この記事の目次
アパートの建て替え費用の相場はどのくらい？
アパートの建て替え費用の概要
アパートの建て替えの費用は、主に以下の3つに分かれています。
・アパートの解体費用
・アパートの建築費用
・住人の立ち退き料など
アパート建て替えを請け負っている会社では、解体と建築費用を合わせて見積ってくれるところもあります。反対に「ひとまず解体して更地にし、建て替えはいつになるかわからない」という場合には別々に請求が発生します。
アパートの建設時期などを比較検討をして、解体と建て替えを別々に依頼するよりも合わせて依頼するほうが有利と判断した場合は建て替えを請け負っている会社への依頼を検討してみてください。
なお、住人の立ち退き料などは、必ず発生するとは限りません。しかし、費用として計算しておくほうが後々トラブルになったときに安心です。
アパートの建て替え費用の総額には解体費や立ち退き料も含まれる
アパートの建て替え費用は、建築の費用だけではありません。すでにあるアパートの取り壊しにかかる費用や、住んでいる人に退去してもらうための費用も含まれます。
つまり、更地にアパートを建設するよりもアパートを建て替えるほうが全体の費用は高くなるということです。建て替えの場合は建設費用に上乗せして、様々な諸費用がかかることを頭に入れておきましょう。
アパートの解体には、材質や階数にもよりますが床面積1坪あたり3〜8万円程度かかります。小さいアパートでは床面積が30坪、50坪程度ですが、建物の構造や面積に応じて費用がかかるのです。
つまり、解体費用だけでも数百万円の費用がかかります。しかし、解体費用は施工条件によって変化しますが、状況によっては国や都道府県のサポートを受けることが可能です。また解体費用と立ち退き費用は銀行からの融資を受けることができませんが、建て替えを検討する際は融資を受けられる場合もありますので、銀行への相談を検討してみてもいいでしょう。
以下では、主な構造ごとの解体費用を簡単に紹介します。
木造アパート
2階建てでは床面積1坪あたりの解体費用は3万円前後が一般的です。大きな建物の解体は大型の重機などを使用する必要があるため3階建てでは解体費用が1坪あたり6万円ほどかかることも多く、階数が1階増えるだけで解体費用が2倍になります。
鉄骨造アパート
2階建ての解体費用は床面積1坪あたり4万円ほどと木造アパートとほぼ変わりませんが、やや鉄骨造アパートのほうが高い印象です。また、木造アパートと同様に階数が増えると解体費用も高くなり、3階建てでは1坪あたり7万円ほどが一般的です。
鉄筋コンクリート造アパート
鉄筋コンクリート造アパートは、木造や鉄骨造の建物に比べて頑丈で壊しにくいため、解体費用が高くなります。2階建てなど小さい建物は鉄骨造とそれほど変わりませんが、建物が大きくなれば1坪あたり10万円ほどになることもあります。
アパートの建て替え費用は規模や構造によって変化する
アパートの建て替え費用も、構造によって大きく変化します。
解体費用や建築費用は構造によって変動するのが一般的です。
たとえば木造住宅は比較的安く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造なら高めになることが多いでしょう。
デザインのこだわりによっても状況は変わります。木の材質やデザインにこだわった木造アパートが、鉄骨造アパートよりも高額になることがあります。
解体や建設費用は1坪あたりの価格となっており、面積が広いほど値段も上がっていきます。ただし、建築費用は結果的に坪単価に換算しているのであって、先に坪単価を決めているのではありません。
一口にアパートの建て替えをするといっても、次に建設するアパートの規模や構造により、かなり費用が変わってくると考えておきましょう。
たとえば100坪のアパートを建設するなら同じように1坪あたり60万円でも6,000万円かかります。さらに解体費用や諸費用を含めるとそれぞれ金額は高くなります。
アパートの建て替え費用相場は1坪あたり50〜100万円程度
実際にアパートの建て替えをする場合、かかる費用は1坪あたり50〜100万円が目安です。解体費用は1坪あたり3〜10万円ですが、建築費用が1坪あたり50〜100万円かかります。
木造アパートの建設費は平均的に1坪あたり50〜60万円程度かかり、鉄骨造アパートは1坪あたり70～100万円程度かかります。
鉄筋コンクリート造は鉄骨造よりも費用が高くなる場合が多く、1坪あたり100万円を超えるケースもあります。
床面積が100坪のアパートを建て替えしようと考えたとき、予算としてはいろいろな諸費用を考えると6,000万～1億円程度は必要になると計算できます。
すべての金額を自己資金でまかなえる人は多くありません。建物が古くなり建て替えを余儀なくされている場合はローンを組んで建てるのが一般的です。自分で用意できる資金と合わせて、建設費用などは一部ローンを利用するなど工夫してみましょう。
アパートの建て替え目安は？
建て替え目安の概要
アパートの建て替え時機は、様々な側面から判断します。主な目安は以下の3つです。
・築年数で判断する
・空室状況で判断する
・外観や間取りの状態で判断する
上記の点を総合して、建て替えが本当に必要なのか、またはリフォームにするのかを判断します。
建物が古くなってくると、いろいろな箇所にトラブルが発生します。メンテナンスや補修でかなりの費用を使うくらいなら、建て替えを検討したほうがよいケースもあります。
既に空室が多い場合少しずつ補修にお金を使っていても、入居率を高めるなどの効果が低いためです。外観や内装が古い場合、入居者は新しくきれいな物件を選ぶことも多いでしょう。
もちろん、ローンを払い終えていないアパートを建て替えるなど、さらなる借金が増えるのもよくありません。自分がアパート経営に使える予算や建物の状態など、現状の把握が必要です。
アパートの建て替え年数は築20〜30年が目安!?
