
メリット | デメリット |
耐震性、耐久性、遮音性が他構造に比べて高い | 建築費用が高い |
10階など中高層が可能 | 工期が長い |
すべての構造で共通することですが、土地や建物の形状や地盤の状況などによって上記の建築費用の相場からが大きく変わってくることもあります。その点も踏まえて、アパート建築の際には建築会社とよく相談しながら進めるようにしましょう。
賃貸アパートの建築費用を安く抑えるポイント
賃貸アパートの建築費用を安く抑えるためのポイントを見ていきましょう。
建築するアパートの構造・条件を得意とする建築会社を選ぶ
間取りが同じであっても、一般的に建築会社によって提示される建築費が変わってきます。構造や条件により、建築会社が得意な工事が異なります。
より良い物件を建築するために、まずは複数の建築会社へ見積もりを依頼し、比較・検討をしましょう。その際、建築会社の得意分野も細かく確認しましょう。アパート経営では、一度建築すると、20年～30年は管理しながら家賃収入を得ます。建築する建物は大切な資産になるので、なるべく信頼できる建築会社に依頼するようにしましょう。
建物をシンプルな形状にすることで費用を抑えられる
建物を建築する場合、建物の形が複雑な形になればなるほど、建築費用が多くかかります。反対に、真四角に近い形や汎用性の高い形のほうが、材料と手間が少なくなる傾向があり、費用を安く抑えられる可能性があります。
例えば2階建ての賃貸アパートでは、複雑な形より、1階と2階の床面積がほぼ等しい総2階のシンプルな形のほうが、部屋数を多く設けられるだけでなく、建築費用の観点からもコストパフォーマンスが良くなります。
建築の際に譲れないポイントを明確にしておく
アパート建築の見積もりを比較する際に重要なのは、譲れないポイントを明確にして検討することです。「物件の利回りは7％台を目指す」「予算を3億円以内に収める」など、なるべく具体的な条件を決めるようにしましょう。譲れないポイントを明確にすることで、必要な工事だけで済み、費用が抑えられる可能性が高くなるだけでなく、建築会社を選ぶ際の判断基準にもなります。
建築依頼をする建築会社の選び方
アパート建築を依頼する建築会社もさまざまに存在し、大きく分けて、ハウスメーカー、工務店、建設会社があります。それぞれの建築会社の特徴と、建築会社の選び方のポイントについて解説します。
建設会社・ハウスメーカー・工務店の特徴とは
建設会社、ハウスメーカー、工務店のそれぞれの特徴から見ていきましょう。
建設会社
・経験や実績が豊富
・建築後のフォロー体制が整っている
・規格化された建築プランの場合、要望を加えると費用がかさむ
ハウスメーカー
・実績が豊富で、サポートも充実している
・規格やプランが決まっているアパートの種類が多く、イメージを作りやすい
・規格やプランが決まっているアパートの種類が多い分、設計やデザインなどの自由度が低い
・広告費なども含んでいるため、建築費用が高め
工務店
・小さな会社が多いため、信用性が低め
・担当者によって技術レベルに差が出る可能性がある
・建設プランの自由度が高め
・広告費などを含まないので建築費用が安め
建築会社の選び方
ハウスメーカー、工務店、建設会社のそれぞれの特徴を踏まえた上で、建築会社の選び方をご紹介します。
・信頼できる会社を選ぶ
アパート建築において最も重要となるのが、安定した経営基盤の会社に依頼することです。必ずしも大手がいいというわけではありませんが、資金繰りに苦労していたり、倒産しそうな会社に任せるのはなにかと不安です。まずは公式HPを確認し、設立年度や資本金などをチェックしておきましょう。
・希望とする建築構造が得意
前述の通り、建築会社によって得意な建築構造が異なります。そのため、自分が建てたいと思う建築構造を得意分野にしている会社を選びましょう。
・担当者との相性
担当者との相性は重要です。ただし、こちらの要望にすべて対応してくれるから、いい企業、いい担当者というわけではありません。多くの要望を出したために無理が生じフォローがなくなってしまう可能性もあります。このようなことを避けるためにも、相手側の状況も考慮し、上手にキャッチボールしながら相談できる担当者を選びましょう。
