アパート経営を続けているなかで、さまざまな事情により経営から手を引きたいと考えている方もいるでしょう。しかし、経営をやめるにしても、方法や手順がわからなければ取りかかれません。
また、アパートを経営するにあたり、経営をやめたほうが良いケースと経営を続けたほうが良いケースがあります。
この記事では、アパート経営をやめるのに適したタイミング、アパート経営をやめる手順や必要な費用などを紹介します。経営から手を引くことを考えている方は、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
アパート経営をやめるのに適したタイミングとは？
アパート経営をやめたいと考えている場合は、適切なタイミングについて理解を深めることが大切です。冒頭でも触れたように、経営をやめたほうが良いケースと続けたほうが良いケースがあるため、どちらに当たるのか検討する必要があります。
まずはアパート経営をやめるタイミングとして考えられる状況を紹介するので、オーナー様自身のアパート経営の現状と照らし合わせながら読み進めてください。
赤字経営が続いているとき
アパート経営を続けていれば、空室リスクに悩まされるのは想定内の出来事かもしれません。しかし、空室が増えて新規の入居者が見込めない状況が続くようであれば、アパート経営をやめるタイミングといえるでしょう。
アパートを無理に維持し続けるとなれば、空室対策の費用だけでなく、建物を維持するための修繕費用も必要です。築年数が経過するほど修繕費用は増えるため、キャッシュフローがマイナスへと傾くことが考えられます。
また、売却を視野に入れている場合でも、空室率の高い状況では売却すら難しい状況になるでしょう。維持し続けることで赤字経営になる可能性が高い場合は、経営状況がより悪化する前がアパート経営をやめるタイミングだといえます。
経営するつもりがないのにアパートを相続したとき
アパート経営に特段興味がなくとも、意図せずアパートを相続するケースがあります。アパートを相続することで家賃収入を得られるメリットはありますが、会社員の経験しかないという方は、賃貸物件の管理方法などこれまで体験したことのない悩みに直面するかもしれません。
アパート経営に興味がない場合は、経営で利益を得るのではなく、売却して利益を得るという選択肢があります。また、遠方に住んでいるために賃貸物件の管理が難しいのであれば、無理に管理するのではなく売却することも利益を得る方法として有効です。
なお、アパートを相続したことで相続税が発生したとしても、相続開始から3年以内に売却すれば税額の一定金額を取得費に加算できる特例があります。アパートを経営する考えもなく特例に該当するのであれば、売却を検討するタイミングといえるでしょう。
十分に利益が出たとき
アパートなどの建物は、築年数とともに修繕が必要になったり入居率が低下したりする可能性があるため、収益性が徐々に低下していくことが予想されます。そのまま経営を続けた場合、投資損失が大きくなることが考えられるでしょう。
投資損失を最小限に抑えるためには、キャッシュフローの目標をあらかじめ設定しておくのが効果的です。目標が達成されたら投資から離脱できるように、売却や建て替え、事業転換など、出口戦略の実現につなげる理由をあらかじめ考えておくとよいでしょう。
なお、このような出口戦略は、前述した赤字経営が続いているときや、アパートを相続した際にも有効なため、日々意識しておくとよいでしょう。
また、満室状態の賃貸物件は収益性が高いため、売却する際の価格を高く設定することで相場以上の価格で取引できる可能性があります。そのため、価格が下がり始めるまで保有するのではなく、アパート経営をやめるタイミングとして、高値で取引できるうちに出口戦略を実行するのも選択肢の一つだと考えられます。
減価償却が終わったとき
節税を目的とした場合、減価償却期間（法定耐用年数）を過ぎると節税効果が薄れるため、やめることを検討してもよいでしょう。
※減価償却…建物のような固定資産が、時間が経つにつれて価値が減っていくという考え方。耐用年数になるまで償却（経費計上）できるため、複数年にわたって節税効果を得やすい。
一方で、借入金を完済すれば、毎月の融資返済がなくなり、収入を得ながらアパート経営を行なえるため、できるだけ長くアパート経営を続けた方が得をするとも言えます。
ちなみに、融資期間は法定耐用年数より短く設定されるのが一般的です。ただし、木造など構造によっては法定耐用年数が短いため、法定耐用年数を超えて融資期間が設定される場合もあります。
アパート経営をやめるときは、法定耐用年数と融資期間を考慮して、いつまで経営するか考えることが重要です。
アパート経営を続けたほうが良いケース
アパート経営をやめたいと考えていたとしても、まだキャッシュフローが見込める場合や支出が大きくなるタイミングなど、経営を続けたほうが良いケースがあります。
ここでは、経営を続けたほうが良いといえる具体的なケースを紹介します。
好条件の立地にあるケース