多くの場合、設備や外観、デザインが古くなり入居率の低下や賃料の下落などの問題が出てきたときに建て替えを考えます。
アパートなどの住宅には法定耐用年数が定められており、それが建て替えの目安となるでしょう。もちろん、法定耐用年数はあくまでも建物の価値の話であり、年数が過ぎれば使えなくなるというわけではなく、減価償却によってもそのおおよその目安が決まってきます。
目安としての法定耐用年数は、以下のとおりです。
・木造 22年
・鉄骨造 材料の厚みによって変動するが19～34年程度
・鉄筋コンクリート造 47年
鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数が長いですが、木造や鉄骨造の場合は耐用年数が約20～30年であることがわかります。
また、築40年を超えてくると、間取りやデザインが時代と合わなくなってくることも考えられます。
メンテナンスをして寿命を伸ばすこともできますが、築40年、50年となると時代に合うデザインではなくなり、設備も古くなることから、住みたいと考える人が少なくなるのも考慮しなければなりません。空室対策なども考えた上で、建て替えを考えるなら減価償却が完了し、ローンも完済する築25～35年が1つの目安となります。
頻繁にメンテナンスを行い、きれいな状態のアパートなら築20年でもそれほど古くは見えません。築年数に囚われず設備の古さや外装・内装の劣化、入居率などの状況を考慮し、建て替えの検討をしましょう。
メンテナンスをするか、それとも建て替えをするかと考え始めるのも築20年を過ぎた頃と考えておきましょう。
アパートが古くなり空室が目立つときは建て替えを検討
年数の問題ではなく、アパート経営をしていく上で最も重要といえるのが空室率です。極端なことをいえば、築50年でも60年でも常に入居希望者が現れるなら大きな問題はないといえます。
むしろ、建て替え費用がかからない分だけお得です。しかし、よほどの好立地や築年数にまさる付加価値がなければ古いアパートに入居者が殺到することはないでしょう。
一般的には、アパートが古くなるほど入居率は下がっていきます。立地がよいにもかかわらず入居希望者が減り、外観や設備に問題があると感じられたときは建て替えを考える時期といえます。
土地やエリア自体に問題がある場合、建て替えをしても空室率の改善が図れないことがあります。事前に市場調査を行い、建て替えによるメリットがあるのか確認しておきましょう。
また、同じ土地でアパート経営以外の土地活用を考えることもできます。エリアに合わせた土地活用方法を把握できれば、必ずしもアパートにこだわることはありません。
間取りやデザインが古くなったら建て替え時期
アパートに入居する入居者のライフスタイルによって、好む間取りやデザインは変わってきます。
たとえば20～30年前と比較して、現在では夫婦と子供1人などの核家族が多くなっています。
ファミリー世帯向けのアパートを経営している場合、地域の傾向にもよりますがワンルームや2～3人家族向けの間取りに変えるだけで、入居者が増えることもあります。
間取りだけではありません。例えば最新設備を備えたアパートは多くの入居者に好まれるでしょう。少し高い家賃を払ってでも入居したいと考える人も多いはずです。立地が悪いなどの事情がなければ、間取りや設備を変え、入居率を上げるために建て替えも検討してみましょう。
また、デザインも数十年前と今とでは、好まれるものが変わっているでしょう。
特に大きいのは室内洗濯機置き場の有無や、浴室、洗面設備などの充実度です。水回りが古くなってくると、現代の生活に合わなくなるケースが多々あります。
全面リフォームで浴室やキッチン、トイレなどをすべて入れ替えるのであれば、建て替えて新築にした方が入居率も上がる可能性が高いでしょう。
大規模なリフォームを考える時期には、建て替えも検討することをおすすめします。
アパートの建て替えの注意点
リフォームは建て替えより安価
アパートの建て替え時には、いくつか注意点があります。特に、リフォームと建て替えどちらを選ぶべきなのかをじっくり検討する必要があります。
検討の結果、リフォームで済む案件であれば、費用は大幅に削減できます。
アパートの建て替えとリフォームどちらを選ぶべきか？
リフォームやリノベーションを選ぶメリットとデメリットは、以下の通りです。
メリット
・アパート建て替えよりも費用が安い
・方法によっては立ち退きが必要ない
・工事期間が短い
・改修が必要な部分だけを改修できる
デメリット
・建て替えよりも早くメンテナンスが必要になる
・新築扱いにならない
・構造上の問題で改修できない場合もある