賃貸アパート建築のためのローンの組み方について
賃貸アパートの建築を目的としたローンの組み方について解説します。なお、賃貸事業では、原則として住宅ローンが利用できないため、注意が必要です。
アパートローンと住宅ローンの違いとは
アパートローンとは、居住以外の目的の投資用としてアパートやマンションなどの物件を購入・建築する際に利用できるローンです。銀行や信託銀行、信用金庫、JAバンク、ノンバンクなど、多数の金融機関が取り扱っており、集合住宅の建築、購入のどちらにもアパートローンを利用することができます。原則的に満20歳以上の個人が借り入れの対象となっていますが、法人が利用できる場合もあります。
アパートローンの利用を検討する際には、家賃収入での利益面と、管理費・積立修繕費・税金などの支出面をきちんと把握し、計画を立てた上で申し込むようにしましょう。
アパートローンには大きく分けて、民間の金融機関、住宅金融支援機構などの公的機関のそれぞれが提供するローンがあり、特に民間の金融機関にはプランが豊富に用意されています。
アパートローンの金利方式には、大きく分けて、変動金利型と固定金利型の2つの種類があります。変動金利型は、ローンの金利が半年ごとに見直され、返済額についても5年に一度見直しが行われる金利方式です。固定金利型は、ローン返済中の金利が事前に定められた金利方式です。
アパートローンを借りる時の注意点とは
賃貸アパートを建築するためには、前述の通り、住宅ローンが利用できないので、アパートローンを借りることになります。その際の注意点について押さえておきましょう。
・複数の金融機関に相談をして、比較をする
アパートローンの場合、金融機関ごとに事業性の評価方法や基準が異なるため、融資額に大きな差が発生することがあります。ある金融機関から満額融資を断られたとしても、別の金融機関で満額融資が可能になるケースもめずらしくありません。そのため、必ず複数の金融機関に相談し、比較するようにしましょう。
・収益に関するシミュレーションまでしてくれる建築会社に頼むのが良い
アパートローンを利用する際には、先々まで見通した収益計画と、無理のないローンの返済計画が重要になります。見通しの甘い収益計画を思い描くと、思ったような収益を得られず返済が滞ってしまう可能性もあります。しかし、専門家でない人がしっかりとした収益計画を立てるのは至難の業です。収益計画に関するシミュレーションまで行ってくれる建築会社に依頼しましょう。
金融機関の特徴
アパートローンを提供する金融機関には、都市銀行、地方銀行、信用金庫や信用組合があります。各金融機関のそれぞれの特徴を踏まえて、金融機関を選びましょう。
・都市銀行
都市銀行は融資の基準が厳しい反面、低めの金利が設定されている傾向があります。銀行によって重視する評価や基準が異なるため、なるべく多くの銀行の評価基準を確認しながら比較検討しましょう。
・地方銀行
融資基準は都市銀行に比べるとやや低い傾向がある地方銀行ですが、信用金庫・信用組合に比較すると高めの設定であることが特徴です。
・信用金庫・信用組合
一般的な金融機関に比べて地域に根ざしている分、融資のハードルが低く、金利は高いのが信用金庫・信用組合です。不動産投資への融資では、普通貸付や創業融資などの利用が一般的です。
なお、保証会社を利用せず、金融機関が自社でリスクを負担するプロパーローンと呼ばれるものあります。プロパーローンは、一部の地方銀行や信用金庫、信用組合などで提供されているもので、保証会社の審査基準ではなく、金融機関が独自に設定した基準をクリアできれば融資が認められることが特徴です。一般的な保証会社の保証付きローンの審査が通らなかった場合は、プロパーローンを検討するのも良いでしょう。
賃貸アパート経営における収支シミュレーション
賃貸アパート経営は長期にわたる事業となるため、将来を見据えた計画を立てることが重要となります。そのため、賃貸アパート経営における、収入や支出の予測、月々のアパートローンの返済額の予測など、さまざまな条件でのシミュレーションを通して、賃貸アパート経営全体の収支予測を確認しておくことが大切です。
