アパート経営の収益状況が思わしくない場合など、所有するアパートの「売却」を検討する方もいるのではないでしょうか。
アパートを売却するなら、適したタイミングや準備すべきこと、正しい手順を知っておく必要があります。また、売却には費用がかかる点も考慮しなければなりません。
今回は、アパート経営をやめて売却する際の基礎知識とともに、準備すべきことや正しい手順、売却にかかる費用について解説します。また、アパートを売却せずとも、ケースによっては収益性の改善が期待できる方法も紹介しますので、最善の選択ができるよう参考にしてください。
この記事の目次
アパート経営をやめて売却する際の基礎知識
「売却」と聞くと、一度に大きな収入が得られるとイメージするかもしれませんが、条件によってはプラスにならない可能性があります。なるべく多くのキャッシュフローを得るためには、より良い条件のもとで売却することが大切です。
ここでは、アパート経営をやめて売却する際の基礎知識として、「売却には適したタイミングがあること」「売却にも費用がかかること」について詳しく解説します。
売却には適したタイミングがある
相続や譲渡ではなく、購入により手に入れた不動産は、価値が下がる前に売却しないと、損をしてしまう可能性があります。
不動産価値にはさまざまな要素が影響しますが、アパートの場合は、「築年数」が重要なポイントの一つです。
一般的には、築20年までは価値が急激に下がるので売り時が来たら急ぎ、築20年以降は変化が緩やかになるため、ほかの方法も併せてじっくり考えるのがよいでしょう。
ただし、アパートの売却には、「収入を得るために売却する」ケースと、「経営が悪化しアパートを保有するのが難しくなり売却する」ケースがあります。
前者のケースでは、不動産そのものだけでなく、「周辺環境」も考慮する必要があります。例えば、アパートの周辺で今後開発が行なわれる予定なら、不動産価値は上昇する可能性がありますし、逆に大型商業施設の撤退や過疎化の進行などが予測される場合は、不動産価値の下落に注意が必要です。
一方、アパートの築年数が経過し家賃の下落と修繕費の上昇が進んだ後者のケースでは、修繕しても修繕費を回収できるほどには家賃が上がらない（＝収益性が改善しない）事例も出てきます。
不動産価値が下がる前に売却すれば利益を得やすいとはいえ、実際には、売却という選択肢は必ずしも利益が出るものではないことも理解しておきましょう。
関連記事はこちら：
アパート経営をやめたいときはどうすれば良い？やめるタイミングや手順・費用
売却にも費用がかかる
不動産の売却金額は、全額が手もとに入るわけではありません。実際に得られるのは、測量費用や仲介手数料、各種税金などを差し引いた金額です。
アパートを売却する際に発生する具体的な費用については「アパートの売却にかかる6つの費用」の章で解説します。
経営しているアパートを売却するための4つの準備
経営しているアパートを売却する際は、事前に次の4つの準備を行ないましょう。
①所有期間を確認する
②融資の有無・残高を把握する
③売却相場を調べる
④売却方法を検討する
事前準備をせずに売却手続きに着手してしまうと、スムーズに進まなかったり、相場とかけ離れた売却金額を追い求めて失敗したりする可能性があります。ここでは、アパートを売却するうえで必要な準備について、具体的な内容を見てみましょう。
所有期間を確認する
アパートの売却によって利益が出た（＝譲渡所得を得られた）場合は、「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかります。譲渡所得税は、アパートの所有期間によって、次のとおり税率が変わります。
| 所有期間 | 税率 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得として39.63％ （所得税30％・復興特別所得税0.63％・住民税9％） |
| 5年超え | 長期譲渡所得として20.315％ （所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％） |
5年を超えると税率が下がるため、例えば「4年所有したアパートを売却したい」というケースでは、譲渡所得税だけで判断するなら、5年を超えるまで待ったほうがお得です。
融資を利用してアパートを建てた場合は、返済期間を考慮すると、5年以内に売却するのはそもそも現実的ではありません。そのようなケースでは、所有期間5年を境に譲渡所得税額が大きく変わることを踏まえたうえで、慎重に検討しましょう。
融資の有無・残高を把握する
融資の返済が終わっていなくても、アパートの売却自体は可能です。