建て替えとリフォームまたはリノベーションとの大きな違いは、費用や立ち退きの有無です。1室ずつであれば立ち退きが必要なく、スムーズに工事ができる可能性があります。
また、フルリフォームやフルリノベーションであっても、建物を一部残すため、建て替えに比べると費用は安い傾向です。一般的には、建て替え費用の60〜70％程度の費用で新築と同じような雰囲気に作り変えられます。
ただし、賃料アップや最新の間取りを取り入れたいなどの目的があるなら、建て替えのメリットが大きいと言えます。
フルリフォームやフルリノベーションでは、ある程度元の建物の構造や部屋の形状を残さなければならない場合もあるので大幅な間取り変更は難しいでしょう。
アパートを建て替えるより現状維持したほうがよいケースとは？
状況によっては、建て替えよりも現状維持がベターなケースもあります。
たとえば、以下のようなケースです。
・空室はほとんどない
・まだアパートのローンを支払っている
・そもそもアパートの築年数が若い
・建て替えをしても新しい入居者が見込めない
空室はほとんどなく経営に不安がない場合、無理に建て替えを進める必要はありません。
また、立ち退きで引っ越し代などを負担することになれば余計に費用がかかります。よほど建物が古く、早めに建て替えなければならないという状態でなければ無理に建て替えをする必要はなく現状維持でも問題はありません。
また、建て替えの費用だけを考えて、資金に余裕がない状態で見切り発車するのもあまりよくありません。特に、現在のアパートのローンを支払い中であれば、原則、そのアパートが担保になっているため建て替えはできないことになります。もし「建物がかなり古くなっている」という場合は、ローンの年数の組み方が管理に問題があったことも考えられます。
一括払いをした上で余力があれば建て替えはできますが、無理のない範囲で活用方法を考えましょう。
そのほか、アパートの築年数が20年未満など若い場合は、設備や外観などの劣化はあまり進行していない場合も多く、リフォーム等によって入居がみこめる場合もあります。
アパートの建て替えをするメリット
アパートの建て替えをするメリットは、主に以下の3点です。
・建て替え前に比べて家賃がアップする
・現在のニーズに合わせた外観・内装になり入居率アップが狙える
・築古で必要だったメンテナンスなどの必要がなくなる
アパートの建て替えは建物すべてを取り壊し、新たに建て直すため、賃貸物件の紹介時にも表記は「新築」となり、築浅物件を好む入居者の入居を期待できます。家賃アップによる収入の増加や、新しい物件に入居したいと考える層が多数入居してくれるなど、入居率アップも望めます。
建て替えに伴い、設備もすべて最新にすることも可能です。リフォームではすぐにメンテナンスの必要が出てくるのに対して、建て替えではすべてが一新されていることからほとんどメンテナンスがいりません。
もちろん定期的な基本メンテナンスは必要ですが、大規模な補修が必要になるのは10年以上先のことでしょう。
アパート立ち退きの手順と注意点
アパートの建て替えには立ち退き交渉が必要
アパートの建て替え時に入居者がいる場合は、一般的に退去通知など入居者に出ていってもらうための手続きが必要です。
立ち退きに関する手続きは、以下のような流れになります。
・書面による退去通知・更新停止のお知らせを送る
・退去についてオーナーと入居者がお互いに合意する
・場合によっては立ち退き料の話し合いをする
・入居者が退去の準備を進める
建て替えをするからと突然宣告して、その日に入居者が出ていってくれるわけではありません。
法律ではオーナー都合で立ち退きを求める場合、半年前には事前通知が必要と決まっています。
建物が突然壊れた、または壊れる可能性が強まったなどどうしようもない事情の場合、契約書にある記載の通りに退去通知を送れば通常は問題ありません。
なお、書面で通知を送るだけでなく入居者本人と話す機会も必要です。通知だけでは「見ていなかった」と言われれば、合意が得られていないことになります。
入居者に立ち退いてもらう手続きが嫌だというオーナーの場合は、建て替えまでに定期賃貸借契約に切り替える場合もあります。
定期賃借契約であればよほど問題がある入居者以外は契約どおりに退去してくれるため、立ち退きの手続きもいらないというわけです。
アパート建て替えが決まり、入居者に退去してもらいたい日程が確定したあとは、更新の停止や退去通知を送る手続きに入りましょう。
立ち退き交渉は半年〜1年前から開始する必要がある
アパート経営をしている場合、建て替え直前まで入居者が家賃を振り込んでくれると助かります。しかし、引っ越しの準備や予算に合う住居を見つけるまでには時間がかかるでしょう。契約更新をしない場合は、半年～1年前に通知をする必要があります。