駅や商業施設が近いなど、住環境として良好な立地にあるにもかかわらず空室が多い場合は、経営再生によってキャッシュフローを見込める可能性が高いと考えられます。このような良好な立地条件は、生活のしやすさとして大きなセールスポイントになりうるためです。
たとえ築古の賃貸物件だとしても、リフォームの実施や清掃、管理会社を見直すなどの対策を講じることで収益性が改善されることがあります。現状空室が多い場合は、リフォームを実施しやすいタイミングともいえるでしょう。
また、修繕によって住環境の改善が可能なケースがあります。修繕内容によってはリフォーム会社に依頼せずオーナー様自身で対応するなど、費用を抑えながら行なうことが可能です。
入居率が高いケース
アパート経営において、空室リスクは避けて通れない課題といえます。しかし、好立地とは考えにくい条件でも入居率が高い賃貸物件は、今後もキャッシュフローが見込める可能性が高いと考えられます。
例えば、空室が出ても3ヵ月以内には埋まる、1室あたりの入居期間が長いといった状況だとすれば、立地の良さではなく住み心地が良いと感じる他の理由があると判断できるでしょう。このような状況が続いている場合は、経営を継続することを視野に入れてみるのも一つの方法です。
賃貸物件の管理まで手が回らないといった理由で経営をやめようとしている場合は、管理会社に管理を委託することで問題が解決できます。判断に迷った際は、信頼できる管理会社に今後の方向性を相談してみるとよいでしょう。
保有期間が短いケース
アパート経営をやめて不動産を売却する場合、売却によって発生する所得（譲渡所得）には譲渡所得税が課税されます。
不動産を譲渡した年の1月1日現在で、保有していた期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年を超えない場合は「短期譲渡所得」に該当します。長期譲渡所得には15％の所得税と5％の住民税、短期譲渡所得には30％の所得税と9％の住民税が課税される仕組みです。
不動産を保有していたのが短期間でも、諸事情で経営をやめたいと思うことがあるかもしれません。しかし、保有期間が5年未満の場合は、売却すると上記のように多額の税金がかかります。少しでも継続して経営することが可能な状況であれば、今後の方針をあらためて検討してみてはいかがでしょうか。
アパート経営をやめたいと思ったら行なうべきこと
アパート経営をやめる際には、アパートの処分や入居者への対応などを行なわなければなりません。オーナー様が自身ですべてを行なうのは難しいため、基本的には管理会社に委託したり現況で売却したりするのが現実的です。
ここでは、アパート経営をやめたいと思ったら行なうことを解説します。
アパートの処分方法を考える
アパートを処分する方法として、「土地ごとアパートを売却する」「アパートを解体して更地にして売却する」「他の用途で利用する」などが挙げられます。それぞれの方法を具体的に紹介するので、どの方法がオーナー様にとって理想的か考えながら読み進めてみましょう。
土地ごとアパートを売却する
土地ごとアパートを売却して経営をやめる方法であれば、物件を解体したり立ち退き料を用意したりする必要がありません。そのため、アパートを処分する方法としては費用を大幅に抑えて経営をやめられる方法といえるでしょう。
しかし、土地や物件によっては、購入希望者が少ない、あるいは値下げ交渉される可能性が考えられます。また、空室が多い場合は売れるまでに時間を要するかもしれません。
少しでも高く売りたい場合は、修繕して資産価値を高める工夫をするなど、売却するうえでの戦略を考えることが重要です。
アパートは解体して更地で売却する
更地にしてからアパート経営をやめる場合、建物の解体費用や入居者に対する立ち退き料の負担が必要です。しかし、更地のほうが土地の活用範囲が広がるため、早い段階で購入希望者が現れることを期待できます。
ただし、更地にして売り出した場合は、翌年の1月1日までに買い手が決まらなければ固定資産税がこれまでよりも高くなってしまいます。そのため、建物の解体に着手する時期には注意しましょう。
税金対策としては、売却を予定している年の1月1日を過ぎてから解体し、売却期間に余裕を持たせる方法が挙げられます。他にも、購入希望者が見つかったタイミングで解体を行なう「更地渡し」などで売却する方法も、税金対策として有効です。
他の用途で利用する
アパート経営をやめる時点で建物が使用できる状態であれば、建物をそのまま他の用途で利用するのも一つの方法です。ただし、用途変更の建築確認申請が必要になるケースがあり、状況によっては希望していた利用法が実現できない場合があります。
建物を解体する場合は、駐車場やレンタル倉庫の経営、オーナー様自身の自宅を建てるなど、希望の方法で利用することが可能です。
入居者の対応方法を考える
アパート経営をやめる際に注意すべきことの一つとして、入居者がいる場合の対応が挙げられます。
ここからは、入居者がいる場合の売却方法や対応を紹介します。オーナー様自身にとって、最善の方法は何なのかを考えてみましょう。
入居者ごと売却する（オーナーチェンジ）