ただし、アパートの売却で得た利益を返済に充てなければなりません。融資の残高が売却で得た利益を上回るときは、差額を自分の余剰資金から捻出し、完済する必要があります。
融資の有無をあらためて把握するとともに、残高と次項で解説する「売却相場」を確認して、残りの返済計画を立てましょう。
売却相場を調べる
アパートを適正価格で売却するには、あらかじめ相場を調べておくことが大切です。
例えば、不動産ポータルサイトや一括査定サイトを活用する方法があります。これらのサイトを活用すれば、経営しているアパートの築年数や専有面積、エリアなどの情報をもとに、大まかな相場を把握可能です。
売却方法を検討する
アパートの売却方法は、入居者がいるかどうかによって異なります。
入居者がいる場合
アパートに入居者がいる状態なら、「オーナーチェンジ」による投資用物件として売り出せます。
オーナーチェンジとは、入居者の賃貸借契約は現状のままで、オーナー様だけが変わることです。この際、入居者から預かっている敷金は、新しいオーナー様に引き継ぎます。
入居者がいれば家賃収入を担保しやすいため、オーナーチェンジ物件の買い手となるのは、おもに家賃収入で利益を増やすことを目的とする人です。そのため、一般的には、入居率が高いほうが買い手がつきやすいでしょう。
オーナーチェンジ物件の場合は、売却する旨を入居者に通知する義務はありません。ただし、家賃の支払先などが変わることから、事前に通知しておくと手続きがスムーズです。
入居者がいない場合
売却を決めた時点でアパートに入居者がいない、または入居者に立ち退いてもらってから売却する場合は、投資用のほか、居住用物件としても売り出せます。さらには、自分が居住することを目的とする人も対象となるため、買い手がつきやすいといえます。
買い手の意向を踏まえて入居者に退去してもらうには、契約満了の1年前から半年前までに、入居者に通知しなければなりません。オーナー様が一方的に解約することはできないため、立ち退き料を支払い、交渉を行なう必要があります。
立ち退き料については「アパートの売却にかかる6つの費用」の章で解説しますので、参考にしてください。
経営しているアパートを売却する手順とポイント
アパートを売却する準備が整ったら、次の手順で売却手続きを進めましょう。
①価格査定
②媒介契約締結
③売却活動
④売買契約締結
⑤引き渡し
アパートを売却する流れを知っておくと、いつ・どのような動きを取ればよいかがわかり、全体を見通しやすくなります。ここでは、アパートを売却する手順を、ポイントや注意点などを交えながら解説します。
①価格査定
まずは、不動産会社にアパートの価格査定を依頼します。査定額は、準備段階で調べた売却相場と照らし合わせてみましょう。
ただし、不動産会社によって売却までのコストや手間は異なります。査定額が高かったからと即決せず、実績などから総合的に判断して信頼できる会社を選んでください。
②媒介契約締結
一般的に、売却は不動産会社を介して行なうため、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ次のような特徴があります。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
| 一般媒介契約 | ・複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できる ・自分で見つけた買い手と交渉できる |
| 専任媒介契約 | ・契約した1社としか取引できない ・自分で見つけた買い手と交渉できる |
| 専属専任媒介契約 | ・契約した1社としか取引できない ・契約先不動産会社が見つけた買い手とのみ交渉可能 |
買い手の目処が立っているかどうかや、物件の価値、売却時期などによって適した契約方法は異なるため、一概に「この契約方法が良い」とはいえません。不動産会社からアドバイスを受けつつ、オーナー様の希望に合う契約方法を選択しましょう。
③売却活動
媒介契約を締結したら、売却計画をもとに、アパートの売却活動に着手します。売却活動には、次のような内容が含まれます。
• 指定流通機構（レインズ）※への登録
• インターネットや住宅情報誌などでの広告・宣伝
• 問い合わせ対応
• 内見対応
※レインズ（REINS）：国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」のこと
指定流通機構に物件情報を登録すると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになるため、買い手が見つかりやすくなります。また、広告・宣伝活動では、ターゲットに応じてポータルサイトへの掲載、Web広告、住宅情報誌、折り込みチラシなどの媒体を使い分けるのがポイントです。
