「一括借上げ」とは、アパートやマンションなど賃貸物件の全ての部屋を、不動産業者や建築業者が一括で借り上げるシステムの事です。オーナー様は業者に手数料を払わなければいけませんが、その代わりに自分で経営することで陥りがちないくつかのリスクを回避することができます。そのため、一括借上げを利用するオーナー様は多く存在します。しかし、思わぬところで落とし穴にはまってしまう場合も。ここでは、一括借上げをすることで生じるメリットと気をつけなければいけないデメリットをご紹介します。
「空室リスクの回避」と「家賃保証」が一括借り上げのメリット
まず、一括借上げのメリットは「空室リスクの回避」と「家賃保証」です。「空室リスク」とは、賃貸物件に空室を抱える事によって家賃収入が減り、その後の借入金返済計画に影響を及ぼしてしまう現象のことです。例え新築で高機能なマンションを建てたとしても、満室状態でスタートすることは滅多にありません。賃貸経営をする人には常に空室リスクがつきまとうのです。一括借上げでは、仮に空室があっても一定額の家賃保証がありますので、比較的長期にわたって収入の見通しが立てやすくなるというメリットがあります。そのため、賃貸経営の初心者であったとしても大きく失敗することは回避できるのです。
また一括借上げシステムを採用する不動産管理会社は多くの場合、空室リスク以外の家賃トラブルにも対応しています。経営をしていくうちに、入居者様が家賃を支払わないなどの「滞納リスク」と遭遇することもあるでしょう。一括借上げの場合、不動産管理会社がオーナー様と契約してアパートやマンションを借り上げた上で入居者様に貸し出しているため、オーナー様は滞納リスクの軽減のほか、入居者様の募集やクレーム対応、物件の清掃などの管理を不動産管理会社にお任せすることが可能になるのです。それだけでなく家賃が保証されていることは、収入の見通しがつきやすくなっているとも言えるため、借入金の返済計画も立てやすくなるというメリットがあります。優良な業者ならばアフターケアもしっかりしていますので、様々な業者の吟味と選定が必要です。
「オーナー様の負担は0ではない」一括借り上げのデメリット
しかし家賃収入の保証があるとは言っても、長期にわたって空室ばかりを抱えてしまったら、何らかの形で空室対策をしなければいけません。どんなに優秀な業者がついていたとしても、状況によっては「オーナー様の負担」が発生することがあります。
空室率が大きくなったとき、まず対処方法として最も多く実施されるのは「家賃の値下げ」です。家賃が値下げになるという事は収入も減ってしまうので、その影響は多大です。また仮にどうしても家賃を値下げできない、あるいは値下げしたくない場合は、リフォーム・リノベーションによる空室率の改善を行うこともあります。その場合、リフォーム費用などはオーナー様の負担となる場合もありますので、自己資金を持ち出さなければなりません。
また、殆どの業者が、一括借上げの契約内容に「契約期間内の数年ごとに家賃を見直すこと」を盛り込んでいます。契約の解約時に法外な違約金を請求されたり、最悪の場合は損害賠償を請求されたりするケースもあるので、業者の見極めはもちろん、契約内容の確認が非常に重要です。
土地活用を考えるのであれば、業者の説明をよく吟味したうえで契約を行うことが大切です。自分の運営プランにあった土地活用を行ってくれる業者か見極め、メリットを大きくデメリットを小さくできる計画を一緒に作成できるかがポイントです。