退去通知や更新停止の通知をしてから実際の退去までの時間が短いほど、トラブルに発展する可能性は高くなります。入居者が多い場合は、数年前から準備を始めていても早すぎることはありません。
たとえば、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に契約が終了する「定期賃借契約」に切り替え、建て替えの3年前には2年間で更新を停止する前提で入居者を募る方法です。短期間のみ安い家賃で貸し出せば、数年後に引っ越しの予定がある人の目に止まります。
建て替えの直前には、できるだけ住人がいない状態を作っておくとベターです。住人が納得して退去する場合は、費用をかけずにアパート建て替えができるでしょう。
立ち退き料が発生することもある
事前の準備を行い、アパートの建て替えがあることを周知していても、トラブル発生の確率はゼロではありません。「引っ越しの費用がなく退去できない」と訴えてくる住人や、退去に納得はしたものの現状と同じ予算で暮らせる住居が見つからないなど問題は起こるでしょう。
また、最初は納得していても、実際の転居が近づいた途端に立ち退き料を要求してくるケースもあります。
立ち退き料の相場は、家賃の数カ月〜1年分です。家賃にもよりますが、引っ越し代と新居に住むための敷金、礼金など引っ越しにかかわる費用がかかるためです。
家賃が安いワンルームなどでは単身者が多く、引っ越し費用も安くなりますが、ファミリー物件であれば家賃が高い分、引っ越し費用なども高額になってくるでしょう。
入居者1世帯あたり、数十万円の立ち退き料が発生する可能性があると考えておきましょう。ただし、退去通知を素直に受け入れてくれる住人もいるため、オーナー側があえて提案をする必要はありません。
正当かつ、契約書の記載どおり早期に退去要請を出しているなど、人道的に退去が妥当とされる場合は立ち退き料がかからないことも多いでしょう。
入居者の引っ越しをサポートすると効果的
立ち退き料の交渉が必要になった場合、相場にかかわらず、それぞれの住人ごとに必要な金額をサポートするのがうまく退去を進めるコツです。
引っ越し代と新居の敷金・礼金、その他諸費用を合わせていくらかかるのか確認した上で、その大半を支払うなど譲歩の姿勢を見せれば退去に応じてくれる確率は上がるでしょう。
引っ越すことで家賃が上がると渋っている場合は、引っ越してから落ち着くまでの家賃の差額分を立ち退き料として支払うとなれば、あえてもめる必要もありません。
本来は立ち退き料や転居費用のサポートをしなくてもよいように予防するのが大切ですが、どうしてもトラブルが起きてしまったときは無理のない範囲でサポートを行いましょう。
アパート建て替えのパートナーとして生和を選ぶ魅力
生和では、生和トータルサービスシステムや一括借り上げシステムなどを取り入れ、アパート建て替え後や建設時の不安を解消するお手伝いをしています。
これまでに9万戸以上を着工し、4000棟を超えるマンションやアパートを管理する生和だからこそ、全般的なトータルサポートが受けられるのです。
現在別の会社を利用してアパート経営をしているオーナー様も、建て替えによって管理を生和に変更することができます。
合理的なアパート経営をサポートするマネージメント力
生和のスタッフは、アパート経営のプロです。アパートの解体や建設だけでなく、建設が終わってからのこともきちんと考えた上で提案を行います。
アパート経営には、入居者管理や空室管理、建物自体の管理が欠かせません。オーナー自身がすべての管理を行うには、知識や行動力が必要となります。
クレーム対応や宣伝力なども経営に関わってくるため、プロである生和のスタッフに任せることで合理的なアパート経営が実現するでしょう。生和グループが総力をあげて、アパート建て替えや経営をサポートします。
生和がご提案するアパート建て替え時のポイント
生和では、長期計画に基づいたプランニングにより、建物の設計や施工に強いこだわりを持っています。できうる限り希望に答えられるよう、オーダーメイドの施工にも対応しているのです。
もちろん「どのようなアパートに建て替えするのがベストなのかわからない」と考える人のために、企画商品にも対応しています。創業50年を超える長年土地活用に携わってきた生和だからこそ、これまでの経験やノウハウによって様々な提案ができるのです。
実際に生和を利用した方からは「親身になって適切な建て替え案を提案してくれた」「希望を重視しながらも経営がうまくいくようサポートしてくれた」などの声があります。
古くなったアパートの建て替えを検討しているときは、ぜひご相談ください。