専任媒介契約の場合、契約期間は3ヵ月以内とされていますが、一般的に物件情報を公開してから1ヵ月以上問い合わせなどがない場合は、売り出し価格や掲載内容の見直しを行ないます。
④売買契約締結
アパートの内見を経て、買い手と売買条件の交渉が終わったら、売買契約締結の手続きに移ります。売買契約は、買い手・売り手（オーナー様）・不動産会社の3者で行ないます。
売買契約書には、アパートの物件情報や売却金額、引き渡し日などを記載します。
⑤引き渡し
売買契約を締結したあとは、決済・引き渡しを行ないます。アパートをスムーズに引き渡せるよう、売買契約締結日から引き渡し日までの期間を活用し、不動産会社と協力して準備しておきましょう。無事に引き渡しが済んだら、確定申告も忘れずに行なってください。
なお、買い手が融資を利用してアパートを購入する場合は、「ローン特約」に注意が必要です。ローン特約とは、買い手と売り手の合意によって定める契約条項の一つで、融資の審査に通過しなかったときに、買い手側から無条件で売買契約を白紙に戻せるという内容です。トラブルを予防するためにも、「融資を申し込んだ金融機関」や「融資が承認されなかった場合の対応」などの条項を明確にし、双方の認識をすり合わせておきましょう。
アパートの売却にかかる6つの費用
アパートを売却する際にかかる費用は、大きく分けて次の6つです。
①測量費用
②仲介手数料
③印紙税
④譲渡所得税・住民税
⑤抵当権抹消費用
⑥立ち退き料
アパートを売却して得られるキャッシュフローを正しく把握するには、売却金額だけでなく、さまざまなコストも考慮しなければなりません。ここでは、アパートを売却する際にかかる費用の概要を解説します。
測量費用
物件によって測量の必要性や種類は異なりますが、土地の境界など明確にする場合は測量図が不可欠となるため、基本的には測量費用がかかると考えておくとよいでしょう。測量は土地家屋調査士に依頼しますが、現地での測量および測量図の作成で、費用相場は30～80万円程度です。
測量は依頼してから完了するまでに数ヵ月かかるケースもあります。測量図はアパートの売却活動を行なう際に必要となるケースが多いため、スケジュールには余裕を持ちましょう。
仲介手数料
不動産会社を介してアパートを売却した場合は、不動産会社に成功報酬および事務手数料として、仲介手数料を支払います。
売却金額が400万円を超える物件の仲介手数料は、「売却金額（税抜）×3％＋6万円＋消費税」の計算式で求めます。よって、売却金額が1億円（税抜）なら、仲介手数料は「1億円×3％＋6万円＋消費税」です。
ただし、上記はあくまで上限金額であり、不動産会社によってはより少額で済むかもしれません。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る印紙の購入費用のことで、契約書に記載された売却金額によって税額が変動します。
例えば、アパートの売却金額が1億円を超え5億円以下なら、印紙税額は6万円（※）です。（※令和6年（2024年）3月31日までの間に作成される売買契約書の場合）
印紙税を納めないと、本来かかる税額の3倍の過怠税が課されるため注意しましょう。
譲渡所得税（所得税・住民税）
「経営しているアパートを売却するための4つの準備」の章で解説したとおり、アパートの売却による譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税率は、アパートの所有期間が5年以下で39.63％、5年超えで20.315％です。
譲渡所得は「売却金額－（購入金額＋購入費用＋売却費用）」で求められます。購入金額・購入費用・売却費用の意味は、次のとおりです。
• 購入金額：アパートを取得した際の購入代金
• 購入費用：アパートを取得した際にかかった仲介手数料や各種税金などの費用
• 売却費用：本章で解説している測量費用や仲介手数料、各種税金など、アパートの売却にかかった費用
抵当権抹消費用
融資により購入したアパートの場合は、融資を完済し、抵当権抹消登記手続きを行なわなければなりません。その際にかかるのが、抵当権抹消費用です。
抵当権抹消費用は、1つの不動産につき1,000円かかるため、土地と建物両方の場合は2,000円です。抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、数万円程度の手数料も見込んでおきましょう。
また、融資を一括繰り上げで完済する際にも、手数料がかかることを覚えておいてください。