売却したい物件に入居者がいる状態の場合は、そのまま売却する「オーナーチェンジ物件」として売却する方法があります。建物の解体や立ち退き料の支払いが不要なため、手間やコストを抑えた売却方法として有効です。
入居者ごと売却する物件は、不動産投資を希望する投資家からのニーズが高い傾向にあります。満室経営なら買い手が見つかりやすい点はメリットといえますが、築古や空室率が高いなど、収益性が低いと思われる賃貸物件への評価は厳しいものになるでしょう。
入居者に立ち退いてもらう
経営してきたアパートを解体する場合は、入居者に立ち退いてもらう必要があります。この場合、立ち退き料の支払いが発生することが一般的です。立ち退き交渉で入居者の合意が得られない場合は、トラブルに発展しかねないので注意しましょう。
ただし、交渉や立ち退き料など、立ち退きには手間とコストがかかります。トラブルにつながらないようにするためには、遅くとも半年前には立ち退きを伝えることや、納得してもらえるように正当な理由を用意しておくことが大切です。
管理会社に相談する
アパート経営をやめるにあたりわからないことがある場合は、管理会社や不動産会社に相談するとよいでしょう。不動産のプロに相談することで、アパート経営をやめた場合のメリットやデメリット、費用の概算などを教えてもらうなど、売却に関するアドバイスを得られます。
また、万が一購入希望者がなかなか現れなかったとしても、買い取りを行なっている会社であれば物件を買い取ってくれるケースがあります。購入希望者を探す手間が省けるため、スムーズに売却できる可能性が高まるでしょう。
アパート経営をやめるときの手順
アパート経営をやめることが決まったとしても、やめる際の適切な手順がわからなければトラブルにつながる可能性があります。
ここでは、アパート経営をやめる際の手順を紹介するので、ぜひ手続きを進める際に役立ててください。
手順①アパートの処分方法を決める
アパート経営をやめる際にまず決めることは、これまで経営してきたアパートの処分方法です。処分方法としては、「そのままの状態で売却する」「建物を解体して更地として売る」「自身が他の用途で利用する」の3つが挙げられます。
アパートの処分方法によって手続き方法は異なるため、売却する場合は管理会社や不動産会社に依頼しましょう。相談先に迷ってしまう場合は、アパートの売却に強みを持っている、あるいは物件の買い取りを行なっている会社を選ぶと、スムーズに進められるためおすすめです。
手順②入居者への通知
アパートを処分することで入居者の立ち退きが発生する場合は、最低でも6ヵ月前までに立ち退きについて入居者に通告しなければなりません。立ち退きは入居者の生活を左右するため、可能であれば1年前に立ち退き通知書を発送するなど、立ち退きまでの期間に余裕を持つのが望ましいでしょう。
なお、オーナーチェンジの場合は「賃貸人変更通知書」という書類を発送し、大家が変更になる旨を伝えます。オーナーチェンジの通知は義務ではありませんが、新たにオーナー様となる人がスムーズに経営を始められるように通知しておくとよいでしょう。
手順③各種契約の解除
アパート経営をやめると同時に建物を使用しない場合は、共用部分の公共料金を解約する必要があります。解約手続きが必要な公共料金はおもに電気、ガス、水道の3つです。
オーナー様がアパートのインターネット回線やケーブルテレビを契約している場合は、それぞれの解約手続きも行なわなければなりません。万が一、解約手続きを忘れてしまうと、基本料金の支払いが請求されるだけでなく、支払いが遅れた際に遅延金も請求される可能性があるので、無駄な出費が発生しないように注意しましょう。
手順④廃業届などの提出
これまで個人事業主としてアパート経営を行なっていた場合は、納税地の税務署に廃業届を提出しなければなりません。廃業届の提出期限は、原則として廃業日から1ヵ月以内です。
なお、青色申告している、従業員を雇って経営しているなど、アパート経営の内容により届け出る書類は異なります。また、消費税を支払っていた事業者が提出する「事業廃止届出書」に関しては、速やかに提出しなければなりません。
アパート経営をやめるときの費用には何がある？
アパート経営をやめる際には、物件の売却に関係する費用や建物の解体費用など、さまざまな費用がかかります。どのような費用が必要なのかを把握していなければ、経営をやめたいタイミングで費用を捻出できない、といったリスクにつながりかねません。
ここでは、アパート経営をやめる際に必要な費用を紹介するので、どのような費用がどのくらい必要なのかを確認しましょう。
譲渡所得税・住民税
経営していたアパートを売却した際に発生する収入は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、以下の方法で算出することが可能です。
・譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得に課せられる税率は、不え動産を譲渡した年の1月1日時点における保有期間で大きく異なり、課税額に影響するため、アパートを売却するタイミングには注意しましょう。譲渡所得に課せられる税率は、以下のとおりです。