ここでは、賃貸アパート経営の収支シミュレーションに欠かせない、各種利回りの意味や計算方法の紹介をはじめ、収支シミュレーションの作成に便利なツールなどについてご紹介します。
利回りの定義
利回りとは、初期費用に対して一定期間でどの程度のお金が返ってくるかを示すものです。一般的な利回りは、1年間の利回りである年間利回りをさします。
たとえば、3億円をかけて建築したアパートが1年間で3,000万円の収入を生み出す場合は、3,000万円÷3億円で算出し、年間利回りは「10%」になります。
2つの利回りの計算方法
利回りには、表面利回り、実質利回りの2つの計算方法があります。
それぞれの利回りの意味と、計算方法についてご紹介します。
・表面利回り
表面利回りとは、その物件の価格に対してどのぐらいの家賃収入が入ってくるかという表面的な収入を表すものです。維持管理費など、賃貸アパートの保有にかかるコストは計算外なので、実質的な利回りとは少々異なります。なお、満室を想定した収入を表す場合は想定利回りと呼ばれます。計算式は以下の通りです。
表面利回り＝年間収入÷建築価格×100
表面利回りの計算で使用する年間収入や購入価格は、表面上のデータなので、簡易的にすぐに計算するのにも便利です。
・実質利回り
実質利回りは、表面利回りに年間支出の要素をプラスした利回りのことです。購入や新築を検討する段階の場合、必ず実質利回りで計算するようにしてください。計算式は以下の通りです。
実質利回り＝（年間収入－年間支出）÷建築価格100
年間支出には固定資産税や火災保険料、管理費や修繕費などが含まれます。このうち、修繕費などは物件の状態により発生する金額が異なるので、実質利回りを計算するためには知識や経験が必要になってきます。
各利回りで登場した「建築価格」には印紙・仲介手数料・不動産取得税などを、「年間支出」には建物修繕費・火災保険料・固定資産税・都市計画税などを含む必要があります。なお、建築費用や年間支出の内訳は、きちんと建築会社に確認しておきましょう。
収支シミュレーションの作成
賃貸アパート経営のための収支シミュレーションを算出する、といっても、電卓を使ってひとつひとつ計算していくのは非常に大変です。その際に便利なのが、ネット上で使用できるシミュレーションツールの活用です。
以下にて、収支シミュレーションツールで算出した計算結果をご紹介します。 なお、計算を単純化するため、諸費用を除いた収支シミュレーションになっています。
【物件情報】 | 【資金計画】 |
建築費：3億円 | 自己資金：3,000万円 |
満室時想定年収：2,400万円 | 借入金額：2億7,000万円 |
想定空室率：10% | 借入期間：35年 |
諸経費率：15% | 借入金利：年利2% |
上記の条件の下、簡易収支シミュレーションを行った結果は以下の通りです。
返済額（月額） | 89万4,410円 |
返済額（年額） | 1,073万2,920円 |
返済総額 | 3億7,565万1,594円 |
家賃収入（年額） | 2,400万円 |
控除・諸経費（年額） | 600万円 |
年間支出 | 1,673万2,920円 |
年間手取り | 726万7,081円 |
表面利回り | 8.0％ |
実質利回り | 6.0％ |
返済後利回り（※1） | 2.5％ |
投資利回り（※2） | 24.3％ |
※1 家賃収入から諸経費、返済額を差し引いた、手取り家賃収入をもとに計算した利回り。計算式は、「返済後利回り＝年間手取り÷建築価格」。
※2 投資した自己資金に対する利回り。計算式は「投資利回り＝年間手取り÷自己資金」。
オンラインで利用できるシミュレーションツールは、使い勝手がよく、必要情報を入力するだけで収支シミュレーションを作成してくれます。ご自分検索して試してみてはいかがでしょうか？
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