立ち退き料
先述のとおり、アパートは入居者がいても、オーナーチェンジにより売却可能です。ただし、買い手の意向などにより、入居者がいない状態で売却する必要があるときは、売り手が入居者への立ち退き料を負担するのが一般的です。
立ち退き料は、入居者の立ち退き交渉をスムーズに進めやすくするためのものです。立ち退き料の相場は、入居者一人当たり家賃の6～10ヵ月分程度ですが、入居者が新居に入居する際にかかる費用（引越し代、敷金・礼金、仲介手数料など）の全額を目安とする場合もあります。
アパートには売却以外の選択肢もある
ここまで、アパートを売却する前提で、知っておくべき知識を解説してきましたが、「収益性が低下しているからアパート経営をやめたい・売却したい」と考えているなら、売却以外にも取れる対策があります。
具体的には、アパートの建て替えやリフォーム・リノベーションです。それぞれ詳しく見てみましょう。
アパートを建て替える
一般的なアパートは、築年数が20～30年程度になると、大規模な修繕が必要な箇所が出てきます。また、建物のデザインや間取りが古い印象だったり、最新設備が導入できなかったりするので、建て替えを検討すると良いかもしれません。
建て替えにはまとまった費用がかかるものの、容積率に余裕があれば、建て替えにより戸数を増やせます。容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。一般的には、容積率の高い土地ほど、高さがある（階数が多い）アパートを建てられます。
建て替えによってアパートの戸数が増えれば、家賃収入の増額分で建て替えコストを回収できるかもしれません。
また、アパートの築年数が法律で定められた年数（法定耐用年数）を超えると、毎年の確定申告時に「減価償却費」が発生しなくなります。減価償却費は、アパートの取得にかかった費用を分割し、複数年かけて経費として計上するものです。アパートを建て替えれば、再び減価償却費を計上できるようになり、課税所得が減ります。
加えて、融資を利用してアパートを建て替える場合は、相続税の課税対象となる財産額から残債分を差し引けるようになります。
これらの理由から、老朽化したアパートの建て替えは、家賃収入の改善とともに節税にもつながるでしょう。
アパートのリフォーム・リノベーションをする
建築基準法の改正などにより、建て替えると現状よりも小さいアパートになってしまう場合は、リフォーム・リノベーションのほうが有効なケースもあります。
リフォームとは、外装の塗り直しや住宅設備の交換などを行なって、老朽化した建物を新築の状態に戻す（原状回復する）ことです。一方のリノベーションは、間取りや内外装の変更などにより、建物に新たな機能や価値を付加することを指します。
アパートのリフォーム・リノベーションをすると、建て替えよりも費用を抑えつつ、ニーズに応えやすくなるでしょう。
ただし、古いアパートで定期的に高額なリフォーム・リノベーションを行なってきた、また、今後も継続してリフォーム・リノベーションを行なう見込みがある場合は、建て替えも検討すべきです。判断に迷う場合は、不動産会社へ相談してはいかがでしょうか。
生和コーポレーションでは、アパート売却のお手伝いもいたします。「アパートを売却すべきか迷っている」「建て替えやリフォーム・リノベーションも含め、どの方法を選べば良いかわからない」などという方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
今回は、アパートの売却を検討している方へ向けて、売却に関する基礎知識を幅広く解説しました。あらためて、アパートを売却するための準備・手順・かかる費用を振り返ってみましょう。
| アパートを売却するための準備 | ・所有期間を確認する ・融資の有無・残高を把握する ・売却相場を調べる ・売却方法を検討する |
| アパートを売却する手順 | 1. 価格査定 2. 媒介契約締結 3. 売却活動 4. 売買契約締結 5. 引き渡し |
| アパートの売却にかかる費用 | ・測量費用 ・仲介手数料 ・印紙税 · 譲渡所得税・住民税 ・抵当権抹消費用 ・立ち退き料 |
大切なのは、最初から「売却すべき」と考えず、建て替えやリフォーム・リノベーションなどのさまざまな選択肢のなかから最適な方法を採ることです。
生和コーポレーションでは、土地活用のトータルサポート・コンサルティングサービスを提供しています。アパートの売却に関しても、売却の相談・価格査定から新しいオーナー様への物件の引き渡しまで対応可能です。アパートの売却を希望する方はもちろん、売却するか迷っている方も、生和コーポレーションへぜひお気軽にご相談ください。