| 譲渡所得税 | 住民税 | |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
※長期譲渡所得：保有期間が5年を超える場合
※短期譲渡所得：保有期間が5年を超えない場合
なお、令和19年（2037年）までは、長期譲渡所得および短期譲渡所得に復興特別所得税（2.1％）も併せて納付しなければなりません。
不動産登記抹消費用
不動産登記抹消費用とは、所有名義変更などにかかる費用です。金融機関からの融資借入金でアパートを取得した場合は、その際に設定された抵当権を抹消する必要があります。登記抹消の手続きを怠ってしまうと、アパートを売却できなくなるので注意しましょう。
登記を抹消する際には、登録免許税を支払わなければなりません。不動産1筆につき1,000円かかるため、アパートのように建物と土地の登記を抹消する際の費用は2,000円になります。
アパートの解体費用
アパートを解体する際にかかる費用は、建物の構造によって坪単価が異なります。おおよその解体費用は、「坪単価×アパートの延べ床面積」によって試算が可能です。
アパートを解体する際は、複数の解体業者に見積もりを取ることで費用相場を把握できます。また、解体業者から見積もり金額の詳細を説明してもらったり工事内容を説明してもらったりして、解体工事の全容に理解を深めるとよいでしょう。
入居者への立ち退き料
立ち退き料は、家賃数ヵ月分に迷惑料を上乗せして支払うのが一般的といわれていますが、法的な基準は設けられていません。そのため、実際に支払う金額は入居者とオーナー様との交渉次第といえます。
そもそも立ち退き料は、更新が可能な契約にもかかわらず、貸主から契約の解除を申し出た際に支払わなければならない金銭です。貸主から契約を解除する場合は正当事由が必要であり、立ち退きをお願いする理由が正当であるほど少ない立ち退き料で済みます。
「売却したい」という理由は正当事由として認められない可能性が高いため、立ち退き料の金額は高くなると考えておきましょう。
アパート経営をやめるときに注意すべきこと
入居者がいる状態でアパート経営をやめる場合、立ち退き交渉などで難航することが考えられるでしょう。入居者とのトラブルを最小限に抑えるためには、定期借家契約にしたり専門家に相談したりすることがおすすめです。
ここでは、アパート経営をやめる際の注意点を紹介します。
すぐにやめない場合は定期借家契約の利用も検討する
今すぐアパート経営をやめる予定ではないものの、数年後には経営をやめられるように準備を進めておきたい場合は、入居者との契約を定期借家契約に切り替えるとよいでしょう。定期借家契約とは期限が設定されている契約のことで、契約時に設定された期限で契約が終了します。
通常の賃貸借契約は更新できる契約ですが、定期借家契約には更新がありません。そのため、アパート経営をやめたい時期に合わせた契約内容にすれば、入居者に立ち退きをお願いする手間や立ち退き料の負担がなくなります。
立ち退きでトラブルになった場合は弁護士の利用を検討する
たとえ早めに立ち退きをお願いしていたとしても、今後も住み続けたいと考えていた入居者にとって、立ち退きが求められるのは望ましくない出来事といえるでしょう。そのため、交渉によっては入居者とのトラブルにつながります。
万が一、入居者から法外な立ち退き料を請求されるなどのトラブルが生じた場合は、自身で解決しようとするのはおすすめできません。交渉を無事に終わらせるためには、弁護士などの専門家に依頼して交渉を代行してもらうとスムーズに進められるでしょう。
アパートの売却・処分は生和コーポレーションへご相談を
生和コーポレーションは、土地活用のトータルサポート・コンサルティングサービスを提供する企業として、昭和46年（1971年）の創業以来、52年にわたり培ってきたノウハウや実績があります。そのため、アパート経営をやめたいオーナー様にも、最適な土地活用方法を提案することが可能です。
立ち退きや売却など、オーナー様のあらゆる悩みに対応できるノウハウを持っています。土地を購入しての自社開発事業も行なっており、現況そのままでの買い取りが可能です。立ち退きや解体の手間がなく、仲介手数料もかかりません。売却をお考えの際は、ぜひ当社にご相談ください。
土地活用に関することなら、小さな疑問やお悩みまで一つひとつにお応えします。資料請求にも対応しているので、気軽にお問い合わせください。
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まとめ
アパート経営をやめたい場合は、適切なタイミングかつ適切な方法で手続きを進めましょう。経営のやめ方によって、用意しなければならない書類や費用は異なります。
入居者がいる場合は、双方が納得できるような形で立ち退きをお願いする、あるいは専門家に間に入ってもらうと、トラブルが起こるリスクを最小限に抑えられるでしょう。
アパート経営をやめたいと考えている方は、生和コーポレーションが力強くサポートするので、お気軽にご相談ください。オーナー様それぞれに適したサービスを提供します。